房地產給我們帶來了什么？
今天，在2010年也即將過去之際，這是一個足以讓人感慨的話題。
記得2004年初，在溫州購房團侵入沈陽前夕，我曾帶著幾個年輕的記者做過一組關于這個購房團，實際就是炒房團的報道，這組報道非常明確地闡述了由溫州購房團所推波助瀾的高房價，不但將加重社會不公平、帶來嚴重的通脹壓力、金融風險和發展隱患，而且將把房地產龐大的上游產業，悉數拖入一個不確定的發展軌道，并最終給社會財富帶來巨大損耗。
2007年初，在往返國內多個城市、并查閱了大量數據信息后，針對當時幾乎已在所有一二線城市全面鋪開的房地產“畸形壯大”，我又撰寫了一篇長達18000余字的長篇報道《房地產綁架了中國》，進一步系統分析過房價畸高對中國社會和經濟帶來的各類風險，并提出了部分解決方案。這個時候，社會各界針對房地產的批評，可謂已經鋪天蓋地。
但是，數年過后，房地產在國務院歷年所提出的“穩定”性質而非“抑制”性質的政策口徑下，一路扶搖直上，在幾乎是舉國批評中，它給予我們的，是一個當初我們所擔憂的“最壞的結果”，甚至直到它今天依然在憑借自己的慣性向前持續。
這個勢頭，曾一度把一些開發商——這個行業的最大獲益者——也嚇壞了，2007年底至2008年初，一些開發商在接受媒體采訪時，也紛紛表示“看不懂房價了”，“看到一路往上竄的房價感到后怕”，被推為這個行業的領軍人物王石，也公開喊出了“拐點論”。
但是，這些“后怕”和“看不懂”，并沒有改變國務院針對房地產的“遏制過快增長（而非遏制房價過高）”的口徑——它在網絡上已經遭到很多網友的公開嘲笑；更沒有改變地方政府大吃具有短、平、快特征的“土地財政”的念頭，甚至也沒有讓本來已經風險高企的金融機構從這一市場實際收縮。在已經給社會帶來明顯問題的高房價面前，有能力主導市場走向的各方，紛紛拿出的是“在我之后，哪管洪水滔天”的這股子精神，通過讓房地產增值來輕易獲得巨額財富。
他們甚至在成功綁架了這個行業、在獲得巨額收益的同時也給社會帶來了難以想象的災難隱患后，還開始公開嘲笑那些呼吁政府應采取有效措施抑制房價過高的學者、網友“害了那些想買房的人”。
這是一個何等是非顛倒、群魔亂舞的圖景？！
房地產究竟給我們帶來了什么？
兩年多前，一位“突然開竅”的國務院系統中層干部告訴我，高房價可以吸納流動性過剩，這是國務院一直沒有鐵腕治理房價的一個重要原因，我聽完連連苦笑，因為這完全是個錯誤見解，事實上，高房價在吸納了原有的流動性后，會施放出更多的流動性，并導致M2成倍增長，導致宏觀貨幣和宏觀經濟環境失控。
以北京為例，在經過2003-2005年的高速增長后，2006年底，北京市區的商品房均價每平方米大約在6000多元，但到2010年中，北京市區的商品房均價每平方米超過了25000。每平方米增加了約1.9萬元。
商品房的價格變化，并不僅僅只在新竣工的商品房范圍發生，而是會自動等價地傳遞到它所在區域的其他建筑身上，故而，這種價格上升，所導致的相關財富數值的變化是驚人的：
北京市區的房屋總面積大約為5.4億平方米，在2006年底，這些房屋的市場總價格即使按7000元/M算，也僅為3萬7千800億元，但到2010年，這些不動產的總價格變成了（按25000元/M計算）13萬5000億，后者比前者多出了幾乎10萬億，在房屋事實上已高度金融化（即用房產證抵押可輕易獲得貸款）的今天，這意味著，僅北京的房地產，在不到4年的時間里，就在理論上可為金融市場憑空增加差不多10萬億的M2。
按此算法推向全國，這個產業增加的財富數量更是驚人，由此可催生出的M2的增值，同樣驚人。這導致國內金融環境的運行和預期變得異常復雜——需要準備多少現鈔才能應付這些類金融資產的隨時可能出現的變現需求？這個變化就是導致所謂的通脹壓力的直接原因，可以說它們之間構成的是一種必然的關系，沒什么好辯解的。
與此同時，其他產業，尤其是基礎性的農牧業（涉及差不多一半中國人）的財富增長曲線，遠遠低于了這個數字——它們每年有10%的實際增長就是一個了不起的成就了。
