再談香港的房地產(chǎn)模式與貧民窟

不能將殖民地經(jīng)驗照搬大陸房產(chǎn)

/文/葉楚華 余治國

推薦閱讀《世界金融五百年》（上、下冊）

這些年來，許多地方政府的土地財政政策主要是模仿香港。香港自開埠以來，就嚴重受到大陸的影響，比如李嘉誠、包玉剛等華人富豪的崛起與大陸文革有莫大的關系。大陸的經(jīng)驗可以用到香港，但香港的經(jīng)驗在絕大多數(shù)情況是完全不能照搬到大陸的。房產(chǎn)政策便是其中的典例。

香港是土地財政的典型。其財政收入的約40%-50%來自土地，如土地預付款、房產(chǎn)開發(fā)商上繳的稅收及房產(chǎn)稅。香港中心商業(yè)區(qū)寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首。獲得向農(nóng)民征稅權(quán)利的封建領主。引起質(zhì)疑的稅收是房租。而香港的那些所謂華人“驕傲”的房地產(chǎn)富豪們則牢牢控制了整個香港的政治體制。香港富豪們與港民之間的關系有點像封建時代的地主與佃農(nóng)，而官員無非是大亨們的打手而已。

香港這種扭曲而變態(tài)的土地政策的根源在于大英帝國的殖民地政策，換而言之，在于其殖民地經(jīng)驗。眾所周知，鴉片戰(zhàn)爭之后，香港被大英帝國。但我們要注意到，從法理上講，香港地區(qū)的所有權(quán)從來都不歸于英國，一直都屬于中國合法政府。英國只是租用香港而已。

其實，英國人從未有先賣地再建房的政策，他們一向把建筑物和土地合二為一，統(tǒng)稱不動產(chǎn)。英國不動產(chǎn)所有者一般都以白紙黑字的合法合同禁止承租人轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，即不會向承租人讓出租權(quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等土地使用權(quán)。但是，大英帝國并非浪得虛名。帝國精英以務實而靈活的高超策略而為英國人在各個殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足點就在于香港總歸是要歸還中國的，因此絕不會以港民利益為考量的基礎，而必然要在短期內(nèi)力爭最大化英國人的利益。

香港殖民地政府將包括出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利在內(nèi)的土地使用權(quán)賣給土地使用者榨取高額的土地收益。仔細想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英國人只租借香港而不擁有香港。殖民政府出讓土地使用權(quán)其實是在一個時間段內(nèi)出租土地，而這個土地實際上是中國政府出租給英國人的。英國人相當于在轉(zhuǎn)租，租借的利益卻歸自己所有而非中國。這相當于殖民地政府采用制度化形式為炒地炒房者提供法律支持，有意鼓勵并刺激房地產(chǎn)泡沫的興起。

英國人一手是鴉片，一手是土地。為了榨取中國人（港民國籍仍屬中國籍），兩手都要抓，兩手都要硬。結(jié)果，以怡和洋行為代表的英資財團是香港最大的土地擁有者，其中怡和洋行在二戰(zhàn)前壟斷了香港房地產(chǎn)70%左右的資產(chǎn)（請參考《世界金融五百年》一書）。

殖民地的本質(zhì)造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。遺憾的是，多年來，我們很多的地方政府的土地財政卻是照搬香港。在這種情況下，地方政府不可避免地有通過“經(jīng)營城市”來造就高房價與高地價的沖動。

問題在于，這種殖民地經(jīng)驗從來都是短期有利長期有害的。在中國波瀾壯闊的漫長歷史中，除蒙元殖民政權(quán)外（請參考余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文），從未有一個政權(quán)不希望自己一統(tǒng)江湖，千秋萬代。始作俑者，其無后乎？當年將香港殖民地經(jīng)驗的土地政策照搬到大陸的決策者實在是短視得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚鈍，我們認為，照搬殖民地經(jīng)驗者春村是自絕于歷史，自絕于國家，自絕于子孫后代。用句老百姓的粗話講，叫生兒子沒屁眼。話雖糙了點，理卻不糙。

可笑的是，很多地方照搬了香港，卻還不如香港。香港殖民地政府雖在土地上大發(fā)橫財，但卻是在臺面上能說得過去的，沒有什么暗箱操作或幕后交易。很多人總是講，地價高導致房價高。其實完全不是這么回事情。我們只講其中兩點。

