為“最牛的釘子戶”定論——《物權法》一出，天下再無“釘子戶”
刀鋒
近來，所有報紙、廣播、電視、網絡等等媒體幾乎都把關注的目光聚集在重慶一座小宅之上，這座小宅原本坐落于重慶市繁華地帶，因城市規劃涉及到地區改造需被拆遷。1993年重慶市政府將該地區規劃為市場性質的大型商業經營場所，并將開發建設權通過（轉讓？、招標？、指派？）程序交給重慶南隆公司，由該公司成立項目開發負責單位。1993年，當地出現張貼出來的《拆遷公告》，宣布重慶南隆房地產開發有限公司（南隆公司）為受政府委托的合法拆遷開發單位。
南隆公司宣布按照政府規劃，該地區將建立起一座53層高的商住樓，十層以下是可銷售的商業性質的大型市場，十層以上是可銷售的住宅，地下部分是可銷售的停車場地。雖然南隆公司為當地群眾規劃了一個美好的發展前景，但是到2002年為止卻仍未有任何開土動工的跡象，南隆公司負責人給出的解釋是啟動資金尚未到位。
2002年底，政府頒發給南隆公司的拆遷許可證有效期即將到期，按照國家有關規定政府將收回該地的開發建設權，另行按照合法程序尋找開發商。消息一出南隆公司立刻開始尋找合作企業，準備共同開發該項目。2004年8月，重慶九龍坡區房管局再次張貼《拆遷公告》，將重慶智潤置業有限公司與南隆公司并列為拆遷開發商。
新成立的開發企業在實施拆遷工作的同時規劃未來的銷售工作，該項目平均售價為17000元/平米，其中商業部分平均約30000元/平米，最高售價約為100000元/平米。到2005年底，當地281戶拆遷居民中已經陸續辦理手續離開，僅余7戶居民，“最牛的釘子戶”之業主吳蘋是其中之一，她擁有這所219平米的營業房。智潤公司作為開發商繼續做這7戶居民的工作，這段時間里仍未解決好拆遷事宜的居民房屋陸續發生了三起離奇的火災。
智潤公司為吳蘋的房屋作價250余萬元，但出于其他考慮智潤公司經多次協商后提出愿以350萬元作為補償款。吳蘋則提出“在原拆遷范圍內進行償還可營業用房，一樓還一樓，二樓還二樓，朝向不變，經營條件不變，位置左右一點均可”，2006年5月智潤公司經過再次磋商作出讓步提出增加70萬元補償款，吳蘋則反問“420萬元可以在當地購買到等同面積的經營房嗎”？這次協商因補償條件有差異而以失敗告終。
2007年初，網絡上一個被冠以“歷史上最牛的釘子戶”標題的文章被發表出來，發帖者稱因注意到這座立于施工場地之中的小宅，如汪洋里的一條孤舟，小宅四面已被挖空有10米的落差，孤立無援的小宅與巨大的深坑以及旁邊林立的高樓大廈所表現出來的差距，不僅僅是地理位置和經濟發展上的巨大反差，更表現出城市的進步與當地人民群眾的切身利益應保持怎樣的和諧關系。
這一帖的出現如同深水中的炸彈，立刻激起千層浪，短短的一周內被轉帖數萬次，讓近五千萬中國人知道了在開發商目前苦苦掙扎著維護自己權益的被拆遷者。瀏覽者中立場鮮明的兩種觀點形成對立：站在開發商一方的讀者所持的觀點認為，城市開發與當地重新規劃與原居民無關，他們只能按照房屋本身的產權價值要求補償，對于居民提出的額外要求不能答應，支持開發商經過法院程序后采取強硬手段執行拆遷，居民個人的利益應為國家和公眾利益讓步。
而維護被拆遷者一方的網民所持觀點與上一觀點恰恰相反，他們認為當地政府不能只考慮開發商和資本集團的利益，也應同時考慮老百姓的利益，尤其是處于政府鼓勵的市場經濟大環境下，政府在幾乎所有的事情上都按照市場程序辦理，獨獨在拆遷居民這個問題上保持非市場因素是違背憲法精神的。
正當“最牛的釘子戶”這一問題討論得如火如荼的時候，人大副委員長提出要在本次人大會議上確保《物權法》通過，使爭論猶如被澆上了汽油般立刻變得更為熱烈。據說“幾乎所有的學者”都在做“確保”《物權法》“強行闖關”的工作，他們指出《物權法》的作用于老百姓而言就是“將國王的金馬桶與乞丐的打狗棍平等保護”。
