獨立學者趙海均撰文認為，中國樓市隨著“鬼城”、“鬼屋”的大面積出現，結構性的局部塌陷已足以讓人毛骨悚然，中國或將變成"鬼國"!
對于當今中國人來說，“鬼城”一詞已經變得并不陌生。
這些年，在近乎瘋狂的投資推動下，中國房地產市場的規模急速膨脹，不少地區爭相高標準建設新區，而這些新城新區由于缺乏前期的調研，后期配套的缺失等多種原因，空置率畸高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地稱為“鬼城”。
僅2013年，中國就誕生了12座新鬼城，內蒙古鄂爾多斯康巴什、呼和浩特清水河、巴彥淖爾、二連浩特、河南鄭州鄭東新區、鶴壁、信陽、遼寧營口、江蘇常州、鎮江丹徒、湖北十堰、云南昆明呈貢等榜上有名，而60平方公里的松江新城、260平方公里的京津新城、155平方公里的康巴什新城這些都是迄今為止國內知名的鬼城。
鬼城發展迅猛，有蔓延內地的趨勢。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。有報道說，中國這種鬼城已有五十多個。
今年上半年，西南財大中國家庭金融調查與研究中心發布報告稱，2013年，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22. 4%，城鎮空置房為4898萬套。
有一些城市的房地產項目空置率達40%-60%，中西部有些城市的項目空置率更高達70%-80%，超發達國家水平。
2006年美國房地產泡沫最嚴重的時候，其自有住房空置率也僅為3%。
既有“鬼城”已經夠令人苦惱了，然而更令人憂慮的是，在城鎮化的旗幟下，一些三、四線城市還在繼續奔往“鬼城”的道路之上。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組對12個省區的調查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區;144個地級城市，平均每個規劃建設約1.5個新城新區，而鬼城背后隱藏著的房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發展缺乏產業支撐等諸多風險將會越聚越嚴重。
盡管中國樓市的大面積衰退尚未發生，但隨著“鬼城”、“鬼屋”的大面積出現，結構性的局部塌陷已足以讓人毛骨悚然，房地產市場變臉后最殘酷的一面已顯露無遺。
房地產業的良性發展關乎整個社會的穩定，面對這樣的房地產畸形現象，中國真的不能繼續等閑視之。從國家的頂層設計到各地政府的決策，都應當當機立斷地對地產業開展全面進行治理整頓，不能任由房地產成為未來中國經濟的泡沫經濟。
房地產業與城市化密切相關，而我國目前正處于城市化快速發展的階段，盡管城市化率已經超過了50%，但距發達國家78%左右的理想城市化率還有相當大的距離，增長空間依然巨大，未來會有更多的人口進入城市，按說不可能出現 “鬼城”，那么“鬼城”的大規模出現又是什么原因呢?
毋庸置疑，“鬼城”的出現乃是多種原因綜合作用的產物，但追根溯源，是無序城市化、運動式造城在作祟。運動式造城的出現有著深刻的背景。
地方城市經濟和社會的飛速發展致使原有城市的承載能力達到了極限，這在客觀上要求拓展城市發展空間并尋求新的城市生長點，而解決這一問題最為直接的手段就是靠雄厚的財力來鋪展城市面積;中央政府的政績考核機制使得地方政府更加依靠土地財政;部分投資者懷著投機心理將資本涌入房地產行業;不健全的金融系統以及部分掌握審批財權的官員為了個人利益在缺乏監督的權利真空進行暗箱操作，等等，致使“鬼城”接二連三地出現。
總之，從本質上看“人造鬼城”是一種嚴重的資源浪費和效率損失，當在普遍對城市“拔苗助長”時，或許需要體驗一下慢節奏，遠離沒有生命力和人氣的“新城”政績。
從規律上講，城市化是一個漸進的過程，不可能一蹴而就。城市化進程與產業化發展是密切相關的，只有產業化先行，解決了人們就業的問題，基礎設施配套跟上，解決了人們的生活問題，人們才愿意選擇就地城市化，才會在經濟發展水平提高的過程中進一步促進城市化的加速。
城市發展不僅僅是一個“造城運動”，沒有產業，沒有人口就成了“空城”、“鬼城”。
城鎮化要與產業發展相結合，在布局上要有一個長遠眼光，要為子孫萬代考慮。城鎮化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其間的人，脫離了舊的生產方式和生活方式，以全新的形式實現了就業，并且當地的產業實現了良性循環的自我造血功能，這才叫真正的城鎮化。
城市化不應是“單兵作戰”，應是同步實現“新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化”。其關鍵之處，在于必須實現“產城結合”，以就業吸引人群，以服務業來創造城市生活等，這樣才能使得城市具有生命力，否則只能是“有城無業”，最終淪為“鬼城”。
城市化首先是人的城市化，而非人造的城市化，但人的城市化源于人性，人造的城市化源于權力。
所以，要避免新的災難不斷產生，就必須有新的機制強迫政府走出“土地經濟”，真正將廣泛的公眾意見吸納到理性決策系統之中，返利于民，回歸“城市讓生活更美好”的初衷。否則，“鬼城”終不可避免。
城鎮化的正確順序是先有“市”再有“城”，但是很多地方卻本末倒置，做著先造“城”后引“市”的美夢。
政府一心想爭業績，便先制作出一張產城規劃藍圖，再蓋上一批住宅。然而此后的工作做得卻著實不到位，比如基礎設施建設，招商引資等方面。
這樣的下場就是新城地區的經濟發展后續動力不足，最終衰落也是在所難免的。
新型城鎮化的推進實質上是中國經濟結構的一次重大調整，是制度層面的一次大改革。
這種改革將牽涉到方方面面的利益調整，面臨極大的挑戰，要做好較長陣痛期的準備。
一是要加大房價的調控力度，讓房價從投資屬性回歸消費、人居屬性;
二是加大戶籍改革、就業、醫療、教育等公共產品的供給， 解決人的城市化問題;
三是以交通為核心，連接形成真正的城市圈，方便產業和人口的遷徙與聚集。
如鄂爾多斯，在本身人口規模有限的情況下，不通過城際快速鐵路形成真正的 “呼包鄂銀榆”城市群，沒有高質量的公共服務，就難以讓移民定居下來，就不可能提高聚集度，不僅解決不了“鬼城”現狀，反而可能加劇。
城市化讓全社會都成“城市人”是一種幸事;高樓大廈讓許多城市成“鬼城”是一件“憾事”。
接下來，需要政府也像中紀委反腐一樣治“鬼”，不再使“鬼城”現人間。不然，局部的鬼城蔓延到不可收拾時，就不僅僅是“鬼城”，而是堵城、淹城、“鬼城”遍地都是，國家要變成“鬼國”!
本文作者趙海均是獨立學者，知名經濟學家，管理專家;西安交通大學MBA，美國沃頓商學院EMBA;北大、清華等大學客座教授，美國哈佛大學訪問學者.
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