對征房條例征求意見稿的意見

以下是漢律對國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)的評析意見

第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括: (一)國防設施建設的需要； (二)國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要 (三)國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要； (四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；

評析意見：建議改為：“由政府單獨投資的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要”；否則惡商必然會與政府高官串通一氣，征收一萬㎡房屋，而后與惡商聯合開發，共建新房五萬㎡，其中四萬㎡的底層為開發商的商鋪！“組織實施”四個字是既是涂著蜜糖的毒藥，又是培殖腐敗的溫床！這樣的項目絕對會發生暴力強拆事件！保留還是修改該條款是檢驗國務院是真反腐敗、還是假反腐敗的試金石！

(五)為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

評析意見：政府只有為貧困人員解決住房的責任和義務；而絕沒有改造危房的責任和義務，政府改造舊房更是荒謬。是否危房可依各地的《房屋安全管理辦法》鑒定，并依法處理危房；但如果產權人想住舊房不想換新房，政府強迫他人換新不僅于法無據，而且別有用心，強迫他人接受“恩惠”同樣是一種傷害！強烈要求刪去此條。如果政府真想做善事，建議改為：“為改善城市居民居住條件，由政府單獨投資或由政府與原危房產權人聯合投資的危房改造的需要”；草案此條是官商勾結、掛羊頭賣狗肉獲取暴利的命根子條款！

(六)國家機關辦公用房建設的需要； (七)法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要。

評析意見：建議改為：“法律、國務院行政法規規定的其他公共利益的需要。

強烈要求增加一款：“本條所指公共利益的需要，征收房屋后，新建設的項目中不得包括非公共利益項目”。否則地方政府完全會在政府機關辦公樓的上下與奸商合建洗腳城、發廊廳、娛樂城……。

第十條 縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。

評析意見： 何為“征收范圍較大的”？如不明確規定，絕大多數政府的公告皆會為30日，建議征收范圍較大規定為：征收房屋總計占地為一萬㎡或征收房屋總建面為三萬㎡以上的。公告的內容還應當包括：補償安置的具體方式、安置房的具體位置………，因為只有以上的內容才是被征收人最關注、爭議最大的內容，故必須在征收公告中載明，公告的同時還應當附擬興建項目的必要相關資料，供公眾知悉，既使公眾了解、支持，又促使政府依法辦事，杜絕腐敗。

縣級以上地方人民政府應當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公布。

評析意見：建議增加一句：“未及時公布的，其后的有關期限相應順延”

第十一條 房屋征收范圍公告后，在房屋征收范圍內不得進行下列活動:

評析意見：建議將“房屋征收范圍公告后，”改為：“征收公告發布后”

(一)新建、擴建、改建房屋； (二)改變房屋和土地用途； (三)遷入戶口或者分戶。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

評析意見：10個一年你受得了嗎？建議改為：數次暫停期限累計最長不得超過1年。

第十二條 經征求被征收人、公眾和專家意見，無重大爭議的，由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定；存在重大爭議的，由縣級以上地方人民政府報請上一級人民政府裁決后，作出房屋征收決定。

評析意見：建議將“由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定”改為：“由縣級以上地方人民政府作出房屋征收決定，房屋征收決定在作出后的90日開始生效，成片房屋被征收的，房屋征收決定分別及于每一被征收人”，理由是：《物權法》第28條規定：“因法院的征收決定導致物權設立、變更、轉讓的，自征收決定生效時發生效力”， 如不規定生效日期，則會出現無法操作或亂操作的情況。地方政府必然會在作出的征收決定書上寫上：本決定自作出時開始生效，如果是這樣，征房必然導致成搶房行動！根據《物權法》第28條的規定，政府作出征收決定的第二天，被征私房便成了政府的。為保障被征收人的異議訴權，與相關法律相應 ，故定“房屋征收決定在作出后的90日開始生效”。“房屋征收決定分別及于每一被征收人”是因為：如果征收決定涉及100人，若10人以征收范圍過大，狀告征收決定并勝訴，按“房屋征收決定分別及于每一被征收人”的規定，則該判決不影響征收決定對另外90人的合法效力；否則，10人勝訴，另90人均要翻燒餅。現行的305號令即存在這樣的問題，一戶請求撤銷《房屋拆遷許可證》，若勝訴，此前已簽協議的被拆遷戶均有權依《合同法》第58條的規定要求雙方返還，故任何法院都不敢判決撤銷《房屋拆遷許可證》，惡法逼良為娼。

何為“重大爭議”？應明確界定，否則再大的爭議在所有地方政府的眼里都不算重大爭議，因為認定權在政府手上。如果某縣政府以建縣審計局大樓為名擬征收30畝地近200戶人家的房屋，請問：被征收人以征地面積超標提出異議，是否算重大爭議？

