采訪·撰文=周穎
這難道是深圳樓市崩盤前的征兆？
“蔣濤會不會逃了？還欠我們這么多錢怎么還，到哪里才能找到他！”很多債權人由于找不到蔣濤而認識到樓市的危機已經出現，憤怒的聲討不絕于耳。
這一幕發生在深圳。今年11月13日上午，位于羅湖區人民南路天安國際大廈C座17層的深圳中天置業評估有限公司總部，一張貼有“公司內部整頓，暫時歇業”的告示將眾多債權人擋在了門外。此時的債權人突然明白，十幾天前坊間流傳的“中天倒閉，老總可能潛逃”的消息終于演變為現實。
引子：深圳樓市好不好 中介是晴雨表
蔣濤，深圳中天置業評估有限公司總裁。深圳業內人士向記者透露說，未經證實的消息是，蔣濤卷款的額度至少接近1個億。公司出現今天的惡果是近兩年他的地產中介業務擴張過猛，由于政策突變，出現資金鏈斷裂。之前很多客戶委托他們公司購房，他總以各種理由延遲兌現，有利用客戶資金炒房之嫌。近兩個月由于深圳樓市持續走低，很多客戶集中找他要錢，他短期內無法籌集到更多的資金，這可能是他不辭而別的主要原因。
三個月前還屢創歷史新高的樓市黯然失色，恐慌開始蔓延。
首先恐慌的是人心，其次是樓盤恐慌性拋售。在蔣濤出事之前，深圳一些規模較小的地產中介內部恐慌的情緒開始出現，繼而開始擴大。
“你們公司會裁員嗎？現在我們公司的業務下降得很厲害，他們私底下都在說要裁員呢，不知道會不會真的裁員。誰知道樓市還會是什么樣子呢，真希望樓市價格別往下跌了，我們也能多做業務多賺一些錢。”
11月8日，記者在深圳采訪途中，正巧聽到上述兩位地產中介的員工邊走邊談。用三步一崗五步一哨來形容深圳地產中介網點，也許一點兒不為過。根據記者的觀察，在深圳福田區景田路壕江春酒店左行不到150米處，有四家地產中介或隔街相望，或毗鄰而居，至少有近二十位地產中介員工向過往行人散發傳單、推銷樓盤。
業內人士說，這種情況在2006年至今年上半年都沒有過，因為樓市好的時候根本不需要這種方式，在樓市受到冷落的時候，這種現象才會出現。
地產中介人心的恐慌仍在蔓延。11月8日晚上，一位地產中介人士向記者透露，深圳市長河房地產經紀有限公司因為裁員而引起了員工的不滿，主要原因是生意越來越難做，繼續做下去虧損越來越大，因此選擇裁員。原有的營業網點約五十家左右，現在收縮到只剩25家網點。由于被辭員工擔心拿不到工資，昨天（11月7日）有幾十名員工聚集在華融大廈4樓的會議室要求與老板談判。
“深圳樓市好與不好，地產中介就是晴雨表。從今年下半年開始，由于一二手房樓市交易趨淡，很多小規模的地產中介開始收縮、裁員，否則他們根本無法承受高昂的成本。十幾平方米鋪面的地產中介公司，至少十幾名的員工，加上房租、水電等各種費用，沒有生意的話，地產中介怎么生存？所以裁員、減少營業網點是必然的。”一直致力于城市規劃和房地產研究的深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕如是分析。
從事中國不動產事業的李陽軍今年8月中旬在其博客中寫道：截止到1994年底，在深圳注冊的經紀機構只有186家。隨著香港回歸、深港24小時通關與土地開發及深圳經濟的高速發展，房屋經紀公司得到了迅猛發展。香港中原、香港地產超級品牌美聯物業，美國二十一世紀，泛城租售，創輝租售等一批來自香港、美國及其他機構的企業家相繼到深圳設立機構，并將傳統業務延伸到工商、豪宅、廠房、二級半市場、房屋銀行等市場，使房地產三級市場做到精耕細作，并將這些業務發揮到了極至。香港模式的經紀企業在深圳遍地開花，據不完統計，深圳現有營業部（鋪面）近萬家，從業人員有十多萬人。
樓市價格漲幅減弱并開始回落，甚至有些樓盤變相降價，一二手房房屋交易明顯減少，深圳樓市到底會不會崩盤？如此高價格的房屋到底是誰在購買？普通百姓的購買能力到底有多大？是投機氛圍過強，還是真實需求過高？
為還原深圳樓市的本來面目，了解真實的需求群體，記者赴深圳一周采訪的時間里發現，深圳樓市中介問題只不過是一個引子，全國很多地區的樓市與深圳存在共性。之所以深圳受到關注，除了它的漲幅、增速過快以外，房地產界的“深圳模式”和“深圳速度”似乎也成為某些地區的樣本。深圳經濟的發展曾帶動了全國，而這里的樓市風波又會給全國帶來什么樣的影響呢？
需求篇： 來龍去脈 2000：開啟自住需求的大門
2000年以前，不僅僅是深圳，全國其他地方的房地產市場并沒有明顯的供需矛盾，因為在此之前大多數城市居民享受的是福利住房制度。1998年7月，國務院出臺的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》明確指出：穩步推進住房商品化、社會化；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟增長點；停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系等。
