【核心提示】從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應上的亂作為；從需求角度看，住房保障的過度市場化、城鄉差距的日趨擴大、炒房團和金融機構的推波助瀾，二者共同推動了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進而造成了中國房地產市場價格不斷飆升的走向。
從本世紀初開始，中央連續出臺了數十條房產調控措施，產生了一定的效果，但總起來看，房價上漲的腳步并未停止，一些城市的房價甚至依然高漲。那么，究竟是何種因素導致房控措施達不到預期效果呢?筆者認為，主要原因有四：
第一，住房保障的過度市場化使住房越來越異化為投機品。在房地產領域，存在著兩類不同性質的房屋。一種是用于百姓居住的，即民用住房。這種住房理應成為社會保障的重要內容，政府在其中應起主導作用。另一種，是用于商業經營或是用于高收入群體奢侈消費的，政府在其中的責任主要在于按章收稅，監督其合法經營，引導其理性消費。然而，由于改革初期設計上的偏差以及一些部門利益掣肘，加之部分金融機構違規資金的介入和各地炒房行為日趨活躍，使房地產領域逐步演化為瘋狂的投機場所、圈錢場所以及一些政府官員腐敗的高發地，房價因此在不斷被推高。
第二，地方政府對土地財政的過度依賴使房價越來越被地方財政所綁架。地方政府的財政支出負擔沉重，由此導致不少地方政府長期處于寅吃卯糧的財政赤字狀態。為解決這一問題，不少地方政府靠提高地價以增加財政收入，由此導致房地產開發商的土地成本不斷上升，進而推動房價不斷攀升。
第三，大中小城市發展的失衡使一線城市的住房供求矛盾日趨尖銳。一線城市的房價不僅明顯高過二三線城市，而且房價的漲幅也明顯高于二三線城市。當中央出臺限購二套房政策時，二三線城市在短期內出現了房價止升企穩的態勢，究其原因，與中國的大中小城市發展失衡有關。由于教育、醫療等公共資源在大城市過度集中，使大城市對人們的吸引力明顯高于二三線城市。隨著城市間戶籍管制的放松以及城鄉二元戶籍制度的打破，城市流動人口規模不斷攀升。
第四，新農村建設的滯后使越來越多的農民工涌入城市，推升住房矛盾加劇。上世紀80年代末90年代初，城市因此迎來了快速發展期，而農村則進入了較長時間的相對停滯期。由此城鄉發展差距不斷擴大，并以中西部地區表現為甚。伴隨著城鄉戶籍管制的放松，中西部農村勞動力開始向各大中城市，特別是一線城市涌入。這種涌入，既帶動了這些城市建設的發展和房屋租賃市場的火爆，也使中西部農村因大量勞動力的流失而進一步蕭條，由此驅使新生代農村勞動力進一步外流，城鄉差距就在這種惡性循環中不斷擴大。隨著城市居民原有住房的外租，“租舊房購新房熱”帶動了城市住房產業的發展。一些房地產開發商看到了這一巨大商機，紛紛加大開發力度，導致各大中城市地皮驟然緊張。加之一些炒房團和金融機構的違規介入，使城市房價年年漲、月月漲成為新常態。
上述分析表明，從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應上的亂作為;從需求角度看，住房保障的過度市場化、城鄉差距的日趨擴大、炒房團和金融機構的推波助瀾，二者共同推動了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進而造成了中國房地產市場價格不斷飆升的走向。
（作者系國防大學馬克思主義教研部教授）
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