影響我國(guó)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的因素分析

同濟(jì)大學(xué)法政學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所 汪洪濤

我國(guó)地域遼闊，各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平存在著巨大的差異，因而，不存在一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，當(dāng)然，各地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格存在著關(guān)聯(lián)性，但是，關(guān)聯(lián)的方向和強(qiáng)弱則有差異。筆者在此就影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素提出分析，并針對(duì)我國(guó)發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)進(jìn)行演繹。

1.需求的收入彈性因素。在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的消費(fèi)者均衡理論中，有一個(gè)需求的收入彈性概念，它的表達(dá)式為需求的收入彈性＝ ，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，需求的收入彈性大于一，這是個(gè)規(guī)律，也就是說，當(dāng)收入上升一定幅度之后，對(duì)房地產(chǎn)的需求的上升幅度會(huì)超過收入上升的幅度。

考察我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前正處于新一輪的增長(zhǎng)周期之中，貨幣發(fā)行量擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率在高位運(yùn)行，并且，中央政府已然開始調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局，要變依靠外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)為依靠增強(qiáng)內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)，要讓人民共享經(jīng)濟(jì)繁榮成果的政治理念也預(yù)示著收入分配政策的調(diào)整正在拉開序幕，新一輪的類似于1992—1996年期間的工資調(diào)整政策經(jīng)過醞釀?wù)谕七M(jìn)之中，由此可以推測(cè)，隨著收入水平的漸次提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求的增長(zhǎng)也會(huì)以高于工資漲幅的比率上升，對(duì)發(fā)達(dá)城市而言，需求的收入彈性因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響會(huì)更快、更顯著。

2.城市人口結(jié)構(gòu)因素。最近10年來，人口流動(dòng)日漸頻繁，傳統(tǒng)戶籍制度對(duì)于人口流動(dòng)的限制作用開始失效，除了“打工經(jīng)濟(jì)”形成的民工潮之外，受過高等教育的高素質(zhì)人群也正在逐漸地向發(fā)達(dá)省份和發(fā)達(dá)城市集聚，這就造成了一些發(fā)達(dá)城市人口規(guī)模的迅速膨脹，對(duì)于住房的需求以及需求預(yù)期影響著這些地區(qū)的新建商品房的房型結(jié)構(gòu)與面積，同時(shí)也對(duì)價(jià)格起著催漲的作用。民工潮導(dǎo)致的低端住房市場(chǎng)的供應(yīng)緊張和租賃價(jià)格上漲與高收入人群集聚大都市而催漲的高端物業(yè)一起發(fā)生作用，決定了發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給在理性預(yù)期的作用下顯得較為短缺，由此會(huì)有力地推動(dòng)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

3.經(jīng)濟(jì)周期的影響。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在2004－2008年的增長(zhǎng)期中，高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然會(huì)帶動(dòng)比較高的通貨膨脹，考察我國(guó)的基準(zhǔn)利率，其實(shí)早已低于通貨膨脹率，按照真實(shí)利率近似地等于名義利率的絕對(duì)值減去通貨膨脹率的絕對(duì)值這一公式來衡量，我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際利率為負(fù)值，因此，高通脹有利于債務(wù)人的理念也會(huì)促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)，高通脹、高增長(zhǎng)必然會(huì)帶來名義收入的高增加的預(yù)期也會(huì)促發(fā)貨幣虛幻的產(chǎn)生，進(jìn)而進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求。

4.經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段因素。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于人均GDP超過1000美元的階段，工業(yè)化和城市化進(jìn)程日益加快，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)和汽車的潛在需求會(huì)呈現(xiàn)出顯性化的特征，從住宅的需求看，在未來20年內(nèi)，當(dāng)前的開發(fā)速度遠(yuǎn)不能滿足需要。其依據(jù)如下，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭（1.55億戶）以每戶90平米計(jì)算，需要住宅139.5億平米，而目前城鎮(zhèn)住宅存量為90億平米，二者差距為49.5億平米，20年內(nèi)每年需要建設(shè)住宅2.475億平米；如果加上未來20年城鎮(zhèn)家庭以每年2.64％增加的話，屆時(shí)城鎮(zhèn)家庭將達(dá)到2.61億戶，以每戶90平米計(jì)算，需要住宅234.9億平米，與目前城鎮(zhèn)住宅存量90億平米相比，缺口達(dá)到144.9億平米，20年內(nèi)每年需要建設(shè)新住宅為7.245億平米；如果再加上城鎮(zhèn)拆遷、舊區(qū)改造等，則每年需要建設(shè)的住宅應(yīng)該在8.75億平米左右。而近幾年，全國(guó)城鎮(zhèn)每年新建住宅面積大約為5－6億平米，遠(yuǎn)不能滿足需要。因此，供需矛盾的存在會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

