中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不可持續(xù)性
毋庸置疑，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對(duì)于中國(guó)今天成為全球制造業(yè)強(qiáng)國(guó)可以說(shuō)功不可沒(méi)。但是問(wèn)題在于，中國(guó)早期的財(cái)富分配和資源配置的機(jī)制，在今天中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期大幅上升的過(guò)程中演變成了嚴(yán)重阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和中國(guó)科技創(chuàng)新的強(qiáng)大機(jī)制。
如果我們了解美國(guó)經(jīng)濟(jì)早期對(duì)于美國(guó)銀行業(yè)深惡痛絕的一幕，我們就會(huì)明白，2001年的“股市賭場(chǎng)論”其實(shí)會(huì)制造出未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中超級(jí)強(qiáng)大的中國(guó)銀行業(yè)。尤其是中國(guó)的制度更加容易導(dǎo)致政府過(guò)度參與經(jīng)濟(jì)，而政府過(guò)度參與經(jīng)濟(jì)的方式無(wú)非就是通過(guò)銀行業(yè)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，中國(guó)股市喪失了資源配置的重要地位后，強(qiáng)勁增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴于中國(guó)銀行業(yè)的資源配置功能。這樣，我們就會(huì)看到一個(gè)不停的自我強(qiáng)化過(guò)程——政府和銀行業(yè)的逐步聯(lián)盟，中國(guó)股市必然從此進(jìn)入長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性熊市。“股市賭場(chǎng)論”不僅讓當(dāng)時(shí)的美國(guó)資本以低廉的價(jià)格購(gòu)買了中國(guó)銀行業(yè)的股份，更形成了中國(guó)銀行業(yè)、中國(guó)政府和中國(guó)房地產(chǎn)這三者之間強(qiáng)大的利益分配機(jī)制。中國(guó)是房地產(chǎn)泡沫+中國(guó)銀行業(yè)泡沫+中國(guó)工人的低收入+全球嚴(yán)重的貧富分化的國(guó)家。
中國(guó)市場(chǎng)災(zāi)難性的資金鏈
2012年的前10個(gè)月，中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模沖上新高。例如，萬(wàn)科提前兩個(gè)月達(dá)到1000億元;中海、保利、恒大規(guī)模也急劇擴(kuò)張。如果中國(guó)樓市行情持續(xù)，2012年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)三四家規(guī)模過(guò)千億的超級(jí)地產(chǎn)巨頭。
2012年9-11月，在20個(gè)重點(diǎn)城市中，中國(guó)央企拿地共計(jì)32塊，總金額達(dá)365.37億元。而2012年年末，與中國(guó)的央企們血拼一二線城市地塊形成鮮明反差的是，中國(guó)三四線城市則是“陰云密布”。
比較2011年地方商品房銷售總量與2008-2011年這4年來(lái)平均土地年成交量，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區(qū)的唐山，這個(gè)比較系數(shù)是7.6。也就是說(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)的銷售進(jìn)度，唐山想要消化掉1年的土地成交面積，需要13年的時(shí)間，消化掉此前4年的土地成交量，需要52年的時(shí)間。
此外，連云港、揚(yáng)州、中山、蕪湖、桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)等大量三四線城市在過(guò)去幾年的土地供給極度膨脹，與2011年以來(lái)商品房的實(shí)際消化速度形成巨大差距。2012年年底，中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)突擊在中國(guó)的一二線城市“集中”拿地。其中重要的原因是，中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陷入嚴(yán)重的庫(kù)存過(guò)剩的困局中，而三四線城市的消費(fèi)能力根本無(wú)法消化這些龐大的過(guò)剩庫(kù)存。中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)在三四線城市已經(jīng)沒(méi)有了生存空間。一二線城市的房?jī)r(jià)還在漲，對(duì)于房地產(chǎn)商人來(lái)說(shuō)，這是他們最后的孤島。
引誘房地產(chǎn)剛需進(jìn)場(chǎng)的迫切性和必要性
對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)商人來(lái)說(shuō)，手上大量隨時(shí)爆炸的tesobonos債券會(huì)大幅“蒸發(fā)”。
