在巨大的售房壓力下，一線(xiàn)城市廣州再曝新聞。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者報(bào)道，廣州部分中介涉嫌違規(guī)低首付甚至零首付購(gòu)房。
一中介告知記者說(shuō)：“首付只要5萬(wàn)元左右，看具體面積，不過(guò)月供可以3年后再還。”
實(shí)際上，這種低首付售房是違規(guī)的，但是廣州為什么頻頻爆出類(lèi)似情況呢？因?yàn)閺V州樓市壓力太大了。
一、廣州的樓市壓力及其影響
四大一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，廣州壓力最大。
廣州是一線(xiàn)城市中第一個(gè)打響認(rèn)房不認(rèn)貸的。
是一線(xiàn)城市中首個(gè)首套房貸突破LPR下限。
還是一線(xiàn)城市里面唯一一個(gè)落實(shí)房票的。
為什么廣州這么激進(jìn)？因?yàn)閺V州的房?jī)r(jià)壓力太大了。
2023年新房房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)，廣州連續(xù)12個(gè)月下滑，環(huán)比數(shù)據(jù)也是8個(gè)月下滑。
二手房數(shù)據(jù)更慘。同比方面，也是連續(xù)12個(gè)月下滑，且同比下滑幅度比新房更大。環(huán)比方面，12個(gè)月中有9個(gè)月下滑，且幅度比新房更大。
房子是一種資產(chǎn)，大家的態(tài)度是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。在這種情況下，廣州商品房銷(xiāo)售大幅下滑。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的商品住宅銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，從金額看，2023年僅為2021年巔峰期的72.43%，從面積看，只有2021年巔峰時(shí)期的65.27%
二、廣州房?jī)r(jià)下滑的直接結(jié)果
房地產(chǎn)大幅降價(jià)的第一個(gè)直接后果，就是賣(mài)地收入大幅下滑。下表是廣州政府性基金收入和賣(mài)地收入的數(shù)據(jù)（賣(mài)地收入是政府性基金收入的大頭）。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，2022年賣(mài)地收入比2020年巔峰時(shí)期大幅下滑854億元，同期政府性基金收入下滑885億元，基本都是賣(mài)地收入下滑導(dǎo)致。
2023年的數(shù)據(jù)不可能實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。
對(duì)地方政府而言，除去轉(zhuǎn)移支付外，最大的收入來(lái)源，一個(gè)是一般財(cái)政收入，一個(gè)是政府性基金收入。下表是2020-2022年的財(cái)政情況。可見(jiàn)，2022年整個(gè)收入比2020年巔峰時(shí)期下滑752億元，一般預(yù)算收入還增加了133億元，財(cái)政收入下滑幾乎全是因?yàn)橘u(mài)地收入下滑導(dǎo)致。
在這樣的情況下，廣州吃財(cái)政飯的收入受到巨大影響，不論是事業(yè)單位還是公務(wù)員，薪酬績(jī)效合計(jì)都出現(xiàn)不同程度降低。
房地產(chǎn)大幅降價(jià)的第二個(gè)影響，就是房企資金回流受阻，拿地意愿下滑，投資意愿下降。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，開(kāi)工階段可以拉動(dòng)水泥、鋼鐵、玻璃、建材、工程機(jī)械、建筑等行業(yè)，竣工階段可以拉動(dòng)家電、家居、家裝等行業(yè)。經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，不同行業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，商品賣(mài)不出去。降息降準(zhǔn)、取消限購(gòu)等等政策，可以刺激商品房銷(xiāo)售，進(jìn)而刺激開(kāi)發(fā)商投資，消耗上述行業(yè)過(guò)剩產(chǎn)能，對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下滑。
反之，一旦投資下滑，上述行業(yè)都會(huì)受到影響。
現(xiàn)在的情況，不僅僅是廣州一個(gè)城市如此，而是全國(guó)都是這樣。
三、全國(guó)的房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況
