《財(cái)聯(lián)社》報(bào)道，“四川省宜賓市興文縣出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，內(nèi)容涉及鼓勵(lì)企業(yè)預(yù)發(fā)工資交購(gòu)房首付、可申請(qǐng)專項(xiàng)基金墊付月供等。”
你沒(méi)看錯(cuò)，地方居然鼓勵(lì)企業(yè)提前發(fā)工資，這在以前想都不敢想，現(xiàn)在卻出現(xiàn)了。這說(shuō)明，地方真的是沒(méi)錢了，急需房地產(chǎn)沖起來(lái)，提供點(diǎn)資金。
興文縣2022年數(shù)據(jù)顯示，一般預(yù)算收入13.68億元，負(fù)債卻高達(dá)55.53億元，償還利息的支出高達(dá)4.1億元，占一般預(yù)算收入的29%。整個(gè)一般預(yù)算支出為36.27億元，財(cái)政自給率僅為38%。
缺錢！還是缺錢！
如果房地產(chǎn)能提供錢該多好啊！
著急的不僅僅是興文縣，哪個(gè)地方不著急？不過(guò)就是興文縣太直白了點(diǎn)。
實(shí)際上，所有地方都著急，因?yàn)楹头康禺a(chǎn)聯(lián)系最緊密的，除了銀行，就是地方政府。
在房地產(chǎn)數(shù)十年的發(fā)展中，地產(chǎn)資本、生息資本（銀行）和土地所有者形成了緊密的同盟。在這個(gè)同盟中，三者執(zhí)行各自的職能，并獲得相應(yīng)的剩余價(jià)值。
地方政府征收土地，整改土地（六通一平），并通過(guò)招拍掛的方式將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，從而獲取土地出讓金。
開發(fā)商獲得土地后，向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款，并預(yù)售樓花獲得預(yù)收款和按揭貸，委托建筑商興建房屋并交付給購(gòu)房者。通過(guò)高杠桿和高周轉(zhuǎn)的方式，開發(fā)商獲取了不菲的收益。
銀行向開發(fā)商提供開發(fā)貸，向購(gòu)房者提供按揭貸，作為生息資本獲取利息收益。
一套售價(jià)200萬(wàn)的商品房，土地加稅金的費(fèi)用大致在4-5成，建安等施工相關(guān)費(fèi)用3-4成左右，其他費(fèi)用大致在1成左右，開發(fā)商利潤(rùn)大致在1-2成。假設(shè)商業(yè)貸款100萬(wàn)，貸款年限20年，利率按4.9%計(jì)算，還款方式為等額本息，則購(gòu)房者最終還款額度為157萬(wàn)。
初略估算，一套售價(jià)200萬(wàn)的商品房（最后付款為257萬(wàn)），有約60-80萬(wàn)左右的建筑相關(guān)成本，余下部分被開發(fā)商、銀行和地方政府瓜分，其中：
（1）地方政府通過(guò)土地出讓金和稅金的方式，獲得80-100萬(wàn)左右的收益。
（2）銀行通過(guò)按揭貸獲得57萬(wàn)收益，另通過(guò)開發(fā)貸利息（對(duì)應(yīng)上面的其他費(fèi)用中的一部分）獲得不到20萬(wàn)的收益。
（3）開發(fā)商獲得20萬(wàn)左右的利潤(rùn)。
【上述比例僅為大致比例，不同城市由于地價(jià)不同比例也不同】
地方政府的財(cái)政收入有兩個(gè)主要來(lái)源，一個(gè)是一般公共財(cái)政收入，一個(gè)是政府性基金收入，后者的主體部分就是賣地收入。
招拍掛以來(lái)，政府性基金收入成了地方事實(shí)上的第二財(cái)政，“吃飯靠第一財(cái)政，發(fā)展靠第二財(cái)政”。伴隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，地價(jià)不斷攀升，地方政府通過(guò)征地賣地占有大量剩余價(jià)值。
在這個(gè)過(guò)程中，財(cái)政和地產(chǎn)資本深度綁定，形成了極具特色的“土地財(cái)政”。土地財(cái)政依賴度是描述土地出讓金占地方財(cái)政比例的指標(biāo)，我們可以用該指標(biāo)初略地描述地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。
土地財(cái)政依賴度=政府性基金收入÷（一般公共財(cái)政收入+政府性基金收入）。
按2022年數(shù)據(jù)（上圖）：
（1）有十個(gè)省市土地財(cái)政依賴度在40%以上。
（2）有七個(gè)省市土地財(cái)政依賴度在30-40%之間。
（3）有七個(gè)省市土地財(cái)政依賴度在20-30%之間。
（4）有五個(gè)城市土地財(cái)政依賴度低于20%（缺黑龍江和江西的數(shù)據(jù)）。
由此可見(jiàn)，我國(guó)四大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省中有三個(gè)（江蘇、浙江、山東）土地財(cái)政依賴度在40%以上。我國(guó)一半以上省市土地財(cái)政依賴度在30%以上。因此，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下滑，地方財(cái)政就會(huì)受到巨大沖擊。
房?jī)r(jià)下滑以來(lái)，地方政府賣地收入大幅下滑，今年1-11月累計(jì)收入4.2萬(wàn)億，而2021年1-12月累計(jì)收入是8.7萬(wàn)億。今年的賣地收入，大致也就和2017年持平，但2017年的GDP才80萬(wàn)億左右，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)120萬(wàn)億了。
房?jī)r(jià)下滑老百姓損失大不大不好說(shuō)，地方的損失是真大。所以，從這個(gè)方面講，對(duì)地方而言，房?jī)r(jià)下跌是要了老命了！
最后，為了防止曲解，我要申明，我相信我們一定能渡過(guò)難關(guān)，困難只是暫時(shí)的。
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