論拆遷補償價格的評估模型

拆遷問題引發(fā)了一系列的暴力流血事件，引起了社會廣泛的關(guān)注。我認為除了極少數(shù)文物外，大多數(shù)拆遷問題的焦點不是拆與不拆的問題，而是拆遷補償價格的問題。所謂“釘子戶”反對的不是拆遷，“釘子戶”反對的“低價”拆遷，反對的是“過低”的拆遷補償價格。

我認為拆遷之所以會引發(fā)諸多矛盾和暴力事件，根源有兩個：一是不存在客觀合理的拆遷補償標準，補償價格是高還是低主觀性很大；二是拆遷補償事件處理中存在逆向激勵，只要“釘子戶”堅持鬧，把事情把影響弄大了，就會獲得更高的補償價格，所以激勵更多的“釘子戶”出現(xiàn)。

“新拆遷補償條例（征求意見稿）”規(guī)定以市場價補償拆遷，但是市場價格如何確定，新條例是交由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)如何確定市場價格，能否客觀公正，對于拆遷補償?shù)膬r格爭執(zhí)仍然在所難免。本文希望能夠建立起一個比較有客觀依據(jù)的住房拆遷補償價格的評估模型，以減少對拆遷補償價格的爭執(zhí)和由此引發(fā)的矛盾，便于拆遷的順利進行。

       該模型建立的基礎(chǔ)是，首先是要明確商品房70年產(chǎn)權(quán)期限屆滿后，后繼產(chǎn)權(quán)歸屬于政府。政府對產(chǎn)權(quán)期限屆滿的住房，以廉租房租金率、市場租金率或者以介于前二者之間的優(yōu)惠租金率收取房租，拆遷時不給予補償。雖然目前商品房很少拆遷，但是，趁早明確這個政策，能夠減少將來商品房拆遷的阻力，也能夠平抑目前的樓市泡沫（祥見《試論平抑高房價的關(guān)鍵》）。在此基礎(chǔ)上，住房拆遷補償應(yīng)該區(qū)分兩種不同類型的住房：一是有固定產(chǎn)權(quán)期限的住房，主要是商品房；二是無固定產(chǎn)權(quán)期限的住房，主要是平房。

對于有固定產(chǎn)權(quán)期限的且產(chǎn)權(quán)期限尚未屆滿的住房拆遷補償，我認為應(yīng)該采取的方法是，以上一年該城市（中小城市）或者城區(qū)（大城市）新開樓盤的平均住房價格作為基準價。以基準價為中心，上調(diào)15%，30%，或者下調(diào)15%，30%（數(shù)字僅做參考），包括基準價，形成五個補償價格等級。根據(jù)住房所在的區(qū)位和交通條件，確定住房的補償價格等級。以住房所在的補償?shù)燃墐r格除以住房的總產(chǎn)權(quán)年數(shù)再乘以住房的剩余產(chǎn)權(quán)年數(shù)，就得到固定產(chǎn)權(quán)住房的補償價格。這個拆遷補償價格的評估模型，基準價、住房的總產(chǎn)權(quán)年數(shù)和住房的剩余產(chǎn)權(quán)年數(shù)等三個參數(shù)是客觀合理的，能夠得到各方認可。只有補償?shù)燃墐r格和住房等級的確定，存在一定的主觀性，可以在實踐中根據(jù)各地的實際制定明確的標準。

       無固定產(chǎn)權(quán)期限的住房，是目前拆遷的住房的主要類型，這類住房主要是平房，在理論上就是具有永久產(chǎn)權(quán)期限。住房拆遷在本質(zhì)上是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，平房相對于樓房擁有更多的土地使用權(quán)，根據(jù)生產(chǎn)要素參與分配和讓人民共享改革發(fā)展成果原則，我認為對于無固定產(chǎn)權(quán)期限的住房拆遷補償，應(yīng)該采取以下方法，，以上一年該城市（中小城市）或者城區(qū)（大城市）新開樓盤的平均住房價格作為基準價。以基準價為中心，上調(diào)15%，30%，或者下調(diào)15%，30%（數(shù)字僅做參考），包括基準價，形成五個補償價格等級。根據(jù)住房所在的區(qū)位和交通條件，確定住房的補償價格等級。以住房的補償?shù)燃墐r格直接作為無固定產(chǎn)權(quán)期限的住房補償價格。這個評估模型，基準價參數(shù)是客觀的，補償?shù)燃墐r格和住房等級的確定存在主觀性，同樣可以在實踐中根據(jù)各地的實際制定明確的標準以減少分歧。

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