激活和倍增住房消費
比大規(guī)模基建投資更利國利民
“保增長”成了當今經(jīng)濟工作的主旋律。但是，如何保，怎么保，卻因為認知和利益的不同，不少地方政府在“取舍“上存在千差萬別。
在11月5日溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上，國務院確定了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。排在第一條的，就是“加快建設保障性安居工程”。同時，農(nóng)村的基礎建設、醫(yī)療衛(wèi)生和文化教育的發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設和提高城鄉(xiāng)居民收入等關系民生的重大項目，也位列突出。
但是，到了一些地方政府的“貫徹落實”上，中央擴大內(nèi)需的十項舉措，就被斷章取義的成了新一輪盲目鋪大基建投資“不可多得的機遇”。在擴大內(nèi)需的旗號下，有的省提出兩年內(nèi)要開工建設36條高速公路；有的父母官為了突出“出手大”，強調(diào)“投資規(guī)模能大則大”；有的地方甚至不顧自身的財力，無節(jié)制的用子孫的“財政收入”盲目重復建設。據(jù)媒體報道：“全國各地已公開表態(tài)將加大固定資產(chǎn)投資總額已逾18萬億元，已遠遠超過國務院表態(tài)的4萬億元。”
其實，拉動內(nèi)需絕對不是增加投資、尤其是政府的基礎設施投資一條路，更多的還是要靠消費需求的增長，除此之外還有政府支出的增加。在這三條路徑中，我國現(xiàn)在已經(jīng)因為投資率過高、效率下滑較大而存在相當?shù)慕鹑陲L險。此外，本來就已過高的政府行政成本，也使我們不能期望靠增加政府支出來拉動內(nèi)需。
現(xiàn)實的國情表明，當前唯一“又好又快”拉動內(nèi)需的基本點，還是應該放在消費需求的增加上。其中最大的突破口、也是對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大拉力作用的關鍵，還是在如何激活和倍增當前我國普通城鎮(zhèn)居民的住房消費。
有人也許會提出疑問，把如此大規(guī)模、超常規(guī)的發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)，作為“保增長”戰(zhàn)略的一個重要的支撐，是否會引發(fā)住房的“超前消費”，產(chǎn)生和過度、重復投資一樣的“偽增長、負發(fā)展”的“不良反應”？中國城鎮(zhèn)居民的住房需求，是否真的有這么大？中國經(jīng)濟的發(fā)展，是否真的有這樣的市場需求？讓我們還是以事實和數(shù)據(jù)說話。
這里最重要也是最基本的，就是要厘清我國城鎮(zhèn)居民住房上的基本數(shù)據(jù)，查實我國城鎮(zhèn)居民的人均住房水平究竟是多少。只有搞清了基本的事實，我們才能實事求是的規(guī)劃、制定和實施正確的政策和行動綱領。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的年報，到2007年底，全國有城鎮(zhèn)人口59379萬人。那么這近六億的人口，究竟又擁有多少城鎮(zhèn)居民住房呢？
為了掌握“不受干擾”的真實數(shù)據(jù)，我們以原建設部網(wǎng)站上可看到最早的全國“城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報”（2002年）作為統(tǒng)計數(shù)據(jù)的起始點，查實當時全國城鎮(zhèn)住宅總的建筑面積；再根據(jù)國家統(tǒng)計局的年鑒，統(tǒng)計從2002年末到2007年底這5年全國城鎮(zhèn)新建的住房總面積；同時根據(jù)住房壽命和拆遷的比例，推算這5年全國因為城市改造拆遷失去的原有住房面積；此外，還要計算這5年由于城鎮(zhèn)區(qū)域的擴大新帶進的人口和住房的影響。經(jīng)過這四方面的綜合計算和考量，我們就可以得出全國城鎮(zhèn)居民住房的真實水平。具體的計算如下：
2002年全國城鎮(zhèn)住宅面積81.85億平方米（來源：建設部網(wǎng)站）＋ 5年新增住房面積30億平方米（來源：原建設部部長報告）－ 5年拆遷失去的15億平方米住房（根據(jù)住房使用期和拆遷率推算）＋城區(qū)擴大“新市民”帶來7.5億平方米（根據(jù)統(tǒng)計資料推算）。
那么，到2007年底，全國城鎮(zhèn)實有住宅建筑面積在104.35億平方米左右。
