如何來理解當前中國的房地產市場形勢？
作者：易憲容
對于當前的國內房地產市場，一邊是政府部門公布的數據，房地產市場價格還在持續上漲。比如，據國家發改委、國家統計局近來發布的最新調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5％，再創2006年以來的新高。二手房市場10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲8.7%。而深圳與北京這樣一線城市房價上漲最快。
另一邊，從媒體傳來的消息來看，深圳樓市繼續著8月以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經以半年上漲四五成的數據演繹著特區速度的深圳房價近來也開始松動。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價為11973元／平方米，環比增長6.44%。進入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴重。
在北京和上海，盡管房價依然堅挺，但成交量成急劇萎縮之勢。中國指數研究院監測的數據顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市盡管供應量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。
同樣，在北京，住宅的成交量也在急劇萎縮。根據北京市房地產交易管理網的數據，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。
看到這些數據，有人在問，高房價下的成交量萎縮以及部分城市房價的局部松動，是意味著樓市的短暫喘息，還是樓市下跌的開始？
對于這樣的一些現象，這樣的問題，我們如何來判斷，如何來回答？可以從我前天發表在網上博客中的文章民眾的關注程度說起。可以說，這篇《國內房價快速上漲能夠持續多久？》的文章，上網之后，立即引起網上民眾大量瀏覽，而且不少人從自己的角度發表不少評論。文章的瀏覽量大、民眾評價多說明了以下幾個方面問題。一是由于房價快速上漲、由于目前房價過高，絕大多數民眾都希望過高的房價能夠有所下降；二是過高的房價已經激起絕大多數民眾與房地產市場對抗的心理，房地產市場價格過高的經濟問題已經開始轉化為社會問題及政治問題，對此希望引起中央政府嚴密關注；三是對房價上漲的松動，絕大多數民眾希望政府的政策能夠有所作用，但是過去幾年經驗，民眾有希望但是又不敢相信政府的政策對房地產市場有所作為。正是抱著這樣一些心態，網上不少人都對目前房地產市場形勢變化十分關注，特別是希望我們的媒體、我們政府能夠給予他們一個好的答案。
對于當前房地產市場的形勢，我們如何來理解，又是如何來判斷？大家應該以下幾個方面來思考。一是房地產是一個生產周期性較長的行業，它的產品的價格變化往往也會反映在這種產品生產較長周期中，因此，如果房地產市場價格發生了逆轉，大家也不應該太著急，不要希望有立竿見影的效果，而是要靜觀其態，并根據個人自己情況做出合理的決策。
二是房地產是不動產。它是一個個分割的市場，其價格變化也是各個地方不相同的。既然房地產是一個個分割的市場，因此各地房地產市場發展的程度、價格高低及漲跌程度也是不一樣的。因此，不同城市的民眾不可同一標準，同一方式來判斷當前各地的房地產市場形勢，而要根據各地不同的情況做出不同的分析。
比如說，國內一線城市早幾年的房價上漲快，特別是一些城市房地產炒作較嚴重，那么這些城市的房價泡沫成份就會高；而內地一些城市，由于起步晚，發展慢，價格水平可能還是比較低的水平上，因此，房價的泡沫成份也就可能小。在這樣的情況下，如果房地產市場出現價格上的逆轉，它也應該是一個一個地方、一個一個城市，而不是全國性。盡管從這兩年房地產市場增長情況來看，國內房地產市場基本上掀起了全面投資過熱的高潮，但實際價格上漲差異性仍然很大。
正是在上述意義上，國內各地方房地產市場的調整，它必須具備以下幾個條件。一是從當地房價早幾年的上漲幅度，及這種房價上漲幅度與當地居民的收入支付水平來比較。如果房價上漲過快、上漲價格過高，與居民實際收入水平或購買能力差距大，那么居民消費能力就小，房地產泡沫就會較大，那么這樣的地方房價調整就會快一些或早一些。
二是目前房地產市場發展模式重新認識并改變的程度。如果政府決心要改變目前的房地產市場發展模式，那么房地產市場的重大利益關系就得調整。對此，十七大報告已經給出答案，住房就是民生。因此，從最近出臺的24號文件、359號文件及39號令來看，政府房地產市場發展模式將發生重大的調整。如果房地產市場的發展模式有重大的調整，那么目前房地產市場的利益格局就會發生巨大的變化。盡管早幾年政府關于房地產市場的政策有許多不理想之處，但是這幾年文件已經看到這種利益關系調整曙光。
比如，對于房地產市場發展模式，24號文件、359文件、39號令，有了一個明確的態度。也就是說，中國房地產市場應該是消費者的市場，應該是解決居民基本居住條件的市場。對于房地產市場投資者，當然政府的政策也不反對，但是既然是個人投資，是為了增加收入，那么個人投資房地產就得承擔風險，就是按照市場的價格與機制來做。在這樣的政策條件下，如果個人覺得這個房地產市場投資風險過高，投資收益不理想自然進入這個市場的人會減少。
三是政府如何把一些房地產市場的基本原則轉化可操作的政策。通過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調整。比如，對于359號文件的第二套住房的界定，在各家商業銀行出臺細則之前，網上爭論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出臺細則，提出各種各樣有利自己的第二套住房界定的理由。但是，盡管這種第二套住房界定爭論十分激烈，最后國內商業銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對第二套住房做出了清楚的界定。甚至于，不少商業銀行把家庭已經購買過一套住房并付清貸款的，如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定。可以說，這些界定，對購買第二套住房的投資者來說，市場準入提高并沒有多少，但是其影響是相當大。
因為，盡管就目前的情況來說，各家商業銀行對住房按揭貸款競爭十分激烈，但是國內商業銀行在基本道義面前仍然是站在絕大多數人利益一邊，而沒有由于商業銀行的一點小利而失其義。再就是從商業銀行防范風險角度來看，國內商業銀行這樣做對自己也是有利，美國的次級按揭貸款的問題已經給國內商業銀行敲響的警鐘。
同時，我們也應該看到，359號文件對目前房地產市場住房的消費與投資的區分，不僅增加房地產投資者進入市場的門檻，也增加房地產的投資者進入這個市場的成本。如果國內房地產市場如其他國家那樣對房地產投資有更多的限制條件的話，那么國內居民對房地產市場投資肯定會更加減少了。現在的問題是，不僅對國內房地產市場投資者要有比較多的限制，而是要對國外的進入中國的房地產市場的投資者進行嚴格的限制，甚至于采取嚴格禁止的原則，而不是目前所采取的居住原則。如果這樣，房地產市場的投資需求減少，房地產市場發生較大的變化就容易了。
可相信，隨著政府信貸政策進一步緊縮，隨著房地產稅收制度進一步完善，那么政府對房地產投資限制會更多。因為，只有這樣，才能讓國內房地產市場真正持續健康發展，才能真正讓國內民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應該是落實黨的十七大報告的重要方面。
如果是這樣，我想這些條件已經在向有利絕大多數民眾方面調整。特別是黨的十七大報告，明確地指出了住房的民生，指出了房地產市場發展就是如何來保障居民的基本居住權利的問題。因此，我們應該相信中央政府來化解目前房地產市場矛盾與問題，來保證房地產市場的健康發展。這些就是國內房地產市場快速上漲價格能否逆轉的條件，也是我對當前房地產市場的一點理解。（本文章來自和訊網）
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