927房貸新政讓外資抄底 只有抑制通脹才能抑制房價
葉檀
2007-9-29 南方都市報
如果海上沉船，不堵住漏洞，而是動員船員往船外舀水，船的最終結局如何？不問可知。
一條屢被銀行辟謠的傳聞得到證實，央行與銀監會9月27日夜23點聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準利率的1.1倍，不得發放隨房價上漲追加貸款的住房貸款，等等。通知公布的時間節點令人聯想到股票市場財政部半夜雞叫式的印花稅。
兩者有一點相像，就是作用都在于把散戶趕出市場。
在今年房價爆發式上漲的強大壓力之下，政府再次乞靈于收緊銀根抑制房價，與其說這是貨幣政策，不如說這是行政手段。因為央行和銀監會對于房貸利率按照購房類型、而不是客戶資信程度進行劃分。
政策出臺目的有三：降低房貸風險，以免金融機構被房地產市場綁架；減少投資性需求保障自住需求；以降低房地產熱度為中國經濟過熱降溫。政策出發點不錯，用心良苦。事實上，又有哪次房地新政出臺不是為了抑制房價？但很可惜，事實是，從大趨勢看每次打壓房價的新政出臺后，經過短時間的下調，總會迎來房價的報復性反彈。原因無他，藥不對癥。
此次房貸新政最引人注目的措施是，提高第二套房的首付比例，而對購買首套自住房且建筑面積在90平米以下的，仍然執行首付不得低于20%的舊政。與以往的政策相比，房貸新政打擊投資性購房、保障自住需求的特色更加鮮明。不僅如此，在家庭財產認定以及房屋市價評估收稅等政策，也在悄無聲息中緊鑼密鼓地出臺。據悉，公積金貸款是否曹隨蕭歸，也正在討論之中。
毫無疑問，此輪政出臺將會在短時間內造成房地產市場恐慌，從而起到打壓房價的作用。有業內人士表示，將使購房需求大降三成。說得更確切一些，是將自有資金低的那部分投資客剔除出住房投資隊伍。經過此輪洗牌，房地產投資市場將剩下富翁與機構投資者。
信貸擴張是房地產的催泡器，不僅中國如此，英美同樣如此，在過去10年中，英國同樣房價極端上漲，建筑資金融資合作社曾經提供房產價值130%的抵押貸款，金額高達申請者收入的5倍；而在20世紀90年代，英國抵押貸款的最高比例是房產價值的95%，最多是收入的3倍。
不過，反向的邏輯并不成立，即降低信貸就能降低房價，只要人民幣的購買力仍在節節下降，人們依然會將房地產作為最好的投資工具，只要資本市場與越來越多的金融衍生品出現，房地產開發商就會撇開銀行而向資本市場尋求夢寐以求的資金。
與央行、銀監會提高二次置業首付款比例幾乎同時出臺的另一條新聞本應引起人們更多的關注。9月28日上午，遠洋地產以內地紅籌股身份在香港聯交所主板市場掛牌，每股開盤價為10.80港元，此前認購發行價為7.70港元，創下了全球地產集資額第三、中國第二的排名。在港股直通車開通之前，還將有SOHO中國及中國奧園等內地房地產企業陸續在香港聯交所掛牌上市，這些公司無不受到機構投資者與國際富豪的大力追捧。
在國際國內貨幣市場流動性過剩問題得不到根治的情況下，降低信貸不能打壓房價，而只能產生替代作用，即由國外資金或者借道境外的國內假洋鬼子資金替代國內資金，由機構投資者與富豪組成的基金代替國內散戶炒戶者，短期房價的下跌反而給大資金提供了抄底的機會。除非政府能夠嚴厲約束外資投資房地產，并且得到地方政府的積極配合，否則，房地產市場也將成為境內外大資金的游樂場。今年上半年，外資在上第2007年上半年上海房地產投資市場持續升溫，據估算，上半年共有10個投資項目成功結案，上海甲級寫字樓被一掃而空。不容忽視，國內房地產與股票市場還有3000多億美元逡巡，說明境外資金完全可以填補內地資金的空缺。
要降低房價，擺在政府面前的有三條路：第一，從根本上改變貨幣政策，壓縮通脹勢頭，增加人民幣購買力，使房地產不再成為炙手可熱的實物投資品種；第二，切實落實住房保障措施，在公平的基礎上征收物業稅，為普通購房者提供由政府擔保的優惠利率房貸。而作為政府應盡的責任，為普羅大眾提供盡可能多的投資渠道，使他們的生活水準不至急速下降也應該列入有關部門議題之內。
拋開這些根本之道，今天收緊地根明天收緊銀根，說白了不過是與踮起腳勉強還能進行房地產投資的中產階層為敵，經驗已經證明對于改良房地產市場生態并無作用，甚至還延滯 了房地產與國有商業銀行的市場化進程。央行與銀監會關注的目標應該只有一個，那就是人民幣的購買力，以及銀行的內部風險，而不應該被階段性的主要任務迷惑偏離他們的主要任務。只要通脹下降，房價自然下行。
注：周末，與叢誠與洛華見面閑談，朋友難得相聚，總是讓人輕松而又高興，獲益非淺。就象這個博客，如同老友相聚，節日互致問候，有問題眾人探討，污言者漸無容身之處。
臨近節日，經濟大事件不斷出臺，先是房貸新政，明天又是中投公司持牌。所以，改變周五不工作的慣例，繼續寫文思考。房貸新政作用不大，房價的短暫下挫將使股市受益，對樓市的調控恐懼目前大過了股市。中投公司是件大事，他們要與國際商業銀行與私募股權基金團結起來了。
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