以此推算，到2007年底，全國城鎮(zhèn)的人均住房面積就是17.57平方米
（全國城鎮(zhèn)的104.35億平方米住房÷全國城鎮(zhèn)到2007年底的59379萬人口）。
這就是中國城鎮(zhèn)居民住房的真實水平。需要說明的是，它和原建設部所宣傳的我國城鎮(zhèn)居民的住房水平已達到人均28平方米的有很大的差別。為什么會產(chǎn)生如此大的數(shù)據(jù)上差別呢？就在于原建設部因“政績因素”和房地產(chǎn)利益集團干預，在城鎮(zhèn)居民住房水平的重要數(shù)據(jù)上，犯了一系列違背常理的錯誤。首先，它把這幾年城市拆遷改造中早已拆除和不存在的房屋，竟繼續(xù)統(tǒng)計在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民住房面積的總量內(nèi)。僅此一項多算的住房面積，比較保守的估計就高達15億平方米左右；第二，它假借只統(tǒng)計“戶籍人口”的名義，大大壓低城鎮(zhèn)的實際人口（而對買房者是否是“戶籍人口”從不進行分類）。以原建設部公布的城鎮(zhèn)人均住房面積和全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有的實際住房面積相計算，全國城鎮(zhèn)的人口僅有3.73億左右（相當于中國的城市化率僅有28%），這比國家統(tǒng)計局公布的2007年的全國城鎮(zhèn)人口（5.94億）相差竟高達2.21億左右。實際上，就是按照真實的城鎮(zhèn)戶籍人口計算，我國的“城鎮(zhèn)人均住房面積”也就在18.05平方米左右，比原建設部所宣傳的28平方米的水平，還是少了近10平方米。也正因為如此，在2007年的國家統(tǒng)計年鑒上，在“城市人均住宅建筑面積”這個含金量最高、也是最重要的小康數(shù)據(jù)上，竟然出現(xiàn)了“空白”，并不再像以往那樣引用標注為“由建設部提供”的“城市人均住宅建筑面積”數(shù)據(jù)。
“房改”十年，全國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積竟然低于1998年的水平（人均18平方米），這也就是為什么公眾對住房問題“民怨沸騰”的原因所在。
在我國城鎮(zhèn)居民住房水平僅僅達到住房小康標準一半的情況下，超常發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)，不僅極為必要，而且也符合經(jīng)濟高速發(fā)展和住房水平快速提升相互間的國際規(guī)律。按照世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和慣例，國際上通常認為有兩個住房發(fā)展的高峰期。第一，在一個國家的人均住房建筑面積達到35平方米（約為戶均100平方米）之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當一個國家的人均收入達到了1000－3000美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進入突飛猛進的高峰期。可以說，進入新世紀后，尤其是這幾年，中國已開始步入了這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。
據(jù)國家統(tǒng)計局的資料，我國“農(nóng)村人均住房面積”在2001年為25.7平方米，到了2006年就已經(jīng)快速提高到30.7平方米，相當于每年增長1平方米。但由于我國城鎮(zhèn)推行的是“重商輕民”的開發(fā)商模式，房地產(chǎn)利益集團的高價和暴利大大壓制了普通市民的住房消費，造成了在城市化高速發(fā)展背景下，我國城鎮(zhèn)居民住房不進反退的逆反局面。
正反兩方面的經(jīng)驗和教訓告訴我們，只要選擇了正確的住房供應模式，以民為本，中國城鎮(zhèn)居民的住房消費需求和市場的發(fā)展，一定會以前所未有的空前速度超常發(fā)展。
那么，為什么說大力發(fā)展國民住宅，激活普通市民的住房消費，實現(xiàn)其倍增計劃，就可以在當前經(jīng)濟“特殊時期”找到“保增長”發(fā)展戰(zhàn)略的最大和無法替代的“著力點”呢？這是因為城鎮(zhèn)居民的住房消費，不僅在他們的整體消費構成中，就是全國總的GDP的增長中，都具有舉足輕重的重大作用。
