周末有關銀行對房地產停貸的消息頻傳，傳聞中涉及的銀行包括交行、興業及中信銀行。經多方核實，興業銀行確認于春節前兩周下發通知，暫停房地產夾層融資、房地產供應鏈融資及房地產開發貸款，但不包括按揭貸款和土地儲備融資。交行與中信銀行的傳聞則多有失實之處，兩家銀行對房地產相關業務的態度相較2013年下半年并沒有顯著變化。
興業銀行暫停部分涉房貸款的舉措引發市場高度關注。公開信息顯示，有銀行業分析師在解讀時指出，興業是中國銀行業中最早發現機會，并實施房地產戰略的銀行，其房地產業務(包括表內和表外)占比在同行中較高，管理層出于業務結構(降低集中度)和業務模式(從粗放轉向精細)調整的需要作出了這一決定。同時，調研過程中，三、四線城市房地產業務的風險引起了管理層警惕，進而引起了對行業趨勢拐點的重視。而在上月11日，興業銀行首席經濟學家魯政委發表了題為“資金態勢與房地產業發展”的演講，稱自己首次開始從趨勢上看空房地產，并將未來十年中國的房地產稱為“盛世危途”。我們注意到，魯政委此番演講，在時間上與興業銀行的通知(春節前兩周，差不多1月中旬)相隔很近。或許，經濟學家的判斷對銀行態度的轉變也起到了推波助瀾的作用。
現在的問題是，此舉到底是僅具象征意義——就像分析師在解讀時指出的那樣，只是興業銀行單方面的業務調整;還是帶有一定的信號意義——表明銀行對房地產的判斷出現了趨勢性的改變，可能引發更大范圍內的跟風?從核實的結果看，暫停涉房貸款的只有興業銀行一家，其他行并沒有跟進。但這依然是一個重要的信號，表明銀行對房地產風險的重視程度確實在顯著提升——即使沒有大范圍跟風暫停涉房貸款，在相關業務上，也會更加謹慎。
事實上，今年以來，監管層已經多次對房地產業的風險予以了提示。在1月6日召開的2014年全國銀行業監管工作電視電話會議上，銀監會主席尚福林表示，要堅定不移地防控系統性區域性風險，防控平臺貸款、房地產貸款、過剩產能貸款等重點風險;一個月后，2月19日，尚福林在《人民日報》撰文《更加奮發有為地推進銀行業改革》再次強調，加強地方政府融資平臺、房地產市場、“兩高一剩”行業等重點領域的信用風險防控。結合監管層的表態看，即使這次興業銀行只是在單獨行動，但隨著形勢趨于明朗，以及監管層面的可能的收緊，其他行跟進的概率是很大的。屆時，商業銀行撤出房地產業的形勢也將越來越明顯。
多重原因支持銀行對涉房貸款持謹慎態度。長周期層面，人口紅利的消失降低了房地產行業的“剛需”。從建國后新出生人口的變化規律看，當前正好處于60后嬰兒潮步入財富巔峰、80后嬰兒潮第二代踏入社會的“雙峰疊加”階段，形成了對住房的強勁需求。但隨著60后逐漸退休、80后購房需求得到滿足，這部分需求將面臨銳減。而這一人口結構的歷史性變化，即將于未來5-10年完成，考慮進預期因素的話，市場拐點可能還會提前。
在供給層面，行業的跨越式發展讓房地產供給開始出現過剩。商品房市場上，依據統計局發布的數據測算，人均住房面積已達34.7平米，未來隨著竣工面積的增加，這一數字還將繼續增長。商業地產上，國內三、四線城市的商業地產已經顯露出警訊，這股過剩潮正在向一、二線蔓延。目前行業公認的結論是，國內房地產市場供需在總量上已經平衡，存在結構性問題，體現為一線城市供不應求，越往下走，供給越過剩。近日頻傳，杭州郊縣個別樓盤大幅降價，引發部分業主的過激行為——杭州這樣的二線城市尚且如此，其余大興土木的基層可想而知。而這也給出了國內房地產業風險的傳遞路徑，從基層向上蔓延。
資金層面，中國經濟去杠桿抬升整體利率中樞，考驗房地產業的資金鏈。若興業的操作真的引發跟風——想想鋼貿行業，一夜之間，銀行全部撤退，并且批量發起訴訟——勢必將成為壓垮駱駝的最后一根稻草。不過，略感寬慰的是，除非迫不得已，銀行是不會對自己的利益共同體采取這樣激烈的手段的。央行發布的數據顯示，2013年，房地產仍為吸金大戶，新增貸款占比近三成。但不排除銀行將資質較差房企踢出局的可能性。
最終分析結論(Final Analysis Conclusion)：
興業銀行暫停部分涉房貸款，表明商業銀行對房地產業發出了撤退信號。問題可能并沒有傳聞中那么嚴重，但也不能等閑視之。房地產業的趨勢性轉變近在眼前，政府、銀行、房地產企業與購房者都需要做好應對。
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