沒有工業的鄉鎮，及沒有商業區位優勢的鄉鎮，就只是消費性的鄉鎮，消費性的鄉鎮不可能讓農民在其中安居，因為農民必須要有工作和收入來源。
一、
成都大學吳建瓴教授十分贊賞土地財政，認為正是土地財政，才使中國城市有了良好基礎設施，才使地方政府可以爆發極大發展經濟積極性，也可能解決地方上的N多難事。他甚至認為，應想辦法讓鄉鎮和村也有點土地財政，若鄉村有土地財政，鄉村積極性和創造性就可以發揮出來。
我是同意吳建瓴教授關于土地財政的意見的，但對在鄉村兩級搞土地財政則有所保留。村一級，若有一點集體土地，在城市郊區征地中搞留地安置和留地發展，我是支持的。一些基礎條件好，有工商業潛力，尤其是實際上已成縣城副中心的中心鎮，搞點土地財政也是可以的。但從全國大多數地區一般農業型鄉村情況來看，土地財政無空間也無必要。2010年暑假到河南洋河鎮調研，發現洋河鎮鼓勵農民進鎮建房或買房，全鎮農民已在鎮上建了幾千套上面住人下面開店的二層小樓，鎮上所建小樓幾乎可以住下全鎮所有人口。在很短的時間，洋河鎮區人口就翻了幾番，街道由一條變成了七條。但是，農民進到鎮上后，一方面種田不方便，另一方面，家家開店就無生意可做，鎮上所建房子因此大多數無人去住，3/4以上店面關門，開門店的生意也極為冷清。數以億計的農民建房投資沒有發揮作用。
參加湖北省委黨校“三化同步”研討會，與湖北省委黨校鄉鎮黨委書記班學員交流，發現幾乎所有黨委書記都有在鄉鎮搞房地產以形成土地財政的積極性，鄉鎮房地產熱正以前所未有的速度蔓延。
二、
但我還是要給鄉鎮房地產熱潑冷水。鄉鎮一級的位置其實比較尷尬。取消農業稅前后，學界和政策部門都有關于是否取消鄉鎮政權的討論。討論的共識之一是，鄉鎮作為一個行政層級還是有存在的必要，但作為一級完備政權，過去不是，現在也不是，將來也不可能是。在全國絕大多數農業型地區，鄉鎮一級類似縣級政權的派出機構，與鄉公所很相似。
在改革開放之初，鄉鎮企業發展的黃金時期，沿海地區利用賣方市場的歷史性機遇，大力發展鄉鎮企業，不僅鄉鎮而且很多村莊都在很短時間即完成了從以農為主到以工為主的轉型，鄉鎮經濟獲得了快速成長，二、三產業變成主導，從事二、三產業的農民洗腳進到鎮上居住，鄉鎮變成街道，十分繁榮，鄉鎮房地產自然而然就發展起來。
而到1990年代以后，隨著買方市場代替賣方市場，鄉鎮企業“船小好調頭”的優勢變成了“船小不能抗風浪”的劣勢，在沿海地區，有些鄉鎮企業已經長大成型轉型，有些倒閉破產，但整體來講，在沿海繁榮的區域經濟帶動下，鄉鎮變得象城市，基礎設施和居住工作都越來越遠離農村和農業。而在中西部地區，鄉鎮企業還沒有發展起來即遭遇市場寒流，結果是鄉鎮企業大量倒閉破產，鄉村經濟中的農業依然一枝獨秀。到了二十一世紀，過去辦工業的村村點火、戶戶冒煙不僅已失去市場的歷史機遇，而且在環境評估(面源污染)和土地獲取方面也難以突破。工業進園區成全國上下的共識。一個縣級單位，最多在縣城和作為縣城副中心的中心鎮有可能辦工業園區，一般農業鄉鎮辦工業的機會已經沒有了。
沒有工業就沒有就業，沒有就業帶動，鄉鎮房地產所面對的就只能是農民。從農民來講，當前中國農民典型的家庭生計模式是以代際分工為基礎的半工半耕模式，即農村老年人在家種田，年輕人外出務工，一個農民家庭，有兩代人分別務農、務工，務農收入加上務工收入，就足以維持家庭溫飽有余的生活。這樣的農民家庭到鄉鎮買房，在鄉鎮住而在村莊種田，就太費心太麻煩了。農民就無法再種田。但不種田，住在鄉鎮，鄉鎮又無就業機會，開商店搞第三產業，都是從農村進到鄉鎮買房的農民，鄉鎮并無流動人口，第三產業也沒有空間。這樣，在鄉鎮就很難住得下去。
沒有工業的鄉鎮，及沒有商業區位優勢的鄉鎮，就只是消費性的鄉鎮，消費性的鄉鎮不可能讓農民在其中安居，因為農民必須要有工作和收入來源。農民收入之一是到有工業和商業機會的地方去務工經商，之二是回到村莊務農。村莊是生產性的，因為村莊可以為農業生產提供極大便利。村莊同時是生活性的，是熟人社會關系中的，村莊熟人社會關系為村民提供了進行生產生活的社會支持。
三、
因此，當前全國正變得熱起來的鄉鎮房地產開發熱，一定不能蔓延開來。要讓農民住在可以方便進行農業生產的村莊，同時為他們提供生產生活所需基礎設施。在村莊生活，進可以到城市，退可以回村莊。在交通越來越方便，信息越來越方便的情況下，農民住在村莊，卻與縣城保持著密切頻繁的聯系，他們在生產性的村莊和同樣是生產性的縣城兩頭跑。而在消費性的鄉鎮，開發了房地產，但沒有人住得下去，因為沒有收入來源，最終這種開發就是浪費。
在當前國家為農村提供越來越多基礎設施服務的條件下面，村莊的基礎設施建設也日有長進，城鄉之間的交通也越來越便利，農民越過鄉鎮而到了縣城。鄉鎮衰落是大勢所趨。鄉鎮過去從來沒有成為過一級完備政權，將來更不可能成為，這種情況下出現的鄉鎮房地產熱，就一定要制止住。
2012年11月6日晚
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