早在2002年5-7月，國家統(tǒng)計局就在對我國城市居民家庭家庭財產(chǎn)進行了首次調(diào)查。調(diào)查報告表明，“房產(chǎn)在家庭財產(chǎn)構成中比重最高”，占到家庭財產(chǎn)的47.9%（為10.94萬元）；其他包括存銀行、買股票、搞經(jīng)營和家里的大件耐用消費品等所有的家庭財產(chǎn)加到一起，才只有52.1％，僅僅比家庭房產(chǎn)多一丁點（注：這還是在房價暴漲前的2002年中的統(tǒng)計）。在經(jīng)歷了這六年房價暴漲后，大多數(shù)城市房產(chǎn)的價格都漲了兩倍以上（30萬元以內(nèi)在大中城市的市區(qū)買到住房已基本不可能），而居民的其他財產(chǎn)收入增長則遠落在房價的后面（統(tǒng)計表明：全國城鎮(zhèn)人均收入這六年也只增長了一倍左右）。
推算下來，現(xiàn)今的房產(chǎn)已占據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)的四分之三左右。這就意味著啟動普通市民的住房消費，就是激活了占中國人口45%、消費力占全國75%左右（全國縣及縣以下消費占三分之一）國民的四分之三消費。這就是為什么說大力發(fā)展國民住宅是當前“保增長”無法替代“著力點”的原因。
那么，國民住宅所引發(fā)的產(chǎn)業(yè)“超常發(fā)展”和壓抑多年的住房消費海量釋放，究竟會產(chǎn)生多大規(guī)模的“能量”呢？我們可以從兩個方面來估算。一是全國現(xiàn)有的59379城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要從現(xiàn)在的人均17.57平方米提高到2020年35平方米，相當于人均要凈增17.43平方米。分解到現(xiàn)在到2020年底這13年，相當于每年人均就要提高1.34平方米，僅這一項一年就要提供7.96平方米的居民住房；第二，到2020年底，我國的城鎮(zhèn)人口將達到8.7億，比現(xiàn)在凈增2.7621億。這些城鎮(zhèn)的新增人口，也將產(chǎn)生96.6735億平方米的住房需求。分解到13年，每年新增的城鎮(zhèn)居民住房消費需求將達到7.44億平方米。這兩項相加，每年必須提供的城鎮(zhèn)居民住房就達到了15.4億平方米。再加上需要彌補的全國城鎮(zhèn)每年2.5億平方米拆遷房，全國城鎮(zhèn)一年需要提供的新建居民住房，就高達17.9億平方米（這種通過住房水平變化算出的結果，和前面通過總量計算出的市場規(guī)模基本吻合）。按照國際上“買得起房”標準的上限（房價收入比為6，三口之家90平方米，戶均收入為國家統(tǒng)計局所公布的13786元× 3），國民住宅的平均價格為每平方米2757元。
如果在全國17.9億平方米的新建住宅中，有四分之三（13.4億平方米）為低價的國民住宅，另外四分之一（4.475億平方米）為現(xiàn)在的商品房（據(jù)推算，去年全國商品住房均價每平方米約為4000元），那么僅一年由城鎮(zhèn)居民新增住房所產(chǎn)生的住房消費總額就高達54843.8億元（國民住宅的36943.8億元 + 高價商品房的17900億元）。而2007年，全國銷售出的所有商品住房總額，估算在2.247萬億元左右（根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒，2006年全國銷售出的商品住房為172878070萬元，2007年其銷售額估計增加30%左右）。也就是全國住宅產(chǎn)業(yè)一年新增加的住房銷售額，就可高達3.23738萬億元。加上其帶動的其他方面商品銷售額，新增的總產(chǎn)值也至少在6.5萬億元以上。
這就是說，如果以超常的速度大力發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)，盡管全國城鎮(zhèn)的為普通人提供的商品住房平均房價降低了近三分之一（2757 / 4000），另外四分之一的商品住房房價不變，中國的房地產(chǎn)業(yè)，不僅不會降低它對國民經(jīng)濟的拉動作用，反而使其對GDP的貢獻率提高144%以上。如果算上新增的3.23738萬億元住房銷售帶動的其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)展國民住宅所帶動的房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)每年所創(chuàng)造的GDP 就高達9萬億元左右，其中新的增量更是高達6. 5萬億元以上。