5.地方政府的態(tài)度。目前房?jī)r(jià)過高，其深層次原因是地方政府獲利太多。在一些發(fā)達(dá)城市的中心城區(qū)，甚至出現(xiàn)了二次收取土地出讓金的現(xiàn)象，即在商品房出售時(shí)按每平米建筑面積第二次收取土地出讓金，對(duì)于地方政府的這種文件要求，開發(fā)商一般都會(huì)積極配合，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)走高會(huì)吸引市場(chǎng)的追漲心態(tài)，有助于開發(fā)商的銷售活動(dòng)。因此，在地方政府特別是發(fā)達(dá)城市的地方政府已經(jīng)在同開發(fā)商的密切合作中獲取大量收益的情況下，想要阻斷地方政府和開發(fā)商之間的“暗通款曲”是難以取得成效的，因?yàn)榉龀珠_發(fā)商以保障他們的資金鏈不至于斷裂是確保地方政府信用的重要標(biāo)志，借此，地方政府可以獲得其他行業(yè)投資者的信賴，同時(shí)，開發(fā)商“硬撐房?jī)r(jià)”的行為還可以讓地區(qū)產(chǎn)業(yè)間的乘數(shù)效應(yīng)得以積極展開，保持地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和地方財(cái)政收入的穩(wěn)定。所以，從地方利益的角度出發(fā)，特別是對(duì)發(fā)達(dá)城市而言，保證房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行有利于他們的利益提高。

6.城市土地定級(jí)因素。房?jī)r(jià)是扎基于土地價(jià)格的，而特定區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格則是依據(jù)其土地級(jí)來定價(jià)的，現(xiàn)在全國(guó)各地的城市基本建設(shè)之潮冷不下來，對(duì)發(fā)達(dá)城市而言，影響城市土地級(jí)的商服繁華程度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、路網(wǎng)密度、道路通達(dá)度、公用設(shè)施完備度、生活設(shè)施完善度、文體設(shè)施影響度、綠地覆蓋度、人口密度等因素的分值都有了很大的提高，從總體上提高了城市內(nèi)部的土地級(jí)，進(jìn)而全面拉動(dòng)了土地價(jià)格的上揚(yáng)，房?jī)r(jià)也隨之上升，這一趨勢(shì)在未來的幾年內(nèi)還會(huì)得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。

7.產(chǎn)業(yè)能級(jí)與企業(yè)規(guī)模因素。一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)受到這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)能級(jí)高低以及企業(yè)規(guī)模大小的影響。對(duì)發(fā)達(dá)城市而言，產(chǎn)業(yè)能級(jí)相對(duì)較高，都市型工業(yè)較為發(fā)達(dá)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也正在不斷地?cái)U(kuò)展其展業(yè)的領(lǐng)域，并且，規(guī)模企業(yè)數(shù)量也比較多，高能級(jí)產(chǎn)業(yè)的集聚必然會(huì)吸引較高素質(zhì)勞動(dòng)力的集聚，這些高素質(zhì)勞動(dòng)力的收入水平相對(duì)較高，因而會(huì)影響到住房需求的品質(zhì)和數(shù)量，房型結(jié)構(gòu)和面積、小區(qū)環(huán)境的品味等等都需要迎合大量的高收入人群的實(shí)際需要，因此，對(duì)目前正處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)周期的發(fā)達(dá)城市而言，其整體房?jī)r(jià)必然會(huì)在需求能力與需求品味不斷提高的市場(chǎng)內(nèi)在動(dòng)力推動(dòng)下保持上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。

