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馬光遠(yuǎn):中國難以承受房價下降之重

馬光遠(yuǎn) · 2014-03-21 · 來源:馬光遠(yuǎn)的博客
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今年房價下跌是大概率事件,而到2017年,如果沒有相應(yīng)的措施,中國房地產(chǎn)崩盤的可能性相當(dāng)大。房地產(chǎn)一旦出問題,中國經(jīng)濟(jì)必然崩潰,每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品。

  對比閱讀:曹建海:經(jīng)濟(jì)若下行 普通老百姓的生活還會好轉(zhuǎn)

  種種跡象都在表明,經(jīng)歷10多年黃金期的中國房地產(chǎn)正在以令人恐慌的表現(xiàn)拉上繁榮的幕布。

  3月18日,國家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù), 新房價格同比上漲8.7%,這個數(shù)據(jù),低于今年1月份9%的漲幅。而且,新房價格環(huán)比上漲的城市從1月份的62個,下降為57個,環(huán)比漲幅從1月份的1.2%,迅速下滑至0.7%。特別是,北上廣深四個一線城市新房價格同比漲幅都回到了20%以內(nèi),價格上漲趨緩態(tài)勢極為明顯。

  在價格上漲進(jìn)入疲態(tài)的同時,包括一線城市在內(nèi)的成交量也出現(xiàn)了暴跌。以北京為例,2月新建住宅成交量2221套,創(chuàng)下2007年北京有網(wǎng)簽記錄以來的最低紀(jì)錄;二手房成交量5441套,環(huán)比1月下跌38.0%,同比下跌46.3%,創(chuàng)下2012年1月以后,24個月以來的成交量新低。而3月份的成交量更不容樂觀,3月前15天,北京新房與二手房合計(jì)簽約7252套,簽約套數(shù)創(chuàng)造北京樓市6年來最低值。遠(yuǎn)低于2013年3月份前15天的 28900套。同時,來自國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的數(shù)字也極為慘淡:1到2月份,房屋新開工面積16693萬平方米,下降27.4%;其中,住宅新開工面積12279萬平方米,下降29.6%。房屋竣工面積12418萬平方米,下降8.2%;其中,住宅竣工面積9266萬平方米,下降10.6%。與此同時,房屋待售面積歷史上首次突破5億平,達(dá)到積5.1397億平。

  而最近市場上關(guān)于房地產(chǎn)的三大消息則更是引發(fā)了市場的恐慌情緒:

  一是北京萬科的某樓盤毛坯房以2.1萬元/平的價格低開,遠(yuǎn)低于之前市場預(yù)計(jì)的2.6萬元/平的價格。北京作為中國房價最堅(jiān)挺的風(fēng)向標(biāo),北京房價出現(xiàn)松動,則幾乎意味著,全國所有城市的房價將不保,也意味著看多房價的最好心理防線的崩潰;

  二是得到真實(shí)的關(guān)于浙江興潤置業(yè)資金鏈斷裂的傳聞。興潤置業(yè)的35億元負(fù)債中,銀行債務(wù)超過了24億,涉及總共19家銀行機(jī)構(gòu);

  三是人民幣匯率2月份以來出人意料的下跌。

  以上三則消息可以說從三個層面展示了目前中國房地產(chǎn)面臨的最大困局:一線房價的松動意味著中國房價整體走弱;開發(fā)商資金鏈的斷裂透視出流動性緊張的大背景下開發(fā)商面臨的巨大的考驗(yàn);人民幣匯率的大幅貶值不僅意味著以人民幣計(jì)價的資產(chǎn)價格顯得有點(diǎn)貴,而且也意味著熱錢開始流出中國。

  毫無疑問,中國房地產(chǎn)的蕭瑟的秋天已經(jīng)到來。在此之前,很多以過去10多年的習(xí)慣性思維觀察中國房地產(chǎn)的人認(rèn)為,中國房地產(chǎn)還會有至少10年的黃金期,住建部副部長仇保興就在兩會期間明確表示:“房價分化現(xiàn)象將來會越來越嚴(yán)重,但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī),因?yàn)檫€要解決‘三個1億人’的問題:促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”很多人認(rèn)為,在中國完成城鎮(zhèn)化之前,中國房地產(chǎn)仍然是增長最快的行業(yè)。即使那些相對謹(jǐn)慎的人,最多也認(rèn)為未來房地產(chǎn)會出現(xiàn)分化的走勢:一二線仍然看好,三四線房子過剩的城市價格將下降。但這一兩個月以來包括北上廣深四個一線城市住房成交量和價格的松動都意味著,中國目前房地產(chǎn)面臨的局面絕非“分化論”所言那么樂觀。