實際上，發(fā)展使老百姓買得起的國民住宅產(chǎn)業(yè)，除了激活了普通市民的住房消費外，降低房價還將為大大強化其他方面消費的正常發(fā)展。高房價的負面效應，不僅在于它壓抑了四分之三城鎮(zhèn)居民正常的住房消費，而且還在于它使得那些不得不買高價房的市民喪失了其他方面正常消費的可能。那些被稱為“房奴”的中產(chǎn)階級買房者，過去所花費的休閑旅游、餐飲娛樂、高檔電器和其他商品方面的支出，大部分轉化為每月必付的高房貸。與此同時，高房價同樣也使那些還沒有解決住房問題的“未來買房者”，不敢有正常的消費行為。所以說，正是高房價的壓迫，使民眾喪失了越來越多的“機會消費”。這也是造成中國經(jīng)濟的“三駕馬車”之一的消費無法正常啟動的重要原因。
而消費類偏低，已經(jīng)成為影響中國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、尤其是解決當前“保增長”的“頭等難題”。早在2005年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，曾經(jīng)就明確提出提高消費對經(jīng)濟增長的貢獻率。實際上，一直以來靠盲目擴大國家和政府的公共基礎設施上過度投資，縱容甚至鼓勵行業(yè)和企業(yè)不計成本的重復建設所派生出來的“高度投資依賴型”的“增長模式”，已在發(fā)展的實踐中呈現(xiàn)越來越大的負面效應。“高投入、高消耗、高污染”不僅使投資效率日趨低下，而且超常投資下的回報過低和信貸回收問題，極易引發(fā)金融風險和經(jīng)濟危機。今年諾貝爾經(jīng)濟學獎的獲得者克魯格曼在2003年出版的專欄文章合集中就指出：布什政府增加公共開支產(chǎn)生的巨額財政赤字和發(fā)動伊戰(zhàn)爭將使美國經(jīng)濟發(fā)展不可持續(xù)，最后引起嚴重經(jīng)濟危機。今天的結果恰好證明了如此。
這里應特別指出的是，和全球平均的22.1%投資率和77.6%消費率為相比，我國在2006年的投資率高達42.7%，而消費類則只有50%。投資率不僅是世界平均水平的一倍左右，而且比一些新興發(fā)展國家也高出了許多。而消費率則只有全球平均水平的三分之二左右（材料來源：國家統(tǒng)計局“改革開放以來我國三大需求走勢分析”研究報告）。從某些方面來說，“投資型增長”可能給我國帶來的風險可能更大。
除了“投資型增長”難以為繼外，今年以來全球出現(xiàn)的金融風暴和經(jīng)濟危機，也使拉動GDP的“三駕馬車”中的出口型經(jīng)濟的增長條件發(fā)生了很大的變化。隨著“金融海嘯”帶來的訂單減少，作為“世界制造基地”的中國出口業(yè)深受影響。一些行業(yè)的“世界級工廠”倒閉和今秋廣交會客商和訂單的雙雙大幅下降，預示著今年的“出口型”的推動作用將顯著下降。
在投資和出口雙雙增長乏力情況下，以消費拉動內(nèi)需為“主攻方向”的發(fā)展模式就顯得尤其重要。房地產(chǎn)雖然統(tǒng)計上劃在“投資”分類，但對絕大多數(shù)人來說（擁有多套房產(chǎn)的少數(shù)炒房者除外），它僅僅是一種消費行為，而且住房消費也是所有是消費中最大的消費。從這方面來說，以國民住宅產(chǎn)業(yè)拉動中國經(jīng)濟的發(fā)展，它不僅為我國經(jīng)濟的“保增長”提供了空前的機遇，而且還將為改變中國經(jīng)濟增長的“投資高、消費低”畸形增長模式發(fā)揮不可替代的作用。
總之，當前“保增長”實現(xiàn)的主要路徑，依賴于國家消費率的高速增長；而要做到這一點，政府必須在拓寬和擴大消費領域、改善和強化消費環(huán)境上有“大作為”；制定和實施超常規(guī)的國民住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，就成為實現(xiàn)這一偉大目標最強大的保障。用國民的消費支出拉動起的國家經(jīng)濟發(fā)展，比靠低效和過度使用納稅人的錢盲目進行公共投入刺激起的“增長”，要更加健康可續(xù)。
房價大降 一年可新增3800萬就業(yè)崗位
在當今中國的社會經(jīng)濟發(fā)展中，就業(yè)問題不僅是一個經(jīng)濟問題，而且一直還是一個極為重要的社會問題和民生問題。甚至在民生問題的“排行榜”上，就業(yè)率被決策層視為其中的“重中之重”。
