牛刀：高房價剝奪了一代中國人的繁衍權(quán)
——答新華社《嘹望》周刊記者問
記者： 近期房價走勢會怎樣？
牛刀：從目前情況來看，一線城市的房價已經(jīng)在空轉(zhuǎn)，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為是滯漲。我覺得還是空轉(zhuǎn)比較合適，從市場特征來講，是從量價齊升到量縮價漲的過程，成交量已經(jīng)大幅萎縮而房價還在漲，這個過程結(jié)束了，才會步入量價齊跌，房價開始進(jìn)入調(diào)整。現(xiàn)在還沒有進(jìn)入調(diào)整，說是滯漲不合適。實(shí)際上房價還在漲。
二三線城市房價開始瘋狂。這是中國經(jīng)濟(jì)要出大問題的主要表征。一線城市體量巨大，市場伸縮性較強(qiáng)，比方說企業(yè)感到成本過高可以內(nèi)遷，年輕人覺得生活壓力太大可以往二三線城市尋求發(fā)展。這種狀況表明，中國的工業(yè)化還沒完成，城市化就面臨衰退。而到了二三線城市很多企業(yè)和個人就基本沒有退路，這種住房需求帶有強(qiáng)制性的，房價過高，普通居民如果不堪重負(fù)，那是要爆發(fā)社會危機(jī)的，甚至影響中華民族的正常繁衍。所以，如果不回收流動性，不趕緊采取措施，恐怕要激化社會矛盾。
近期情況來看，二三線城市的政府有作為的不多，大量的是在烘托房價拉高地價，因此，房價和一線城市上半年一樣呈現(xiàn)的是量價齊升。這種情況將要延續(xù)到央行回收流動性為止。
記者：推動房價暴漲的原因是什么？具體有哪些？
牛刀：推動房價暴漲的主要因素首先是流動性泛濫。今年商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模高達(dá)9萬億，盡管沒有確切的數(shù)據(jù)反映出來，但是，大量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動資金流入房地產(chǎn)，用于炒樓的現(xiàn)象十分普遍。溫家寶在上海說“要遏制樓市投機(jī)行為”，算是高層的一個表態(tài)，但僅有表態(tài)是不夠的，相關(guān)部門應(yīng)該盡快做出相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行。
其次是人民幣貶值的趨勢讓老百姓感到恐慌，他們已經(jīng)不相信人民幣還能充當(dāng)貨幣，有的甚至認(rèn)為人民幣將會像俄羅斯葉利欽時代的盧布，于是開始儲蓄大搬家，把人民幣都變成了房子，這就是我們講的房地產(chǎn)的貨幣化。這個房子已經(jīng)大部喪失了居住的功能，而變成了金融投機(jī)的工具。而且，是全民投機(jī)。再發(fā)展下去，可能會發(fā)生擠兌風(fēng)波，老百姓會把錢取出來去購買實(shí)物黃金。
第三也是最重要的一點(diǎn)政府出手救房地產(chǎn)，徹底打破了城市居民對房價調(diào)整預(yù)期的幻想，使他們深刻認(rèn)識到中國的樓市不是一個市場，而是政府生財?shù)墓ぞ撸績r在政府的烘托下不可能按市場規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，只會越來越高，遲買不如早買。
第四就是中國沒有物業(yè)稅，持有再多的物業(yè)也沒有多少成本，導(dǎo)致了大量的富豪階層囤積了大量的房子。中國住宅空置率早就超過國際預(yù)警線，1989年日本住宅空置率超過5%，2008年美國住宅空置率超過3%，就爆發(fā)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。日本是房價泡沫破滅，是日本失去了20年。美國是次貸危機(jī)爆發(fā)，全球美元資產(chǎn)縮水50萬億。而中國住宅空置率已經(jīng)超過15%，泡沫的破滅是不可能阻止了。
記者：你也有過言論房價泡沫將最終破裂，何時會破裂？之后給百姓們帶來的利弊有哪些？
牛刀：中國房價泡沫的破滅，是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深層矛盾的總爆發(fā)。我們的體制，可以控制社會矛盾的爆發(fā)，但是控制不了房價泡沫的破滅。房價泡沫何時破滅取決于央行何時回收流動性。央行不回收流動性，就會發(fā)生大量的人民幣購買外匯和大宗商品資產(chǎn)的情況，國內(nèi)通貨膨脹惡化，貨幣貶值嚴(yán)重，不僅僅只是貨幣體系崩潰，整個宏觀經(jīng)濟(jì)也會推倒重來。因此，央行將被迫回收流動性。央行一回收流動性首先將引發(fā)股市暴跌。從日本的情況看，日本政府頒布《土地融資限令》兩年內(nèi)房價泡沫破滅。中國應(yīng)該是央行回收流動性后兩年內(nèi)房價泡沫破滅。這是一條破滅的路徑。