他們的這一論點給了網絡討論中支持被拆遷者方提供了強力的證據，而就是這一方人因對“已經無數次忽悠了中國民眾”的學者專家們持有強烈的懷疑態度，同時查找出《物權法》中存在的許多法律漏洞，會造成已經流失的國有資產被永久的合法化，同時懷疑該法中對有資本者與平民百姓平等保護的條文難以落實，所以他們強烈反對《物權法》的通過。
2007年3月中旬，《物權法》獲得全國人大高票通過，經國家主席胡錦濤簽發成為國家正式法律，將于同年10月1日正式執行。
而對于“最牛的釘子戶”討論的雙方，無論觀點如何對立，但都有一個相同的認識，那就是《物權法》是否能夠切實保護好人民群眾的利益，“最牛的釘子戶”一事都將是檢驗該法最好的途徑和注腳，與其說人民關注的是“最牛的釘子戶”，不如說人民是借“最牛的釘子戶”這件事情在關注著《物權法》的執行。
那么在“最牛的釘子戶”這件事情上，應該怎么處理，可能怎么處理，到底怎么處理最公平呢？這里需要關注這件事情的所有人清晰幾個概念。
房屋，是商品，但是是不同于其他商品的特殊性商品。房屋有其產權屬性，其關于“物”的特性問題屬于《物權法》約束的范圍，房屋的所有權、歸屬權、處置權、收益權屬于房屋的所有人，這一點上房屋與其他“物”的屬性是完全一致的。
說房屋是特殊屬性的商品，在于其附著著其他屬性。房屋是建立在地面上的不動產，城市土地產權屬于國家，但土地的使用權屬于房屋所有人，在有效期內土地使用權人的權益不受侵犯。并且，房屋做為人所必須的特殊物品，其附屬著國家公民的居住權、生活權、休息權、勞動權和收益權，這些權利統歸為人權。《物權法》中約定的僅僅是關于“物”權的問題，對物權以外的其他權利并沒有約束效力。
拆遷房屋的行為，可以按照《物權法》執行，但是卻絕不是僅僅依靠一個《物權法》就能獨立解決的，因為《物權法》能夠給予拆遷行為的支持也僅僅在于對房屋的物權屬性方面的處理，而對于房屋物權以外的土地使用權，房屋所附屬的居住權、生活權、勞動權和收益權都不是《物權法》所能解釋的。這些都屬于人權保護的范疇，而中國目前沒有獨立的《人權法》，目前能夠保護人權的法律主要是《憲法》。
《憲法》中第十條規定：<U>國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。</U>這一部分是對土地產權的補償及征收和土地使用權的補償及征用問題進行的規定，而未涉及到土地以上部分住宅的產權和使用權；同時規定了土地的使用權在符合法律程序的前提下可以轉讓。國家不能無償征收土地的產權也不能無償征用土地的使用權。
第十三條規定：<U>公民的合法的私有財產不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。</U>這一部分是對公民合法的財產（房屋等）如因國家的公共利益的需要時，可對其產權的補償及征收和使用權的補償及征用為體進行的規定。國家不能無償征收公民財產的產權也不能無償征用公民財產的使用權。
第二章第三十三條中規定：<U>中華人民共和國公民在法律面前一律平等。國家尊重和保障人權。</U>這一部分用簡單的九個字表述了“國家尊重和保障人權”，在“人權”兩個字之前沒有使用任何定語，那就是說保護包括居住的權利、生活的權利、休息的權利、就業的權利、勞動的權利等等一切生存權利在內的公民人權。任何單位和集體不能任意剝奪公民以上生存權利在內的人權。
