房跌10%真的像李稻葵說(shuō)的那么可怕嗎？

房跌10%真的像李稻葵說(shuō)的那么可怕嗎？　　

——迷途的樓市與破解的對(duì)策　　

買賣兩難是目前中國(guó)樓市中的一個(gè)最難解開的套子。一方面房?jī)r(jià)的跌幅不能太大；否則，GDP的增速就可能失去一個(gè)重要的支撐點(diǎn)，同時(shí)整個(gè)銀行業(yè)也極可能被連累出巨大虧損來(lái)。另一方面，下跌的房?jī)r(jià)依然與市場(chǎng)的需求、社會(huì)的購(gòu)買力相距甚遠(yuǎn)。　　

從樓盤的成交量上看，中國(guó)房地產(chǎn)的景氣指數(shù)應(yīng)該算是很高的。但支撐這種景氣的并不是社會(huì)上的那些為了居住而購(gòu)買的真實(shí)需求。成交后的空房率就是一個(gè)很直觀的數(shù)據(jù)。這種數(shù)據(jù)可用于直接測(cè)度整個(gè)樓市的泡沫，乃至這種投機(jī)性購(gòu)買的比率。依靠這種投機(jī)性的購(gòu)買，固然也能把這種產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)粉飾得很好看，但它畢竟是一種泡沫，是長(zhǎng)久不了的。　　

為了擠兌這種樓市中的泡沫，近幾年來(lái)的宏觀調(diào)控可謂是重拳迭出。通過(guò)信貸的收縮、首付率的提高、二套房的限購(gòu)、房產(chǎn)稅的開征等措施，樓市的“降價(jià)潮”終于開始從一線城市逐步蔓延到二、三線城市中來(lái)。盡管這種下跌的房?jī)r(jià)至今還沒(méi)有帶動(dòng)出樓盤成交量的同步上升，但它終歸是向市場(chǎng)上的供需對(duì)接靠近了堅(jiān)實(shí)的一步。如果能夠把這種房?jī)r(jià)降到這些真實(shí)需求者的收入臨界線（或房貸承受線），然后再沿著V型曲線緩慢地爬行上來(lái)，那么這種買賣兩難的樓市套就可能被解開。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的人都習(xí)慣于買漲不買跌，跌了還指望再跌些，因而下跌的房?jī)r(jià)往往與這種成交量的萎縮是相伴相生的；但當(dāng)它跌到谷底后緩慢向上爬行時(shí)，人們才會(huì)亟不可待地?fù)屬?gòu)起來(lái)。所以，向上爬行的房?jī)r(jià)往往能連動(dòng)出成交量的急劇增長(zhǎng)。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)基本規(guī)律。　　

然而，當(dāng)下跌的房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)未達(dá)到這種收入臨界線的時(shí)候，一些政府部門的智囊們（其中，多半是地產(chǎn)商的幫辦、政治代理）就亟不可待地止跌起來(lái)了。他們經(jīng)常使用的一個(gè)伎倆就是包裝和夸大這種下跌的房?jī)r(jià)所帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)和沖擊。這樣的止跌往往是內(nèi)外配合、一個(gè)黑臉、一個(gè)白臉，輪番上陣，你唱罷來(lái)我出場(chǎng)。在二、三線城市的房?jī)r(jià)因貨幣的緊縮即將開始大幅降價(jià)的時(shí)候，國(guó)際貨幣基金組織就拿著自己對(duì)中國(guó)金融部門的評(píng)估報(bào)告出來(lái)幫腔了，說(shuō)“中國(guó)金融體系脆弱性增加，面臨房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。”（2011、11、15中國(guó)新聞網(wǎng)）與之同時(shí)，央行貨幣政策委員會(huì)的委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心的教授李稻葵在上周友邦保險(xiǎn)主辦的高端財(cái)富論壇上則鼓惑道：“如果房?jī)r(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話，一定會(huì)帶來(lái)比房?jī)r(jià)上漲30%還大的社會(huì)問(wèn)題。剛買房的年輕人一定會(huì)抱怨。”（2011、11、15《北京晨報(bào)》）　　