其一，很多地方的土地使用權(quán)的出讓金并不高，即便是上海這種地方，土地出讓金也是出乎意料的低。2004年，上海出讓6573.　2萬平方米　，政府實收出讓金140億，平均213元/平方米，2005年，出讓5941.　3萬平方米　，實收出讓金100.4億，平均169元/平方米，2006年平均出讓金137.9元/平方米。為了所謂的招商引資，工業(yè)用地的出讓金就更低。

其二，出讓金如此之低，房價如此之高，其中的暴利又跑到那些有門路的人的口袋中去了。從政府手中能拿到地的有門路的房產(chǎn)商以超低價格收到土地后，再轉(zhuǎn)賣給其他房產(chǎn)商用來套利。很多地塊都轉(zhuǎn)讓過3、4次，甚至5、6次。即便土地被轉(zhuǎn)手這么多次，真正建房的房產(chǎn)商仍有賺頭。可見，真正的購房自住者確實是遭到了層層盤剝。這禁不住讓人想起一首元曲：“奪泥燕口，削鐵針頭，刮金佛面細搜求，無中覓有。鵪鶉嗉里尋豌豆，鷺鷥腿上劈精肉。蚊子腹內(nèi)刳脂油，虧老先生下手。”

那么，是不是像有些人所講的那樣——地價上漲導致房價上漲呢？恰恰相反，正是房價上漲導致地價上漲。據(jù)上海學者王煉利的分析，動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%。通過城市大規(guī)模拆遷運動，一些地方政府與房地產(chǎn)商一面制造了房產(chǎn)的供應，另一面制造暫時的不可持續(xù)的大規(guī)模的租房與住房需求，尤其在2008年后極大地刺激了投機者的需求，從而制造出制造出房產(chǎn)泡沫，抬高了房價，最終抬高了地價。這是所謂“經(jīng)營城市”的過程，也是一些官員私下收受好處的過程。正如眾人皆知的，政府的兩大部門，一是交通，二是土地，是貪腐的重災區(qū)。如河南省連續(xù)五任交通廳長有四任不是死刑便是死緩。

就目前來看，中國城市化進城基本結(jié)束。安信證券股份有限公司首席經(jīng)濟學　家高善文　博士根據(jù)CPI食品與CPI以及二三產(chǎn)業(yè)GDP縮減指數(shù)之間的裂口、蔬菜價格中軸的抬升以及鄉(xiāng)城蔬菜價格同比增速差、糧食價格與糧食種植物質(zhì)費用之間的裂口、中藥材中成藥以及低端服務業(yè)價格的上漲、糧食種植機會成本的上升、不同勞動密集度農(nóng)產(chǎn)品價格漲幅的差異、鄉(xiāng)城社會消費品零售增速同比差等定量研究證明出，大約在2006到2007年前后中國已經(jīng)走過了劉易斯拐點，低端勞動力的短缺正成為常態(tài)，城市化已基本完成。因此，動遷因素與城市化無法在幾代人中重復進行，事實上早就支撐不了具有自我實現(xiàn)特征的房產(chǎn)市場，而投機逐漸變成了打著城市化幌子的房價高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地財政在今天看來已經(jīng)維持不下去了。

此外，我們要注意到，房產(chǎn)價格的虛高，扭曲了資源的配置，過高的房產(chǎn)投資比例意味著過低的工農(nóng)業(yè)投資，意味著失業(yè)率的居高不下。更為嚴重的是，意味著過低的研發(fā)投入，意味著產(chǎn)業(yè)升級的失敗，意味著中國的國家崛起與民族復興必將成為泡影。采用殖民地政策的背后更是代表著一些地方政府對自身合理定位的偏離，其惡果也許真的可能是將中國這片人杰地靈的土地變成廣闊的各國殖民地，從而陷入百多年前亡國滅種的危險。到那個時候，無論是權(quán)貴、富人，還是窮人都逃脫不了被奴役的命運。

再談香港的房地產(chǎn)模式與貧民窟

　　葉楚華，財經(jīng)專欄作家，兼營家具實體與網(wǎng)購，著有《郎咸平說對了嗎》等暢銷書，為《東方早報》《理財一周》、《環(huán)球時報》、《萬科周刊》等媒體專欄作者或特約撰稿人。

