統(tǒng)租爭議，深圳的“城市DNA”

　　近來，深圳市的底層打工人遭遇了住房困境。

　　從上月月中開始，以著名的城中村白芒村為典型，市政府的“統(tǒng)租項目”開始強(qiáng)制鋪開，原來價格低廉的群租房被政府下轄的國有企業(yè)、城投公司以及部分私人企業(yè)統(tǒng)一打包管理、整飭出租，美其名曰“優(yōu)化居住環(huán)境、方便統(tǒng)一管理”。

　　但是對于租戶、特別是對于幾乎百分百為外地務(wù)工人員的城中村居民而言，被資本過篩之后的房租肉眼可見的上漲，這成了整改后最直觀的變化。

　　有南山白芒村、平山村的居民告訴前去暗訪的記者，自從村里開始“統(tǒng)租”后，一些未被收納的房源和周邊城中村的房源租金立刻水漲船高：

　　平山村里一些沒有參加統(tǒng)租的房東，現(xiàn)在去租房的話租金都上漲了不少……之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要3200元才租……

　　1

　　“統(tǒng)租房”被定位為保障性租賃住房，納入官方的保障房供應(yīng)計劃，所以是能得到政策支持乃至財政補(bǔ)貼的——這也就是為什么許多房東面對此情此景都?xì)g呼雀躍。

　　對比憂心忡忡的外地租戶們，真乃“屁股決定腦袋，階級決定情感”。

　　以白芒村為例，其位于南山西麗，這里離地鐵站較遠(yuǎn)，交通不算便利，空氣質(zhì)量、噪音程度等居住條件都算不上舒適，但是也正因如此，這里的農(nóng)民房租金是南山最低，單間空房最便宜的900元不到，一房一廳則在1500左右，住著許多在深圳南山周邊制造業(yè)工廠上班的打工人，其中九成以上為外地人。

　　現(xiàn)在，房東們的房子被政府“統(tǒng)租”，他們很多人都在半個月內(nèi)陸續(xù)收到了強(qiáng)制性的搬家通知書。

　　簡單說，“統(tǒng)租”就是將城中村整個區(qū)域進(jìn)行打包運(yùn)營，把城中村的自然房源，從房東手中打包統(tǒng)租過來后，再進(jìn)行一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，改造為公寓。

　　然而不難想象，所有的裝修、綠化、管理、運(yùn)營的費(fèi)用，都會附加在租戶身上——別的不說，城中村時期，許多房子都屬于“地下出租”的狀態(tài)，房東甚至可以不交稅，房價對于務(wù)工人員而言自然能低則低；但統(tǒng)租之后，一切成本上升，租戶成了最終端的承受者。

　　追溯這件事情的源頭，還是市政府自身的“KPI指標(biāo)”。

　　在“十四五”規(guī)劃中，深圳市在任務(wù)目標(biāo)里將建設(shè)籌集保障性住房原?標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。

　　具體到2023年，深圳市提出要新開工建設(shè)60個項?，建設(shè)籌集16萬套（間）。

　　顯然深圳市在謀求用地轉(zhuǎn)向，此前已出臺文件要求全市居住用地占比不得低于30%，還開始了聲勢浩大的公共住房建設(shè)之路。

　　但問題在于，地窄人多的深圳市想做大保障房，實際并沒有多少地可供開發(fā)。即使近年來不斷加大供應(yīng)，深圳2023年的居住用地供應(yīng)僅為330公頃，其中不少還是靠城市更新整備而來。

　　因而，在“KPI”數(shù)量更新之后，深圳市建設(shè)籌集保障性住房立即有了針對性的大動作——統(tǒng)租，目標(biāo)直指城中村。

　　當(dāng)前，深圳擁有約360平?公里城中村建筑，占20%土地?積，居住著超過1000萬人口，且基本是外來人口——更重要的是，他們都是這座城市里最底層的低收入人群。