于是，在社會總財富中，房地產占的比重愈來愈大，而其他產業的比重則被嚴重壓縮。而社會總財富的變化，直接影響到的是該社會貨幣與實物之間的比值關系。
這意味著什么呢？
意味著房地產這種快速的價格增長，在事實上已對其他產業構成了赤裸裸的、不公平掠奪。
所以我認為“高房價可以吸納流動過剩”是一個毫無經濟學常識、荒唐到極點的觀點。它的荒唐性甚至從單筆的房產交易中也能體現得非常充分：
假定，2008年底，北京三環附近一座100M的商品房以20000/M成交，購房方按4：6（一般為3：7或2：8）獲得按揭，購房方將該房總價的40%，也即80萬給銀行，銀行收回了80萬的現金，但同時，銀行還貸給了購房方120萬，并把這筆錢以現金方式當場轉給了售房方。這等于說銀行在收回一定數量的流動性的同時，制造了更大量的流動性，而更為噩夢的是，僅僅兩年前的2006年中，這套房子的市價只有100萬。噩夢還在繼續——這一變化還代表了那個區域整體房價的變化，而非僅僅是在進行交易的商品房價格的變化。
除了從結果上給中國經濟環境帶來不公平外，房價的高位運行給銀行和投機者，或者所謂的投資者帶來的風險也非常明顯，10多年前香港的房產泡沫導致了諸多著名投資人破產或嚴重虧損，08年的金融危機也導致美國房價大跌，有的城市房價下跌已經超過了50%，而在銷售模式上與香港、美國高度相似的中國地產，至今仍在高位上上漲，它將給很多投資者和銀行帶來損失已毫無懸念，這里我要特別去分析一點的是，為什么銀行在如此高的風險下，依然樂于為房地產行業貸款——據大嘴任志強一個月前在微博上報尿，2010年5月之后，銀行即使在政府明確了強硬的調控態度后，也并沒有收緊對開發商的貸款。
一般人可能看不懂銀行這種主動往火坑跳的姿態，甚至樂觀地把它理解為“房地產價格確實具有長期持續上升潛力”。當然不是這樣，它與部分地方政府的施壓和銀行本身的運作理念、業務考核制度直接相關，因為這篇文章主要談高房價給我們帶來什么，容我以后專門來談這個問題，這里就不展開了。
這篇文章也不再展開高房價讓很多人成為房奴；讓地方政府的財政出現罪惡和不可持續的雙重危機；讓一些實業界的人再無心品牌建設、轉而投向房地產撈快錢、從而損害了中國經濟的整體實力；在各地不斷導致惡性拆遷事件、成為了中國這個不穩定的社會最不穩定的因素等已被大家談得非常充分的話題；重點說說高房價和房地產非理性膨脹給上游產業帶來的隱患。
記得在04年那組報道中，我特別用了一個報道——《溫州購房團攪亂的不止一鍋粥》，來談論高房價引起的房地產產業膨脹將給上游產業如鋼鐵、水泥、玻璃等行業帶來巨大的、不可預測的隱患，今天再來談這個話題，它已不是一個不可預測的隱患，而是一個已經導致了這些上游產業乃至中國經濟遭受巨大損失的問題了。
高房價引起的房地產膨脹，直接拉高了我國對鋼鐵、水泥的需求，使這些上游產業最近數年以超告訴擴張，既加大了中國的經濟對外依賴度，也導致這些行業的規模大大超過了理性需求，并必然給社會財富帶來雙重損失——既拉高了鐵礦石的進口價格，造成過多支付，又讓這些行業形成的產能成為扭曲中國經濟基本面的負面力量。
從2000年到2010年，在房地產的帶動下，中國鋼鐵生產數量呈現出了驚人增長勢頭：
2000年，我國粗鋼產量為1.27萬噸，只比上一年增加了2.6%，從2001年開始，鋼鐵產業的增速開始以20%左右的速度增長，2001年，粗鋼產量為1.51億噸，2002年為1.82億噸，2003年為2.21億噸，2004年為2.72億噸，（注：2004年前中國為鋼鐵凈進口國）2005年為3.3億噸，2006年為4.23億噸，2007年為4.9億噸，2008年為5.0億噸，2009年為5.68億噸，2010年粗鋼產量估計將達6.3億噸。
2006年，中國生產的粗鋼占世界總量的34%，2010年，這個數值已快接近50%了。這一巨大的產量，出口只占了很小的一部分，基本為中國自身消化，而在中國自身消化的這些鋼鐵中，有人估計，房地產及其相關行業的消耗，占了一半左右。
