近日，中國鐵路建設投資公司(下稱中鐵投)公布了中國鐵路總公司土地評估和土地授權經營資產處置評估機構選聘項目招標評標的中標候選人名單。此前，中鐵投曾于1月26日在官網和中國采購招標網等平臺發布過土地資產評估的招標工作。如無意外，中標人敲定之后，鐵總將正式進入土地資產的評估工作。
一位接近鐵總的消息人士告訴21世紀經濟報道記者，土地資產評估是為之后鐵總的土地新政打下基礎，“比如鐵總或底下的鐵路局要出售土地資產，有了評估結果，就可以明碼標價了，或者外部投資者想跟鐵路部門合作開發這塊土地，那鐵總就可以按照評估價在項目中占一定的股份了。總之，評估是讓死資產活起來的第一步。”
但也有部分人士擔心資產評估弄不好會造成此前國有資產曲線MBO過程中出現的資產流失現象。
北京交通大學經管學院教授趙堅表示，如果評估機構和鐵路部門以及對這塊土地有興趣外部投資者形成利益共同體，那很有可能故意壓低該土地的價值，在此后的合作開發或轉讓的過程中使國有資產流失，最后進入了管理層和外部投資者的腰包。要防止此類現象發生，必須有嚴格的審計制度，在鐵路土地資產的轉讓、開發等過程中也必須有強有力的監督機制，防止腐敗現象發生。
盤活鐵路部門的土地資產，從而四兩撥千斤來撬動鐵路建設和發展的資金籌集，這一所謂的“以地養鐵”思路，是在2013年7月份一次國務院常務會議上定調的，會議最后通過的《關于改革鐵路投融資體制，加快推進鐵路建設的意見》中，關于“以地養鐵”有如下表述：
支持鐵路車站及線路用地綜合開發，創新節地技術，鼓勵現有鐵路建設用地地上、地下空間進行綜合開發。符合劃撥用地目錄的建設用地使用權可以繼續劃撥，需要改變土地用途的，依法辦理出讓手續。地方政府要支持鐵路企業進行車站及線路用地一體規劃，按照市場化原則實施綜合開發，以開發收益支持鐵路發展。
那么鐵路企業旗下的土地資產用現值來估算，大概有多少呢?這有待于此次中標候選人中的評估公司最后的評估結果。也有一些研究機構試圖通過管中窺豹的辦法來估算鐵總的土地資產總盤子。宏源證券一份研究報告表示，廣深鐵路土地所有權總面積大約有1200萬平方米，廣深沿線站段所占面積大約有400萬平方米。廣深沿線腹地經濟發展比較好，沿線部分站點利用率低，開發空間大，初步估算沿線站段土地增值空間超過100億元。
廣深鐵路2013年中的財務報表顯示，其總資產為327億元，而同期鐵總的總資產為46631億元，按此比率，鐵總擁有的土地總資產大概在 15000億元左右。不過考慮到廣深鐵路沿線的土地價值要遠遠高于全國鐵路網沿線的平均土地價值，因此15000億元的土地資產估值要大打折扣。
接近鐵總的一位消息人士向21世紀經濟報道記者表示，在年初召開的鐵總工作會議上，一些地方路局的局長在會上有點遺憾地表示，盤活鐵路土地資產是個好政策，鐵路的土地資產也很龐大，能夠把這些沉睡的資產喚醒過來，確實是好事。但問題也很多，最主要的是土地資產管理多頭，產權很不清晰，有些屬于總公司層面，有些屬于鐵路局，有些屬于底下的站段，更有些屬于站段底下的多經公司，而在劉志軍實行鐵路建設融資的合資公司制度之后，問題更加復雜，一些土地資產還涉及到地方政府以及外部投資者。
盤活土地存量的另一難題是土地用途屬性問題。雖然國務院文件給鐵路沿線土地轉性提出了明確的支持態度，但趙堅表示，在實際操作中，還是會遇到很多手續性的問題。例如，原先鐵路沿線的土地都屬于劃撥性質，屬于公益性用地，用于交通運輸以及相關的生產生活，現在要進行開發，涉及到用途改變問題，需要經過土地管理部門的批準和允許，同時，原先劃給鐵路部門的用地可能只是沿線內很小的一塊，如果要進行商業開發，勢必要跟周邊的土地一起規劃利用，這就涉及到統一的規劃、征地等問題。這方面，需要有不少制度和法規上的突破和調整。
“現在鐵路部門的思路是，先動起來再說，遇到問題，再慢慢協商、解決。”上述消息人士表示。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
