一、房地產(chǎn)咋了
討論房地產(chǎn)的出路之前，先看看現(xiàn)在房地產(chǎn)怎么了。
下面列出的最新數(shù)據(jù)，很枯燥，讀者看著也煩躁。但是沒辦法，如果不知道房地產(chǎn)怎么了，又怎么討論房地產(chǎn)的出路？數(shù)據(jù)是必須的。
11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)：1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%（按可比口徑計(jì)算）；其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。同期，商品房銷售面積92579萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。
11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，10月新建商品房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別達(dá)到56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。
10月二手房市場(chǎng)環(huán)比上漲的城市僅有2個(gè)，分別為杭州上漲0.5%，三亞上漲0.1%；西安二手房均價(jià)與上月持平，其余城市均為下降趨勢(shì)，但降幅大都在1%左右。同比去年10月，盡管下降城市數(shù)量相較環(huán)比略少，但降價(jià)幅度普遍較大。
北、上、廣、深4個(gè)一線城市的二手房市場(chǎng)，同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%；二、三線城市同比平均降價(jià)幅度均超過3%，如沈陽(yáng)、哈爾濱、吉林、廈門、鄭州、南寧、唐山、丹東、牡丹江、泉州、宜昌等多個(gè)城市的房?jī)r(jià)，下降幅度超過了5%。
一言以蔽之，數(shù)據(jù)不樂觀。
二、吃相很無(wú)奈
問：數(shù)據(jù)不樂觀說(shuō)明了什么呢？
答：說(shuō)明原有房地產(chǎn)發(fā)展模式已不可持續(xù)。
問：有那么嚴(yán)重么？
答：評(píng)估“不可持續(xù)”的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理比較燒腦，寫出來(lái)也沒幾個(gè)人愿意讀下去，鄙人會(huì)另在高大上的學(xué)術(shù)論文里去討論。在這里，我只講平頭百姓看能明白的故事。
在拙文《評(píng)林毅夫“消費(fèi)拉動(dòng)誤導(dǎo)中國(guó)”》 （載“昆侖策研究院”公眾號(hào)2023-07-19），針對(duì)如何“培植經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力”的號(hào)召，我講過一個(gè)真實(shí)的故事：
——“最近我親眼所見，房地產(chǎn)銷售人員跑到地處偏僻的山區(qū)，居然組織農(nóng)村70、80歲的大爺?shù)綐飞绞袇^(qū)看房買房。這不是在培植內(nèi)生動(dòng)力，而是典型的黔驢技窮”。
農(nóng)民爺爺成了房地產(chǎn)銷售人員重點(diǎn)培植的“內(nèi)生動(dòng)力”，這是不是有些喜劇？據(jù)這些老大爺說(shuō)，“我們哪有錢來(lái)買房嘛，權(quán)當(dāng)是免費(fèi)旅游了一趟。”
其實(shí)，比這還要無(wú)奈的“培植內(nèi)生動(dòng)力”，還有很多很多。
想想不久前房地產(chǎn)睥睨天下的傲慢吧，真?zhèn)€是：曾經(jīng)氣吞山河如虎，今日吃相如此可憐。
大家想一想，吃相如此無(wú)奈，原有房地產(chǎn)的發(fā)展模式還能持續(xù)下去嗎？至于有房地產(chǎn)企業(yè)開始暴雷，這已經(jīng)不是什么新聞，我就不贅述了。
原有房地產(chǎn)發(fā)展模式不可持續(xù)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
三、房?jī)r(jià)要靠生娃來(lái)維持？
可是有人不高興了，教訓(xùn)我道：“房?jī)r(jià)飆升了20多年，憑啥不可持續(xù)？只要多生娃，房?jī)r(jià)就上去了。現(xiàn)在房?jī)r(jià)飆不上去，都是人口負(fù)增長(zhǎng)惹的禍！”
還有人抱怨：“現(xiàn)在高價(jià)學(xué)區(qū)房跌跌不休，二手房?jī)r(jià)格一路下滑，罪魁禍?zhǔn)拙褪侨f(wàn)惡的人口負(fù)增長(zhǎng)！你居然還說(shuō)什么‘人口負(fù)增長(zhǎng)未必是壞事’，你趙某人居心何在？”