  特別需要提醒的是,需要提醒的是,無論是今年“兩會”之前杭州、常州等地一些樓盤的降價,銀行收緊與房地產(chǎn)有關(guān)的房貸,還是“兩會”后房價上漲的趨緩和成交量的暴跌,都是在政策“真空期”的情況下出現(xiàn)的。這和以前的情況完全不同,以前市場在經(jīng)歷非正常的上漲之后,都是會遭受政策的嚴(yán)厲打壓, 但事實(shí)上自去年“兩會”之后沒有出臺任何調(diào)控房價的政策,即使在經(jīng)歷2013年的暴漲之后,政策層面也保持了極大的克制,將價格留給市場去調(diào)節(jié)。就此而言,當(dāng)下房地產(chǎn)疲弱的表現(xiàn),完全和政策無關(guān),而是在房價經(jīng)歷一年的暴漲之后,市場的自發(fā)反應(yīng)。

  事實(shí)上,對于今年房地產(chǎn)的走勢,筆者一直強(qiáng)調(diào)要實(shí)事求是研究房價的基本邏輯。過去10年支撐中國房價的因素看,至少有五大引擎是推動中國房價上漲的重要推手:一是貨幣因素,過去10年,是中國貨幣大躍進(jìn)的10年,也是負(fù)利率的10年,極度寬松的貨幣成為房價的第一引擎;二是需求因素,住房供應(yīng)嚴(yán)重不足,需求旺盛;三是經(jīng)濟(jì)高速增長,在投資拉動的情況下,房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)高速增長的最大受益者之一;四是土地財(cái)政,地方政府對土地的過度依賴事實(shí)上使得地方政府成為過去對抗中央調(diào)控政策的主力軍;五是人民幣不斷升值,引發(fā)熱錢流入中國房地產(chǎn)市場,以及隨著人民幣不斷升值對中國資產(chǎn)價格不斷重估。而這五大引擎,進(jìn)入2014年后幾乎全部熄火。筆者去年關(guān)于美聯(lián)儲QE退出后全球流動性將面臨歷史性轉(zhuǎn)折的判斷已經(jīng)得到了現(xiàn)實(shí)的應(yīng)驗(yàn),這還只是開始,一旦美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期,國際資本將加速流出中國;從經(jīng)濟(jì)增速看,未來5年,中國經(jīng)濟(jì)能夠維持7%左右的增長已經(jīng)不易;加上過去10年房地產(chǎn)的大躍進(jìn),中國住房供需已經(jīng)基本平衡,一二線以下住房過剩也已經(jīng)成為事實(shí)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉的數(shù)據(jù),如果未來五年中國房地產(chǎn)投資的年復(fù)合增長率保持在7%左右,到2017年中國將至少建成1億套以上的房子,這還不包括3600萬套的保障房,這也意味著至少可以解決4億人的住房問題,而到2017年,中國城鎮(zhèn)化的人口最多不會超過1個億,住房總體過剩會極為嚴(yán)重。而最近人民幣的貶值,等于雪上加霜,讓本來絕對值已經(jīng)非常高的房價顯得更加滑稽,北京、上海等地的房價很多已經(jīng)超過了紐約、東京,但人均收入不及他們的十分之一。

  這種分析意味著,今年房價下跌是大概率事件,而到2017年,如果沒有相應(yīng)的措施,中國房地產(chǎn)崩盤的可能性相當(dāng)大。對于痛恨高房價的民眾而言,這種局面自然值得歡欣。如果在2008年,房地產(chǎn)的調(diào)整不會影響中國經(jīng)濟(jì),但在經(jīng)歷一系列刺激房地產(chǎn)的政策之后,我們發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)已經(jīng)完全綁架了中國經(jīng)濟(jì)。2013年,房地產(chǎn)極為驚人的表現(xiàn)為中國7.7%的增長立下頭功,但房地產(chǎn)投資占GDP15%以上的比重,對中國經(jīng)濟(jì)20%以上的貢獻(xiàn),土地收入占70%的份額,以及12.2萬億的到位資金占中國全社會融資額70%以上這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著,中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),房地產(chǎn)一旦出問題,中國經(jīng)濟(jì)必然崩潰,每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品。和日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅不同,中國脆弱的經(jīng)濟(jì)增長模式和人均遠(yuǎn)低于世界平均水平的收入意味著,一旦房價下跌,中國比日本要慘百倍,中國貌似很強(qiáng)大的銀行系統(tǒng)也會因?yàn)楦鞣N各樣的房地產(chǎn)融資杠桿的斷裂而倒下。

  2008年,歷史給了中國人刺破不健康的房地產(chǎn)泡沫的最好的機(jī)會,我們?yōu)榱吮T鲩L而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度,到了今天,我們不僅無力刺破,更重要的是,一旦刺破,等于對中國經(jīng)濟(jì)實(shí)施“自殺式襲擊”,這種代價無疑是中國無法承受的。房地產(chǎn)最大的成功就在于此。面對如此的囚徒困境,中國政府唯一的選擇就是改變目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策,從抑制房價上漲轉(zhuǎn)向防止房價下跌引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)崩盤的系統(tǒng)風(fēng)險,為泡沫的破滅再爭取時間,盡可能減少對中國經(jīng)濟(jì)的沖擊。

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