這個態勢直接導致了三個方面的問題：
1、這種需求模式不可持續。房地產的畸形膨脹，是基于中國經濟快速發展、財富劇增，社會正處于城市化轉型，傾斜的金融政策和沒有有效的政策遏制投機這四個方面的原因，或者我們可以說，房地產得以畸形膨脹的全部秘密，在于通過傾斜的金融政策劫持了經濟發展和社會轉型衍生出來的機會，且整個社會縱容了這個行業的投機行為而形成的。它的過度已經從空置率上得到了直觀的反映。這種過度在過去幾年表現出了對鋼鐵，水泥，玻璃等產品的“剛性需求”，而這種“剛性需求”正是這些行業快速擴大規模的最大動力。但如前所述，這種“剛性需求”是虛假的，是由傾斜性的政策和對社會發展機會的綁架以及對投機的縱容共同催生的，它一定不可持續。那么，當房地產不得不回歸理性后，這些行業的巨大產能，就成為了一個社會巨大負擔和損耗。當然，這里面也存在另一種可能，就象彩電行業那樣，經過艱難的結構轉型，中國成為世界最大的鋼鐵、水泥供應國，并由此引導整個世界經濟的格局繼續發生深刻變化。只是，這種最樂觀的可能，已經與房地產沒有任何關系了：它們不過一直在利用政府對此的擔憂，大肆從社會（不僅僅是金融界）圈錢，據今年上半年透露的上市公司公報顯示，已有多家上市房地產企業的負債數額超過了千億之巨——房地產企業的腰包鼓了，除了最近數年房價上漲使他們毫無風險地獲得了巨額收益外，很大程度上在于他們腰包里裝著更巨額的公共財富，他們的融資通道至今依然比較順暢，這就是最近幾年他們一邊假裝抱怨自己的錢多得沒地方花，一邊通過研討會、博客、接受采訪阻擾政府決心收緊金融口子的原因。
2、加速了中國經濟的進口依賴度，并已經在鐵礦石的進口方面導致中國多支付了數千億人民幣。由于房地產膨脹推動的“剛性需求”，快速推高了中國鋼鐵需求量，導致中國鋼鐵業對原材料的需求大增，并直接推高了鐵礦石的進口價格。據中國鋼鐵協會透露，僅2009、2010兩年，中國鋼鐵企業因鐵礦石漲價多支付的款項，就已經超過了3000億人民幣。當然，它也帶來了另外一個意想不到的趨勢，就是世界鋼鐵業因為成本因素，繼續向中國集中，如“1”所述，這種趨勢也存在一個最樂觀的、與房地產無關的可能：中國將繼續推動這個世界的經濟結構和布局發生深刻變化，只是，由于知識界和媒體一部分人長期熱衷和延續的反社會思維，嚴重妨礙了整個社會對這一趨勢的認識和討論，對整個社會從多個角度理解、消化這一趨勢思考嚴重滯后，這意味著我們將為這一趨勢在全世界的展開支付更多代價，也即，知識界、傳媒界根植于新文化運動的反傳統、反權威、反社會的啟蒙價值，于今對整個社會，在局部領域已經形成了可被準確計量的損耗。
3、降低了中國的財富價值，房地產價格的快速上漲，讓這個百年大計的行業變得急功近利，不久前，有機構在研究后指出，世界不少國家的房屋使用年限，都在百年以上，而絕大部分中國房屋的使用年限，不及這個標準的1/3，也即只有30年左右，這在今天，是一個痛心的現實，一是我們支付了差不多的財富值，得到的卻是一堆可被稱為準垃圾的建筑，這無疑是一種巨大的財富損耗，二是這種損耗——在拆遷之后，也將制造出驚人的環境污染，這一狀況再沒有任何另一種可能，向社會釋放的是純粹的負面效應。
房地產的畸形膨脹，在另一個產業——水泥行業方面引起的變化也是非常明顯的：2001年，我國水泥產量是6.61已噸，2002年為7.25億噸，2003年為8.63億噸，2004年為9.7億噸，2005年首超10億噸，達10.64億噸，2006年為12.2億噸，2007年，全國規模以上水泥企業總產量已達13.5億噸，2008年規模以上企業產量為13.88億噸，2009年，全國水泥總產量突破16億噸，高達16.3億噸，占了世界總產量的60%還多。
雖然，由房地產畸形膨脹所拉動的上游產業的擴張，隱含了另一種深刻改變世界經濟格局的趨勢，但它并不非這一趨勢的功臣，正如我在2008年《致家寶先生：您可能被您左右給忽悠了》一文中所說，中國經濟發展和城市化，確實給房地產帶來了巨大的需求，現在商品房表現出來的過剩，并不是絕對意義上的過剩，而只是相對于那個價格而言，是一種絕對過剩。它由最近幾年的價格變化所導致的后果，確實已堪為整個社會的災難。也就是說，假定我們有前瞻性，我們完全可以非常理性的實現這一轉變，而不需要讓普通老百姓、政府和金融機構承受如此深重的風險。