言下之意，原有房地產(chǎn)模式之所以走不下去，根子就在于“人口負(fù)增長(zhǎng)”。因此，解決房地產(chǎn)困境的唯一出路，就是多生娃。
我估計(jì)，說(shuō)這話的人手里捏著N套學(xué)區(qū)房，正盤算著用20萬(wàn)一平米的價(jià)格賣出去。
同志們想一想，如果生娃的功能就是用來(lái)推高房?jī)r(jià)的，如果天價(jià)學(xué)區(qū)房必須靠不斷生娃才能穩(wěn)住，如果一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)要靠不斷生娃下崽才能維持下去，那么請(qǐng)問生娃的以及沒生娃的年輕人，這樣的發(fā)展模式你們會(huì)看好它么？
最近看到一個(gè)視頻，在視頻中，北大教授海聞先生說(shuō)：“應(yīng)該不限生也不催生，人口十年零增長(zhǎng)還是美國(guó)好幾倍，‘擔(dān)心勞動(dòng)力不夠’是還停留在農(nóng)耕時(shí)代的想法。”
海教授的話沒毛病。然而，視頻下面馬上有人跟帖訓(xùn)斥說(shuō)：“人口問題考慮的不是勞動(dòng)力，而是消費(fèi)力，教授還是應(yīng)該專心于本專業(yè)”。
言外之意，老百姓如果不多生娃、快生娃，那么過剩產(chǎn)品又賣給誰(shuí)去？難道你海聞教授讓資本家自己消費(fèi)掉嗎？
同志們想一想，如果鼓勵(lì)中國(guó)老百姓多生娃、快生娃，就是為了把過剩產(chǎn)能和過剩產(chǎn)品都賣出去，那么中國(guó)人生娃的偉大意義是不是太那什么了吧？
更奇葩的是，在拙文《人口負(fù)增長(zhǎng)未必是壞事》（紅歌會(huì)網(wǎng)2023-11-21）的下面，有位自稱“居士”的跟帖教訓(xùn)我：“人口負(fù)增長(zhǎng)未必是壞事，當(dāng)然了，對(duì)洋大人是天大的好事！”
同志們吶，“人口負(fù)增長(zhǎng)”對(duì)洋大人是不是“天大的好事”，我真的不知道。但有一點(diǎn)，我是真的知道滴：
——對(duì)于正愁著房子賣不出去的大老板來(lái)說(shuō)，“人口負(fù)增長(zhǎng)”肯定不是好事；對(duì)于正陷入產(chǎn)能嚴(yán)重過剩困境的資本來(lái)說(shuō)，“人口負(fù)增長(zhǎng)”肯定不是好事，而是天大天大的大壞事！
呵呵，我就不明白了，對(duì)于房地產(chǎn)大老板認(rèn)為不是好事的“人口負(fù)增長(zhǎng)”，為什么洋大人卻“當(dāng)然”認(rèn)為是“天大的好事”？難道，“洋大人”跟中國(guó)的房地產(chǎn)商有著天大的仇恨不成？
弱弱地問一下那位居士：你手里攥著多少房子在待售？要不要我給你分析分析？
四、日常消費(fèi)并不疲軟
中國(guó)的房?jī)r(jià)與生不生娃的關(guān)系究竟有多鐵？我建議對(duì)“人口負(fù)增長(zhǎng)”痛心疾首的有識(shí)之士，趕緊用數(shù)學(xué)模型做一個(gè)相關(guān)性分析。
然而即便不用數(shù)學(xué)模型，普通老百姓也都看明白了，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位，牽一發(fā)而動(dòng)全身，端的不可小視。
可是不知為什么，一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)困難，有識(shí)之士們就選擇性地把房地產(chǎn)摘出來(lái)，把原因要么歸咎于“不生娃”，要么歸咎于“不消費(fèi)”，好像一切問題都跟兢兢業(yè)業(yè)的房地產(chǎn)無(wú)關(guān)。
比如，之前有不少人抱怨，現(xiàn)在依然有不少人繼續(xù)抱怨：“疫情之后為什么經(jīng)濟(jì)不振？不是房地產(chǎn)模式有什么不對(duì)，而是很多人惡意不消費(fèi)，導(dǎo)致老百姓消費(fèi)的恢復(fù)力度很疲軟，遠(yuǎn)不及幾年前……”
事實(shí)上，疫情之后，民眾購(gòu)物、旅游等日常生活消費(fèi)恢復(fù)的反彈力度，相當(dāng)強(qiáng)勁。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，保持較快增長(zhǎng)；最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到77.2%，明顯高于去年。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月15日消息，今年10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額43333億元，同比增長(zhǎng)7.6%。