在2008年全國的兩會上，前任勞動和社會保障部部長田成平曾經(jīng)介紹過中國當前嚴峻的就業(yè)形勢：僅就城鎮(zhèn)而言，全國每年在城鎮(zhèn)要求就業(yè)的，包括當年新增的城鎮(zhèn)勞動力和上一年結轉下來未能就業(yè)的人還有2400萬人。但每年能提供城鎮(zhèn)就業(yè)崗位只有1200多萬個。此外，每年農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)的轉移大約還有800萬人。這位前任的主管部長介紹，這樣的情況還要持續(xù)相當長的一段時間。
這就是說，我國城鎮(zhèn)每年需要的新增就業(yè)人數(shù)，高達3200萬人（2400萬人＋800萬農(nóng)村轉移勞力）；但城鎮(zhèn)每年可以提供的就業(yè)崗位，僅僅只有1200萬人（如果去掉一些“數(shù)據(jù)干擾因素”，實際提供的崗位數(shù)可能還要少）；這中間無法安排解決就業(yè)問題的社會勞力，高達2000萬人。
如何解決這2000萬人的“出路問題”，就成為“一項極為艱巨的任務”。盡管這幾年政府花費了大量的努力期望解決“這項關系民生之本的大事”，而且安排就業(yè)的政府成本也越來越高，但效果并不理想。問題的核心，就在于我們沒有找到一條能夠提供大規(guī)模就業(yè)的新的路徑。
而發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)，就為解決這個“民生之本的大事”找到了現(xiàn)實的出路。讓我們以具體的數(shù)據(jù)來加以論證。
我們已經(jīng)知道，發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)將使我國城鎮(zhèn)每年新增的居民住房高達10.75億平方米，它所帶動的其他相關產(chǎn)業(yè)的GDP的增長，大約在3.3萬億元以上。那么，這兩個經(jīng)濟增量數(shù)據(jù)，對就業(yè)究竟意味著什么呢？
首先，讓我們來看看這10.75億平方米的新增住房，究竟可以給建筑業(yè)帶來多少新的就業(yè)崗位。
根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒，2006年全國60166個建筑企業(yè)的2878.16萬名職工，一年總共竣工完成了179672.96萬平方米房屋建筑，相當于每個職工人均完成62.43平方米的建筑。如果考慮一些建筑企業(yè)采用未注冊的臨時工等方面的因素，估算人均一年可完成房屋的竣工面積50平方米左右。也就是說，如果大力發(fā)展國民住宅，一年的新增的10.75億平方米的住房面積，僅在住房建筑方面，一年就可提供新增崗位2150萬人。
以上還僅僅是計算了國民住宅產(chǎn)業(yè)對住房建筑業(yè)本身的就業(yè)影響。除此之外，國民住宅產(chǎn)業(yè)一年所帶來的相關產(chǎn)業(yè)新增的3.3萬億元的GDP增量，也將為“特殊時期”的我國經(jīng)濟，提供了大量的新增就業(yè)崗位。根據(jù)2006年的中國統(tǒng)計年鑒，我國國有和規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)人均年創(chuàng)產(chǎn)值43萬多元，相當于每億元產(chǎn)值可提供232.6個就業(yè)崗位；同年我國的建筑企業(yè)創(chuàng)造產(chǎn)值41557.16萬元，人均約為14.4萬元，相當于每億元產(chǎn)值可提供694.4個就業(yè)崗位；第三產(chǎn)業(yè)的GDP為82972.0億元，從業(yè)人員達到24614萬人，人均只有3.8萬元，相當于億元產(chǎn)值可以提供2632個就業(yè)崗位。由于房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)帶動配套的，有很多是家裝物業(yè)、市政配套和商業(yè)物流等勞動密集型的第三產(chǎn)業(yè)，所以這些相關帶動產(chǎn)業(yè)的勞均GDP一般比較低。我們就以億元GDP可以提供500就業(yè)崗位、勞均GDP為20萬來推算，那么，國民住宅產(chǎn)業(yè)一年所帶動的3.3萬億元的GDP增量，另外還可以為1650萬人提供就業(yè)崗位。
把以上兩者相加，就可以得出：大力發(fā)展國民住宅產(chǎn)業(yè)，一年還可以提供新增就業(yè)3800萬人（2150萬新增住房建筑業(yè)員工＋ 1650萬帶動產(chǎn)業(yè)的新增崗位）。這不僅可以為當前閑置的2000萬勞力提供了新的就業(yè)崗位，而且更可以為出口型經(jīng)濟由于訂單的大量減少，可能帶來的千萬計的新增失業(yè)人口，提供了新的就業(yè)出路。