今天我把這另一種可能性寫出來，目的之一在于預防未來有人把“房地產給社會造成的罪惡”，變成中國為改變世界經濟格局而不得不支付的代價。這個擔心不是沒有道理的，今天，已經有人在做這種非理性的努力，如高鐵，最近就在按這樣的套路重新裝飾自己，把此前一系列非理性的、完全拋棄本國的技術累積、滿足小集團利益的一些做法，通過國家戰略和由此帶來的變化變成自己的“豐功偉績”，仿佛那是一條最佳的道路，事實上并非如此，它不過在重復此前已在航空、汽車領域實施，并被證明對中國發展和財富格局極為不利的教訓。
目的之二在于讓政府認識到，由房地產畸形膨脹所帶來的其上游產業的膨脹，并非無消化之道，實際上，從最樂觀的角度看，也許它已經潛在蘊含了改變世界生產、經濟格局的趨勢。我們不應該再以此為由放縱房地產無節制地吞噬社會財富，并繼續扭曲中國的經濟，為什么在調控了這么多年后，尤其是09年4月國務院加大了調控力度后，我還這么說呢？因為這個調控力度是遠遠不夠的，在除了前面所說的國務院在政策口徑上一直重復的是“遏制房地產價格過快增長”外，還存在其他明顯不足，如只規定了對銀行的調控措施，但監督和處罰辦法卻完全沒有跟上，以至出現了任大嘴前段時間所說的——房地產企業的融資渠道至今依然通暢這樣一個讓人沮喪的現實，另外一個可以明顯看出宏觀調控不得力的地方在于，至今沒對這個行業內部數年來廣泛流行的虛假合同（僅據2008年深圳一律師對媒體透露，深圳最近這些年簽署的售房合同，就有超過一半不合法，故而，虛假合同在全國所套取的現金數額，必是一個駭人聽聞的數額）進行核查和執法，我們講了這么些年法制，卻對這個行業明顯的、差不多已為社會公眾盡知、且是支撐虛高房價的一個有力手段的違法行為視而不見，不聞不問，這樣的調控能說是嚴格嗎？自然不能。
彈丸之地香港在房產泡沫崩潰后，連劉德華這樣知名人士都遭受了損失，多半社會名流都在受損之列，香港因之出現動亂沒有？沒有。美國幾次房價大跌，出現社會動亂沒有？也沒有。那么，為什么我們的一些人喜歡相信“房價低了會導致社會動蕩”這種毫無根據的、具有威脅性質的言論？這個世界并不能找到這樣的先例。與之相反的是，倒是有無數因為物價飛漲而引起社會動蕩的例子，而房地產正是導致今天物價開始全面上漲的罪魁。所以我建議要加大查處房地產銷售過程的虛假合同，把那些弄虛作假的人“關進籠子”，讓房地產回歸一個理性的狀態。
目的之三在于給知識界部分人士一個勸告：一些將深刻改變這個世界格局的變化，正因為08年經濟危機而顯得更加清晰和勢不可擋，中國在其中，因為過去幾十年的發展累積，而愈來愈顯示出了一種主導性力量。國內知識界和傳媒界對這一趨勢的認識是遠遠不夠的，甚至，在這個問題上還比不上英國、法國、德國甚至美國一些媒體對此的認識深度，我相信，在2008年英國一家媒體善意勸告“中國要具備一個大國胸懷”、對中國的未來前景刮目相看的時候，很多知識界和媒體人士更愿意將其視為是對中國的嘲諷，其實不是，我們之所以會產生這樣的錯覺，一個重要的原因在于基于種種由傳統傳承下來的偏見，對世界和中國都存在一些并不正確的認識。
對這一趨勢，我們當然可以批評其形成過程的“低人權”弊端和整個社會為此支付的過高代價，但也有必要認識到，知識分子本身努力參與其中，正是減少這一過程對弱勢群體形成剝奪、減少整個社會財富損耗的最為權威力量。知識分子應積極參與到對這一趨勢的研究和討論中，為這一趨勢提供富有前瞻意義的正價值，即使僅僅從“我們幾乎沒有創造任何實物價值，卻在天天消耗由他人創造的實物”這一角度出發，我們也完全應該在憤怒之外，保持這一積極的參與姿態。
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