房?jī)r(jià)還要不要繼續(xù)下跌，貨幣的緊縮對(duì)地產(chǎn)界還要不要繼續(xù)下去？目前，市場(chǎng)和學(xué)界在這個(gè)問(wèn)題上的分歧也還是很嚴(yán)重的。要不要地產(chǎn)業(yè)集體地“過(guò)一次冬”，這最終都還有取決于政府對(duì)民生與GDP增速的偏好。　　

房?jī)r(jià)下跌肯定會(huì)給中國(guó)的金融體系，乃至社會(huì)的維穩(wěn)帶來(lái)一定的沖擊，一些人的抱怨也是難免的。比如銀行業(yè)的虧損、社會(huì)炒房者的抱怨，甚至還可能出現(xiàn)一些開發(fā)商的跑路、跳樓、破產(chǎn)等。但如若與大多數(shù)人的買房難及其他們的社會(huì)抱怨相比，這些其實(shí)都算不上什么大的社會(huì)問(wèn)題。剛買房的年輕人抱怨幾句，一些業(yè)主跑到開發(fā)商那里鬧騰幾下（2011、11、7《南都周刊》《上海退房者無(wú)奈抗?fàn)幱洝罚茧y以對(duì)李稻葵的“若北京、上海、廣州房?jī)r(jià)下跌10%會(huì)帶來(lái)更大社會(huì)問(wèn)題”這一論斷構(gòu)成更多的支持。　　

實(shí)際上這些城市的房?jī)r(jià)就是下跌了10%，中國(guó)的金融體系也塌不了天、崩不了盤。對(duì)此，“中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的前主席劉明康日前向市場(chǎng)透露，銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行房?jī)r(jià)下跌壓力測(cè)試顯示，即使最壞的情況發(fā)生，房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍然能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒(méi)有問(wèn)題。”由此可見，10%乃至15%的降幅絕不可能是這種房?jī)r(jià)下跌的紅線，它還有著更多的下跌空間。這種10%的降幅對(duì)樓市中蓄積一久的那些資產(chǎn)泡沫而言，只不過(guò)是一種毛毛的細(xì)雨而已。政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控決不能因?yàn)橐恍╅_發(fā)商、社會(huì)炒房資金、投機(jī)的業(yè)主及其利益幫辦者的抱怨和叫苦，而就松動(dòng)自己對(duì)這種市場(chǎng)的貨幣緊縮。貨幣政策的寬松式微調(diào)決不能指向這一產(chǎn)業(yè)。否則，這種市場(chǎng)又會(huì)回復(fù)到以往那種小跌大漲的老路上去，并使自己的許多調(diào)控努力毀于一旦。　　

從目前政府對(duì)GDP增速的偏好上看，要指望房?jī)r(jià)下跌到50%這個(gè)谷底線，顯然都是不可能的。如果市場(chǎng)真的把房?jī)r(jià)緊縮到這種谷底線，不須開發(fā)商通過(guò)跑路、跳樓的方式進(jìn)行“逼宮”，政府的宏觀調(diào)控都會(huì)自己頂上前去止跌的。政府期許更多的不是這種房?jī)r(jià)的大跌，而是它小跌后的基本穩(wěn)定。正是因?yàn)榘衙}準(zhǔn)了政府的這種極隱秘的心理和調(diào)控樓市的行事規(guī)律，所以，李稻葵也才很自信地在上周友邦保險(xiǎn)主辦的高端財(cái)富論壇上拋出自己的樓市箴言——“不管政府怎么講，不管開發(fā)商怎么講，不管大老板怎么講，最后結(jié)果一定是未來(lái)兩到三年房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不可能上漲，但房?jī)r(jià)下跌不會(huì)超出15%”（2011、11、15《北京晨報(bào)》）　　