在這一大背景下，1999年全國福利住房制度成為歷史，居民住房開始走向市場化。當時，作為沿海城市經濟特區，身處改革浪尖的深圳也不例外。盡管投資總量和開發住宅面積落后于北京和上海，但從人口基數和人均GDP方面相比，深圳的增長潛力卻超過上述二者。
首先，深圳作為一個移民城市，不同于北京和上海，它在住房市場方面沒有歷史遺留問題，深圳住房市場化幾乎沒有包袱，完全是輕裝上陣。
其次，和其他城市相比，支撐深圳房市平穩上升的一個重要條件就是經濟因素。1990年深圳市居民人均生活費收入已達3831元，居全國之首，高出大多數城市約3倍；2000年深圳市城鎮居民可支配收入為20548元，同期全國平均收入才5854元。深圳居民當時有更強的支付能力。
再其次，進入2000年后，深圳市場樓市政策傳來利好不斷。2000年4月，國務院批復并原則同意修訂后的《深圳市城市總體規劃（1996－2010）》。批復對深圳市的人口和建設規模做出規定：到2005年，全市總人口控制在420萬人以內，2010年控制在430萬人以內；城鎮建設用地2005年控制在425平方公里以內，2010年控制在480平方公里以內；人均住宅面積由2000年的18平方米／人提高到2010年的20平方米／人，新增住房面積1500萬平方米。這在一定程度上刺激了開發商的神經，從而漸進式地挑動著消費者的購房欲。
再有，港人北上置業概念出現。同年6月，深圳本地開發商萬科、深振業、深物業及其新興的房地產開發商紛紛以強勢姿態在地產業施展拳腳。深圳市規劃國土局組織深圳外銷樓盤赴港參加2000年深圳樓盤香港展銷會，引起了廣泛的關注。期間，香港發布了由港府有關咨詢機構的一份問卷調查：未來十年，百萬港人將北上置業。調查表明：福田區是港人置業的首選，港人北上置業人群結構將是年輕白領一族，豪宅將受港人追捧。這一消息觸動了深圳當地人的神經，也使人們對住房的心理預期發生了微妙的變化。其表現為，2000年深圳商品住宅均價達到5275元／平方米。可以對比的是，直到2001年北京市商品住宅的均價為5061元／平方米，同期上海的商品房住宅均價僅為3413元／平方米，可見此時深圳的房價已遙遙領先于國內其他主要城市，穩居榜首。2001年，港人置業深圳的單位約為8500~8700個，占港人置業內地單位總數的50％。在香港銷售的內地樓盤共178個，深圳有102個，占了56％。
最后，銀行按揭成了一道催化劑。深圳住房按揭從1998年的150億元猛增到1999年的233億元，一年時間，深圳個人住房按揭增長83億元，增長了50％。銀行消費信貸部門的工作人員發現，工薪階層開始取代少數富裕階層成為按揭的主要服務對象。1999年底，深圳住房抵押貸款已經100％為商業性貸款，當年貸款余額為245億元，占全國住房抵押貸款總額的19.4％，占全市商業銀行貸款總額的14％，遠遠高于全國2％的平均水平。此后連續兩年住房抵押貸款的年平均增長率達到110％，到2001年，深圳市個人購房面積占全市規模銷售面積的比例約為70％，個人購房已成為推動深圳住房市場發展的最重要力量。
從此，深圳房地產市場走上了快行線。深圳統計年鑒顯示，從2000年~2004年，深圳市全社會房屋竣工建筑面積分別為632.05萬、727.97萬、892.24萬、1020.31萬、690.76萬平方米，除2004年有所回落以外，前三年分別增長15.17％、22.56％、14.35％。
從2000年就進入房地產行業的深圳市世華房地產投資顧問有限公司（以下簡稱世華地產）市場研究部總監肖小平對記者說，有一種現象值得關注，2004年之前我在廣州從事房地產業，當時消費者買房時開發商會提醒消費者：首先月供款不要超過家庭月收入的三分之一，除此之外，還要準備半年到一年的每月還款的資金存在銀行，盡量不要挪作他用。但是我來深圳之后發現，從來沒有人提醒消費者這些。從細節可以看出，銀行、開發商和消費者之間發生了微妙的變化。
肖小平說，2004年前后，深圳、廣州百姓投資理念和過去相比有很大變化，過去百姓不敢花錢，現在則享受預支未來的錢。這一現象，雖然沒有標志性的事件，但人們慢慢形成或積累的這種意識開始爆發，因為當人均收入超過一定量的時候，消費需求就會有一次爆發，最終促使百姓對住房的需求意愿加快。
2005：上海的“示范效應”
2005年是個分水嶺。深圳房地產市場出現了質的變化。高海燕認為，2005年中央對上海樓市的調控本身應該是一個警示作用，但全國各地卻似乎把上海當成一個“正面典型”，因為他們看到了房地產市場對當地GDP的刺激作用和對地方政府及個人的財富效應。深圳也不例外。2005年之前，深圳的很多購房者是購買第一套房，即使購第二套房也是考慮長期投資。“過去，深圳人很少有投資房產的意識，他們把房子當成一種生活用品。2005年宏觀調控后，價格開始悖離，百姓置業行為的穩定性被打破了。“上海樣本”告訴百姓，原來房地產市場還會有這么大的漲幅，從中可以獲如此暴利。這加深了老百姓對未來房地產市場的不可預測性，從而有了一種恐慌心態。應該說2005年是個拐點，如果沒有宏觀調控深圳的房子還不會漲這么猛，由此導致2005年下半年購房者中投機客的比例不斷上升。當年深圳房市價格上漲，也正迎合了人們的心理預期。”
