深圳試水集體土地入市 專家警示城區(qū)搶地風(fēng)險(xiǎn)

　　備受外界矚目的深圳“新土改”又有新舉措。近日，深圳首宗“農(nóng)地”以1.16億元的出讓底價(jià)掛牌，并將于12月20日進(jìn)行拍賣。作為深圳原農(nóng)村集體工業(yè)用地入市流通的首個(gè)試點(diǎn)，該地塊采用3∶7的收益分成方式也受到關(guān)注。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，農(nóng)地入市真正的障礙不僅源于現(xiàn)有土地制度下的法律約束，更重要的是其背后較為繁冗的利益關(guān)系。此類土地交由市場(chǎng)后，不僅得到了市場(chǎng)定價(jià)，同時(shí)厘清了利益與收益，最為重要的是理順了土地背后的權(quán)屬關(guān)系，具有標(biāo)志性意義。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，此地塊的成功出讓有望成為一個(gè)范例，推進(jìn)深圳各地盤活土地存量，如果可行，不排除將來(lái)會(huì)有更大限度的放開。

　　土地收益3∶7分成

　　資料顯示，該地塊位于深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，來(lái)臨深圳機(jī)場(chǎng)和廣深一級(jí)公路，土地面積14568.29平方米，建筑面積69900平方米，土地使用年期為30年。土地性質(zhì)為工業(yè)用地(新型產(chǎn)業(yè)用地)，準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別為新一代信息技術(shù)通信終端設(shè)備制造業(yè)。

　　值得注意的是，對(duì)于這塊土地的所得收益，將由鳳凰社區(qū)和市國(guó)土基金以3：7的比例進(jìn)行分成，村集體組織并可繼續(xù)持有不超過(guò)總建筑面積20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。

　　“以前村集體工業(yè)用地的出讓都不是透明化操作，有可能部分村民不同意，卻被村長(zhǎng)和一些村干部強(qiáng)制出讓給企業(yè)，村干部從中尋租，造成村民利益的損失。”深圳市規(guī)劃國(guó)土委內(nèi)部人士坦言，以后集體工業(yè)用地都將在土地交易中心進(jìn)行公開出讓，價(jià)位及細(xì)節(jié)透明化將有利于保障村民的利益。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，3∶7收益分成的方法，并不只是以一次性賠償割斷農(nóng)民與農(nóng)地的所有聯(lián)系，而是讓農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)以占有股份的方式分享持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)收益，有利于將農(nóng)民的權(quán)益納入考量。

　　鳳凰社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于原住民來(lái)說(shuō)，收益比簡(jiǎn)單的租地或賣地更“可持續(xù)”，“土地成功出讓后，社區(qū)股份公司還會(huì)通過(guò)增資擴(kuò)股的方式入股競(jìng)標(biāo)企業(yè)，成為其股東。”

　　“合理的分成機(jī)制，是調(diào)動(dòng)農(nóng)地入市中各類資源流向合適領(lǐng)域的最有效方式。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前簡(jiǎn)單的“五五”分成方式并沒(méi)有激發(fā)農(nóng)村集體的熱情，而“三七分”附帶物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的做法，不僅能避免相應(yīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)遭遇賣地的質(zhì)疑，而且能把握增值空間，同時(shí)保有一定的物業(yè)，更是長(zhǎng)效利用土地資源的較好模式。

　　聚焦存量土地盤活

　　自《深圳市土地管理制度改革總體方案》于2012年5月25日正式公布之后，深圳市的新一輪土地改革已經(jīng)啟動(dòng)一年多，主要聚焦存量土地二次開發(fā)利用。

　　今年1月，深圳市政府以1號(hào)文的形式公布了《優(yōu)化資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“1+6文件”》。文件規(guī)定，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位，實(shí)際占用的符合城市規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)用地，在厘清土地經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補(bǔ)償和拆除后，可申請(qǐng)以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓土地使用權(quán)。

　　十八屆三中全會(huì)提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，是前述地塊入市的催化劑。深圳土地資源緊缺，對(duì)于存量土地的開發(fā)利用顯得至關(guān)重要。據(jù)了解，深圳市新增用地即將耗盡，新一輪土地利用總體規(guī)劃確定，全市建設(shè)用地總量為976平方公里，目前僅剩約46平方公里。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，部分城郊農(nóng)地處于閑置狀態(tài)，城市產(chǎn)業(yè)向外拓展就產(chǎn)生了產(chǎn)業(yè)用地的需求。“尤其對(duì)于深圳及部分用地稀缺的城市而言，更需要對(duì)土地資源進(jìn)行盤活。”

　　然而，“原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城市化后，不少土地在完善土地權(quán)益爭(zhēng)議中存在政府拿不回、集體用不了的尷尬局面。”深圳市規(guī)土委主任王幼鵬此前曾表示，對(duì)于深圳而言，新一輪土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。

　　“此次農(nóng)地入市的實(shí)際意義，就是通過(guò)更合理的利益分配方式，為農(nóng)村集體用地上的違法、非法建筑使用者提供推出機(jī)制，否則，這些上蓋建筑只能游離在法律之外生存，政府拆不掉，但也不會(huì)給予確權(quán)。”宋丁說(shuō)。

　　暫不放開小產(chǎn)權(quán)房

　　雖然首宗集體工業(yè)用地入市了，但深圳的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房何時(shí)能放開，則一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“從工業(yè)用地開始試點(diǎn)，各方的阻力較小，工業(yè)用地放開就是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)，政府能夠把控住。而商住用地涉及利益復(fù)雜，一旦放開，各種炒作的資金將蜂擁而入。”深圳市規(guī)土委人士表示，由于政府無(wú)法評(píng)估一旦放開宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)，會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生多大的震動(dòng)和影響，暫時(shí)不可能鋪開至村集體的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房。

　　“何時(shí)放開要看各系列配套改革的進(jìn)展，在這些配套改革沒(méi)有落實(shí)前，位于城市里的除工業(yè)用地以外的村集體建設(shè)用地不會(huì)放開流轉(zhuǎn)。”深圳市規(guī)土委人士表示。

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，如果此類工業(yè)用地農(nóng)地入市成功運(yùn)行，今后，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)可以拓展到公共設(shè)施用地、商住用地，甚至連片的既有空地又有建筑的用地。

　　德邦證券一位地產(chǎn)行業(yè)分析師認(rèn)為，一旦深圳的口子打開，更多的農(nóng)村集體土地放開入市，并允許土地轉(zhuǎn)性，將緩解土地供給壓力，改善土地價(jià)格上漲預(yù)期，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)地價(jià)成本，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，若農(nóng)地陸續(xù)入市，釋放更多的閑置地塊，直接促進(jìn)未來(lái)相應(yīng)用地的供給，對(duì)于增加住房供應(yīng)量是積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，也優(yōu)化了城市用地結(jié)構(gòu)，為未來(lái)中國(guó)城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、解決農(nóng)民市民化中的就業(yè)問(wèn)題、規(guī)避農(nóng)民失地后的各類社會(huì)問(wèn)題等都帶來(lái)積極影響。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提醒房企應(yīng)該做好準(zhǔn)備，來(lái)及時(shí)應(yīng)對(duì)發(fā)生變化的土地制度，“雖然農(nóng)地入市將帶來(lái)一塊更大的蛋糕，但對(duì)于目前城市核心區(qū)域的拿地?zé)崆閼?yīng)適當(dāng)降溫，保持理性才是明智。房企要順應(yīng)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)，應(yīng)加大對(duì)城郊閑置用地的調(diào)查，通過(guò)對(duì)政策的正確解讀來(lái)尋找商機(jī)。”

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