我們按照《憲法》和《物權法》的規定再回過頭來分析拆遷“最牛的釘子戶”這件事情。政府以行政命令的形式規劃一片地區的發展，并將這一命令的執行權力授權給一家商業經營性質的企業來完成，這是一種合法的權力尋租過程，在這一過程中被授權企業是可以在今后市場銷售過程中獲得豐厚利潤的。
前期需要進行投入的主要工作就是拆遷程序，如果這個項目整個的開發和拆遷過程是政府一力獨擔，那么可以看作是政府出于社會公共利益的需要，被拆遷人的財產可以在獲得補償的前提下被強制征收和征用。但是政府把這一過程的權力通過出售的形式移交給了企業，因此而獲得的利益也歸屬于企業，在利益的屬性問題上也由公共的利益轉變為企業單一利益。
拆遷程序實際上就是權利交換（含置換）的過程，所要進行的幾個步驟分別為，交換業主的房屋產權、交換業主的土地使用權、交換業主依附于房屋和土地的居住權、生活權、勞動權、收益權和生存權。其中房屋產權具有價格可比性，可依照國家頒布的法規執行，土地使用權也可按此辦理。但是依附于房屋和土地的居住、生活、勞動、收益和生存等人權則無參照對比，只能依照當時經濟環境和周邊基礎條件通過雙方協商進行自愿交換。
這里需要特別強調的是，房屋的產權和土地的使用權可以根據國家法律強制拆遷，但是公民的生存權利是國家《憲法》保護的且不能強制剝奪，其他法律應無條件絕對與《憲法》保持一致。因此國家執行拆遷過程中將居民的生存權利以貨幣方式交換出來應按照市場原則平等交換，以雙方自愿為基礎，企業處于自身單一利益需要進行的拆遷行為更應遵守以上平等原則。
如果突破以上原則強制對公民生存權利進行剝奪，則涉嫌違反公平交換原則，在國家《治安管理處罰法》第46條規定：<U>強買強賣商品，強迫他人提供服務或者強迫他人接受服務的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。</U>雖然該款法律對強制買賣交易的處罰是很輕微的，但也明確的告訴公眾，不許強買強賣逼迫他人違背自己意愿進行交易。
在“最牛的釘子戶”這一事件中，開發商智潤公司實際上是仰仗自己獲得政府認可的優勢，以420萬元價格強迫吳蘋出讓219平米的房屋、轉讓自己的土地使用權、放棄自己在當地的生存權。當吳蘋提出只答應原面積房屋償還時開發商堅決不同意，因為在新規劃的大廈中219平米的面積可以銷售出2000萬元，這個數字也成為維護開發商利益者在網絡上攻擊吳蘋的“天價”條件。所以我們能夠看到，開發商補償給吳蘋的420萬元根本不夠她在原地址上購買等同面積的經營用房，其中所差的1600萬元，開發商只想保留給自己而不愿意與吳蘋利益共享，盡管這些利益是建立在犧牲掉吳蘋的房屋產權、土地使用權和在當地的生存權等基礎上得到的。
是利益獨吞還是與當地群眾共享成果，這才是矛盾的焦點！
最后再來看看“最牛的釘子戶”這個用辭。《物權法》在作通人大會議工作時提出的口號之一就是“將國王的金馬桶與乞丐的打狗棍平等保護”，在這一事件中作為將要新建的53層大廈無疑就是“國王的金馬桶”，與之相比2層的殘破小宅必屬“乞丐的打狗棍”，是平等協商、平等交換、平等保護？還是打破平等采取強制？這是一個很嚴重的問題。《物權法》已經出臺，即使賤為乞丐者手中的打狗棍也應與貴為國王的金馬桶擁有同樣權利，憑什么先就將低賤者冠以一個“釘子戶”的歧視性稱謂呢？這樣一個稱呼的出現是站在誰的角度考慮的？是低賤的乞丐還是高貴的國王？
這里我又想起了一個謠傳了許久的杜撰故事——“風可進、雨可進，國王不可進”。但是就在吳蘋的那2層小宅之中，正上演著一個中國的物權神話，風進了、雨進了、鏟車進了、挖土機進了、無處置權人也進了，國王進沒進現在不知道，至于說不遠的將來國王可進不可進只有鬼知道。
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