第十三條 因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應當在組織有關部門論證的基礎上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。

評析意見：結合見第三（五）條的意見，如果某征收片的中央有10%的新房難道也要一起被綁架征收并拆除？強烈要求此條改為：“危房的產權人均提出改造要求，經縣級以上地方人民政府組織有關部門論證通過，縣級以上地方人民政府可以作出房屋征收決定”。如果刪去了第三（五）小條，此條也應當刪去。

第十四條 縣級以上地方人民政府應當將房屋征收決定予以公告。公告應當載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項。

評析意見：建議加一款：“房屋征收決定中規定的申請行政復議期限為2個月，提起行政訴訟期限為3個月，均從房屋征收決定生效之日起開始起算。”。

鑒于被征收人對安置協償的具體內容最為關注，爭議最大，建議改為：“政府應當將房屋征收決定予以公告。公告應當載明房屋征收目的、房屋征收范圍、補償安置方案（方式、標準、位置）、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項。”此條中的“房屋征收實施時間”是否就是限令被征收人搬遷的開始及最后期限？如果是，而此時未確認補償數額，被征收人更不可能領受補償，根據“先受償，后搬遷”的原則，搬遷的期限不應規定在征收決定中。

第十五條 被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。第十六條房屋征收涉及國防設施、文物古跡、歷史建筑、宗教活動場所的，應當遵守有關法律、法規的規定。

征收設有抵押權的房屋，應當依法保護抵押權人的合法權益。

評析意見：建議增加一句：抵押權人在抵押權限內享有被征收人的各項權利。

第十七條 房屋征收部門應當建立健全房屋征收檔案管理制度，加強對房屋征收檔案資料的管理。

評析意見：建議增加一句：被征收人、利害關系人有權查閱、復制征收相關資料。

第十九條 補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設的，被征收人享有回遷的權利。

評析意見：如果因危舊房改造的需要征收房屋不實施住宅建設的，被征收人豈不是不享有回遷的權利。真會忽悠人！（黑心條款）建議將“因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設的” 改為“因危房改造的需要征收房屋的，新建項目應當包括住宅建設，也可包括由政府單獨投資的其他建設，被征收人享有回遷的權利”。堵死打著危改旗號趕走百姓讓奸商搶地的漏洞！

除本條例第二十九條規定外，被征收人可以選擇補償方式。

第二十條 貨幣補償的金額，根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

評析意見：應改為“根據被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、土地使用權價值（剩余期限的土地使用權價值）等因素，以房地產市場評估價格確定。”

被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規范和有關規定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。

評析意見：因為任何一物在同一時刻的市場交易價格均有高、中、低，故建議將“但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。”改為“但不得低于房屋征收決定生效之日房地產的市場的類似交易的平均價格，貨幣補償的，還應加付房產交易稅費。”，以彌補被征收人重新購房時的稅費損失。

房地產價格評估機構，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

評析意見：如果被征收人拒絕投票、抽簽，由誰確定評估機構？

第二十一條 房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地確定被征收房屋的房地產市場評估價格，對出具的估價報告的合法性、真實性和合理性負責。

評析意見：房地產價格評估機構不按政府的旨意辦事，不給年檢、沒有生意！

第二十二條 選擇房屋產權調換的，應當依照本條例第二十條的規定，計算被征收房屋的價格和產權調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

評析意見：“結清產權調換的差價。”建議改為：“結算產權調換的差價。”。因為結清差價一般在最后實際交新房時才能據實辦理，而在簽約時，新房的實際準確建面一般不能確定，故征房簽約時只能大致結算，而不能結清。

產權調換房屋應當符合國家質量安全標準。

評析意見：此句修改為“產權調換房屋應當符合國家頒布的質量安全標準和房屋建筑設計技術規范和標準”。另加一句：“征收后的新建設不含住宅建設的，產權調換房屋應當就近安置”。

第二十三條 對房屋征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，并依法拆除；對未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

評析意見：根據《行政處罰法》第二十九條：“違法行為在二年內未被發現的，不再給予行政處罰”的規定，對超過兩年以上的違法建筑依法不應拆除！征收依法不應拆除的違法建筑不予補償屬強盜邏輯！建議改為：補償價格為房屋征收決定生效之日房地產的市場的類似交易的平均價格的60%

第二十四條

房屋征收部門根據被征收人的意見，對補償方案予以修改完善，報作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府批準后予以公告。公告應當載明補償方式和房源情況以及簽約期限、搬遷過渡方式、過渡期限等事項。

評析意見：增加一款：“自對被征收人調查登記之日起，規定的簽約期限不得少于60日”

因危舊房改造的需要征收房屋的，補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前，還應當征得三分之二以上被征收人的同意。

