近期土地交易市場再度升溫，一些熱門地塊不僅吸引大型房企的參與，而且出現(xiàn)多輪競價(jià)和高溢價(jià)現(xiàn)象。在二三線城市個(gè)別地塊的交易中，激烈程度甚至不亞于前兩年。
房企資金鏈充裕，被認(rèn)為是市場再度升溫的主因。經(jīng)過此前的樓市熱銷以及各項(xiàng)融資舉措，大型房企的現(xiàn)金流維持在百億元以上。值得注意的是，險(xiǎn)資的殺入更加劇了土地競爭的激烈程度。
從本輪土地市場的表現(xiàn)不難看出未來市場分化的格局。業(yè)內(nèi)人士表示，中小房企在本輪拿地勢頭明顯萎縮，這是房地產(chǎn)業(yè)集中度提高的重要表現(xiàn)，未來這種趨勢還將加劇。
溢價(jià)率或大幅提高
11月26日，重慶土地市場迎來今年最激烈的爭奪。在當(dāng)日“渝北觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C56-5/03號地塊”的出讓中，競標(biāo)者一共經(jīng)過68輪的激烈角逐。雖然總價(jià)僅為1.7億元，但溢價(jià)率高達(dá)186%。如此高的競價(jià)次數(shù)和溢價(jià)率，在今年的土地市場上甚少出現(xiàn)。
11月20日，南京土地市場推出3宗土地，吸引12家企業(yè)參與競拍。這3宗地塊分別經(jīng)過30輪、19輪和11輪的競拍才最終出讓，這種情況同樣為年內(nèi)少見。在本月27日深圳“寶安西鄉(xiāng)街道尖崗山地塊”的出讓中，中海、天健、佳兆業(yè)、萬科與招商聯(lián)合體全部到場，并最終捧出20億元的新“地王”。
“競價(jià)企業(yè)增多、競價(jià)次數(shù)增多、大型房企到場”被認(rèn)為是本輪土地市場回暖的重要特征，這些特征也促成近期一些高價(jià)地甚至“地王”的出現(xiàn)。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二三線城市土地市場的火爆場面幾乎堪比2009年和2010年。
在北京一宗土地交易的現(xiàn)場，某房地產(chǎn)商代表向中國證券報(bào)記者表示，與兩年前相比，當(dāng)前的土地市場僅僅少了不計(jì)成本的舉牌者。此觀點(diǎn)雖然過于樂觀，但仍然反映了業(yè)界對市場的良好預(yù)期。據(jù)悉，此前北京一些熱門地塊的出讓往往吸引十多家房企參與。如今雖然參與競價(jià)的企業(yè)有所減少，但大型房企甚少缺席。
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國百城土地出讓金為1465億元，同比增加19%，土地溢價(jià)率為12%，較去年同期提高9個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按現(xiàn)有的成交態(tài)勢，11月的土地溢價(jià)率還將大幅提高。
大型房企資金充沛
Wind數(shù)據(jù)顯示，152家上市房企前三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3057.80億元，同比增長17.56%;實(shí)現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤370.08億元，同比增長3.44%。其中，第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤113.45億元，較2011年第三季度增長15.62%。逐季來看，上市房企業(yè)績呈現(xiàn)出明顯回暖的趨勢，這與今年以來樓市的銷售情況頗為一致。
事實(shí)上，若考慮到部分上市房企的營業(yè)收入和利潤率雙雙下滑，甚至賣地求生，大型房企的業(yè)績要比行業(yè)平均水平高出不少。而在本輪土地市場交易中，這部分房企正是占據(jù)主流的群體。
與此同時(shí)，大型房企通過一系列融資嘗試進(jìn)一步補(bǔ)充資金流。11月以來，房企的融資再次開閘，中海、金地、首創(chuàng)、SOHO中國等大型房企紛紛通過發(fā)債、境外融資的方式募集資金，總額接近百億元。據(jù)了解，當(dāng)前不少房企手握的資金流在150億元以上，企業(yè)整體資金狀況為今年以來的最好。
此外，經(jīng)過今年年中的震蕩期后，房地產(chǎn)市場觸底升溫的預(yù)期愈加明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房企拿地面積增速等指標(biāo)都觸底回升，國房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認(rèn)為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價(jià)有所提高，但當(dāng)前仍是拿地好時(shí)機(jī)。
值得注意的是，保險(xiǎn)資金成為今年土地市場的新生力量。在27日上海“黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊”的競爭中，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和太保財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體擊敗上海農(nóng)商行奪魁。11月1日，沈陽土地拍賣中心拍出19宗地塊，合眾人壽旗下合眾健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目(沈陽)投資有限公司共拍得13塊地。
險(xiǎn)資拿地?zé)o疑進(jìn)一步推動(dòng)土地市場的升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管險(xiǎn)資的投資方向僅限于商業(yè)地產(chǎn)，但其對土地市場的沖擊已經(jīng)形成。
行業(yè)集中度提高
大型房企在土地市場攻城拔地的同時(shí)，中小房企的情況則截然相反。11月28日晚間，冠城大通發(fā)布公告顯示，其擬將持有的深圳冠洋房地產(chǎn)有限公司100%股份，以73,320萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上海誠盈一期股權(quán)投資中心。
同期，陽光城也發(fā)布公告表示，公司及全資子公司陽光房地產(chǎn)擬將其所持有的武夷山置業(yè)100%的股權(quán)，以人民幣7838.67萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給望城投資。數(shù)據(jù)顯示，武夷山置業(yè)目前僅持有合計(jì)298畝的兩宗商服用地。
作為新一輪房地產(chǎn)周期的開端，土地儲備情況往往決定此后的市場競爭態(tài)勢。分析人士認(rèn)為，在本輪土地市場爭奪中，大型房企占據(jù)主流，中小房企身影難覓，足見市場分化的態(tài)勢已明朗。
中小房企在土地市場的弱勢并非是市場門檻提高所致。事實(shí)上，近期雖有“地王”出現(xiàn)，但整體土地價(jià)格比之前未有大幅提升。
近年來，不少房企未能把握好開發(fā)節(jié)奏，在市場向好時(shí)高價(jià)拿地，而在調(diào)控深化階段，房屋銷售卻遇到阻力，導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈吃緊。這一方面造成企業(yè)出現(xiàn)賣地求生的局面，同時(shí)也在面臨“供地潮”時(shí)無力拿地。與大型房企相比，中小企業(yè)在陷入危機(jī)時(shí)難獲援手，更加劇這種困境。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于房企而言，獲取土地是其布局區(qū)域市場的第一步。隨著大型房企逐步掌握土地資源，不僅擴(kuò)大其在區(qū)域市場的優(yōu)勢，更有助于提高在整個(gè)行業(yè)中的話語權(quán)。在此消彼長的情況之下，部分中小房企難以獲取土地，市場份額也將繼續(xù)縮減。
房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的大趨勢。從近期土地市場的表現(xiàn)來看，已體現(xiàn)“弱肉強(qiáng)食”的態(tài)勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種態(tài)勢已成為新一輪市場分化的起點(diǎn)，并將隨著本輪的房地產(chǎn)開發(fā)周期而延續(xù)。蘭德咨詢此前發(fā)布的報(bào)告也認(rèn)為，未來5年房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量可能減少三成，減少的企業(yè)以中小房企為主。
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