數據顯示，2000年~2006年，深圳市商品住宅均價每平方米分別為5412元、5531元、5539元、5680元、5980元、7040元、9956元。不難看出，從2005年以后房價開始有了40％以上的增幅。深圳商品房價格步入了一個極速飆升的通道。
誰在買房？
先來看深圳人口，2000年年末常住人口429.88萬人，到2005年全市年末常住人口827.75萬人（另一份調查顯示截止到2005年8月底，深圳的常住人口接近1000萬），按這個速度，至少每年凈增66萬人口，這只是官方的統計，而來自民間機構的說法是，每年有不會低于100萬的外來人口涌入深圳。深圳世聯地產顧問股份有限公司集團代理事業部副總經理甘偉提供給記者的一份調查顯示，深圳新增移民中購房主力為28~35歲的白領。這些購房群體一是擁有深圳戶籍的“老深圳人”，二是在深圳打工、創業賺錢的“外地人”，三是香港人。外地人已經成為近年來深圳房地產市場的主要購買力。
這份完成于2006年的調查顯示，處于28-35歲左右的白領約占工作人數總量的35.9％，經調查有近50％的白領在未來一年內有購房意向，超過6成的潛購房人群都是屬于第一次置業，故五年前來深圳的人中，有約11％的人會踏入購房者行列。據此分析，本地潛在購房者大約有40萬人左右。
外來人口中，香港人是一個不可忽視的群體。根據置業國際研究中心的資料顯示，2001年港人在深圳購買的物業在8500~8700個單位之間，2002年已達到10500~10700個；2005年達到12200~12600個，為歷年之最；2006年小幅下降后，從2007年第一季港人在深圳置業的情況來看，將有小幅回漲，預計2007年全年達到11600~12000個。從2001年至2007年約有四成的增幅。有資料顯示，港人1996年在深圳購房總量占整個深圳樓市銷售量的6.2％，1999年則增加到10.31％，并從2000年開始，常年保持在這樣的比例。而且港人置業受國家宏觀調控的影響不大。國家調控以來，港人投資內地物業的金額不跌反升，由2004年的125億元人民幣，上升至2006年的147億元。
深圳市商業聯合會副會長李小平認為，從2000年以來，香港人加大了在深圳置業的人口比例，這是促成深圳房地產需求增加的首要因素。李小平認為，2000年之后，香港人每年以10％以上的增加比例到深圳來置業，現在已占深圳商品房銷售比例的15％~20％，而且購房逐漸從低端走向高端。
新增需求中，除了自住需求外，還有投機需求。伴隨樓市持續向好，港人投資深圳樓市以博取利潤回報的比率逐年加大。數據顯示，港人到內地購買物業作投資收租用途從2000年的4％，2001年的16％，2002年的19％，至2003年的20％，至2004年的28％及2005年全年的29％，呈逐年上升態勢。
深圳中原物業顧問有限公司深港研究中心總監張偉對記者表示，在2005年之前深圳房地產市場都比較正常，而且購房人總體中投機者比率不高，約占10~15％左右，更多的還是自住需求帶動了市場。
高海燕認為，2005年之前應該有85％的消費主體是真實需求，另外15％是投機行為， 這一時期的住房仍然是比較穩健的。在真實消費主體當中，包括改善居住環境，首次置業等仍起到主導作用，15％的投機行為對房價影響不大，供需矛盾不突出。
盡管深圳是移民城市，但外來人口購房并不是深圳的特有現象，內地二三線城市中，非本地居民的購買比率也居高不下。據零點公司2006年調查，太原商品房的購買者中80％是非本市居民，大連是60％，鄭州是55％， 這意味著，其他地區在商品房購買群體當中，具有投機傾向的比例偏高。
但2005年以后，深圳樓市出現了質的變化。
反映樓市活躍程度的另一個參考指標為廣告。當房地產處于買方市場時，開發商投放的樓盤廣告次數相對較高，反之則低。隨著2006年以來深圳樓市的好轉，在廣告方面開發商大幅減少投放頻次。根據深圳美聯物業2006年3月房地產市場分析報告顯示，3月內各區域一手房供應仍舊稀缺，市場呈現供不應求之勢，一季度與2005年同期相比房價上漲20％，新盤廣告量與2005年同期相比則下跌43％。
2006年8月初，深圳市香地房地產顧問有限公司總經理半求的文章《深圳：投資客比例過高》認為， 從2006年的商業市場投資者群體分析。2005年一年內在深圳購買2套及以上房產的購房者達7553人，他們的交易量占全市交易套數、面積、金額的比例有兩項均超過20％，分別為：20.16％、16.5％、21.5％。如果能夠認為這些量都以投資為主訴求的話，那么深圳投資客比例已經非常接近或者說達到20％警戒線的臨界點，成為深圳樓市的最大風險。