　　余治國，經(jīng)濟學者，副教授，同時是財經(jīng)暢銷書作者，出版有《巴菲特陰謀》等暢銷書，歡迎關注其最新巨著：《世界金融五百年》（上下冊）。


　　內(nèi)地人一談到香港，腦海中立刻就涌現(xiàn)出民主、自由、繁榮、發(fā)達等字眼。經(jīng)濟學人們眼中的香港則是自由經(jīng)濟的典范，如弗里德曼、張五常等。在美國傳統(tǒng)基金會每年發(fā)布的《全球經(jīng)濟自由度指數(shù)報告》中，香港連續(xù)16年獲選為全球最自由經(jīng)濟體系。

　　李嘉誠、包玉剛等人在大陸簡直被視作神，自由經(jīng)濟市場誕生的資本之神。正如我在《巴菲特陰謀》一書中所言，他們與巴菲特一樣，成為萬眾矚目的偶像，是財富與成功的象征。去年在深圳特區(qū)建立30周年慶祝大會上，香港特首曾蔭權(quán)和李嘉誠都前捧場，李嘉誠的風頭卻遠蓋過曾蔭權(quán)。

　　但遺憾的是，無論是港英政府時代還是現(xiàn)在，香港既不民主也不自由——以前是英國政府現(xiàn)在是地產(chǎn)商決定一切香港事務，香港人只能靠邊站（參見香港電影《金錢帝國》、《跛豪》、《五億探長雷諾傳》與《世界金融五百年》一書）。而那些以香港為典范的經(jīng)濟學人們要么是先天不具備后天也無法培養(yǎng)出經(jīng)濟分析的能力，要么是以服從某些經(jīng)濟學派教條來為自己辯護實質(zhì)上是因為其論據(jù)、論證與觀點跟某些實業(yè)界利益相一致，他們的觀點不具有實踐與應用的價值，所謂國無恒敵則亡，僅從研究規(guī)范角度來看具有某些從側(cè)面推動其他經(jīng)濟學派學術進步的價值。

　　2010年，《福布斯》全球富豪排行榜，李嘉誠居全球第14位，李兆基次之，排第22位，郭氏兄弟排名28。與此同時，香港基尼系數(shù)高達0.433，僅次于中非共和國，比中國大陸的貧富差距還要大。2009年上半年，約有17.9%市民，即在700萬香港人中有近124萬香港人屬于低收入或貧窮家庭。低收入家庭中有10%的人居住在環(huán)境惡劣的籠屋。籠屋就是在香港一些老街區(qū)的舊樓，一些房間隔成一個個像火車硬臥般的床鋪，每層床鋪用鐵絲網(wǎng)圍起來，然后就當作一個房子一樣租出去的所謂住宅。在籠屋中不到3平方米的狹小空間內(nèi)最多要塞下3張出租床。一張床大小的空間，人們在里面吃、住、睡，這就是他們的家了。

　　為什么香港會變成這樣？《地產(chǎn)霸權(quán)》一書為我們找到了答案。該書作者潘慧嫻曾任新鴻基地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人郭得勝的私人助理達8年，后又加入馬來西亞糖王郭鶴年的地產(chǎn)企業(yè)嘉里建設，擔任高管負責土地及物業(yè)的估價與收購，并參與規(guī)劃及契約修訂的工作。潘女士2003年移民加拿大后，還曾于加拿大卡加利市任職于石油土地收購代理公司，并負責宣誓專員工作，及于多倫多從事地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務。她用兩年時間寫就并自費出版本書英文原版《土地和香港的統(tǒng)治階級》（Land and the Ruling Class in Hong Kong），被《加拿大書評年鑒》選為2007年度學術書籍評選獎。

　　潘女士在書中指出，香港房產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)達是造成香港現(xiàn)狀的罪魁禍首。香港居住成本為亞洲第三，置業(yè)成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更排名全球第二。比如在香港，餐飲行業(yè)有50%-60%的成本是房租。而香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛、吳光正家族以及嘉道理家族代表的地產(chǎn)財團“透過把持沒有競爭的各種經(jīng)濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格”。六大地產(chǎn)商才是香港的控制者。根據(jù)港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由這些經(jīng)濟巨頭操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7 %。幾大地產(chǎn)商之間互相厘定協(xié)議，形成卡特爾聯(lián)盟，共同提高行業(yè)進入門檻和行業(yè)集中度，打擊外來競爭者。香港已經(jīng)成為六大家族控制的寡頭市場。