央行把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且是折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賤賣，大量全球資本就會(huì)短期集中購(gòu)買中國(guó)折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而造成人民幣升值，人民幣升值后造成房地產(chǎn)商人手中大量的tesobonos債券收益上升，債務(wù)減輕后，中國(guó)房地產(chǎn)商人就會(huì)大量買地?cái)U(kuò)張，推高土地價(jià)格，最終迫使中國(guó)大量剛性需求恐慌性入場(chǎng)接盤。
這就是中國(guó)房地產(chǎn)2012年年末和2013年年初火熱行情中的殺機(jī)四伏。
放縱通脹，股市漲，樓市跌，中國(guó)騰飛
目前，中國(guó)高明的經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)該是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)暴跌，同時(shí)推動(dòng)中國(guó)股市大暴漲，甚至上升到萬(wàn)點(diǎn)以上，這樣，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，危險(xiǎn)報(bào)警會(huì)立刻解除。但是，現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策是以穩(wěn)定房地產(chǎn)為目標(biāo)，是嚴(yán)重的戰(zhàn)略性錯(cuò)誤。在世界經(jīng)濟(jì)通貨緊縮的大背景下，維持中國(guó)房地產(chǎn)的穩(wěn)定是不具備現(xiàn)實(shí)可能性的。1989年，日本政府和央行也是在全球大通縮的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)下，提出了期望穩(wěn)定日本房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策，最終導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期大衰退。
不高明的經(jīng)濟(jì)政策，就是中國(guó)的貨幣和財(cái)政擴(kuò)張政策。這可能或必然導(dǎo)致房地產(chǎn)暴漲、股市暴漲、通貨膨脹短期暴漲。但在當(dāng)前全球大緊縮的結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)下，擴(kuò)張帶來(lái)的這點(diǎn)通脹是有益無(wú)害的，利于中國(guó)的發(fā)展。事實(shí)上，中國(guó)的貨幣和財(cái)政的猛烈擴(kuò)張，真正受到嚴(yán)重傷害的是美國(guó)和歐洲的財(cái)政。因?yàn)椋袊?guó)不惜一切代價(jià)推動(dòng)全球性通貨膨脹的上升，美國(guó)國(guó)債和歐洲國(guó)債的債券收益率就會(huì)面臨災(zāi)難性的大幅度暴漲。這樣的話，美國(guó)和歐洲的經(jīng)濟(jì)政策就會(huì)以推動(dòng)自身的高福利改革和財(cái)政改革來(lái)參與全球化。然而，美國(guó)和德國(guó)的核心利益期望能夠長(zhǎng)期受益于超低的債券收益率，期望中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也能服務(wù)于美國(guó)和德國(guó)的超低債券收益率。
所以，在目前全球化經(jīng)濟(jì)的大背景下，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本不需要戰(zhàn)略性地防止通貨膨脹的問(wèn)題，而需要戰(zhàn)略性地防止通貨緊縮的大爆發(fā)。這就好像你可以獲得“基輔戰(zhàn)役”[1]戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，但是下一步你就必須面對(duì)一場(chǎng)戰(zhàn)略上的大失敗。
[1]1941年9月，德國(guó)軍隊(duì)對(duì)蘇聯(lián)軍隊(duì)發(fā)動(dòng)了“基輔戰(zhàn)役”。 蘇聯(lián)軍隊(duì)共計(jì)有66萬(wàn)士兵被德國(guó)軍隊(duì)俘虜，“基輔戰(zhàn)役”因此被稱為人類戰(zhàn)爭(zhēng)史上最大的圍殲戰(zhàn)。但是，“基輔戰(zhàn)役”只是德國(guó)軍隊(duì)的一場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，如果從戰(zhàn)略的角度來(lái)看，“基輔戰(zhàn)役”則是德國(guó)軍隊(duì)的一場(chǎng)大失敗，因?yàn)樵陔S后真正重要的“莫斯科戰(zhàn)役”中，德國(guó)軍隊(duì)無(wú)法短時(shí)間內(nèi)完成必要的作戰(zhàn)準(zhǔn)備。所以，“基輔戰(zhàn)役”戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，必然導(dǎo)致“莫斯科戰(zhàn)役”戰(zhàn)略上的大失敗。
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