“房地產價格的震蕩原因，是由于20％的投機因素所引起的。房地產價格震蕩最主要的因素不是主要的自住購買人群，而是極少投資人群所引起的對供求總量關系的一種調整，這是很重要的。房地產有一個供求關系的平衡術，其實我們目前的供應量遠遠大于需求量，但就是這10％到20％投機部分的影響，導致了人們對房地產未來趨緊一種心理預期估計，這種因素必然影響到房價。” 深圳市綜合研究院房地產研究員周旭接受記者采訪時如是說。
今年3月，世華地產對二手樓市場進行了置業需求問卷調查。本次調查回收樣本567份，其中有效問卷547份，有效率超過96％。這份調查問卷的年齡集中在25~35歲之間，家庭年收入在10~20萬元。
這份調查顯示，在購房用途的調查中，64％的人表示購房用途是自住加投資，這些人一般都做好兩手準備，先考慮自住，然后在合適的時候也會進行投資。比如當房價上漲然后賣出或者換房之后通過出租獲取租金回報。純粹用于自住和投資的比例占少數，分別只有25％和11％。有投資意向的調查對象當中，54％的人屬于初次投資房地產，屬于第二次投資的占了27％，有17％的投資者已經多次投資房地產。
調查對象當中，有27％的人來深圳3-5年，25％的人來深圳5~10年，17％的人來深圳2~3年。從調查對象對收入的預期可以發現，67％的人對自己未來的收入持樂觀態度，從預期購房時間來看，有80％左在的人表示將會在兩年內購房，其中50％表示將在一年內購房。
64％的自住加投資的比率在一定程度上反映出，投資者的隨機性比較大，即當住宅有較大獲利空間時，他們隨時會選擇為獲利賣掉住房。這是導致市場泡沫增加，房價波動加大的主要原因。
而且，商品房售出后有流轉速度加快趨勢。深圳市社會科學院《深圳藍皮書《中國深圳發展報告（2007）》（以下簡稱藍皮書）稱，深圳去年置業者中有超過30％的人在取得產權證后半年內轉手，被市場視為短期炒房客。藍皮書指出，深圳登記在冊的產權人總量為109.5萬人次，其中只擁有一套住房的產權人占87.39％，住房以擁有自住為主。但從住房轉手時間看，取得產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31％，而取得產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11％。專家分析，在半年內轉手的住房短期投機行為比重超過30％，值得警惕和重視。
不僅僅是深圳有接近三分之一的投資客，其他城市同樣存在這一現象。以廈門為例，來自世聯廈門顧問項目組的調研報告顯示，2006年底，廈門客戶購房量中，福建省內其他城市約占63％，這一比例成為廈門地產重要支柱，而廈門本地購房者的比例僅占37％。
再來看成都，據成都市房管局統計，2007年第一季度主城區購房者中本市居民（含近郊）占59.4％，外地人達40.6％。成都正合地產顧問有限公司撰文分析認為，目前成都的外地置業者主要有四種類型：一是成都周邊二級城市私營業主、公務員、大型企業職工為主的居住教育型；二是以西藏、新疆及西北地區干部、職工為主的養老居家型；三是工作定居型；四是投資型。
那么，深圳周邊的城市又如何呢？世聯地產顧問（深圳）有限公司歐曉冬的調查分析表明，受到擠出效應的影響，大量深圳客戶進東莞、惠州市場，帶動了周邊城市商品房需求量的提高和房價的上升。在惠州置業的深圳客戶中，以“居住兼投資”為主要動機的客戶比率最高，占到40％，其次是完全投資的客戶占到35％，單純居住的客戶不到四分之一。在東莞置業的深圳客戶中，完全投資的客戶比率占38％，其次是“居住兼投資”的占到34％，單純居住的客戶約占四分之一。從這些數據中可以看出在珠三角置業的深圳客戶中，有四分之三的人都有投資動機。
在深圳市場上，投資客所占的比例到底有多大？
藍皮書數據顯示，深圳去年置業者中有超過30％的人在取得產權證后半年內轉手，取得房產證3年及3年以上轉讓住房的占住房總套數的28.11％。以2003年銷售89651套為例，可以做一個粗略的測算，我們可以類推2003年銷售的房屋套數中，有25200套在2006年進入了二手房市場。2006年深圳市場銷售一手房85570套，而去年置業者中有30％的人在取得產權證后半年內轉手，意味著當年銷售出去的85570套住中有25671套又進入了二手房市場，三者加在一起，2006年深圳有136441套住房在市場間流通。
根據深圳業內人士的估計，2006年的市場有60-70％的投機因素，以60％的投機測算，去年市場上共有81864套房為投資客所購買，實際意味著54577套住房是有真實需求的人購買的。如果說2005年之前的深圳房市是健康、合理的，那么以2003年為例，深圳當年銷售89651套住房，即使剔除20％的投資客所購商品房，那么深圳2003年真實住房需約71721套，這一數值遠遠高于2006年真實需求54577套住房，即以2003年為參照，意味著2006年深圳市場上實際真實的住房購買反而下降17144萬套。房子越買越火，但買房為了“住”的卻越來越少。從這一角度也可以看出深圳房市之悖謬。
