春江水暖鴨先知
在昨天的文章中，我們從商業(yè)寫字樓的視角切入，分析了當前寫字樓租金全線下滑、空置率全面走高的現(xiàn)狀。
所謂“春江水暖鴨先知”，市場主體對經(jīng)濟復蘇的感知是最直接的。
如果經(jīng)濟復蘇，市場主體的商業(yè)活動會增加，寫字樓的需求會增加，繼而空置率會逐步下滑，租金會逐步上漲。反之，如果空置率上漲，租金下滑，我們可以合理推測，經(jīng)濟離復蘇還尚有一段距離。
不僅僅是寫字樓，商場零售物業(yè)的租金也能直觀反映經(jīng)濟是否復蘇。
經(jīng)濟復蘇了，大家就有錢逛商場了，商場商鋪的收入就會增加，相應地更多商家就愿意進駐商場，商場租金就會增加。
反之，經(jīng)濟下滑，裁員降薪，大家錢包不鼓，逛商場的自然減少，商家收入下滑，部分入不敷出，越來越多商家被迫“旺鋪轉(zhuǎn)讓”。這直觀地體現(xiàn)為商業(yè)地租減少了。
因此，我們可以通過觀察一二線城市的商場租金，來分析經(jīng)濟是否已經(jīng)復蘇。
一線城市商業(yè)租金全面下滑
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平/天）方面，一線城市全面下滑。2018年以來（最近的一個經(jīng)濟周期是從2018年開始的）的數(shù)據(jù)如下：
（1）四大一線城市底商租金全面下滑。
（2）北京的高點出現(xiàn)在2019年第四季度，其他城市都出現(xiàn)在2018年第一季度。
（3）北京、上海、廣州、深圳底商租金下降幅度都超過兩位數(shù)，分別是14%、13%、29%、18%。
底商租金大幅下滑，說明商鋪的收入越來越差，承受不了高額租金，不斷從商場退出。
從百度搜索指數(shù)也可印證這一趨勢。2018年至今搜索“商鋪出租”的指數(shù)情況：
最高值是1078，出現(xiàn)在2019年初；
2019年后一路下滑，在整個階段的平均值為445；
下滑至現(xiàn)在，該值僅為213。
重點二線城市底商租金全面下滑
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金（元/平/天）方面，二線城市也全面下滑。疫情以來的數(shù)據(jù)如下：
（1）從當期租金與巔峰值的跌幅看，南京的跌幅最大，高達21%。
（2）杭州和西安的跌幅次之，分別是6%、9%。
（3）武漢、重慶、成都跌幅最小，分別是1%、2%、3%。
然而，如果把時間拉長，與上一個經(jīng)濟活躍期對比（2011-2014），我們就會發(fā)現(xiàn)，當期的底商租金大幅下滑。
我們以降幅最小的武漢、重慶和成都為例，這三個重點二線城市的底商租金，相比于上一個經(jīng)濟活躍期均大幅下滑：杭州、武漢、重慶的租金下降幅度分別是43%、55%、8%。
這個趨勢也可以從空置率大幅提升得到印證。
和上一個經(jīng)濟活躍期相比，上述三個城市當期空置率大幅提高。
基本判斷
有朋友會說，底商租金下滑，可能是網(wǎng)絡購物沖擊導致。
我不否認網(wǎng)絡購物的沖擊，這的確會對實體店造成一定影響。
然而，如果僅僅是零售物業(yè)租金下滑，而寫字樓租金上漲，我們可以認為這是網(wǎng)絡購物沖擊導致。
但是，如果零售物業(yè)租金在下滑，寫字樓租金也在下滑，就不能僅僅認為是網(wǎng)絡購物的沖擊了。
昨天我們的文章就講到了寫字樓的情況。以一線城市為例，當前一線城市寫字樓空置率不斷上升，租金不斷下滑。
從空置率變化趨勢看：
深圳、廣州、上海甲級寫字樓空置率均超過了金融危機時期的最高點；
北京的空置率也接近金融危機的最高點。
這說明商業(yè)活動疲軟，大量企業(yè)退租。
深圳廣州甲級寫字樓空置率
上海北京甲級寫字樓空置率
從甲級寫字樓租金趨勢看：
深圳甲級寫字樓租金跌落至2013年水平；
廣州跌落至2012年水平；
上海更是跌落至2011年水平；
北京情況略好，但也跌落至2014年水平。
深圳廣州甲級寫字樓租金
零售物業(yè)空置率提高，寫字樓空置率也在提高，兩個數(shù)據(jù)都能相互印證，那么，我們只能得出唯一的結(jié)論：也許，我們的經(jīng)濟還是沒有復蘇。
當然，我相信困難總是暫時的，我們一定會度過去。
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