2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)利益博弈將更加激烈

到2005年底，應(yīng)該說(shuō)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)那種投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)快速飚升的現(xiàn)象已在一定程度上得到遏制。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能正處于一個(gè)拐點(diǎn)，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個(gè)利益博弈十分激烈的場(chǎng)所，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府，還是對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者及中央政府來(lái)說(shuō)，這種博弈可能會(huì)比2005年更為明顯與激烈。

調(diào)控還需在利率上作文章

這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，既有幾十年來(lái)被壓抑的房地產(chǎn)需求的釋放，也有銀行金融產(chǎn)品金融工具創(chuàng)新及銀行利潤(rùn)內(nèi)在動(dòng)力，但更為重要的是銀行利率處于歷史以來(lái)的最低水平上。

2005年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控基本上是政府的行政作為，即銀行過(guò)低的利率水平調(diào)整只是蜻蜓點(diǎn)水。政府使用行政手段干預(yù)銀行信貸程序，只能增高信貸流出銀行的門檻，但不能化解中國(guó)經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金流動(dòng)性過(guò)高的大問(wèn)題。可以說(shuō)，只要國(guó)內(nèi)銀行利率仍然處于目前這種極低的水平上，資金流動(dòng)性過(guò)高現(xiàn)象就不會(huì)改變，國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資處于高位運(yùn)行就不可避免，住房市場(chǎng)的投資或投機(jī)就會(huì)盛行。在這種情況下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想得到真正調(diào)整是不可能的。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在5年快速增長(zhǎng)中迅速降溫，最重要的是美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)接連12次加息。有美國(guó)公司預(yù)測(cè)，在美國(guó)目前的利率水平上，今后12個(gè)月內(nèi)紐約房?jī)r(jià)將下跌5％至10％。在香港，由于利率連續(xù)上升，樓市在11月份的成交價(jià)及成交宗數(shù)均比10月與去年同期遜色。根據(jù)香港中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，11月份將會(huì)有約9300宗樓宇買賣合約登記，總值320億元，較10月的9861宗及357.6億元，分別下跌5.7％及10.5％。這表明了利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大作用與影響。

要改變房地產(chǎn)業(yè)暴利形象

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以調(diào)整的另一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的利益不均衡，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是最為暴利的行業(yè)。

其表現(xiàn)主要有，一是從近年全國(guó)百富排名榜來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的富豪越來(lái)越多，越來(lái)越集中。而房地產(chǎn)業(yè)富豪的迅速升起，肯定是與該行業(yè)的利潤(rùn)率水平有關(guān)。

二是由于房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)或暴利，使得全國(guó)各行各業(yè)都涌向房地產(chǎn)。這不僅有制造業(yè)、高科技企業(yè)，也有軍工企業(yè)；不僅有國(guó)內(nèi)資金，也有國(guó)外資金。這也使得各種風(fēng)險(xiǎn)正在向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)聚集，而且說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策面臨著嚴(yán)重的問(wèn)題、存在著巨大的弊端，政府的職能部門早就該對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行檢討了。三是從福州物價(jià)部門對(duì)該地房地產(chǎn)價(jià)格的檢討而被阻撓事件來(lái)看，也顯現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的暴利端倪。在地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，物價(jià)部門這樣做會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，會(huì)有損于企業(yè)的“商業(yè)秘密”，會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“隱性成本”出現(xiàn)在陽(yáng)光之下。道理十分明白，本來(lái)信息的公開(kāi)與透明是市場(chǎng)的基本原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府之所以極力反對(duì)就在于不希望其行業(yè)的暴利暴露于眾，讓廣大民眾知道真相。