再來看土地供應，數據顯示，2003~2006年，深圳土地供應量基本保持在11.5~13平方公里，住宅用地面積占土地供應總量的10％。如果說需求不斷加大，那么在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬平方米，規劃建筑面積為344.77萬平方米，相比2005年同比增長分別達到了51.7％和62.2％，面積增長幅度非常明顯，供應較為充裕。
與此同時，深圳二手房交易從2004年就開始加大，到2006年二手房交易面積746.76萬平方米，超過當年一手房的720.53萬平方米，這意味著二手房的流動比率在加大。
雖然深圳人口不斷增加，對住房需求每年遞增，但有一個不容忽視的問題是深圳空置房的比率也居高不下，即使新增土地供應面積有所回落，但深圳的存量商品房在一定程度上可以緩解住房困局。比如2005年、2006年深圳商品住宅空置面積分別為69.6萬平方米、55.23萬平方米。值得注意的現象是，深圳二手房越來越活躍、一手房成交套數也在增加，但房價依然高居不下，很多普通百姓不能從根本上解決住房需求，而投資客在其間所占比率越來越大，這其中的泡沫成分不言而喻。
深圳市德思勤置業有限公司總經理徐治政對記者表示，2005年之前深圳住房市場相對比較正常，但從2006年到今年上半年之前，投資客的比例達到60％~70％，局部樓盤的投資比例達到80％~90％，投資客最多的時候也是樓市價格的最高點。投資客的涌入，造成了樓市供不應求的現象，實際這個階段當中市場購買主體并不是真正有住房需求的人，而是投資客，這是一種很不正常的現象。9月份以后，由于相關政策的出臺，深圳樓市發生了明顯的變化，價跌量跌的拐點同步出現了。
從真實需求到投資需求。深圳樓市用“深圳速度”造就了一批炒房大軍，也造就了更多的百萬、千萬、億萬富翁。
價格篇： 樓價也瘋狂
“天欲其亡，必令其狂。你看深圳的房價，已經完全處于非理性狀態了。”鄒濤說，價格已經將真實需求的群體擋在了門外。
“我們一個家庭的月收入在兩萬元左右，如果我們不吃不喝，這些收入也剛剛夠買一平方米，如果我買一套100平方米的房子，按1.5萬元／平方米算，需要我至少拿出6年的收入，你說我們怎么買得起房子？”11月9日，記者在采訪途中，當地一位出租車司機向記者抱怨說，沒有人考慮百姓的承受能力，房價越高越是有錢人的游戲。但哪些因素能刺激房價上漲呢？
收緊土地是刺激房價的一個因素。2002年，深圳市政府出讓土地的面積比全年土地計劃出讓面積少了164.7萬平方米，共出讓土地15宗，出讓面積616130.6平方米，比2001年的999205.8平方米減少383075.2平方米；2002年，深圳部分企事業單位的存量土地入市，企業轉讓土地則由2000年的24宗上升到2001年的28宗，轉讓面積由2001年度的343365.4平方米增長到2002年度的610193.7平方米。企業轉讓的土地占到了整個土地市場的49.8％。
此后，土地交易價格屢創新高。2003年5月28日，位于深圳市寶安區公明鎮中心區的第一旺地成功出讓。該地塊位于公明鎮衛星城，被深圳市宏發公司以1.19億元的價格拿下，建筑面積為13.3萬平方米，面地價889元／平方米，當時的價格令業界嘩然。
深圳中原地產的研究顯示，2002~2005年深圳市新增供應面積分別為961.42萬平方米、716.90萬平方米、806.48萬平方米、711.58萬平方米；同期的銷售面積分別為724.41萬平方米、806.56萬平方米、849.21萬平方米、901.13萬平方米。尤其是2005年供應缺口達到189.55萬平方米。
缺口加大，使得土地交易價格具有更大的上升空間。還是在2003年，觀瀾鎮歷史上第一次拍賣土地，由深圳中航地產以1.84億元的價格拿下該地塊，地價達到1698元／平方米。兩年后，2005年12月20日，深圳龍崗中心區的一幅占地6.67萬平方米、建筑面積16.88萬平方米的居住用地拍出5.06億元的價格，樓面地價幾近3000元／平方米，創下了當地樓面地價新高。
深圳中原地產深港研究中心研究一部的報告顯示，供求矛盾加劇是導致房價快速上漲的主要原因之一。近幾年深圳住房銷量逐年走高，而供應沒有相應增長，從2003年到2006年連續四年供求比不足1，尤其是2005年商品住宅銷售面積突破900萬平方米，而供應面積僅有700萬平方米，不僅當年新增的供應一掃而光，存量面積也被大量消化，供求矛盾凸現。
