唐鈞：“以房養(yǎng)老”的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

　　從2014年7月1日起，俗稱“以房養(yǎng)老”的“‘老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)’在北京、上海、廣州、武漢正式開始試點(diǎn)”。許多媒體在報(bào)道此消息時(shí)，都加上了“八成網(wǎng)友不愿接受”的副標(biāo)題。這個(gè)很不樂(lè)觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)自“搜狐網(wǎng)”近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果——79%的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”;74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。

　　前些日子，更有媒體發(fā)表報(bào)道說(shuō)，縱觀全球，“以房養(yǎng)老”在澳大利亞、美國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)推行多年，但市場(chǎng)反響并不熱烈。作為一項(xiàng)改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動(dòng)就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國(guó)似乎并不多見。實(shí)際上，保監(jiān)會(huì)本身對(duì)試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4城市的試點(diǎn)是有期限的——以2年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見。

　　社會(huì)輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場(chǎng)，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”至今，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個(gè)問(wèn)題似乎還沒有得到社會(huì)的關(guān)注。其實(shí)，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險(xiǎn)也許是在保險(xiǎn)公司。

　　國(guó)外推出“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，其可行性是基于國(guó)外通行的土地政策和房地產(chǎn)政策。在發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房，是連房屋帶土地一起買下的。若論價(jià)值，無(wú)論是使用價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值，值錢的是土地而不是房屋。對(duì)于房主而言，房屋自買下之日起就開始折舊貶值，有可能保值升值的其實(shí)是土地。幾十年后，房屋壞了，可以自行扒掉重蓋。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言也是一樣，有土地作抵押，可以保證資產(chǎn)無(wú)虞。

　　中國(guó)的土地政策和房地產(chǎn)政策是將房屋與土地分離，這樣的政策設(shè)計(jì)也許是為未來(lái)幾十年后可能的“動(dòng)遷”早早埋下伏筆。在中國(guó)，房屋本身的價(jià)值與國(guó)外無(wú)異，并不值錢。有房地產(chǎn)商坦言，中國(guó)的住房建筑成本，一平米2000元已屬頂級(jí)。同時(shí)，房屋買下后同樣是即刻折舊貶值。與國(guó)外不同的是，有升值潛力的土地并不屬于房主，房主買下的是“空中樓閣”，而且只有70年的使用權(quán)，這一點(diǎn)已經(jīng)為公眾熟知。

　　但大家可能沒有注意到，中國(guó)的住宅設(shè)計(jì)，使用年限一般只有50年。城市的土地屬于國(guó)家，這已經(jīng)寫入憲法。因此，土地升值雖然與房主的居住不無(wú)關(guān)系，但好處卻屬于國(guó)家。這樣的土地政策和房地產(chǎn)政策，對(duì)辦理“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，可能是一個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果一個(gè)人40歲時(shí)買下一套住房，到60歲退休，把房屋抵押給保險(xiǎn)公司得到生活貸款。請(qǐng)注意，保險(xiǎn)公司得到的抵押物只是隨時(shí)都在折舊貶值的“空中樓閣”。房主參保后，仍然住著這套房子，還每月領(lǐng)得生活費(fèi)。假設(shè)這位老人80歲去世，這時(shí)房屋才真正歸保險(xiǎn)公司所有。試想，這套已經(jīng)住了40年的住房的價(jià)值還剩幾何?老人60歲把房屋抵押出去時(shí)，肯定要按當(dāng)時(shí)的情況來(lái)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如果算上20年的折舊貶值，估價(jià)少了，交易肯定不成。

　　如果不算折舊貶值，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有多大?這恐怕才是在中國(guó)的現(xiàn)行土地政策和房地產(chǎn)政策下，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”其實(shí)難以施行的關(guān)鍵所在。

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