【萬科原文】
近日有媒體報道稱，我公司2012年年報中，計提的土地增值稅清算準備金人民幣44.34億元，為應付未付的土地增值稅，并稱公司下屬企業開發的吉林萬科城、廣州金域藍灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個項目，存在未及時清算土地增值稅的問題。經本公司核實，實際情況如下：
1、根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知》(國稅發[2006]187號文)及《土地增值稅清算管理規程》(國稅發[2009]91號文)的規定，應進行土地增值稅清算的，為以下三種情況：
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(三)直接轉讓土地使用權的。
經核實，報道涉及的四個項目，均不滿足上述條件中任何一條，不屬于“應進行土地增值稅清算”的情況。
【批駁】
第一、央視節目一直說的是其項目早就達到“可以清算條件”。
可以清算條件具體指：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的；或者取得銷售或者預售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。只要符合其中任何一個條件，主管稅務部門便可以要求納稅人進行土地增值稅清算。
國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知》有關土地增值稅清算，的確有“應清算”和“可以清算”的不同提法。但稅務部門有應收盡收也就是可征必征的職責。
而且，“可以清算”，并非“可以不清算”，更非“跟稅局領導有特殊關系的已達到可以清算條件但還沒達到應清算條件的開發商，稅局就有權不清算，跟稅局領導沒有特別關系的已達到可以清算條件但還沒達到應清算條件的開發商，稅局就有權要清算”！！！
附：
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法的通知》中有關“應清算土地增值稅條件”與“可以清算土地增值稅的條件”的兩條規定：
第九條納稅人符合下列條件之一的，“應進行土地增值稅的清算”。（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算”。
【萬科原文】
具體如下：
廣州金域華庭項目，目前銷售比例僅為49%，遠未達到土地增值稅清算條件。
【批駁】
央視節目說的是萬科2011年報顯示，廣州萬科同福西項目即萬科華庭一期項目，早在 2011年12月31日前其預售比例已達100%。而非項目整體。萬科有意回避“土地增值稅分期開發項目，以分期項目為單位清算”的事實。
央視節目強調的是，分期項目萬科及稅局應按國家稅法規定分期清算。
《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》明確規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
【原文】
(二)吉林萬科城項目，根據經審計的實際成本及收入測算，目前項目毛利率僅為16%，預計清算后實際應繳納的土地增值稅少于預繳金額，屬于應退稅項目。
【批駁】
萬科要想說明此事，就應該公開說明：當時計提吉林萬科城項目，當年結算銷售的時候，是按什么樣的毛利率計算的準備金，且計提了多少準備金。如果當時虛高毛利率虛提準備金，那么，其行為涉嫌偷逃企業所得稅違法。如果當時毛利率為16%，則按稅法規定，是不能計提1分錢土增稅的。
若在依法不該計提一分錢土增稅時，卻違法計提出了44億元土增稅，這就是偷了11億元企業所得稅的嚴重偷稅犯罪行為！！！
萬科預提計提土地增值稅準備金的時候，也是必須嚴格按照賬面顯示的收入支出成本費用原始數據，按照稅法規定來計算來計提的，而不是萬科老板有權隨便估一個預提比例來計提！
央視節目一直強調的是萬科這四個一期項目已達到土增稅清算條件，而未如期申報清算征繳。其后來幾期項目清算結果毛利率是多低多高，也與已清算的一期項目無關。
【萬科原文】
(三)廣州金域藍灣項目、柏悅灣項目，均未全部完成銷售，最近交付時間均為2013年12月。雖然均未達到應清算條件，但項目公司已經在整理相關材料，為清算工作做準備。
【批駁】
萬科有意混淆了分期銷售比例和總項目銷售比例概念。央視節目中強調的是該一期項目預售比例，而不是整體項目預售比例。
【萬科原文】
根據會計準則的要求，在房地產項目產生確認收入時，應根據確認的收入和配比的成本，基于謹慎性原則，對未來可能繳納的土地增值稅進行合理估計，并預提準備金。此預提為企業會計處理程序，與企業現時納稅義務無關。預提金額僅為企業自身的估計，未來確定企業實際納稅義務時，稅務機關另有計算方法和程序，不會以企業自測數據作為依據。
截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金人民幣44.35億元，此為公司按照會計準則要求，對未來可能產生的土地增值稅進行的計提，公司不存在應繳未繳的土地增值稅。
【批駁】
萬科此說法，歪曲了會計準則。按照會計準則要求，企業只能夠按照當時的實際收入支出財務數據來計算毛利額及土地增值額及依法應補交的土地增值稅金額，企業沒有權力拍腦袋隨便估計預提金額；如果企業隨意虛列成本多提土地增值稅準備金44億，這種行為就是涉嫌偷逃企業所得稅11億元的違法犯罪行為。
【萬科原文】
公司一貫守法經營，照章納稅。集團子公司及合營聯營公司近三年合計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅約144億元。
【批駁】
企業營業收入越多，交納稅金就自然應該多。無論已繳納的數額多大，也無法改變其拖欠40多億土地增值稅的事實。不能說，前面有一百個人你沒偷他們的錢，最后這十個人的錢被你偷了你就應該無罪！
央視節目所述，萬科對這四個一期項目已經自行清算但未如期將自行清算出來的應補交土增稅及時申報當地主管稅務機關也沒有及時將其征繳入國庫，這確是一個客觀事實。
央視并沒有說，稅務部門已經要求萬科清算繳納這四項目萬科已自行清算出來的應補交土增稅準備金而萬科拒絕清繳。
央視節目已經清楚地揭示了：這種事實結果，是納稅人萬科和征稅方當地稅務主管機關人員雙方面的共同造成的。
我覺得,央視節目要著力推動的，不過就是：
在全社會共同關注千夫所指下,能早日結束長期存在的這種征繳雙方不正常的現象，促使巨額土地增值稅能夠如期依法清算征繳入國庫，維護稅法尊嚴和國家利益民眾利益！
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