　　低收入，就意味著抗風(fēng)險、抗變動的能力極低。

　　事實上早在六年前，王石的萬科集團(tuán)就盯上了城中村這塊“最后的肥肉”，鎖定了深圳上百個城中村，妄圖從房東?中租下近2000棟“農(nóng)民房”。

　　萬科當(dāng)時稱作“萬村計劃”，“統(tǒng)租”農(nóng)民房后即以高于市場價的租金和農(nóng)民房房東簽約，動輒10～12年的長約，經(jīng)過集團(tuán)改造之后，移交給萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運(yùn)營，另外還包括房屋底商、辦公空間的改造與運(yùn)營。

　　在部分城中村，萬科集團(tuán)還將對“農(nóng)民房”首層的商鋪進(jìn)行招商運(yùn)營，以實現(xiàn)利潤最大化——其代價，則是對底層務(wù)工者的驅(qū)逐。

　　2017年7月，萬科正式成立“深圳市萬村發(fā)展有限公司”，開始動工；次年6月，富士康龍華工廠的工人們站了出來表示不滿，因為北門清湖新村開展的“萬村計劃”業(yè)務(wù)會抬升周邊租金水平2～3倍，這對于富士康工人而言是難以承受之重。

　　半年后，2018年11月，萬科集團(tuán)的“萬村計劃”開始暫停簽約新房源；到當(dāng)年年底，萬科宣布全?暫停新簽約房源，短短兩年時間“萬村計劃”即告終結(jié)。

　　六年前的鬧劇，可以歸結(jié)為資本家并不洞悉（或言之“不屑于洞悉”）底層打工階級的真實生活，即大大小小的城中村之于深圳這座看起來飛速發(fā)展的特大城市的意義。

　　城中村是中國版的“落腳城市”，是許多人踏入深圳的第一站，更是“三和大神”們提桶跑路的避風(fēng)港。

　　一片又一片的城中村為深圳這座由政策和金錢堆砌起來的城市保留了最后的底層底色，它讓千萬人口之巨的默默無聞的城市建設(shè)者們不至于真的如浮萍一般人不為人。

　　這是民營企業(yè)的萬科集團(tuán)其“萬村計劃”失敗的原因。

　　然而六年后，這一次竟然是深圳市政府官方親自下場，統(tǒng)一帶領(lǐng)旗下國企又來了一輪“萬村計劃”，成了史上最大的二房東……實在讓人悲憫。

　　2

　　追根溯源，恐怕還是深圳這座城市的「DNA」所致。

　　還記得2021年5月底，深圳市擬首次修改員工工資支付條例，不定時工作制員工法定節(jié)假日工作可能將不再享有三倍加班工資。

　　所謂“不定時工資制”就是指因生產(chǎn)特點(diǎn)、工作特殊需要或職責(zé)范圍，無法按標(biāo)準(zhǔn)工作時間衡量、需機(jī)動作業(yè)而采取不確定工作時間的一種工時制度。

　　這是明晃晃的壓榨。

　　在深圳的“城市氛圍”號召下，連巨頭華為也不可避免得會產(chǎn)生了某些吃人景觀：內(nèi)部發(fā)行鼓吹血汗工廠模式的“四大名著”（《火車頭傳》、《告研發(fā)員工書》、《原生家庭論》、《字字珠璣案例集》）；嚴(yán)重的996、007；從2007年開始實行的“離職再入職”（規(guī)避《勞動法》規(guī)定的“入職十年需簽訂無固定期限合同”條款）等等等等。

　　除此之外，深圳市在同時段還有一個重大薪資調(diào)整：將最低工資標(biāo)準(zhǔn)由兩年一調(diào)改為三年一調(diào)。

　　可以簡單一算，假設(shè)在深圳起始收入為3萬/年（這個薪水水平已是很低很低了），而支出2.5萬/年，那么收入每三年調(diào)漲15%或每兩年調(diào)漲10%，年均增幅均為5%，支出參考近年CPI每年增加2.5%，每年結(jié)余以年化4%記復(fù)利，并計算累計結(jié)余。

