“全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要”有望上半年出臺的消息甫一傳出，開發(fā)商們便無法淡定。進(jìn)入4月，各地開發(fā)商搶地?zé)岢笔盅该汀?/p>
面對投資誘惑，盡管各地樓市調(diào)控細(xì)則紛紛出臺，但土地市場并未降溫，城鎮(zhèn)化浪潮下的土地狂歡與亂象正在激烈上演。
開發(fā)商與新規(guī)競速
開始于2012年末的“搶地”熱潮，進(jìn)入2013年后持續(xù)發(fā)酵。
4月10日，“國五條”之后的上海土地第一拍——浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬平方米D-05-01住宅地塊，經(jīng)過336輪的激烈競爭，被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價18199元/平方米，溢價65%。
4月9日，北京市石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地舉行拍賣，以11.65億元的價格由金力集團(tuán)旗下新能(北京)國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奪得，溢價率達(dá)到174%。
北京一家房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士告訴《中國企業(yè)報》記者，“競速”是房地產(chǎn)公司近期的關(guān)鍵詞，城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺前，誰儲備了足量的土地，誰就將在未來獲益。不管城鎮(zhèn)化規(guī)劃如何定調(diào)，土地始終是開發(fā)商競爭的核心要素。未來一段時間內(nèi)，一二線城市較為緊張的住宅供應(yīng)趨勢仍會持續(xù)，下半年可能出現(xiàn)新的推地高潮。
城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺之前，基于對市場的看好，不少地產(chǎn)投資公司也紛紛在二三線城市豪擲重金，加快在土地市場的布局。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對《中國企業(yè)報》記者表示，新型城鎮(zhèn)化不應(yīng)僅是圈地造樓，而更應(yīng)強(qiáng)調(diào)城市完善的基礎(chǔ)設(shè)施、良好宜居的生態(tài)環(huán)境和均等的公共服務(wù)。
“住宅產(chǎn)品限購后，開發(fā)商一直在尋求轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，包括園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型的方向，也是投資者們投資的重要對象。”趙秀池說。
“開發(fā)商對新政策寄予太多的期待，在他們看來，政策與商機(jī)密不可分。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)躑躅前行
在廣大農(nóng)村，“舊村改造”的步伐也在明顯提速。
山東平度金溝子村，村民堅守7年拒絕“被上樓”。但近期有傳聞稱，開發(fā)商的挖掘機(jī)重新開進(jìn)村子。
該村村民、媒體人陳寶成對《中國企業(yè)報》記者說，他至今依然珍藏著乾隆年間至今的所有地契以及老會計臨終前交給他的按滿了全村鄉(xiāng)親紅手印的土地承包合同。
“老鄉(xiāng)們拒絕‘被上樓’，是因為現(xiàn)在的房子有產(chǎn)權(quán)，舊村改造集體蓋樓不僅失去了土地，住上樓房也根本沒有產(chǎn)權(quán)證。”陳寶成氣憤地說。
有關(guān)部門研究表明，中國經(jīng)濟(jì)未來通過推動城鎮(zhèn)化發(fā)展作為引擎拉動，將實現(xiàn)新增消費9000億，實現(xiàn)新增投資64890億，實現(xiàn)GDP增加值為2.6個百分點，約占GDP增長值的 37.15%。由此證明，城鎮(zhèn)化必將成為推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力。
但是各地不乏借城鎮(zhèn)化之名，上演各種違法違規(guī)亂象。如，未經(jīng)村民同意、未經(jīng)村民會議、村民代表會議表決，村委會擅自決定對村民房屋實施拆遷;補(bǔ)償方案未經(jīng)任何評估，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低;強(qiáng)迫農(nóng)民上樓，農(nóng)房建設(shè)中未考慮農(nóng)民的生活保障、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活方式等問題。
針對山東省一些地方在農(nóng)房建設(shè)與危房改造工作中存在侵害農(nóng)民權(quán)益、強(qiáng)拆遷建現(xiàn)象，日前，山東省住建廳下發(fā)緊急通知，要求各地農(nóng)房建設(shè)與危房改造不得強(qiáng)迫農(nóng)民上樓，農(nóng)房建設(shè)“宜聚則聚、宜散則散，宜樓則樓、宜房則房”。對采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”等方式違法強(qiáng)拆的，將嚴(yán)格追究有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的責(zé)任。
土地違法引發(fā)銷售亂象
記者在采訪中遇到這樣一則案例，貌似簡單的買賣糾紛背后，隱藏著一樁疑似土地違法事件。
河北省三河市的楊振因無法正常辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，將開發(fā)商大廠回族自治縣友通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“友通公司”)告上法庭。
楊振的代理律師、北京市中關(guān)律師事務(wù)所律師王英軍向《中國企業(yè)報》記者出示了雙方在2011年6月30日簽訂的商品房買賣合同。根據(jù)合同，友通公司須于2011年12月31日前向買房人交付商品房并于同日前辦理完畢該商品房的產(chǎn)權(quán)證書。
2011年12月20日，楊振收到友通公司辦理房產(chǎn)證的通知。楊振告訴記者，辦理房產(chǎn)證當(dāng)天，友通公司要求他再簽一份合同。“為什么要再簽?和誰簽?之前的合同又是怎么回事?”面對楊振的疑問，友通公司給出的說法是，“不簽就辦不了房產(chǎn)證”。
令人意想不到的是，之后的一系列訴訟將背后的土地交易內(nèi)幕牽出。
合同顯示，友通公司以出讓方式取得位于夏墊鎮(zhèn)政府街、編號為2-18-20的地塊的土地使用權(quán)，填寫的土地使用權(quán)出讓合同號為“大廠國用(2002)字第0009號”，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為“廊規(guī)工程K【2005】029號”，施工許可證號為“131028X060110101”。
《中國企業(yè)報》記者從律師向法院舉證的材料中發(fā)現(xiàn)，友通公司出具的一系列相關(guān)證書材料均與上述合同不符。關(guān)于土地使用權(quán)，友通公司無法提供合同中的“大廠國用(2002)字第0009號”原件。而其提供的編號為大廠國用(2011)第02079號國有土地使用權(quán)證與楊振所購買的商品房地塊并沒有關(guān)聯(lián)性。并且，該國有土地的使用權(quán)取得日期為2011年9月23日，原告與被告簽訂合同的日期為2011年6月30日。該證書的地號、面積、土地性質(zhì)、土地期限都與購房者簽訂的合同無關(guān)。因此，友通公司無法根據(jù)與購房人楊振簽訂的商品房買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)證書。
據(jù)記者調(diào)查，友通公司提供的房屋所有權(quán)證書的取得時間竟然早于土地使用權(quán)的取得時間。此外，關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，友通公司并不能提供原件。在法院舉證材料中，由大廠回族自治縣建設(shè)局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證均顯示，用地單位和建設(shè)單位為“夏墊鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司”。
“為什么辦房產(chǎn)證需要再簽一份合同，很顯然，這套房子是二手房，開發(fā)商已經(jīng)交易過一次了。”楊振告訴記者。針對種種疑問，記者采訪了大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局，一位韓姓局長表示核實情況給記者回復(fù)。但截至記者發(fā)稿并未收到相關(guān)回復(fù)。
4月11日，《中國企業(yè)報》記者撥打了友通公司的辦公電話，工作人員簡單了解記者采訪意圖后稱領(lǐng)導(dǎo)外出，匯報后給記者回電。同樣，截至記者發(fā)稿該公司也未能對上述疑問做出解釋，倒是不斷通過各種關(guān)系和途徑試圖阻止記者發(fā)稿。(據(jù)中國企業(yè)報)
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