從2006年的土地成交金額來看，達到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長196.2％，上漲幅度達到將近兩倍。2006年的平均土地價格和樓面價格分別為7674元／平方米與3111元／平方米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。
進入2007年，深圳樓市繼續一路狂升。7月，深圳市國土資源和房產管理局在網站上公布了《2007年上半年深圳市房地產市場分析報告》。該報告顯示，今年上半年，深圳市新建商品住宅銷售均價為12293.15元／平方米。今年以來，深圳市房價保持較高的漲幅，既有外部因素，也有內部因素。其中，深圳市房地產市場供求關系的持續緊張、高價位樓盤對全市總體均價的拉動，以及仍然存在的市場炒作和市場不規范行為等幾大因素，導致深圳房價持續上漲。
世華地產的研究顯示，上半年深圳住宅市場延續了去年供不應求的局面，入市新盤的銷售也越來越短，入市新盤基本都是開盤即售罄，不少樓盤甚至不用做任何宣傳，依然可以很快銷售一空。
二手房價格不示弱 每平方米暴漲3000元
一手房、二手房價格聯動，甚至二手房成交量反超一手房，也是深圳樓市的另一大奇觀。和其他城市不同的是，最近兩年深圳二手房的成交量超過一手房，其活躍程度在國內也堪稱首位。
肖小平告訴記者，2005年上半年深圳二手房住宅成交量與一手房住成交量之間的比例為0.69：1，2006年上半年的比例達到1.05 ： 1，而2007年上半年這個比例估計已經達到1.46 ： 1。從二手房的交易價格來看，2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年二手住宅成交均價分別為5094元／平方米、6484元／平方米、9492元／平方米，同期深圳關內的價格分別為6232元／平方米、8149元／平方米、11650元／平方米。
根據調查并結合世華地產的成交數據顯示，今年上半年全市二手房住宅交均價9492元／平方米，同比增長46％，漲幅遠遠高于去年上半年的27％。從價格上漲的絕對值來看，無論是全市還是關內，每平方米的住宅價格都增長了3000元左右。
深圳中原地產的統計表明，2005和2006年消費者對二手住宅需求有了一些變化。2005年，選擇二手住宅價格在20萬~40萬區間的占27％，40萬~60萬的占28％，60萬~80萬的占16％，80萬~100萬的占8％，100萬~200萬的占11％，2006年這一比率分別為19％、27％、19％、10％、16％。這顯示出，二手房價格越高，消費者對中高檔的需求比率越高。
今年上半年，深圳二手房住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58 ： 1，二手房已經成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰場。之所以出現這種現狀，除了深圳對二手房需求加大以外，上半年寬松的信貸起到了推波助瀾的作用。
深圳市邦宏房地產投資顧問有限公司一位不愿具名的置業顧問說，今年上半年在深圳無論是買一手房還是二手房都可以八成按揭，9月份出臺的對第二套住房首付比例提高的政策，在很大程度上影響了購買第二套住的人，如果沒有這個政策出臺，深圳二手房還會持續火下去，因為買的人太多了。
住房保障制度缺失也是刺激房價的原因。如果單純從自住需求的角度看，深圳人并不是對二手房情有獨鐘，而是由于一手房價過高，他們的需求也只能轉向二手房市場。再加上當地政府對于經濟適用房及廉租房的建設力度不能滿足百姓的需求，間接將低收入人群推向了市場化住房，這也是導致二手房走高的原因之一。
其實深圳政府也一直在積極主張建設經濟適用房和廉租房，但和強大的需求相比，無異于杯水車薪。2005年深圳推出的經濟適用房是針對家庭年收入6萬元以下的，不過，這一舉措施未從根本上緩解深圳住房困局。
同年5月，半求發表文章說，國際上一些成熟國家就是這么做的：約30％的人進入住房保障系統解決居住問題，其余人士進入商品房市場解決居住問題。深圳750萬人口，按3口人一個家庭計算有250萬戶家庭，按國際慣例計算，那么就應該有75萬套廉租或經濟適用房，而深圳現在的廉租房頂多2000套，缺口太大！按照每套60平方米計算，那么深圳廉租房缺口達4500萬平方米！而深圳一年商品房的銷售才900萬平方迷，可見政府20年來在住房保障系統這一塊是嚴重缺位的。
內錢外錢雙重刺激
住宅消費所依靠的一是人們的購買需求，二是人們的購買能力。當價格飆升脫離了人們的真實需求，變成了有錢人的游戲時，剩下的就只有錢與房的較量了。
1990年深圳房地產開發國內貸款為16165萬元，到2004年，國內貸款為1582430萬元。雖然外資自1998年逐年回落，但國內貸款卻是逐年增加。來自監管部門的統計數據顯示，今年上半年深圳個人長期消費貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。這顯示，銀行對個人住房業務的投放仍在不斷加大。