　　兩種調(diào)漲方式三十年后結(jié)余差高達(dá)12萬。

　　用每年累計結(jié)余差除以當(dāng)年結(jié)余，是這樣：

　　根據(jù)計算，相當(dāng)于每十二年就要額外工作一年，才能彌補(bǔ)新政帶來的差距。

　　這就是傳說中“來了就是深圳人”的深圳市。

　　這座經(jīng)濟(jì)特區(qū)的“營商環(huán)境”確實太優(yōu)渥了，在如此公然“996合法化”的環(huán)境里，也難怪2021年深圳市政府工作報告中會有如下言辭：

　　我們著力幫助企業(yè)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心，通過立法設(shè)立‘深圳企業(yè)家日‘，大力弘揚(yáng)優(yōu)秀企業(yè)家精神，出臺一系列惠企政策措施，千方百計幫助企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)。

　　這也就是為什么深圳會成為“炒房之都”、“房價珠穆朗瑪”，以及為什么兩年前會出“深房理”那樣空前反動、帶有獨(dú)立王國性質(zhì)的房地產(chǎn)鬧劇。

　　深圳市對于“深房理”包括對房產(chǎn)證券化現(xiàn)象，當(dāng)然并非沒有察覺，但是從現(xiàn)實觀察，深圳市顯然就是要利用居高不下的房價、公開化的996、愈發(fā)臺面性的“35歲離職”，將深圳打造成一座“永遠(yuǎn)年輕、永遠(yuǎn)精英”的堡壘。

　　在這座城市，20～30歲的年輕人口總量達(dá)到417萬，占常住人口的比例23%。

　　由此對應(yīng)的，深圳的老齡化程度也是全國最低的。

　　七普數(shù)據(jù)顯示，深圳65歲及以上人口占比僅為3.22%，60歲及以上人口占比僅為5.36%，這兩個指標(biāo)都是全國最低的，北京和上海的老年人口占比足足是深圳的約4倍。

　　這就意味著深圳市堪稱全國最能享受（壓榨）人口紅利的城市，它永遠(yuǎn)油箱爆滿、油門踩足、昂揚(yáng)飛馳。

　　這就是深圳的「城市DNA」。

　　全國各地來來往往的年輕人，只是把青春貢獻(xiàn)給這座雄壯的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，而收獲的只能是被十年996擊潰的殘破身體和被房東吞噬的所剩無幾的積蓄。

　　這其中，自然包括了城中村里居住的千萬外來務(wù)工者，統(tǒng)租的枷鎖絕不會是最后的軀銬。

　　從2018年開始，深圳二手房房價曾連漲三十個月，全國租售比榜單倒數(shù)第二，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難、打工群體生活艱辛難，寶安區(qū)廠房租金一度超過30元/m²/天。

　　連科技巨頭華為都被迫逃到東莞，中興、比亞迪、大疆、富士康等知名高科技企業(yè)的制造基地也遷到深圳周圍地區(qū)。

　　近年深圳吸收FDI中，房地產(chǎn)業(yè)投資常常居第一位，服務(wù)業(yè)占比高達(dá)80%左右，而科技制造業(yè)跨國公司已難覓身影。

　　根據(jù)ULI最近發(fā)布的《2023年亞太住房可獲得性指數(shù)報告》，新加坡私人住宅中位數(shù)房價和租金雙雙超過香港，位居亞太地區(qū)之首；但若以住房可負(fù)擔(dān)指數(shù)來看，深圳則穩(wěn)居亞太地區(qū)首位；其中心區(qū)域房價更是位居全球前列，僅次于香港、首爾、新加坡、北京；如果扣除公攤面積，深圳則已經(jīng)超過首爾和新加坡。

　　但是新加坡的組屋（由政府興建，優(yōu)先保障中低收入群體的購房需求，因此得以嚴(yán)控售價）占比高達(dá)80%，私人住宅20%。哪怕這兩年由于人口和資金瘋狂涌入新加坡，房價也創(chuàng)下歷史新高，但由于公共住房的存在，新加坡的底層普通人仍得以免受高房價之困。

