原標題：鈕文新：中國房價呈泡沫化走向 所有治理方案都基于表面
正確認知“房地產(chǎn)泡沫”對中國經(jīng)濟極具現(xiàn)實意義。為了認清事實，我們必須回顧歷史，看看一些典型的“房地產(chǎn)泡沫”破滅的背景。
美國房地產(chǎn)破滅距離當下最近，但它有一定的特殊性，因為它屬于“本來買不起房子的人卻買了房子”的問題，所以美國此次房地產(chǎn)泡沫破滅被稱為“次貸危機”。但它與一般的房地產(chǎn)泡沫也有共性——“產(chǎn)業(yè)空心化”。
在一個國家實體經(jīng)濟空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市，及其衍生品市場。泡沫的本質(zhì)是“實體經(jīng)濟虛弱”，是財富的創(chuàng)造能力不支持財富價格的上漲。但美國的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”。其特殊性在于：1.美元地位無可取代;2.美國金融市場是全球的市場，泡沫破滅全球買單;3.美國經(jīng)濟全球布局，本土泡沫破滅，不影響海外資產(chǎn)質(zhì)量，不影響美國跨國公司財富創(chuàng)造能力。
如果說美國房價泡沫問題對中國的啟示不夠充分，那日本和亞洲金融危機受災(zāi)國的房價泡沫問題對中國的啟示將極具現(xiàn)實意義。
1985年，廣場協(xié)議(主要內(nèi)容為美、日、法、英等國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題)簽訂之后，日元開始升值，日本金融市場開始開放，利率市場化加速推進。在此前提下，日本制造業(yè)企業(yè)開始向外轉(zhuǎn)移，國內(nèi)大搞“亞洲金融中心”，試圖效仿美國，成為“金融食利者”。鑒于房地產(chǎn)投資對利率的容忍度較高，加上日元升值、金融開放所形成的資本流入，日本的房地產(chǎn)開始變成重要的投資領(lǐng)域，房價、股價在境內(nèi)外資本的合力推動下不斷上漲。同時，財富效應(yīng)推高日本經(jīng)濟熱度。
但是，失去工廠而轉(zhuǎn)為服務(wù)員的日本國民真能買得起那么貴的房子?日本真需要那么多的房子?關(guān)鍵取決于日本是否可以成為亞洲金融中心。遺憾的是，華爾街怎會容忍“競爭者”。日本金融機構(gòu)哪是華爾街金融大鱷的對手?如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實體產(chǎn)業(yè)空心化勢必將變成房價上漲的克星。因為，本土企業(yè)財富創(chuàng)造力、國民收入的成長力已經(jīng)與房價上漲脫節(jié)。這就是房價泡沫、股價泡沫的本質(zhì)原因。
中國是不是也一樣?我們看過去，人民幣是不是在升值?利率市場化是不是在加速推進?金融市場開放是不是在提速?中國實體經(jīng)濟的生存環(huán)境是不是在惡化?實體經(jīng)濟成本是不是越來越高?房價是不是在上漲?這當然是泡沫化的走向。
更嚴重的問題是，我們沒有意識到房價上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關(guān)系”的改變。結(jié)果，越調(diào)控房價越漲。
為什么最近房價開始下跌?因為中國經(jīng)濟走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的是，熱錢流出，資本外逃。那靠什么支撐房價?靠老百姓改善住房的愿望和需求嗎?我看不行，因為老百姓買不起。
怎么辦?為避免房地產(chǎn)泡沫破滅給中國經(jīng)濟帶來巨大沖擊，第一，通過一些技術(shù)性的處理，政府收購開發(fā)商項目，然后廉價租給老百姓使用;第二，想方設(shè)法增加老百姓一次分配收入，以及股票投資收入，未來把廉租房折價賣給老百姓。
(作者系CCTV證券資訊頻道總編輯)
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