數據顯示，2002~2004年，全國個人住房貸款余額分別達到：8258億元、11779億元、15922億元，截至2005年11月底，國內商業銀行個人住房貸款余額達到18177億元，僅比年初增加了2255億元。大量的銀行放貸，其存在的隱患已經引起了銀行的高度重視。
中國銀監會前不久查出中國銀行、交通銀行、招商銀行三家銀行均有很高的不良貸款，其中大部分不良貸款去向均為房地產行業。
在國內銀行不遺余力向個人住房按揭業務推進時，海外熱錢也在或明或暗進入中國房地產市場。7月17日，普華永道公布《中國企業并購回顧與前瞻》顯示，今年上半年各路資金爭相進入房地產行業，企業并購金額從2006年同期11億美元猛增到33億美元，并購數由41起暴增到74起，并購交易數和交易金額兩者增幅均列各行業第一位。
廣東省社會科學院產業經濟研究所副所長、研究員黎友煥博士向媒體披露稱，“熱錢肯定是存在的，不僅是3000億元人民幣，而是3000億美元（約2.3萬億港元），這批熱錢通過地下錢莊進入中國內地，轉戰上海、深圳、廣州等一線城市，正在興風作浪，而繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重點”。
2006年5月，一家全球知名的物業顧問公司的調查顯示，2005年外資投在中國內地房地產市場中的收租物業上的總金額超過12億美元。從資金來源看，約44％的資金來自美國，約36％來自新加坡，約20％來自澳大利亞。從所投資的物業類型看，約58％的資金投在辦公樓，約30％投在商場，約7％投在住宅，另外，約2％則投在工業廠房。
不言而喻，大量的銀行貸款，以及外資的涌入，都成為中國房地產市場有力的推手，從而在全國各地拉升了房價。
“但是，美國次級債風波敲響了中國房地產市場和銀行業的警鐘。某種意義上，如果沒有發生次級債風波，也許還不會有9月份出臺提高第二套住房首付比例的規定。銀行與外資的涌入成了房地產開發商的投資推手。”高海燕分析說。
沒有不散的筵席
上半年的購房指數已經超過100％，一套房子少則五六個人要求同時購買，多則十幾、二十幾個人盯住一個樓盤，在大量投資客面前，價格又怎能抵擋得住他們對樓市更高的預期呢。
不過，這似乎到了最后的瘋狂。國家相關政策的出臺對深圳仍不斷高企的樓市價格起到了明顯的抑制作用，這一直接作用就是進入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析數據顯示，今年七八九三個月，深圳新房的成交套分別為4503套、2220套、3507套，環比漲跌為-16.50％、-102.84％、-57.94％，整個第三季度成交套數為10230套，環比漲跌-32.00％。來自深圳市國土局的數據顯示，11月6日，全市成交一手房僅24套，截止到當天深圳市場上還有37229套房子沒有成交。如果按著當天的銷售速度算，需要4年多的時間才能將三萬多套一手房賣完。這意味著，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子沒有成交。持房者和持幣者都在觀望。如果進一步分析，2003~2006年深圳歷年的銷售套數分別為89651、89719、100024、85570套，按10％的投機者獲利回吐，隨時都可能有三萬多套房子涌在市場上，使深圳房市的供應量翻一倍以上，而近兩年投機者大批加入，如果價格再攀升，明后兩年獲利回吐的比例可能更大。
土地供應方面也有變化，深圳業內人士給記者提供的資料顯示，2006年深圳市土地交易的總宗數為40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面積為139.75萬平方米，規劃建筑面積為344.77萬平方米，相比2005年同比增長分別達到了51.7％和62.2％，面積增長幅度非常明顯，供應較為充裕。
深圳房地產走勢進入9月份以來，似乎是一天比一天萎縮。徐治政撰寫的《一手樓市初現拐點，深圳地產提前入冬》顯示：10月，深圳一手樓價終于受到成交量進入下降通道的拖累，在高位第一次掉頭向下，樓價終于低下高昂的頭；深圳樓市第一次出現價量齊跌的現象，預示著樓市開始出現拐點。進入10月份，一手樓日均成交57套；隨著樓價月10.4％的下跌幅度，成交量出現新低；而進入11月，深圳一手樓日均成交不足30套，成交接近地量深圳樓市提前進入冬天。
查土限購啟動真實需求
談到樓市需求，必須要提到土地供應情況。當供需雙方均衡時，樓市及樓價應該在一個正常合理的范圍內運行。如果一方失衡，必然會導致價格的大起大落，而這種現象在當前的房地產市場上尤為明顯。
