專家談二次房改：住房應確立為準公共產品
2009年09月28日 華龍網-重慶晚報
近日，一則二次房改方案提交國土資源部及住房和城鄉建設部的新聞，攪動了業界和社會關于房價大討論的輿論氛圍。14位房地產界專家聯名上書，建議進行二次房改，并提交了二次房改的意見稿。
這份來自民間、旨在實現中國人“住有所居”夢想的二次房改建議，發起人便是遼寧省外經貿廳企管處原副處長、住宅法專家李明。
為什么會想到二次房改的提議？二次房改是如何設計中國的住宅保障制度的？這樣的提議有多大的可行性。昨日，記者電話采訪了李明，這位年屆花甲的老人表示，自己從宜居重慶的建設目標中，欣喜地看到二次房改萌動的跡象。“希望二次房改，重慶能夠先行一步。”
現行住房制度非改不可
記者：為什么會想到提議二次房改？
李明：我已經退休，住在大連，一家三口住140平方米的住房，條件應該說不錯，其他參與提議的14位專家也都已經實現了安居。提議二次房改不是從自身出發，而是關注到現在的住房制度已經到了非改不可的地步。
記者：對第一次房改和目前的住房制度，你的評價是？
李明：中國的第一次房改取得了很高的成績，但是發展到今天也出現了諸多問題，一是政府理論錯位，以住房全面市場化理論排斥住房是準公共產品理論，重增長輕民生；其次是隊伍錯位，以開發商為基本隊伍壟斷經營，排斥政府非營利公益性的建房機構的住房保障職能，“親商不親民”；三是服務錯位，制定政策服務于開發商的利益和政府自身利益，官商聯手與民爭利。
記者：房價太高、上漲太快的原因是？
李明：我認為根源不在于開發商個人意愿的問題，而是制度設計的問題，漲價也是制度性的漲價。現有住房機制導致了住房全面市場化，其中公共住房制度的缺位是現行住房制度的最大失誤，也可以說是政府的失職，也是民怨的根源，這個問題到了非解決不可的時候了。
公共住房必須打破壟斷
記者：二次房改的核心內容是什么？
李明：二次房改的核心內容，就是確立住房是準公共產品，基本方向就是由政府主導提供房屋住房服務。概括起來，就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”(三三制)。
三種住房制度指的是，針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為，政府劃撥方式供地、“四定兩競”招標用地和商品房的“招拍掛”方式供地。其中，公共住房實行定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案的四定兩競方式，是二次房改實現的一個必要條件，根本目的是為了解決中間階層的夾心層問題。
記者：事實上，針對這部分中間群體，現在的住房制度也有經濟適用房、限價房的設計，二次房改有何創新？
李明：公共住房與限價房、經適房的供應對象雖然都是中等收入家庭，但是還是有很大不同。從供地指標上來看，目前限價房的供地指標有限，而公共住房要求從制度上規定了將保障性住房供地之外的住房用地指標拿出60%左右作為公共住房用地。
從供地招標方式上來看，限價房采用招拍掛的方式招標，不定地價、建房標準、稅費率和利潤空間，不確定性很大。而在二次房改的“四定”設計中，公共住房保證了地價、建房標準、稅費率、利潤率和房價的公開透明和穩定性。
最關鍵的是，公共住房的開發隊伍與限價房也有不同。限價房的招標方式從制度上排斥了住房合作社和非營利公益性合作建房機構參與的可能性，形成了開發商的壟斷經營。而公共住房的開發主體則是合作社和非營利公益性合作建房機構，理想預期是形成與開發商的競爭狀態。
反對者沒有一條站得住腳
記者：二次房改的建設反響如何？
李明：反響非常大。網上調查顯示70%的人贊成，但有意思是，80%認為行不通。我甚至看到過極端的評論，稱要兩大利益集團減少得益，無異于與虎謀皮。我琢磨，這可以說明一點，在住房制度上，老百姓對政府投了不信任票。
記者：哪些人反對，反對的理由是？
李明：目前開發商還沒有站出來評論，倒是不少媒體提出了質疑，有人認為是多此一舉，有人認為是別出心裁，中國青年報有篇評論，稱這是烏托邦的想法，是政府不能承受之重。這些反對意見，我覺得沒有一條站得住腳。
記者：有人評論說，二次房改的目的就是要降房價……
李明：其實降低房價完全可以在目前的制度框架內解決。二次房改的目的是把住房需求分類解決，對商品房的價格短期內可能有影響，但這只是合理的回歸，實施后中低收入者80%會受益，高收入者也不會收到太大沖擊。從這個角度上講，原來的制度框架已經不能解決這個問題。
期待重慶先試先行
記者：二次房改有沒有現實可行性，這是很多人想問的。
李明：二次房改完全可以從下到上推進，按照我的理解，三三制的住房體制在重慶已嶄露頭角。重慶市副市長黃奇帆近日表示，政府將嚴控土地出讓價格，降低商品房成本。“經濟適用房土地出讓價不超過房價的1/6；中低檔商品房不超過房價的1/5，而高檔商品房不超過1/3。”
記者：這些目標和二次房改有哪些相近的地方？
李明：重慶的住房規劃初步給出了三種住房制度和與之相應的三類供地方式，基本確定了三類供地方式的基準地價，為全國做出了榜樣。我理解，這就是一個讓低端有保障、中端買得起、高端有選擇的三三制住房制度。但這僅僅是一個規劃，如果在制度設計確立每種土地的價格和數量，在開發隊伍上引進開發商以外的力量，我想宜居重慶的目標，會走得更快一點。
如果重慶有單位感興趣，我愿意自費到重慶，就公共住房制度的問題，與大家與交流切磋，我希望重慶在房地產市場上，能夠率先有一個制度性的突破。 記者 陳富勇
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