曹建海：房價拐點何時來臨？

房價拐點何時來臨？

    在一線城市價漲量跌的“滯漲”局面姍姍來遲之際，受“比價”效應影響的二線城市房價出現了急劇上漲，三四線城市也處于普漲當中。不過，用“回光返照”一詞描繪這一切的地產景象，是最貼切不過的。

    2009年房價大漲，根本在于國家天量貨幣投放，導致貨幣增長遠超社會總產品增長而引起的貨幣貶值問題，引發城鎮家庭的普遍憂慮，進而將貨幣財富轉向不動產，以實現財富的保值增值。截止到2009年10月，央行發行貨幣(M1)207545.74億元人民幣，同比增長32%，而同期的國民生產總值增長不到8%，實際貨幣貶值（即通貨膨脹率）為22.2%，遠高于國家統計局公布的負0.5%的CPI數值。目前，政府當局與公眾對于通脹的判斷相差甚遠，原因在于政府所篤信的CPI，在公眾中已盡失公信力。

    房價上漲的另外一個原因，在于中央和地方政府一系列的救市政策，包括信貸、稅收優惠和地方政府的特別扶植政策。在這些政策中，過于寬松的住房信貸政策，使大量投資客利用銀行貸款，輕松實現“以小博大”，囤積了大量住房以待高價出貨。根據調查，在一線城市的新竣工樓盤中，絕大部分房屋已經銷售，但至少有50%的樓房處于空置狀態。這些空置房就屬于待價而沽的“商業存貨”，一旦價格上漲不再，或出現松動，勢必蜂擁出貨，成為打壓房價的“起義軍”。

    房地產救市政策中另一個關鍵政策是二套房營業稅減免政策，這個政策大大降低了房屋銷售的交易成本，解除了諸多投資客獲利退出的“后顧之憂”，使得房屋二手市場成為房地產市場的“證交所”，推動了二手房市場的瘋狂交易。

    眼下中國房價的走勢，所面臨的第一個關口，就是這個臨時性的二手房營業稅減免的政策，是不是能夠在2010年如期退出。一但營業稅減免政策退出，5.5%的稅收成本，在巨大的房價泡沫下，將迅速引爆這個市場。可以說，一旦政策明朗，大約就在今年12月底，至多到明年1月底，二手房市場將很快出現量價齊跌的局面，加上大量的投資客的“投誠”、“起義”，整個住房市場很快出現拐點——這當然是廣大城鄉居民所樂于看到的好現象。

    當然，既得利益集團的游說能力是不可低估的。二手房稅收優惠政策能否退出，我最多有5成的把握。本來，鼓勵自住性住房和改善性住房，限制二手房交易正當其理；但同樣的道理也可能成為中央放手鼓勵二手房交易的理由，將繼續延續2009年的所有房地產優惠政策。如此，房價拐點的出現肯定要向后延續，房價的調整就只能依靠市場的自發作用了——在上漲到極點之后，由于無人接盤而出現崩潰。

    歷史的經驗證明，對于二手房營業稅減免政策是否退出，我認為不能抱有太大希望。但是，“星星之火，可以燎原”，來自農產品漲價的壓力，完全可能改變中央對房地產救市的一切設想。

    今年的中央經濟工作會議強調，要保持貨幣政策的連續性和穩定性，表明在2010年的貨幣投放雖然不可能超過2009年，但也有近8萬億元的計劃信貸投放量。盡管本次會議強調貨幣政策要在經濟結構調整方面發揮作用，但考慮到銀行業對房地產的情有獨鐘，可以肯定仍有大量的資金將在明年一季度進入土地和房屋市場。如果房市沒有在年初發生逆轉，2010年一季度，各地仍將上演“地王”和房價上漲的好戲。

    但是，中央繼續實施適度寬松的貨幣政策，不僅可能刺激房市、股市，更有可能刺激幾十年來一直由于“剪刀差”、政府壓制而處于低位的農產品價格。預計農產品特別是蔬菜、肉和部分糧食將在今年底到明年初的春節前夕，掀起一輪迅速上漲的高潮。其勢頭之猛，完全可以媲美甚至超過如火如荼的房地產市場。最有可能的是，農產品將一改春節后價格回落的規律，而處于居高不下的狀態，推動一季度CPI出現5%以上的大幅上漲。

    CPI上漲形成的政府最保守口徑下的“負利率”，完全可能促使中央政府正視出現的“新形勢新情況”，調整貨幣政策的“力度、節奏、重點”，被迫實施緊縮的貨幣政策，則房市連帶股市將應聲而落，房市進而形成勢如破竹的急劇回落走勢，至少可以回落到2009年初的水平。這個時間可能在2010年3-4月份，或者說很難超過上半年。

    當然，如果高層顧慮房地產泡沫的危險，而在2010年退出二手房交易營業稅減免政策，即使其他政策優惠照舊，房價拐點很可能在本月底和明年1月初期出現。只要短短的二十多天，就有可能看到一個急劇的變化，讓我們大家拭目以待吧！

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