按經(jīng)營(yíng)單位所在地來(lái)看：10月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額37479億元，同比增長(zhǎng)7.4%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額5854億元，增長(zhǎng)8.9%。1到10月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額333889億元，同比增長(zhǎng)6.8%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額51551億元，增長(zhǎng)7.6%。
按消費(fèi)類型來(lái)看：10月份，商品零售38533億元，同比增長(zhǎng)6.5%；餐飲收入4800億元，增長(zhǎng)17.1%。1—10月份，商品零售343535億元，同比增長(zhǎng)5.6%；餐飲收入41905億元，增長(zhǎng)18.5%。
值得注意，1—10月份，全國(guó)網(wǎng)上零售額122915億元，同比增長(zhǎng)11.2%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額103010億元，增長(zhǎng)8.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為26.7%；在實(shí)物商品網(wǎng)上零售額中，吃類、穿類、用類商品分別增長(zhǎng)11.3%、7.6%、8.2%。
這些數(shù)據(jù)表明，所謂“經(jīng)濟(jì)不振的根源，在于民眾消費(fèi)疲軟”，這樣的歸因并不符合事實(shí)。
五、房?jī)r(jià)確實(shí)很疲軟
既然疫情之后，民眾日常消費(fèi)的反彈力度相當(dāng)強(qiáng)勁，那么，為什么很多人會(huì)有“消費(fèi)疲軟”的感覺呢？
我現(xiàn)在劃重點(diǎn)：人們感覺到的所謂“消費(fèi)疲軟”，并不是民眾日常生活消費(fèi)不振，而是高房?jī)r(jià)疲軟，是房地產(chǎn)業(yè)疲軟！
高房?jī)r(jià)的疲軟在疫情后已經(jīng)是大勢(shì)所趨。由于房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的占比高達(dá)四分之一，因而導(dǎo)致疫情后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)力度似不如人意。
所謂“不如人意”，嚴(yán)格說(shuō)是不如一部分人之意——比如，不如房地產(chǎn)商之意，不如手里攥著N多套房的炒房客之意，不如高呼“人口負(fù)增長(zhǎng)是阻礙房?jī)r(jià)飆升的罪魁禍?zhǔn)?rdquo;的人之意。
至于經(jīng)濟(jì)學(xué)家把疲軟的根源歸咎于“國(guó)進(jìn)民退”，這純粹是指鹿為馬，誤導(dǎo)輿論。
重要的事情再說(shuō)一遍：所謂消費(fèi)疲軟，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)疲軟，而并非日常生活消費(fèi)疲軟。
倘若要提振經(jīng)濟(jì)彌補(bǔ)房地產(chǎn)疲軟導(dǎo)致的茫然，那就要順應(yīng)民心，突破房地產(chǎn)發(fā)展原有模式的束縛，遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，真心實(shí)意地貫徹“房住不炒”的基本原則。
“房住不炒”原則深得老百姓擁護(hù)。然而提出了好多年，貫徹起來(lái)卻阻力重重？我以為，其中的癥結(jié)就在于，要貫徹落實(shí)“房住不炒”，首先就必須大力發(fā)展保障房。
六、香港的廉租房
說(shuō)到保障房，下面我談?wù)勎覈?guó)香港的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
上個(gè)世紀(jì)90年代之前，處于殖民地時(shí)期的我國(guó)香港的房地產(chǎn)模式，用“貧者無(wú)立錐之地”是再貼切不過了。
1997年香港回歸中國(guó)后，首任行政特首董建華先生在1997年施政報(bào)告中，推出了“八萬(wàn)五建屋計(jì)劃”。
董特首為啥要推出“八萬(wàn)五建屋計(jì)劃”呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)的香港整體樓價(jià)在三年內(nèi)飆升了68%，平均算起來(lái)，香港市民必須把月薪的74%用來(lái)供樓。很多人別說(shuō)買房了，有兩平米的“籠屋”居住就不錯(cuò)了。