評析意見：此條建議改為：“因危房改造的需要征收房屋的，補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前，還應當征得每一位被征收人的同意；否則，征收決定對不同意補償方案的被征收人自動失效”。因為就補償數額而言，每一位被征收人都是一位獨立的民事權利主體，各自獨立行使權利，互不被綁架！此前的征收決定對不同意補償方案的被征收人是否有效呢？如果此前的征收決定不撤銷，依物權法第28條的規定，被征收人的房產就要發生轉移，而不同意補償方案的被征收人又未獲得補償，這是非常不公平的。所以，以上條款應加上一句：“否則，征收決定對不同意補償方案的被征收人自動失效”

第二十五條 房屋征收部門應當按照經批準的補償方案，與被征收人就補償方式、補償金額、產權調換房屋的地點和面積、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議；其中，危舊房改造的補償協議，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。

評析意見：修改為：“其中，危房改造的補償協議，簽約的，方可生效；未簽約者，征收決定對其自動失效”

補償協議訂立后，一方當事人未履行補償協議的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。

評析意見：增加一款：征收房屋一方的當事人是作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府。

第二十八條 房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。

被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟；在行政復議、行政訴訟期間，不停止補償決定的執行；逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府強制搬遷，或者依法申請人民法院強制搬遷。補償決定被復議機關或者人民法院確認為違法的，作出房屋補償決定的縣級以上地方人民政府應當賠償被征收人的損失，并承擔其他相應的法律責任。

評析意見：以上規定中未見“責令被征收人于××日內限期搬遷”的具體內容，為防止政府亂來，建議加一款：“房屋征收補償決定中規定被征收人履行搬遷的期限不得少于90日”。否則，地方政府會規定為7日或更少，以恐嚇被征收人。

實施強制搬遷前，房屋征收部門應當按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房。

評析意見：以上規定中的“在行政復議、行政訴訟期間，不停止補償決定的執行”、“ 實施強制搬遷前，房屋征收部門應當按照補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房”內容屬于訴訟法律的具體規定，而我國《立法法》第8條第9項明文規定，訴訟和仲裁制度只能由全國人大及其常委會制定訴訟法律加以規定，所以，國務院無權在非訴訟法律中作出訴訟法律的具體規定，故“在行政復議、行政訴訟期間，不停止補償決定的執行”這句話應當刪去！否則，該條款必然會為地方政府以合法的方式“先斬后奏”低價掠取公民房產的法律依據。

筆者注意到：雖然1990年10月施行的《行政訴訟法》的第44條和1999年10月施行的《行政復議法》的第21條都有訴訟（復議）期間具體行政行為不停止執行的規定，但在以上兩法施行其后的2000年7月，全國人大頒布施行的《立法法》的第83條明確規定：“同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定”。即以上三部法律都是全國人大制定的法律，當之前制定的《行政訴訟法》和《行政復議法》與之后制定的《立法法》有不同規定時，根據之后制定的《立法法》第83條的規定，顯然關于如何先予執行的具體法律規定只能由人大制定的訴訟法律制度來規定，所以，國務院無權在房屋征收法規（即非訴訟法律）中作出屬于訴訟法律的具體規定。

第三十一條 對因征收非住宅房屋造成停產、停業的，應當給予適當補償。

評析意見：建議增加一款：“具體補償辦法由省人民政府制定”

第三十二條 房屋征收部門委托有關單位從事征收補償與搬遷具體工作的，應當加強對受委托單位的監督，并對其實施的征收補償與搬遷行為承擔相應的法律責任。

評析意見：建議將上句改為：“房屋征收部門委托有關單位從事征收補償與搬遷具體工作的，應當將委托事項向被征收人及社會公眾公示，加強對受委托單位的監督，并對其實施的征收補償與搬遷行為承擔相應的法律責任。”強烈要求增加一句：“房屋征收部門及其委托的有關單位從事征收補償與搬遷具體工作時，有違反下列情形之一的，被征收人有權拒絕辦理征收房屋相關手續，其后果由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府承受”。是否敢加上此句，是檢驗國務院是否真心想杜絕暴力征房的試金石！

房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。

評析意見：修改為：“房屋征收部門及其委托的單位不得采取暴力、中斷供水、供熱、供氣、供電、妨礙房屋的正常使用等方式脅迫被征收人辦理征收相關手續，實施搬遷。” “妨礙房屋的正常使用”是指斷路、堵鎖眼、房頂打洞、向屋內放水、丟拉圾……等無恥之舉。

任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

評析意見：此款是針對開發商的拆遷，此條應與第40條一并刪去！

建議增加一款：政府及其部門不得將要求辦理征收相關手續與被征收人及其親屬的工作任職、晉升、工作調動、參軍……相掛勾。

第四十條 非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃，并依法辦理有關審批手續。非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋的，建設單位應當編制具體實施方案，并報房屋征收部門批準。建設單位應當與房屋的所有權人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協議。本條例關于貨幣補償、房屋產權調換、補償協議內容的規定，適用于非因公共利益的需要進行拆遷的活動。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。縣級以上地方人民政府應當加強對拆遷活動的監督管理。

