中國樓價即將即進入加速下跌通道。
從全國范圍看，4月份已經(jīng)成為更多城市的新房價格拐點月。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)調(diào)查：全國100個城市(新建)住宅平均價格為11013元/平方米，環(huán)比上月上漲僅0.10%，漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，55個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌，分別同比減少和增加8個。
而對房地產(chǎn)市場更具沖擊力的是，五一節(jié)假日3天，一線城市房產(chǎn)成交量大幅下降。北京二手房僅成交了31套，同比大降82%，創(chuàng)2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低;
北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%，并創(chuàng)下了自2008年實行“五一”小長假以來7年最低值。
深圳商品房成交同比跌幅超過六成;杭州在小長假期間主城區(qū)銷售跌幅超過七成。上海、廣州兩地雖與去年基本持平，但促銷跑量樓盤在這兩地大幅增加。
從房價下降城市來看，寧波出現(xiàn)了7折新樓盤，而成都樓盤批量出現(xiàn)了10%左右的價格下調(diào)。而各地二手房已經(jīng)普遍出現(xiàn)了有價無市——房東降價趕不上買方心理降價預(yù)期的狀況。
造成房價下跌的最直接的原因是供需關(guān)系發(fā)生了變化。全國住房庫存由2012年底的3.47億平方米增加到了4月末的5.27億平方米，而且仍在不斷攀升。原因在于2012年以來新一輪價格泡沫的刺激，2013年全國土地出讓金同比大幅增加57%，出讓面積增加超過10%。這些地開發(fā)的樓盤在2014年陸續(xù)上市。
與此同時，中國居民住宅消費能力已經(jīng)接近被透支的極限，而仍有余錢買房的富豪和官員更多移民在海外買房。在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背后，是中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴度已經(jīng)達到了極限。交銀國際的一項研究表明，房地產(chǎn)價格上漲與中國貨幣供應(yīng)量密切相關(guān)，貨幣供應(yīng)量走勢領(lǐng)先約2-3個季度。在12個月的滾動基礎(chǔ)上，現(xiàn)時逾60%的新廣義貨幣供應(yīng)量流入商品房銷售。這個比率實際上已處于歷史最高水平，十分驚人。
更深一層次探究，這里又潛伏著中國低通脹的秘密：一方面，房地產(chǎn)就像一塊巨大的海綿，吸收了國內(nèi)大部分新貨幣供應(yīng)量。而房價是不計入通脹的，計入通脹的是房租價。
另一方面，激素和抗生素的使用大幅提高了中國糧食和肉食的轉(zhuǎn)化率，比如OECD國家平均每10公斤糧食轉(zhuǎn)化為1公斤牛肉，在中國是3.6公斤，這壓低了農(nóng)產(chǎn)品價格，而農(nóng)產(chǎn)品在CPI中的比例高達近1/3。
現(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點且不易擴張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置到商品房銷售，目前市場根本沒有充裕資金進一步推高房價——這些錢主要是通過人民幣升值吸引熱錢投機而從海外借來的，隨著美聯(lián)儲開始退出QE，中國越來越缺乏賺錢的項目，熱錢外流正成為大勢所趨，房地產(chǎn)泡沫正面臨持續(xù)擠壓、甚至爆破的風(fēng)險。
雖然5月14日央行要求商業(yè)銀行保證首套房貸，但這最多是杯水車薪，也是紙上談兵，因為對于商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)正成為最大的風(fēng)險領(lǐng)域。今年一季度中國銀行業(yè)不良貸款新增540億元，創(chuàng)2008年9月以來最高水平，而去年全年才993億元人民幣，且這種新增不良貸款正在加速，其中礦產(chǎn)和房地產(chǎn)是重災(zāi)區(qū)。最近，央行、銀監(jiān)會和保監(jiān)會都在警告房地產(chǎn)風(fēng)險。
與此同時，央行和金融監(jiān)管部門正在進一步加強商業(yè)銀行的資金規(guī)范管理。近日五部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》，逐項界定并規(guī)范了同業(yè)拆借、同業(yè)存款、同業(yè)借款、同業(yè)代付、買入返售(賣出回購)等同業(yè)投融資業(yè)務(wù)。
該規(guī)定要求金融機構(gòu)開展的以投融資為核心的同業(yè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照各項交易的業(yè)務(wù)實質(zhì)歸入上述基本類型，并針對不同類型同業(yè)業(yè)務(wù)實施分類管理。這將增加商業(yè)銀行的融資成本，大大約束商業(yè)銀行的騰挪空間。
此外，據(jù)媒體披露，監(jiān)管層正將對“影子銀行”揮出最重磅一擊——10萬億銀行非標融資或?qū)⒒乇恚康禺a(chǎn)資金輸血管面臨斷裂風(fēng)險。
由于銀行非標融資主要輸血對象是包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的限制類行業(yè)，其監(jiān)管升級或?qū)⑦M一步拉升房企融資成本和難度，這對于處于風(fēng)聲鶴唳中的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這將是一次致命打擊。未來將出現(xiàn)因地產(chǎn)商資金鏈斷裂而被迫的價格跳水——這將打破“面粉價”推高“面包價”的神話。
即中國樓市泡沫已經(jīng)從“價格最后上沖成交量下降”階段，進入了“成交量急劇萎縮價格出現(xiàn)拐點”階段，即將進入“成交量低迷價格大幅下跌”階段。按照國際經(jīng)驗，從成交量大幅下降到價格快速下跌，一般約6個月左右的時間。
這一輪房價的下跌，按照筆者的估計，如果沒有外部地緣政治危機的影響，也至少會跌去30-40%;如果爆發(fā)了伊朗戰(zhàn)爭或東亞戰(zhàn)爭，則將會跌去50%以上。房價大約在2016年觸底。
這將是不以某些地產(chǎn)商意志為轉(zhuǎn)移的。
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