8.人民幣匯率調(diào)整因素。自加入世界貿(mào)易組織以來，我國(guó)對(duì)外開放的廣度和深度不斷地被突破，人民幣的匯率形成機(jī)制也正面臨著新一輪的調(diào)整，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量和實(shí)力的不斷上升，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，實(shí)現(xiàn)人民幣價(jià)值回歸也具備了一定的基礎(chǔ)，讓人民幣逐步升值并最終達(dá)到其真實(shí)價(jià)值已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)界的共同體認(rèn)，在此，人民幣在未來一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)將會(huì)繼續(xù)升值也成為了國(guó)外投資者的共識(shí)，對(duì)海外投資者而言，即使我國(guó)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)保持不變，如果人民幣匯率能夠升值，現(xiàn)在的投資也將在未來幾年變現(xiàn)后換取更多的美元，因而海外資金的進(jìn)入在上述理念的催動(dòng)下正在不斷升溫，這會(huì)增加發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)需求，形成供應(yīng)緊張的市場(chǎng)局勢(shì)，并推動(dòng)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高。

9.土地供應(yīng)因素。目前，各地的土地供應(yīng)量都有嚴(yán)格的控制，許多發(fā)達(dá)城市引入了土地儲(chǔ)備機(jī)制，以此來控制土地市場(chǎng)上的供給泛濫，以求達(dá)到有效地規(guī)劃城市發(fā)展的目的。但是，土地發(fā)展中心的成立，在許多發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上起到了控制供應(yīng)量形成土地短缺的態(tài)勢(shì)，對(duì)于房?jī)r(jià)的上揚(yáng)必然會(huì)產(chǎn)生推波助瀾的作用。

10.市場(chǎng)心態(tài)因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)格的波動(dòng)在許多領(lǐng)域都會(huì)產(chǎn)生獲利的空間，股票市場(chǎng)中的高拋低吸原則在房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然發(fā)揮著作用，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的追漲心態(tài)。2003年、2004年發(fā)達(dá)城市商品房?jī)r(jià)格的飆升就是這種心態(tài)的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)，一些樓盤的銷售商隱瞞房源，屯積房源，轉(zhuǎn)手謀利已經(jīng)成為市場(chǎng)公開的秘密，雇用民工連夜排隊(duì)取號(hào)，出售號(hào)碼謀利等等現(xiàn)象形成了“房瘋”，之所以會(huì)出現(xiàn)上述現(xiàn)象，就是因?yàn)椤白窛q殺跌”心態(tài)發(fā)生作用的結(jié)果。2005年以來上海等地的房市低迷也是上述心態(tài)使然的結(jié)果。因此，從開發(fā)商的利益角度出發(fā)，從城市政府稅收的角度出發(fā)，聽任市場(chǎng)持續(xù)低迷是不利于發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)繁榮的，并且，市場(chǎng)理性也是有限的，一旦開發(fā)商蓄勢(shì)發(fā)力，組織市場(chǎng)形成購買的沖擊波，追漲心態(tài)必然會(huì)復(fù)蘇，2005年北京房?jī)r(jià)的大幅上升就是一個(gè)非常明顯的案例，因此，在目前的經(jīng)濟(jì)繁榮周期，海外以及全國(guó)其他地區(qū)的購房資金都蓄勢(shì)待發(fā)，必然會(huì)引致發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)的新一輪上漲的動(dòng)能。

11.市場(chǎng)資金出路因素。改革開放以來，一部分人、一部分地區(qū)的發(fā)展超越了平均水平，特別是一些資源壟斷類行業(yè)職工的收入水平完全能夠承受目前的房?jī)r(jià)，對(duì)于逐漸富裕起來的人群而言，因市場(chǎng)的不完全，可供投資的領(lǐng)域比較有限，傳統(tǒng)的買外匯因?yàn)槿嗣駧派狄呀?jīng)失去了投資價(jià)值，買鉆石、古董因?yàn)橐话闳巳狈﹁b別能力而不具備普及意義，買股票因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大導(dǎo)致機(jī)會(huì)成本過大，因而，最理性且最具有升值空間的投資方向就是發(fā)達(dá)城市的房產(chǎn)，因此，市場(chǎng)意識(shí)比較強(qiáng)的人群在對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展前景有了比較好的預(yù)期之后，其理性的投資將會(huì)集中在房產(chǎn)方面，這將對(duì)發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一個(gè)積極的信號(hào)。

