任何不能平衡地方財政收支的房產調整政策都將流產
前一段，消息透露上海、重慶將試點開征房產稅，方案雖然沒有確切方案，但已經(jīng)將房產市場攪出了渾水，一些地方房屋交易量和房價不降反升，本來是淡季的12月房產交易量相當于全年20%。原因很簡單，大部分關于房地產稅開征內容判斷為：大房子和新購房子，在政令下來前搶購就成了風潮。
關于房產稅究竟對房價上漲起不起作用，很多專家和房地產老板都說沒什么大作用。貧道也認為有此可能。只要房產稅的開征目的和政策設計不是為了把房產市場從投資市場轉變?yōu)樯唐肥袌觯斎粵]什么作用。比如對大房子征稅：本來大房子就不好轉手，從2008年開始房地產商就大力推出小面積住宅，成為投資者的最愛。對大房子開征房產稅對房市影響很小。而對新購房征稅雖然會起到限制交易量的作用，但并不解決房價居高不下問題，而且副作用會很大，甚至可能導致政策最后流產。因為交易量下去了房地產商就不買新地，不買地地方政府就沒有收入，地方政府經(jīng)濟拮據(jù)所欠近8萬億銀行貸款就出現(xiàn)風險，最終導致收回政令。
一套政策頒布，如果事先就沒想好為什么實施，什么樣的手段才能實現(xiàn)目的就開始做什么“試點”是很奇怪的事情。因為政策沒有明確目標，沒有系統(tǒng)辦法，最終完全可能偏離希望。結果一些人會說：你看，這不起作用吧。于是將本來可行的調控手段放棄。這次房地產控制政策就有這樣的風險。房產稅尚未明確方案就放風，一些專家和地產老板馬上放出政策將是限購新房和對大房子征稅的謠言，于是房價和交易量不降反升，于是只要另辟新逕：對二三線城市實施限購令的行政措施。限購令顯然會比房產稅有效果：誰不限購約談誰，而行政執(zhí)行起來力量大，交易量馬上會下去，房價也將被抑制。
貧道的看法是：以行政手段為主的限購令出臺會有兩個可能性。一是地方政府上有政策下有對策，就像鄭州市政府那樣把已經(jīng)沒有新房可開發(fā)的地方進行限購，這樣會使這套政策也不起作用。二是中央雷厲風行，誰不執(zhí)行誰下臺，于是執(zhí)行堅決，交易量下滑，房價下跌。
貧道認為，無論哪個結果都不值得樂觀。
敷衍了事會失去民心。
而執(zhí)行堅決的結果將是：交易量大幅下滑，當房價下跌幅度不大。原因是房子不是方便面不會放壞，因此并不會選擇降價出手。而房地產商早已賺得缽滿盆滿，就算兩年不賣也撐得住。最主要的是，他們的土地成本已經(jīng)很高，降價空間不大。而市場不好他們就不會購置新地，沒新地賣出地方政府財政收入就大幅降低，地方財政捉襟見肘一是影響必要支出（比如教師工資和福利支出），二是近8萬億債務連付息都會困難。只用一年，地方政府撐不住，銀行撐不住，政策還只能回頭。
因此，貧道不看好限購令。
從2007年年初，房地產的問題就明擺在那里：新小區(qū)開燈率不足30%，大部分買家已經(jīng)不是為居住而買房，而是為投資而買房。房市已經(jīng)不是商品市場而具備金融市場性質，接近了股票市場。房價很快超出一般居民購買力支撐線，由此房價與交易量形成房價漲則交易量上升，房價跌則交易量下降。這種市場特性是典型的買漲殺跌的股票市場，而不是賤買貴賣的商品市場特性。
而恰好2008年下半年全球經(jīng)濟危機，2009年全球貿易額下降30%，中國出口嚴重受阻。于是，政府只好放開口子讓房價漲，房市熱。由房市帶動的黑色、有色、建筑材料、家具、裝修、家庭、紡織新增GDP幾乎占全部新增GDP的90%。雖然這兩年經(jīng)濟上去了，但房價已經(jīng)高到非投資目的無法購買的價位。要想回到商品市場狀態(tài)，不殺掉50-70%就探不到底。甚至可以說，中國房價泡沫已經(jīng)大到無法安全著陸的狀態(tài)。
到目前，中國房市對經(jīng)濟破壞力量的預期已經(jīng)非常大：