建設銀行最新發布的研究報告指出：2001年初至今年5月份，房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積60％，相當數量的土地被囤積和倒賣，未能形成有效供給。
針對這一舉措施，相關部門展開了嚴厲的整治風暴。以深圳為例，7月3日，深圳市政府召集13個部門負責人部署房地產市場整治工作，其重點有5項內容：一是查處房地產開發企業違法用地、擅自改變規劃配套、違規銷售、合同欺詐和惡意違約、偷漏稅費及違規強制拆遷等行為；二是查處拆遷企業、中介機構及其從業人員違規行為；三是查處房產地領域涉及的有關部門及其工作人員違規情況；四是選擇部分違法違規典型案例予以曝光；五是建立長效機制，從根本上規范房地產市場秩序。
7月10日，深圳國土局、國家外匯管理局深圳市分局宣布開始執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，通知規定境外機構只能購買用于辦公所需的商品寫字樓，境外個人只能購買一套用于自住的商品房。這在一定程度上，對于境外人士在深圳的投資客行為進行了抑制。
進入9月，關于購買第二套住房的首付比例提高的規定對深圳房地產市場起到了立竿見影的作用，而還未開始實施的深圳二手房估價系統對堵塞稅收漏洞起到嚴防作用。下半年以來深圳的諸多利空消息彌漫在整個市場上，導致房地產市場交投清淡，人氣不足。
如果上述政策落實后，市場上出現的購房主體將是真實需求。但目前由于存在利空消息的預期及價格在相對高位運行，因此市場明顯不活躍。然而，從真實需求來看，深圳市場未來的真實需求仍會不斷放大。
深圳搜房網近期調查的數據也顯示，因自住需求而買房的占76.22％，因投資而買房的占23.78％，其中首次置業的占到56.95％。這說明目前有置業愿望的人基本還是用于自住，且大部分是首次置業。
根據《深圳市住房建設規劃（2006－2010）》，規劃期內，要建設商品住房55萬套，建筑面積4930萬平方米（含舊城舊村改造重建住房面積1800萬平方米）；規劃期內，建設政策性住房14萬套，建筑面積770萬平方米。其中，建設經濟適用住房2.6萬套，建筑面積200萬平方米；建設公共租賃住房（含廉租住房）11.4萬套，建設面積570萬平方米。這些規劃，是支撐深圳真實需求的因素之一。
張偉分析，雖然目前市場上有很多人持觀望心態，而且單從成交量來看的確下降很多，但這種變化之后是真實需求主體浮出水面，投資客將會逐漸淡出深圳，市場基本可以維持在2005年之前的走勢。
另一個變化因素是外地樓盤吸引投機客。今年7月份，由于深圳還沒有明顯的轉淡跡象，因此在深圳本地投放廣告的樓盤多為外省市樓盤，或東莞、惠州一帶的樓盤。世聯地產的調查數據顯示，7月份深圳外城市樓盤廣告在深圳主流媒體上占半數以上，各媒體仍全力將深圳投資者向其他城市轉移，而7月份外城市樓盤廣告投放量占據頭把交椅的則是重慶，共投放51次，武漢、成都、長沙、大理分別為24、15、4、2次。顯示出外省市樓盤都在爭奪深圳的投資客，或者說吸引深圳資金到本地投資。
不僅僅是深圳，未來相當長一段時間，中國市場對住宅需求仍會持續走旺。房地產經濟人任輝在《人潮運動》文章中分析，2015年城鎮化水平將會達到52.53％，每年以1％左右的速度提升，按此測算，今后20年將有3億農村人口陸續轉化為城鎮人口，按每人20平方米計 算，也仍會有60億平方米左右的住宅需求。
任輝認為，未來10年中國城鎮家庭規模會越來越小，由3.53人/戶下降到3.25人/戶。2001~2015年城鎮家庭第二戶、一代戶越來越多，到2015年將達6162萬戶；三代及以上的戶數越來越少，到2015年將減少到1567萬戶。受以上因素影響，預測商品住房銷售面積將從2005年的2.67億平方米增加到2015年的5.23億平方米，其中，東部地區占70％，中部地區占15％，西部地區占15％。
十幾年前，一個美國老太太的故事影響了中國人的住房觀念；十幾年后，中國房地產市場的增速和增幅影響了美國甚至全球，以至于外資紛至沓來。在此，我們不去預測未來房價升還是跌，而是從中國的現實情況出發，從真實的需求角度分析，以期在延續中國房地產市場合理、健康的市場秩序時，也發現其中存在的問題和隱憂，并防患于未然。
需求、價格、投資是中國房地產市場的三駕馬車，銜接這三方面的每一個環節，如果都存在制度的漏洞，或者游戲規則不完善，必然會嚴重影響到房地產市場的健康發展。重要的是，當意識到這三駕馬車失衡時，需要及時地轉向。我們無需對深圳樓市是否進入病態做判斷，因為深圳既是中國經濟開放的縮影，也是中國房地產市場的縮影。還原深圳樓市真相，我們不希望深圳樓市崩盤，而是希望它在崩盤之前做一個“全身體檢”，更希望對中國房地產市場有預警之意。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