評析意見：整個第40條存在著嚴重問題，強烈要求刪去！理由是：第40條的存在，從政治上看：它是立法為私的表現，權力部門利用行政立法權，通過創設違法荒唐的規定為開發商牟取私利。從法律上看，它嚴重超越了全國人大的授權，借為征收房屋立法之機，行在征收法中塞進非征收的荒唐違法規定之實。在現行的拆遷條例廢止后，建設單位擬進行房地產開發，完全可以遵循現行的法律制度，通過招拍掛途徑合法取得土地，然后開發符合城市規劃要求的產品，獲取合法利潤；國務院完全沒有必要拋開以上合法途徑，另僻一個不倫不類的門道、創設一個“拆遷”法律關系單獨去為開發商服務。第40條所規定的房屋拆遷，從實質上來看，是房屋所有權在民事主體之間的轉讓，現行的《城市房地產管理法》、《合同法》對此有完整有效的規范。建設單位如想通過受讓民間房產而獲得土地使用權，完全可以直接適用以上法律，用不著國務院畫蛇添足的在現行的“產權轉讓”法律規定外又去創設一種不倫不類的“拆遷法律制度”。按現行房產法律制度，房產轉讓的基本原則是當事人地位平等、交易自愿，價格由雙方協商確定；但第40條卻規定：非因公共利益的拆遷適用本條例關于貨幣補償、房屋產權調換、補償協議內容。因征收條例中的以上規定與民事主體間的房產轉讓規定有著重大區別，故第40條的以上規定嚴重違反了上位法《城市房地產管理法》、《合同法》的規定。按第40條的規定，房產出賣人獲得的對價稱補償，而不叫價款，雙方還可以物易物，轉讓房產協議改稱補償協議，以上規定純屬荒唐！哪拆遷房屋是否要納稅呢？是否還要準備為拆遷房屋制定一個單獨稅法呢？奉勸刪去假公濟私的第40條，不要讓征收房屋的法律變成不倫不類的怪獸，不要讓拆遷災難在中國繼續重演！該悲劇的罪過世人自有公正評價！

許諾

對征求意見稿要點設計上的意見：

1、不應當將《征收決定》與《征收補償決定》分開設計。從常識可知《行政沒收決定書》（或稱行政處罰決定書）是行政機關依法強制性、無償取得違法人一定財物的決定書，它至少應當包括如下內容：被處罰對象、處罰依據的事實、理由和法律依據，處罰的具體內容。但征求意見稿中的《征收決定》卻缺少內在的邏輯性，征收房產與沒收財產的最大區別在于，征收房產必須包括權利和義務的兩方面內容，缺一不叫征收，缺一不為合法征收。站在政府的角度來看，有權取得被征收人的房產，有義務支付等價補償。依上道理，反觀征求意見稿中關于《征收決定》在內容上的設計，顯然存在著嚴重問題，把征收事物中應當包括的兩個方面割裂開來，征求意見稿中《征收決定》的主要內容是，我政府因建某項目需要有權征收某某多大（非常具體）的房屋，但《征收決定》應包括的具體支付義務卻完全沒有載明，這種決定完全不具備“有償取得”的最基本特性，即不具備法律意義上的征收概念的完整內容，故征求意見稿中設計的《征收決定》的合法性存在著嚴重問題，稱其為“強取宣言”更為準確，與“無償取得”的沒收決定相同。從被征收人對以上《征收決定》異議的要點來看，既然你名曰征收決定，根據《物權法》第28條的規定，政府作出《征收決定》后，被征收人的房屋成了政府的房屋，那么于此同時，政府就應當在《征收決定》中明確和保障被征收人我的受償權利，對未明確和保障我的受償權利的所謂《征收決定》我當然有意見！征求意見稿將政府在征收中應當承擔的支付義務放置到《征收補償決定》中，致使補償行為缺少內在邏輯上的支持（即該決定書少了政府享有權利的內容）。以上內容概括為：征收法律關系當事人的權利、義務內容應當寫在同一《征收補償決定》中，日常中稱之為“錢貨同時兩清”。

2、征房條例中最重要的內容之一－－責令被征收人搬遷的期限在征求意見稿中未明確，如果放在征收決定中，而此時未確認補償數額，被征收人更不可能領受補償，根據“先受償，后搬遷”的原則，搬遷的期限不應規定在征收決定中。如果把限期搬遷的內容寫到征收補償決定中，又文不對題。出現以上別扭，完全是立法者把征收法律關系中的密不可分的征收與補償（即權利與義務）生硬分開設置所造成的。

對以上評析意見，歡迎指正、轉載。

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