本來(lái)，市場(chǎng)是一個(gè)平均利潤(rùn)或利益均衡的地方，當(dāng)一個(gè)行業(yè)利潤(rùn)過(guò)高時(shí)，必然會(huì)有大量其他行業(yè)的資源涌入，提供更多的供給，最終讓利益達(dá)到各行業(yè)均衡點(diǎn)上。但是，就目前情況來(lái)看，不少地方在竭力通過(guò)政府的行政方式或政策把房地產(chǎn)的利潤(rùn)維持在一個(gè)過(guò)高的水平上，以此來(lái)制造當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的短期繁榮，以此為政府權(quán)力創(chuàng)造更多的尋租機(jī)會(huì)。

再有，中央政府的科學(xué)發(fā)展觀，不僅要求建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，而且要求政府通過(guò)政策來(lái)保證廣大民眾分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展之成果，因此，如何協(xié)調(diào)行業(yè)之間的利益均衡，如何調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的暴利，也應(yīng)該是政府未來(lái)“十一五”規(guī)劃的題中之義。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控盡管遇到多種阻力，但在上述目標(biāo)沒(méi)有達(dá)到之前，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍然會(huì)繼續(xù)。

中央政府與消費(fèi)者力量正在制約擴(kuò)張

目前有兩股力量在制約著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速擴(kuò)張。一是從中央政府來(lái)看，政府力圖讓房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型性質(zhì)迅速顯現(xiàn)，通過(guò)強(qiáng)制性提高發(fā)展商進(jìn)入的資金門檻，使開(kāi)發(fā)商的實(shí)際支付成本成倍增長(zhǎng)，讓原來(lái)充滿吸引力的財(cái)務(wù)杠桿放大的倍數(shù)急劇下降，減輕目前對(duì)商業(yè)銀行貸款的極度依賴，加速行業(yè)內(nèi)集約化的速度，最終讓有資金實(shí)力的發(fā)展商留在行業(yè)內(nèi)，在一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的市場(chǎng)中尋求一個(gè)行業(yè)的合理收益。

在這樣的情況下，那些資質(zhì)不好、缺乏資金實(shí)力的中小開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金鏈斷裂的嚴(yán)重危險(xiǎn)。一些地方的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根本就沒(méi)有能力抵御房?jī)r(jià)不下調(diào)。它們?yōu)榱瞬蛔屍滟Y金鏈斷裂，必然會(huì)走出房?jī)r(jià)不下跌的攻守同盟，以降價(jià)的方式加快推貨的速度。而房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦進(jìn)入價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，首當(dāng)其沖的中小開(kāi)發(fā)商就會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推向低位；同時(shí)，因?yàn)楣?yīng)量的增加，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，到時(shí)樓價(jià)的下跌將可能成為整個(gè)行業(yè)內(nèi)的現(xiàn)象。在這種情況下，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)可能在兩三年后在市場(chǎng)上消失，這自然增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，各行各業(yè)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面將會(huì)改觀。

還有，現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛發(fā)展時(shí)的消費(fèi)者了，不會(huì)因?yàn)閹讉€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華麗的廣告而心動(dòng)。他們經(jīng)過(guò)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)歷練，不僅獲得了更多的相關(guān)知識(shí)，也更為理性，他們的消費(fèi)行為更會(huì)考慮自己可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，早幾年那種民眾蜂擁而入房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻不知道利率等風(fēng)險(xiǎn)的局面將會(huì)改觀。在這種情況下，民眾會(huì)根據(jù)自己的消費(fèi)水平、支付能力及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估來(lái)決定消費(fèi)。

總之，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益博弈，誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù)在短期內(nèi)是不確定的，但從長(zhǎng)期來(lái)看，消費(fèi)者應(yīng)該是這場(chǎng)博弈的真正主宰者，關(guān)鍵是看消費(fèi)者如何觀察與分析市場(chǎng)變化了的形勢(shì)，關(guān)鍵是看中央政府出臺(tái)什么有利于房地產(chǎn)真正持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策來(lái)助力一把。(特約撰稿易憲容)

易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任。1997年進(jìn)入中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動(dòng)站，1998－2000年到香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院做合作研究，從1998年起為國(guó)際新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)員。