士紳化，肇始于20世紀50年代和60年代的英國倫敦，以及美國東海岸城市，其核心特征就是將中心城市的工人階級住區或空置區轉變為中產階級和商業用途。
我們可以用一個更具當代意味的詞匯來描述這種進程：城市更新，或者舊城改造。
無論是倫敦，還是歐美世界，以及東亞國家的城市，近代化進程中會發生極大的分化，一方面過去主要基于政治、軍事意義建造的城市，要么加速具備經濟功能，齊聚產業，從而完成城市的新生和轉型，要么則迎來比較徹底的衰敗，無論這些城市在古代歷史上有過多么輝煌的記錄。如果這些城市還錯失了成為近代以來鐵路、公路網的樞紐中心地位，則會衰敗得更加明顯。
另一方面，很多在古代規模其實很小，也就是政治、軍事意義十分有限的城市，因為毗鄰海岸或者大江，或者成為新建的鐵路和公路項目的受益者，從而完成產業孵化，快速實現崛起。也不乏近代甚至當代才全新涌現的城市。
但工業化進程起來發展的城市，尤其是工業化國家的工業城市，在二戰后相繼因為所在國、地區的經濟轉型、產業結構調整，而逐漸使得城市中心區出現空心化，甚至隨著富裕市民階層整體遷移到新城或郊區而徹底成為工人階級以及中下階層平民的居所。中心城區建筑陳舊，并因為工業功能喪失，以及配套的公共服務缺失，逐漸變成事實性的貧民窟，犯罪滋生。
士紳化激活城市
士紳化的進程，如歐美不少社會學家、政治學家所指出的那樣，本質上就是新自由主義城市化。其本來目的就是將貧困的、“無用的”中心城區居民“置換”到城市更偏遠的地區，騰挪出更大的城市空間，從而為城市中心城區的復興創造可能。包括引入大量的中產階級居民，建造文化功能設施，貼滿各種時代的文化符號以便有著懷舊興趣的游客造訪，建造大量的商業建筑。
也就是說，中心城區因為舊有功能以及居民分布，被認為是空間的浪費者，必須經由國家資本、私人資本的塑造，從而實現人員、功能、建筑形態的大幅置換，讓中心城區重新具備價值塑造能力。
理查德·弗洛里達廣受贊譽的《創意階層的崛起》一書中對士紳化進程稱贊有加，認為這種方式實際上將資產階級的職業道德與波西米亞文化結合起來，從而有助于引入更多的創意階層，孵化出更多的文化創造、商業創新、技術創新，當然，弗洛里達自己也承認，士紳化的成功最終會導致新的創意階層失去成長機會：因為創意階層的失意者最初租住在諸如老舊的中心城區，可以過比較低成本的生活，可以嘗試比較廉價的創意、創新，但在士紳化也就是城市更新進程完成以后，情況就會完全不同了。在我國的北京、上海、廣州、深圳等地，都曾出現弗洛里達所說的這種轉變，當創意階層中涌現出諸多成功者，并帶動其租住的地段被打上文化藝術、創意孵化的標簽后，就會迎來地段的翻新改造，最終出現高端大氣上檔次的新型創意街區、公寓，而這些卻是很多創意人士難以承擔的空間。
自然，士紳化的后果，通常也被僅僅聚焦于空間價格變得昂貴，以至于阻礙了新的創意階層的產生，以及使得被改造過的城市空間（住房和商業建筑）價格行情不穩定，出現顯著的投機，會讓包括中產階級在內的投資者面臨潛在的損失。但很少有人意識到，士紳化帶來的最大受害者，是原本居住在中心城區，而被資本的力量無情驅逐的工人階級以及中下階層市民。
上海人民出版社近日引進出版了著名城市地理學家、波士頓大學社會學教授洛蕾塔·利斯，哥倫比亞大學城市規劃教授湯姆·斯萊特，英屬哥倫比亞大學地理學教授埃爾文·懷利合著的《士紳化》。這本書探討了士紳化這一概念的提出，以及對應進程在英國和北美的最初發展，然后分別從士紳化的供給側、需求側理論，對這一現象進行祛魅解釋，并深入研究了士紳化浪潮在擴展到英國和美國以外的全球各地帶來的深刻影響。
士紳化之所以叫做士紳化，是因為傳統的士紳生活，一直是富人以及中產階級居民傾慕的對象。而要讓中心城區重新具備對這些人的吸引力，就必須紓解人口密度。書中介紹了20世紀50年代到70年代，發生在倫敦以及美國部分東海岸城市的士紳化進程，開發商、金融資本在市政當局的支持下，以很低的價格拍得中心城區地塊，然后粗暴驅逐居住在這些地方的工人（子弟）以及中下階層的平民，還有大量的貧困租客，再大幅度地進行建造——建造的內容包括酒店、商場、公園、公寓、寫字樓、文化藝術場館、高檔居民小區、別墅，還有創意場所。考慮到中產階級和富人就是媒體產業的贊助者、讀者和廣告目標群體，所以這一進程在當時并未引起很強的媒體反彈。都市媒體自始至終更加關心改建的中心城區，是否真的符合士紳品位。
窮人被徹底邊緣化
如書作者所指出的那樣，推動中心城區的空間改造，最重要的目的是實現這些空間的再生產能力，也就是說，在改造之前，主要居住工人（子弟）、貧困租客、中下階層市民的該類區域，一直在吸收公共撥款，而不具備生產功能；而在改造后，這類區域就是效益可觀的生產車間，也迎合了資本主義經濟金融化的進程。開發商、金融資本通過這類工程項目的運作，炒高了土地和房產價值，創造出可觀的地租收入，服務于新空間的中介、租賃服務管理也變成了獨立的專門產業。
實際上，我們之前所說的鄰避效應，最初就誕生于士紳化進程，也就是說，中產階級居民本身對于人道主義、關愛窮人等價值有著很強的認同，但偏偏不愿意與窮人處于同樣的物理空間之中。所以，士紳化一旦進入一個城市的中心城區，往往會無可避免地推動這一進程。
士紳化進程對于歐美甚至世界其他很多國家和地區的大城市而言，都往往具有難以替代的作用。資本被吸引到城市更新和改造進程中，煥新城市的生產功能，創造出更充沛的地租收入，使得城市空間配置更為合理，可以很好地吸納創意階層、資本階層以及其他類型的富裕市民、游客，活躍起來的房產市場連帶關聯產業還會為股市走紅創造條件。
但書作者也明確指出，士紳化無論在英國、美國，還是其他國家和地區，都會造成負面后果，包括貧困租賃者的住房成本不斷增長，以及失所、驅逐、無家可歸等個體災難的不斷增加。窮人居住得更加偏遠以后，會喪失履行照料家人的能力，包括對同住老人的照顧，以及管教、照料自家小孩，窮人子弟這種情況下還因為喪失就讀中心城區優質學校的機會，更可能過早成社會邊緣人群的后備軍。
當然，士紳化也會造成其他一些始料未及的后果。比如書中提到的，士紳化造就的城市新空間，本質上是消費欲望放大器——各種名義上的社交場所、文化藝術場所，以及商業場所，都在刺激和拉動消費。這種消費方式、消費過程都是以高度自由的個人，以及充足的購買力來實現的，所以無可避免地使得居住在中心城區的中產階級和富人階層，對于婚育會更為排斥。
所評圖書：
書名：《士紳化》
作者：（英）洛蕾塔·利斯、湯姆·斯萊特、埃爾文·懷利
譯者：劉蘇、張云鵬
出版社：上海人民出版社
出版日期：2024年11月
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