董建華說(shuō)：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，我要改變香港的房屋政策，改變這種現(xiàn)象，不能再讓這種不人道的現(xiàn)象在香港存在下去！
為了解決香港大多數(shù)民眾的住房困難，董特首在施政報(bào)告的“安居”一項(xiàng)中，提出了三大目標(biāo)：（1）每年興建的公營(yíng)及私營(yíng)房屋單位不少于85000個(gè)；（2）10年內(nèi)全港70%的家庭可以自置居所；（3）輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至3年。
2000年后，香港首批“八萬(wàn)五”時(shí)期興建的住宅單位推出市面。2000年一年內(nèi)有85710個(gè)住宅單位建成，2001年共有10萬(wàn)個(gè)住宅單位建成。
這個(gè)時(shí)期香港的住房政策，實(shí)際上類似于新加坡推行的政府主導(dǎo)方式——即眾所周知的“公共組屋”，因而得到了民眾的擁護(hù)和支持。
七、別有用心的甩鍋
董特首在香港推行廉租房，給廣大民眾帶來(lái)了好處和實(shí)惠，卻得罪了房地產(chǎn)商。
由于“八萬(wàn)五計(jì)劃”恰逢亞洲金融風(fēng)暴和非典爆發(fā)，香港房?jī)r(jià)從1997年10月19日最高峰，跌到2003年8月24日谷底，共下跌70%。
于是，房地產(chǎn)商以及他們的代言人把香港地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受挫的根源，完全甩鍋給董特首的廉租房政策。
令人唏噓的是，2002年，香港政府宣布無(wú)限期擱置興建新的居屋，“八萬(wàn)五計(jì)劃”就此中止。
據(jù)說(shuō)，當(dāng)年在上海的陳某宇，把董特首在香港建設(shè)廉租房的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)做負(fù)面教訓(xùn)，公然對(duì)抗中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。至于后來(lái)陳因社保腐敗案而被拿下，也算是罪有應(yīng)得吧。
總結(jié)當(dāng)年亞洲金融風(fēng)暴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，現(xiàn)在可以看得很清楚，有人將香港房?jī)r(jià)的暴跌歸咎于“八萬(wàn)五計(jì)劃”，其實(shí)是別有用心的誤導(dǎo)。
根據(jù)香港房委會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2017年全港僅居住在公營(yíng)廉租房的人口達(dá)29.2%，以家庭為單位計(jì)算居住在廉租房的家庭占30.7%。
即便是現(xiàn)在，香港許多普通市民的居住條件仍然乏善可陳。可以想象，如果沒有董特首推動(dòng)的廉租房，香港老百姓將更是“貧者無(wú)立錐之地”了。
八、出路在于保障房建設(shè)
回到本文的主題：房地產(chǎn)的出路何在？
降息和增發(fā)貸款都是必要的。但是，降息也好，增發(fā)貸款也罷，治本之策還在于必須改變?cè)心Ｊ剑苿?dòng)我國(guó)房地產(chǎn)走上高質(zhì)量發(fā)展的新模式。
業(yè)內(nèi)人士把房地產(chǎn)原有模式歸結(jié)為“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式。在我看來(lái)，這樣的經(jīng)營(yíng)模式也可以歸結(jié)為“三高一低”的發(fā)展模式，即：高房?jī)r(jià)，高房租，高風(fēng)險(xiǎn)，低保障。
2023年8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明確了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新模式。
何謂房地產(chǎn)發(fā)展“新模式”？從國(guó)務(wù)院最近下發(fā)14號(hào)文件的導(dǎo)向看，新模式的特征大致可以歸結(jié)為“雙軌制”：保障房加商品房。
無(wú)論怎么解讀新模式，我認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展離不開保障房建設(shè)，其中的關(guān)鍵有兩個(gè)：一是堅(jiān)守“房住不炒”的基本原則；二是明確保障房的“非商品”屬性。
如何推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新模式？我將另文進(jìn)行相關(guān)的學(xué)術(shù)分析，這里就不展開討論了。
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