　　毫無疑問，深圳很難學(xué)習(xí)，也似乎沒有意愿學(xué)習(xí)。

　　3

　　在今年5月8日，深圳市統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布的2022年統(tǒng)計公報中，有一行小小的數(shù)字：

　　2022年，深圳常住人口為1766.18萬人，比2021年的1768.16萬人減少了1.98萬人。

　　這是深圳1979年立市以來的首次人口負(fù)增長。

　　人永遠(yuǎn)是會用腳投票的。

　　作為反例，長沙為什么會成為近年來“吸人大戶”？正是依靠低房價。

　　2022年末，長沙全市常住總?cè)丝?042.06萬人，比上年末增長1.8％——相比2021年末，長沙去年人口增量達(dá)到18.13萬，超過杭州、合肥、武漢、成都等地，在已公布數(shù)據(jù)的十八個萬億GDP城市中排名第一，素以“搶人”贏家著稱的杭州和合肥都只能以17.2萬和16.9萬的人口增量居第二、三位。

　　在房價層面，夸張又恐怖的杭州與合肥實在不具備任何與長沙競爭的優(yōu)勢。

　　早在2019年底，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)就發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價格管理，明確價格由“成本+利潤+稅金”三部分組成，其中平均利潤率為6％-8％。

　　將房價拆解地價、建安成本、稅金、利潤等眾多細(xì)項，且將開發(fā)商的平均利潤率限制在6%-8%，監(jiān)管深入到每一個“毛孔”。

　　長沙有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受人民日報采訪時明確指出：

　　長沙堅決擺脫對房地產(chǎn)的依賴、對土地財政的依賴，走出一條以制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為代表的實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展之路。

　　常年來，長沙這座坐擁橘子洲頭毛主席巨像的城市，在樓市調(diào)控方面堪稱一二線最嚴(yán)，不僅將限售期限從三年升格為四年（大多數(shù)城市都是兩年），且全面封堵了企業(yè)購房、未成年人購房、離婚購房、落戶購房的通道，一點(diǎn)漏洞沒剩下。

　　別的城市戶籍人口限購兩套房，而長沙對二套房又做出額外限制：戶籍家庭購買第二套房，需在首套房不動產(chǎn)證滿四年之后，這都讓長沙坐實了“反炒房之城”的稱號。

　　2019年底時，長沙房價均價僅為一萬元左右，中心城區(qū)高價樓盤也不到兩萬元，不僅遠(yuǎn)低于同處中部的其他省會城市，甚至不及一些東部地區(qū)的三四線城市，堪稱房價洼地。

　　目前全國房價均價過萬的城市高達(dá)六十五座，浙江更是所有地級市全部躋身萬元房價俱樂部，而長沙仍在一萬元左右徘徊。

　　橫向?qū)Ρ葋砜矗幹胁康奈錆h均價1.7萬元，合肥均價1.43萬元，鄭州均價1.38萬元，南昌1.22萬元，而南昌的經(jīng)濟(jì)規(guī)模僅為長沙一半，長沙人口暴增也是情理之中。

　　作為特殊時代誕生的“政策之城”，深圳有著自己獨(dú)特的改革經(jīng)驗。

　　早在80年代初開始，正是深圳率先打破計劃經(jīng)濟(jì)下的福利分房體制，開始了住房的貨幣化、商品化、市場化，為全國的住房制度改革提供了改革經(jīng)驗。

　　當(dāng)時的人們不會想到，住房商品化會像一只野蠻生長的巨獸，在幾十年后鯨吞著億萬國人、億萬家庭的血汗積蓄。

　　1990年前后，深圳推出“雙軌三類多價制”，以“滿足不同群體對住房的需求”。

　　其中：政府公務(wù)員、事業(yè)單位職工住在政府建設(shè)的福利商品房之中；企業(yè)尤其是國有企業(yè)職工住在政策優(yōu)惠的微利商品房，外資企業(yè)、民營企業(yè)基層員工大多數(shù)居住在企業(yè)自建職工宿舍；“先富起來的”群體則居住在自己購買的商品房或別墅；城市流動人口居住在由特區(qū)原居民自建的出租屋中。