另需指出的是，和國民住宅產(chǎn)業(yè)帶來的這3800萬新增就業(yè)崗位同樣意義的，還是國民住宅產(chǎn)業(yè)新增的就業(yè)崗位和當前失業(yè)者狀況有很大的匹配性。像住房建筑業(yè)及相關的配套產(chǎn)業(yè)，基本上都是勞動密集型的產(chǎn)業(yè)。這些行業(yè)大力發(fā)展后所新增的就業(yè)崗位，恰恰是現(xiàn)在勞動力市場冗余的、文化知識水平不高及體力型的，從農(nóng)村轉移到城市的打工者或城市中勞力型的下崗工人。從就業(yè)結構的匹配度來說，這些“冗余勞力”不僅是這些產(chǎn)業(yè)所需的“對口勞動力”，而且也是“過剩勞力”群體最容易、最便捷和成本最低的就業(yè)崗位。他們的就業(yè)和轉型的成功與否，不僅關系到就業(yè)率的提升，而且更關系到中國城市化轉型期社會的平穩(wěn)過渡和就業(yè)分布的均衡。
在目前的情況下，經(jīng)濟發(fā)展模式中對“投資型和出口型”的過度依賴，已經(jīng)在就業(yè)形勢中顯現(xiàn)出來，局面也日趨嚴峻。最近由于國際市場上訂單的大批減少（據(jù)報道：今年秋季的廣交會前5天簽署的合同總價值165億美元，較4月份交易會低10.8%；來自歐美的客戶數(shù)量也減少了三分之一；來自美國的訂單更是較4月份下降了三分之一），在珠三角和長三角等“世界制造業(yè)基地”，眾多的企業(yè)、甚至是“世界級工廠”也出現(xiàn)了倒閉潮，造成了成千上萬的產(chǎn)業(yè)工人的失業(yè)成為新的盲流。與此同時，這幾年靠大規(guī)模建設基礎設施拉動起來的“投資型增長方式”，也隨著大部分交通建設和城市改造的基建設施的到位，其后勁已經(jīng)顯現(xiàn)明顯的頹勢。以往那些長期靠基礎設施“吃飯”的規(guī)模龐大的建筑工人，也面臨“下崗”和“轉移戰(zhàn)場”。
而國民住宅產(chǎn)業(yè)的興起和超常發(fā)展，正好為這兩個方面的失業(yè)人員的，提供了“轉移”和再就業(yè)的生存和發(fā)展空間。從某種方面來說，就業(yè)結構的適配性，和增加就業(yè)崗位一樣，對普通民眾（主要是中下層百姓）可否共享發(fā)展的成果、可否為社會提供更平穩(wěn)的和諧空間，都起著相當重要的作用。而這些都是“投資型經(jīng)濟”和“出口型經(jīng)濟”所缺失的。前者很難使就業(yè)的數(shù)量和GDP的增長同步發(fā)展，后者則使中國人成為廉價勞力的代名詞，使就業(yè)的質(zhì)量大大減低。
國家大規(guī)模的發(fā)展國民住宅，究竟會不會占用更多的土地？是不是就意味著必須突破“18
但這樣的“定論”經(jīng)不起科學的推敲。按照城市化發(fā)展的規(guī)律，
這里有一個基本的常識問題，就是在中國，究竟是農(nóng)村的住宅占地更節(jié)約，還是城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)住宅用地更集約。只要把這個問題厘清了，發(fā)展國民住宅可能多占地的“定論”就可以不攻自破。
在國家統(tǒng)計局的2007
根據(jù)國土資源部網(wǎng)站的官方介紹，“我國村鎮(zhèn)建設用地總量是城市建設用地總量的4.6
具體依據(jù)如下：
來自國土資源部信息中心2006
由于農(nóng)村的“居民點用地”八成以上都和農(nóng)民的住房有關，我們以185
而現(xiàn)在城市的新建居民住宅小區(qū)的人均占地面積是多少呢？
眾所周知，工業(yè)化及現(xiàn)代化的快速發(fā)展，使中國的城市化率得到了突飛猛進的提升。同時也使
除了解決城市化過程中“住房上的歷史問題”可以新增出3780
把前后這兩個方面節(jié)省出的土地相加，我們就可以知道：
但在實際操作中，讓這些轉移到城市的“新市民”和祖輩居住的農(nóng)村完全脫鉤是不現(xiàn)實的。從這點來說，讓這4.24
以此計算，這
所以說，
事實證明：
只有房價下降才能真正“控通脹”
在當前的經(jīng)濟政策調(diào)控中，“控通脹”的聲音日趨式微。確實，“保增長、控通脹”這兩大經(jīng)濟目標，似乎本身就是一個“矛盾體”。如何使兩者達到“有機的統(tǒng)一”，做到即可“保增長”、又能“控通脹”，同樣也考驗著我們治國理政的智慧。
這里的關鍵，就是要能找到一個能同時實現(xiàn)“保增長、控通脹”雙贏的合力點。國民住宅產(chǎn)業(yè)，無疑是這一“合力點”不可替代的選擇。
對國民住宅產(chǎn)業(yè)在“保增長”中巨大的效能前面文章中已經(jīng)做了闡述。那么，在“控通脹”上，國民住宅產(chǎn)業(yè)又能發(fā)揮什么樣的巨大作用呢？