還有一條泡沫破滅的路徑是銀行資產(chǎn)出現(xiàn)問題，像迪拜一樣出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)違約后房價泡沫破滅的情況。中國的銀行體系風(fēng)險高度聚集，最近兩年的地方政府欠債超過原來30年的爛賬情況，而且情況繼續(xù)惡化，全部是在銀行的貸款。明年還要大量印刷鈔票，才能維持新上馬的基建項目。這個時期的正確做法，應(yīng)該是趕緊停建緩建一批浪費(fèi)極大完全過剩的工程，休養(yǎng)生息，安撫民心。可是，地方政府不愿停，從各自的利益出發(fā)透支中國的未來，壓榨老百姓的血汗，有一天透支不了的時候，房價泡沫就要破滅。這個時間也不會超過三年。
記者：已經(jīng)不新鮮的年輕人“啃老”買房現(xiàn)象，這也是房價過高的原因之一，您如何看待這一現(xiàn)象？
牛刀：高房價已經(jīng)威脅了中華民族的正常繁衍，多少人沒有住房就是不結(jié)婚，就是結(jié)婚了也不要小孩。最近有一個買不起房租房住的網(wǎng)友，要求我給他們的女兒取個名字。我給他們的女兒取名：安如。表達(dá)的意思是我們的時代首先要保證的是普通民眾的安居。這個問題解決不好，經(jīng)濟(jì)繁榮只是一句笑談。他們的女兒滿月后，我正好在北京，專門去看望他們，了解他們的居住情況。我一下覺得他們很偉大，小兩口房租占收入的30%，大學(xué)畢業(yè)在北京打拼，即使壓力再大，也不影響生兒育女啊。我覺得他們在這個時代的生活壓力面前，寫了一個大寫的人，中國人。我們這個時代如果讓年輕人連后代都不敢繁衍，那是對民族的犯罪。
順便說一個數(shù)據(jù)，2004年，中國小學(xué)新生入學(xué)人口2500萬人，有小學(xué)89萬所，現(xiàn)在呢，新生入學(xué)人口不到1000萬，小學(xué)減少至38萬所。高房價把一個民族的未來都透支完了，你這樣的經(jīng)濟(jì)增長還有什么意義？年輕人啃老不是年輕人的過錯，也不是房價過高的原因之一，而是我們的住宅開發(fā)和供應(yīng)體制出了問題，逼迫老百姓把祖宗三代的財富都堆積在房子上。更為可恥的是地方貪官和奸商合謀，還在囤積居奇炒買炒賣哄抬房價。年輕人誰愿意啃老？啃老是沒有辦法的辦法。中國的老齡化會提前到來，這些啃老的家庭，未來將面臨的是老人的保障問題。
記者：如何看待“合作建房”這一手段？可行性有多少？
牛刀：我自己在深圳發(fā)起過合作建房，老百姓熱情很高，參入程度非常高，而且對我非常信任，在我沒有任何法律約定的情況下，每人十萬的資金就打入我指定的銀行賬上。但是，我們碰到的情況是，在土地招拍掛上，我們和開發(fā)商不平等，不在一個層面，根本不可能拿到土地。因此，沒有政府的主導(dǎo)，合作建房很難成功，而地方政府是不可能來主導(dǎo)合作建房的，因此，合作建房只是我們的社會理想，操作難度上非常大。要做好合作建房，首要問題是把老百姓的住宅用地的權(quán)屬，還給老百姓。
記者：房價高的問題最終該如何解決？
牛刀：悲觀的說，中國社會已經(jīng)失去了解決高房價的時機(jī)，也就是說，高房價積累的社會矛盾已經(jīng)無法解決。政府主導(dǎo)來降房價是可以，而且很簡單，開征物業(yè)稅，二套房貸首付四成，加大普通住宅的供應(yīng)，房價很容易降下來。那么，一個顯而易見的問題是，許多花了大價錢買了房子的怎么辦？因為只要開征物業(yè)稅，遏制樓市投機(jī)行為，一線城市的房價起碼要降50%。
我算了一下，在北京上海深圳廣州四個城市，今年用借錢啃老等辦法買房的普通家庭多達(dá)近70萬戶，他們的資產(chǎn)將會縮水50%，大量的白領(lǐng)家庭陷入破產(chǎn)。把地方政府和開發(fā)商的罪孽，讓普通老百姓來承擔(dān)，這不合理。所以，盡管物業(yè)稅開征地方財政收入巨大，但是，很有可能刺破房價泡沫，政府在利弊權(quán)衡之間很難取舍。
不解決高房價的問題，我們面臨的問題就是一個民族的衰退，經(jīng)濟(jì)十幾年都不可能復(fù)蘇，當(dāng)然，還有更多買不起房的人陷入生活困境，導(dǎo)致社會的不公正不平等，兩極分化越演越烈。而失去了公正平等，只會引發(fā)社會大倒退。
所以，高房價的最終解決，只是房價泡沫的破滅，而且是被動的破滅。至于是什么方式，這要看歷史的選擇。
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