12.國(guó)民心態(tài)因素。幾千年的民族文化傳統(tǒng)使得我們的國(guó)民養(yǎng)成了以是否持有“恒產(chǎn)”來判斷一個(gè)家庭社會(huì)地位的標(biāo)準(zhǔn)，這就造就了國(guó)民普遍的“地主情結(jié)”，1990年代中期以來，美國(guó)紐約、芝加哥等城市房?jī)r(jià)的大幅上漲就有華人華僑熱衷投資房產(chǎn)的貢獻(xiàn)。我國(guó)傳統(tǒng)的造房買房是結(jié)婚的必要基礎(chǔ)的國(guó)民心理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常大，1960年代人口出生高峰期人群都已到了具備一定經(jīng)濟(jì)積累的階段，1970年代出生人群也正處在安家置業(yè)的階段，這些人群對(duì)蓄積房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求能量來說，作用是巨大的。

13.銀行資產(chǎn)質(zhì)量因素。國(guó)有銀行的商業(yè)化、企業(yè)化改革都已經(jīng)基本完成，經(jīng)營(yíng)自主權(quán)的落實(shí)也取得了巨大的成效，安全性、流動(dòng)性、贏利性三大商業(yè)銀行的傳統(tǒng)法則已經(jīng)在國(guó)有商業(yè)銀行的運(yùn)行規(guī)則中扎下了深深的烙印。環(huán)視目前商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)金融市場(chǎng)自身的先天不足，以及商業(yè)銀行面臨的宏觀體制環(huán)境的缺陷，商業(yè)性房貸按揭業(yè)務(wù)已經(jīng)成為商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)能夠有效地保證商業(yè)銀行信貸的安全性和盈利性（其實(shí)，在通貨膨脹的作用下，銀行房貸業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期性和實(shí)際利率為負(fù)，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行未來真實(shí)資產(chǎn)的大縮水，西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)往往通過回購業(yè)務(wù)來抵銷通貨膨脹的可能危害，而我國(guó)目前的房貸業(yè)務(wù)因受金融市場(chǎng)不健全因素的影響，尚未展開回購業(yè)務(wù)，并且目前商業(yè)銀行內(nèi)部考核機(jī)制的缺陷，也使得各商業(yè)銀行高管對(duì)于這一潛在風(fēng)險(xiǎn)視若無物），因此，在各商業(yè)銀行都已成為獨(dú)立的利益主體的前提下，中央宏觀調(diào)控措施對(duì)于控制房貸的規(guī)定會(huì)因缺乏合理的司法解釋而流于形式，并不能有效遏制各商業(yè)銀行對(duì)于購買多套住房的申請(qǐng)人的放款，因?yàn)樵谏虡I(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)邏輯中，能夠購買多套商品房的申請(qǐng)人的信用等級(jí)相對(duì)較高，一旦發(fā)生還貸危機(jī)，可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)也相對(duì)較多，因而多放貸給這部分人群，可以保證商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的安全性和贏利性，所以，控制房貸政策對(duì)于投資房產(chǎn)的人士而言其效用并不顯著，提高利率也不能遏制這部分人士的投資行為，畢竟利率的提高而增加的還貸金額是有限的，最終受利率政策影響的反倒是宏觀調(diào)控政策設(shè)計(jì)中想要保護(hù)的低收入階層購房者。

14.舊城改造成本因素。我國(guó)的基本建設(shè)步伐一直無法有效地減緩，經(jīng)營(yíng)城市的理念又促進(jìn)了各地政府的造城運(yùn)動(dòng)，除了開發(fā)營(yíng)造新城區(qū)之外，改造舊城也是各地政府的主要工作目標(biāo)，特別是對(duì)發(fā)達(dá)城市而言，由于空間的有限，通過改造舊城來達(dá)到提高城市環(huán)境優(yōu)美度進(jìn)而提高城市土地級(jí)的目的。目前，由于歷史的原因，集中居住在舊城區(qū)居民普遍經(jīng)濟(jì)條件不佳，住房條件也比較差，居住密度大，依靠自身力量很難實(shí)現(xiàn)自身住房和經(jīng)濟(jì)狀況的根本性好轉(zhuǎn)，因此，在一些城市的舊城區(qū)中流傳的“窮人翻身靠拆遷”的理念也影響著動(dòng)遷戶的動(dòng)遷動(dòng)機(jī)，漫天要價(jià)現(xiàn)象普遍存在，在目前國(guó)家提倡法治社會(huì)的大環(huán)境下，增加了動(dòng)拆遷的難度和成本，這部分成本的增加必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到新建商品房的購買者身上，因而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

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