　　有了經(jīng)濟控制力的地產(chǎn)商家族逐漸滲透入政治領域。這些大地產(chǎn)商及與其關系密切的包括許多來自銀行、法律、建筑、工程和建造業(yè)的合作伙伴，在由800人組成的行政長官選舉委員會中占有很席位。截至2010年3月底，六大地產(chǎn)商的董事在各個法定及咨詢組織擔任共54個職位。地產(chǎn)界的卡特爾將其魔爪延伸至政治體制，以鞏固其經(jīng)濟影響力。權(quán)力集中在少數(shù)精英階層之手。因此地產(chǎn)商通過對政治權(quán)利的掌控左右公共政策，提升自己的利益或懲罰性對待他人，損害競爭對手，對雇員采取高壓手段。

　　潘女士與我們的觀點不謀而合。她在書中指出認為現(xiàn)在的香港實行的是新封建制度：“土地也等同于權(quán)力。大企業(yè)從物業(yè)發(fā)展和投資中獲利，之后運用這些財力去收購其他的經(jīng)濟資產(chǎn)。大企業(yè)最初的收購目標，往往是公用及公共服務企業(yè)，因為這有助于財團以最低風險提升經(jīng)濟實力。而這些行業(yè)與民生息息相關，于是民眾便要為衣食住行等日常生活所需向這些壟斷的大財團支付很高的成本。在此過程中政府為虎作倀，不是主動協(xié)助大企業(yè)，就是采取被動的不干預政策助長大財團的優(yōu)勢。而一旦經(jīng)濟形勢不好，企業(yè)就會以削減開支為由，采取高壓手段，裁員或迫使員工接受減薪。此時，政府不是向中產(chǎn)及勞動階層增加稅款，就是開始征收新的稅項……從歷史可見，中世紀的統(tǒng)治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向……從統(tǒng)治者與經(jīng)濟財閥互相勾結(jié)來看，目前的統(tǒng)治者與封建時代大同小異。” 香港六大地產(chǎn)商家族儼如領主貴族般高懸于社會頂層，中下階層相當于奴隸階級，而所謂中產(chǎn)階級也只不過是一群不斷向地產(chǎn)商進貢并提供服務的屬地農(nóng)民。因此，我們可與說，這些大地產(chǎn)商家族主宰著香港人的命運。

　　由香港再聯(lián)系到我們中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)，不禁令人驚出一身冷汗。一些大陸城市的房產(chǎn)業(yè)與地方政府是步香港之后塵，還是另辟蹊徑，走出一條健康的可持續(xù)發(fā)展之路，值得我們翹首以待。

　　如果走上的是香港那樣的不歸路，結(jié)局會不會是革命與社會大動亂？就在昨天，《人民日報》刊文指出，暴力革命無法解決社會問題。但正如《地產(chǎn)霸權(quán)》所指出的：“這種極端的社會不公平現(xiàn)象，不容于現(xiàn)代社會的文明。歷史告訴我們，當貧富懸殊達到高峰時，受壓迫者終會奮起革命，與特權(quán)階級抗爭。”恩格斯也曾講過：“至少在歐洲，英國是唯一可以完全通過和平的和合法的手段來實現(xiàn)不可避免的社會革命的國家。當然，他從來沒有忘記附上一句話：他并不指望英國的統(tǒng)治階級會不經(jīng)過‘維護奴隸制的叛亂’而屈服在這種和平的和合法的革命面前。”

　　最后給出一個最近的關于移民的信息。美國政府已經(jīng)開始警告在海外藏匿資產(chǎn)的美國人，不要心存僥幸，他們將加緊追查國人海外帳戶和海外資產(chǎn)的真實性，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶主將被施以重罰，嚴重的還會被判刑入監(jiān)。按照美國通過的海外帳戶稅收遵從法的要求，所有想在美國經(jīng)營的外國銀行從2013年1月1號開始都必須向美國財政部提供客戶信息，否則就被視為與美國政府不合作。美方有權(quán)拒絕其在美國開展業(yè)務，這樣美國公民和綠卡持有者想隱匿海外資產(chǎn)將會變得更為困難。而且根據(jù)美國稅法的規(guī)定，即便放棄美國國籍，美國政府也可追溯5年，要你補交放棄國籍前五年擁有的海外資產(chǎn)隱匿不報而逃避的稅收和罰金。靠移民來逃脫懲罰純屬幻想，但愿利益集團能夠做出妥協(xié)，能讓香港與中國大陸避免最壞的結(jié)局。

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