雖然，房價在國家統(tǒng)計的指標中并沒有列入CPI之中，但是，一個誰也不能否認的事實是，住房消費作為最大的消費，房價的高低，已經(jīng)成為對普通民眾、尤其是城鎮(zhèn)居民影響最大的“物價因素”。中國社科院通過在全國范圍內(nèi)的調(diào)查，在其所公布的專題報告“2008年《社會藍皮書》”中，也對此有明確的“說法”。根據(jù)這份報告，物價飛漲已經(jīng)成為中國公眾最為關注的嚴重社會問題，而住房價格暴漲更是位列城鎮(zhèn)居民對物價不滿的“榜首”。據(jù)該藍皮書主編的介紹：房價上漲大大快于人民消費水平的增長，給人民群眾住房消費帶來很大的影響。由于房價持續(xù)走高帶動了人們對住房增長的消費預期，從而壓抑了其他方面的消費，使得居民整體消費率降到36%左右，為幾十年來的新低。
實際上，只要回顧一下此番物價過快上漲的過程人們就不難發(fā)現(xiàn)，正是房價的暴漲才是這一輪物價失控飛漲的“帶頭大哥”。從2007年中開始的這輪漲價高峰，“沖”在最前面的就是房價。早在去年肉價和副食品價格漲起來之前，開發(fā)商通過囤地捂盤，在房價和民眾的買房負擔已經(jīng)達到世界上公認的“國際房價最難承受地區(qū)”數(shù)倍的基礎上，竟然還極度瘋狂的繼續(xù)制造房價的暴漲。一個不可否認的事實是，正是這一輪“捂盤”造成的房價的暴漲，帶起了中國新一輪物價飛漲的之風。
除了“帶頭作用”外，從物價失控給民眾利益造成的損失來說，侵害最大的，也“當仁不讓”實屬房價的暴漲。和糧食這些“食”的產(chǎn)品一樣，“住”也是基本和必須的民生。但同樣是價格上漲，給老百姓帶來的影響卻有從量到質(zhì)的差別。這里我們可以算一算這兩者漲價的明細帳，就不難發(fā)現(xiàn)房價和食品價格的上漲，給老百姓生活帶來損害，差別何止是十倍、百倍。
就按照每斤糧食漲了3毛錢來計算，一家三口每天要消費糧食2.5斤，一年365天平均每個家庭需要消耗糧食912.5斤，一家人每年要為糧價的上漲多付出273.5元。如果一年前的糧價為每斤1.2元，現(xiàn)在為1.5元，這就意味著當糧價漲了25%（四分之一）的時候，給某個家庭在吃飯上帶來的直接影響連300元還不到。
但是，如果像現(xiàn)在一些大中城市那樣，一年前市區(qū)的平均房價為每平方米8000元，一兩年后城市中的同一地段商品房價就漲了4000元，那么給城鎮(zhèn)居民的家庭又是帶來了什么樣的影響呢？我們還是以普通的三口之家為例，他們所買的商品房也是按照90平方米的中小戶型為標準，那么這個家庭僅為一年的房價暴漲，就需多付出36萬元的巨額資金。如果這個家庭的年收入在這些大城市處于中間水平（年收入5委員），這就相當于他們要一家人7.2年的全部收入，不吃不喝都沖抵上，才能應付一兩年后房價暴漲所多出的支出。而在國際慣例中，用一個家庭的7年收入，至少可以去買上一套中等水平的住房了。并且這還算是在買房負擔過重已屬于“難以承受”的情況下才需要的買房支出。在正常的情況下，一般家庭只需付出3-6年的收入，就可以買上一套高標準的“中產(chǎn)階級住房”。
這里我們就可以清楚的算出，同樣是基本民生，糧食一年就是漲價了四分之一，給普通百姓平均每個家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相當于一個中等收入家庭一年收入（按5萬元計算）的0.6%；而在大中城市同地段的房價，像2007年前后那樣一兩年漲了二分之一極為普遍，它一下子就使得需要買房的家庭多付出36萬元，相當于一個普通的百姓家庭全年收入（以5萬元計算）的百分之720。這兩者如果按倍數(shù)的關系來算的話，相當于一兩年房價上漲給普通百姓家庭增加的成本支出，比一年糧價暴漲給這樣家庭增加的支出，高出了1200多倍。站在這樣的角度來理解百姓對房價瘋長的強烈的不滿，就一點也不奇怪了。
這里必須指出的是，房價的過快上漲還具有多年連續(xù)高漲的“累積效應”。自從2003年下半年出臺取消普通市民的經(jīng)濟適用房的政策后，我國城市的房價就一直處在高速飛漲的階段。雖然從那以后國家?guī)缀跄昴甓荚诤暧^政策調(diào)控中提出“抑制房價上漲”，但始終是“抑而不止”。結果造成大中城市居民的房價收入比及買房負擔系數(shù)，由過去7—8的“難以承受”水平，瘋狂的發(fā)展到現(xiàn)在的15—20、甚至更多。