　　階層等級森嚴(yán)，人群涇渭分明，階級鴻溝初顯。

　　進(jìn)入新世紀(jì)，深圳的住房制度改革逐步發(fā)生方向性逆轉(zhuǎn)，到2005年后房價進(jìn)入高速增長軌道，僅用十年左右的時間，深圳成為了全球房價最貴的城市。

　　按照2016年市政府管控的商品房價格每平方米53455元計算，深圳市的工薪階層基本都買不起商品房。

　　2016年，深圳市在崗職工月平均工資7480元，年平均工資為89760元，每年工資總收入只能買1.68平方米的房子，別說衛(wèi)生間，不過一個馬桶的占地。

　　2016年上半年，深圳房價收入比為38倍，位居全國第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于通常被認(rèn)為5-7倍的國際通用標(biāo)準(zhǔn)和水平。

　　根據(jù)深圳市2017年工資指導(dǎo)價位，在深圳14個行業(yè)大類中，月收入的低位值絕大多數(shù)在4000元以下，超過4000以上的不足8個行業(yè)，幾百萬青年勞務(wù)工除了部分住在企業(yè)提供的職工宿舍外，相當(dāng)部分住在條件更差的城中村原居民提供的廉價出租屋。

　　他們沒有深圳戶籍，無法享受到深圳市任何住房保障政策。

　　長期以來，這些大量的城中村成為中低收入和外來深圳創(chuàng)業(yè)人的棲身之地，供他們?yōu)檫@座奔騰速度驚人的城市貢獻(xiàn)著能量。

　　但如今，城中村也要被納入市政府的“規(guī)劃”了……

　　2018年7月時，深圳市政府曾發(fā)布了一份《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，但當(dāng)時這份《意見》的缺陷之一就是將占常住人口三分之二的非戶籍人口排斥在住房保障范圍之外，失去了住房保障制度的基本公平性和合理性。

　　那份萬眾矚目的《意見》與其說是深圳市住房社會保障制度的改革文件，不如說是一個深圳市戶籍人口的住房保障制度的改革文件。

　　跋

　　非要談及公租房、廉租房，或許2011年重慶實行的個人住宅房產(chǎn)稅試點(diǎn)計劃，本應(yīng)當(dāng)成為一個全國性的模板，彼時也納入在轟轟烈烈的“重慶模式”當(dāng)中，應(yīng)對的就是社會階級鴻溝之現(xiàn)實。

　　十余年前的重慶，在當(dāng)時重慶市委班子的關(guān)心下，規(guī)定應(yīng)稅的高檔住房特指“建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房”，且還要求每年1月1日根據(jù)上一年房價走勢“上調(diào)起征價格”……

　　紅色味道十分濃郁，并得到了當(dāng)時時任國家副職的領(lǐng)袖的贊賞（2011年12月6日考察重慶時）。

　　曾經(jīng)都說“重慶人閑適、安逸”，房價是生活安全感的最大來源。

　　恩格斯在其著作《論住宅問題》中曾指出：

　　一切歷史時代的被剝削者，幾乎都無例外地遭受到住宅缺乏的威脅。在資本主義時代，工人階級本來已經(jīng)處在很惡劣的居住條件，又因人口大量涌進(jìn)城市而更加惡化。不僅房租大幅度地提高，甚至難于找到住所。

　　在《共產(chǎn)黨宣言》里描述得則更加精準(zhǔn)具體：

　　當(dāng)廠主對工人的剝削告一段落，工人領(lǐng)到了用現(xiàn)錢支付的工資的時候，馬上就有資產(chǎn)階級中的另一部分人——房東、小店主、當(dāng)鋪老板等等向他們撲來。

　　統(tǒng)租爭議，深圳揮之不去的“城市DNA”。

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