廣州發(fā)生的所有事情，全國(guó)都在發(fā)生。
我們先看房?jī)r(jià)。
（一）房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)
新房方面。2023年5月以來(lái)，環(huán)比下跌城市越來(lái)越多。年初環(huán)比下跌城市為33個(gè)，年末已經(jīng)高達(dá)62個(gè)。也就是說(shuō)，70個(gè)大中城市，絕大多數(shù)的房?jī)r(jià)逐月下滑。
二手房方面數(shù)據(jù)更為慘烈。2023年5月以來(lái)，環(huán)比下跌城市大幅增加，11月除杭州持平外，所有城市環(huán)比下跌；12月70個(gè)大中城市全線(xiàn)下跌，無(wú)一例外。可以說(shuō)，從5月以來(lái)，70個(gè)大中城市，絕大多數(shù)的房?jī)r(jià)逐月下滑，且越演越烈。
（二）房?jī)r(jià)降幅如何
不僅是降價(jià)的城市越來(lái)越多，而且每月降價(jià)的幅度也越來(lái)越大。
新房從7月份開(kāi)始，每月平均跌幅（環(huán)比）開(kāi)始擴(kuò)大。1-6月，跌幅多數(shù)在0.2%-0.3%這個(gè)區(qū)間；7月以來(lái)，跌幅主要處在0.4%-0.5%這個(gè)區(qū)間，折年率在12月已經(jīng)達(dá)到6.29%。即一個(gè)100萬(wàn)的房子，一年價(jià)格下跌為6.29萬(wàn)。
二手房方面從6月份開(kāi)始，逐月跌幅明顯擴(kuò)大。1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%這個(gè)區(qū)間，6月以來(lái)，跌幅突破0.5%，隨后快速攀升至0.8%附近，折年率超過(guò)9%。即100萬(wàn)的房子，一年價(jià)格下跌超過(guò)9萬(wàn)。
這樣的跌幅還是在政策密集出臺(tái)的背景下產(chǎn)生的。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止2023年11月底，中央和地方合計(jì)出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)救市政策1012條。其中，1-6月合計(jì)437條，平均每月73條；7-11月合計(jì)575條，平均每月115條。
下半年政策密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上半年，但是仍然無(wú)法遏制房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)。
（三）全國(guó)的銷(xiāo)售額
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房子不僅僅是一個(gè)具有使用價(jià)值和價(jià)值的商品，更是一個(gè)能帶來(lái)現(xiàn)金流的資產(chǎn)。
對(duì)資產(chǎn)的態(tài)度，大家一向是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的第一個(gè)問(wèn)題，就是商品房銷(xiāo)售額大量萎縮。按商品住宅銷(xiāo)售面積看，2023年累計(jì)銷(xiāo)售面積9.48億平，已經(jīng)回落至2010年水平。按銷(xiāo)售金額看，2023年銷(xiāo)售金額10.3萬(wàn)億，已經(jīng)回落至2016年水平，而2016年GDP僅為2023年的60%。
不論從哪一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都已經(jīng)沒(méi)落了。
每一個(gè)時(shí)代的變遷，都會(huì)有自己標(biāo)志性的事件。房地產(chǎn)行業(yè)的衰退就是這樣的事件。
2008年的時(shí)候人們感嘆，要是在2005年買(mǎi)了房該多好啊。
2012年的時(shí)候人們感嘆，要是在2008年買(mǎi)了房該多好啊。
2016年的時(shí)候人們感嘆，要是在2014年買(mǎi)房多好啊。
2020年的時(shí)候人們感嘆，要是在2018年前買(mǎi)房多好啊。
2023年的時(shí)候人們感嘆，幸好沒(méi)在2021年買(mǎi)房。
歷史完成了一個(gè)輪回。
下一個(gè)時(shí)代即將開(kāi)啟，誰(shuí)能結(jié)果地產(chǎn)的槍?zhuān)蔀樾碌脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)呢？
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