在這樣的背景下，以發(fā)展國民住宅來降低房價，對受物價上漲影響最大的城鎮(zhèn)居民來說，其對家庭財富的增加效應和生活壓力的“減負”效果是任何其他方面商品的降價可以比擬的。大力推廣國民住宅產(chǎn)業(yè)結果，將使全國各地的房價將會平均下降三分之一左右。尤其是那些房價收入比已經(jīng)遠遠高于15以上的城市，國民住宅的價格將會下降二分之一以上（因為國民住宅產(chǎn)業(yè)的一個最重要、也是它讓老百姓買得起房、可實現(xiàn)住房消費倍增計劃的定性標準，就是國民的買房負擔系數(shù)及房價收入比不能超過6。這也是它和現(xiàn)在已經(jīng)“含糊不清”的“經(jīng)濟適用住房”和“低價商品房”等“概念房”不同的關鍵所在）。這就相當于大多數(shù)需要購房和改善住房條件的大中城市居民，每戶可以通過房價的下降“節(jié)省”出十幾萬、甚至幾十萬元。居民家庭在消費支出上有了這樣的“降價效應”，就是其他方面消費品價格出現(xiàn)有較大的提高，普通居民對漲價的“抗壓性”也大大提高
所以，從“控通脹”的效果來說，沒有任何其他的居民的消費，比房價的大幅降低更加實惠，貢獻更大。
有人說，房價降低將使百姓的財富貶值，事實并不如此。我國城鎮(zhèn)的大多數(shù)家庭都只有一套住房，房價的暴漲或降低對他們來說沒有實際價值。更何況我國城鎮(zhèn)現(xiàn)在還有大量的無房戶或“半無房戶”，還有半數(shù)以上的家庭的住房水平還僅僅只有住房小康標準的一半。和現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)只有104.35億平方米的住房總量相比，城鎮(zhèn)居民要在2020年達到人均35平方米的住房小康，還必須在今后13年里購買232.5億平方米商品住房。這也就是為什么九成以上市民對現(xiàn)在高房價不滿的根本原因所在。
還有人擔憂，大幅降低城鎮(zhèn)的商品房價后，將影響地方政府的“土地財政”。事實表明，這樣的擔憂也是多余的。盡管全國城鎮(zhèn)國民住宅的平均價格每平方米只有2757.2元，但它并不影響地方政府在土地出讓方面的收入。
在現(xiàn)在的城鎮(zhèn)商品住房的建設中，土地的出讓金（及地方政府的“土地財政”）和造房的建安費，是其中最主要的成本。目前全國城鎮(zhèn)平均建房所需的建安費在900元左右（根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2004年中國城市中單位和個人“自建”的住房“竣工房屋價值”每平方米僅有468.32元；到2006年，我國農(nóng)村農(nóng)民住房每平方米的造價385.7元）；根據(jù)國土部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”提供的權威信息，到2007年一季度“全國主要城市”用在“居住用途”上的“地價平均值”為每平方米1702元，如果加權到全國城鎮(zhèn)（土地出讓金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容積率，分攤到每平方米住房中的“樓面地價”，也只有756.8元（這還是高估的。算上從拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。如果把其他方面的配套費和稅費再加上，分攤到每平方米最多也就500元。這就意味著，從全國城鎮(zhèn)的平均住宅建造成本來說，現(xiàn)在開發(fā)商建房每平方米成本只有2156.8元，毛利在600元以上。和現(xiàn)在全國平均的每平方米4000元的價格做比較，就可以發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的平均利潤率高達50%左右。
所以，大力發(fā)展低價國民住宅，既不影響地方政府的“土地財政”，又不剝奪開發(fā)商的正常利潤，它“擠掉”的只是開發(fā)商的暴利（盡管開發(fā)商的利潤率還是高于社會平均利潤率，比國際上的同行還是高了不少）。對于政府的“土地財政”收入，每年更是可提高8135.6億元以上（10.75億新增住宅×756.8元全國平均樓面地價）。政府所面臨的，只是一道簡單的政治選擇題。這就是究竟是維護開發(fā)商利益集團的暴利，還是通過大幅降低房價、促進住房消費倍增來實現(xiàn)“保增長、控通脹、護民生”。
在房價大幅下降后，為了防止低價的國民住宅成為新的投資工具而消弱其改善民生的功能，可以對人均住房水平超過小康標準的家庭，按比例征收物業(yè)稅和資源過度占用稅，通過大幅增加他們的使用成本達到城鎮(zhèn)住房資源的合理配置。
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