房地產市場交易量如果上不去，鋼鐵、有色、水泥、玻璃、裝修材料、家具、家用電器等就會下滑，甚至以數(shù)百萬計買房的人就沒事情干。房地產市場交易量上不去，還有更嚴重的問題，就是地方政府財政性收入的一半已經(jīng)來自土地出讓金，舉借的8萬億還本付息全靠這個來源。因此，房地產交易量不能下去，不敢下去。下去了要出亂子。
而交易量要上去只有兩個可能性：一個是房價繼續(xù)攀升，繼續(xù)房市金融化；一個是跌一半到三分之二，讓普通購房者買得起房。
維持房市金融化的難點有三個。一個是民怨會越來越大，一個是到崩盤時烈度也越來越大，還有一個是中國目前城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)到33平米，加上更高的農村數(shù)字已經(jīng)接近歐盟的發(fā)達國家，政府再重復退出安居住房和廉租房，恐怕很快會超過歐盟接近美國。也就是中國已經(jīng)把幾十年后需要蓋的房子都蓋完了，難道能無限制地蓋下去？因此，不能用漲房價的方法來維持房市繁榮，必須讓房市回歸商品市場。
但房價暴跌回歸商品市場的問題也很大：銀行是否撐得住？暴跌后地價也跌，而且一個時期中新地拍賣會清冷，地方財政能否維持？
左也不是，右也不是，走也不是，停也不是。
沒有出路了嗎？沒有辦法了嗎？應該是有的，只能抓住最關鍵，也就是必須維持的環(huán)節(jié)來解決。這個環(huán)節(jié)是什么？是地方財政問題。
仔細觀察前面敘述的矛盾會發(fā)現(xiàn)，地方財政收支來源和平衡是關鍵因素。如果地方財政因為調整房地產政策而入不敷出，地方政府會想盡辦法抵制任何傷害其收入的做法。為一旦地方財政入不敷出，政治上不穩(wěn)，金融也要出亂子。因此，政策調整中保證地方財政收支平衡是關鍵。
貧道早在2007年敘述這個問題時就說，靠土地出讓金養(yǎng)活地方政府，是用房地產增量來維持收入。房子總有不再大量建的時候，因此這不是地方財政收入的穩(wěn)定來源。地方財政收入一半以上靠房地產是必然的，全世界地方財政都是這樣。但這必須是存量房產，也就是通過房產稅來獲取穩(wěn)定收入。經(jīng)濟增長不增長，房子蓋不蓋，旱澇保收。
因此，系統(tǒng)解決目前房地產市場問題的唯一手段就是開征房地產稅，哪怕不是為了抑制房價也要這樣做。其實，國外房地產稅的開征開始并不是為了抑制房價，都是為了讓地方政府有個穩(wěn)定的收入來源。但由于房產稅恰好是房產投資的抑制性因素，因此會對房市金融化起到控制作用。任何偏離了能夠給地方政府以穩(wěn)定收入來源的政策，都最終半途而廢，都會引起經(jīng)濟和政治動蕩。
設計一套以保障地方財政收入穩(wěn)定為指標，以消除投資性購房為目的房產稅體制并不困難。開征這個稅并不是為了殺富濟貧，因此大房子不是對象。開征這個稅不是為了“不讓房價增長過快”，而是讓房價回歸到商品性質，因此是否對新購房開征不重要。只要政府計算清楚：在沒有土地出讓金情況下，需要從存量房中征收多少錢才能維持政府最低收入。然后一套既考慮人均住房面積，又考慮住房套數(shù)，還考慮房子大小檔次的房產稅征收項目和稅率足以將購房者從投資人變成消費者。
其實早在3、4年前，這個問題就是禿子頭上的虱子——明擺著的事兒。但是中國主流精英和房地產商一個勁兒地告訴大家：一、房產稅征了也不會抑制房價，沒用；二、征了土地出讓金和土地增值稅再征房產稅是重復征稅，與法不符，于理不通，是盤剝老百姓。而一些非主流學者也把矛頭對準地方政府和房地產商，似乎這只是個利益問題，良心問題，完全無視經(jīng)濟現(xiàn)實。于是，拖了三四年，怎么解決房地產問題，為什么要解決房地產問題，問題出在哪里，哪個才是關鍵至今還是一頭霧水，霧水一頭。
于是，雖然最近幾條政策會起到抑制房價，打擊房市的效果，但貧道對前景一點不樂觀。
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