比照最近幾個(gè)輪回的樓市調(diào)控，穩(wěn)字當(dāng)頭的調(diào)控方針的確都是這樣一路走過(guò)來(lái)的。　　

既然政府不想讓這種下跌的房?jī)r(jià)沖擊到自己越來(lái)越脆弱的金融體系，乃至GDP的按計(jì)劃增長(zhǎng)，那么以后的路又如何走下去呢？買賣兩難的樓市套又如何才能解開呢？　　

一方面，政府的調(diào)控在首付率、限購(gòu)、房產(chǎn)稅上的政策還要堅(jiān)定不移地繼續(xù)下去；另一方面，以提高社會(huì)中低階層購(gòu)買力為旨?xì)w的收入政策也還要盡快地啟動(dòng)起來(lái)，不能再遲疑了。畢竟，這些社會(huì)中低收入階層才是這種市場(chǎng)上人數(shù)最多的真實(shí)需求者。對(duì)于這些階層，要盡快通過(guò)加薪增補(bǔ)的辦法促成它們的收入倍增。在未來(lái)3到5年如能保持目前這種房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，然后再通過(guò)收入政策上的一些變革力促這些社會(huì)中低階層的收入以10%、乃至15%的速度逐年遞增起來(lái)，那么以前買不起房的人也許很快就能買起了；同時(shí)，買賣兩難的樓市套也會(huì)慢慢隨之而解了。　　

問(wèn)題的焦點(diǎn)是在這種收入的遞增時(shí)，政府能否摁住這種房?jī)r(jià)的不再上漲。　　

在中國(guó)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的尋求中，溫家寶承諾今后的政府將不再通過(guò)審批的形式過(guò)多地干預(yù)市場(chǎng)，并切實(shí)尊重企業(yè)的市場(chǎng)主體地位，而不再過(guò)多地通過(guò)行政手段——比如直接的限價(jià)，插手企業(yè)的微觀經(jīng)營(yíng)了。　　

在這種政企架構(gòu)下，政府對(duì)房?jī)r(jià)的控制將會(huì)越來(lái)越難。除非它能夠把這些大大小小的開發(fā)商都整合到幾個(gè)國(guó)有控股的大公司之中，而通過(guò)自己的手直接操盤這個(gè)市場(chǎng)。　　

前一段時(shí)間，在溫家寶被樓電糧油的價(jià)格瘋漲搞得心力交瘁時(shí)，就有不少人調(diào)侃道：“別再抱怨政府了，定價(jià)的是總經(jīng)理又不是總理。”　　

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的認(rèn)同上，西方的歐美一直在拿政府對(duì)經(jīng)濟(jì)資源的過(guò)多掌控或主導(dǎo)性配置說(shuō)事，說(shuō)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上就是一種官府經(jīng)濟(jì)，缺乏企業(yè)家的獨(dú)立人格和商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的自主決策。在未來(lái)政企的架構(gòu)上，它們敦促中國(guó)政府要盡快從市場(chǎng)中退出來(lái)，而不要再直接插手資源用途的配置與產(chǎn)品價(jià)格的控制了。　　

發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，這是我們經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)基本目標(biāo)，但市場(chǎng)決不能自由放任起來(lái)，它必須接受政府的監(jiān)管和控制。這一點(diǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)地位的尋求和認(rèn)同上決不能有半點(diǎn)的動(dòng)搖。中國(guó)只有堅(jiān)守住這一點(diǎn)，才可能為政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管及其價(jià)格上的直接干預(yù)保留住一個(gè)門戶。只有這樣，才可能通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，乃至國(guó)有控股大公司的人事安排，保持住這種房?jī)r(jià)的合理價(jià)位和基本穩(wěn)定。只要政府想這樣做。　　

總之，欲解開買賣兩難的樓市套，如果政府的調(diào)控不想讓房?jī)r(jià)下跌到50%這樣的谷底線，那么它就必須摁住這種房?jī)r(jià)的再次上漲，并把它基本保持在目前這種下跌后的價(jià)位上。同時(shí)，也還須盡快動(dòng)用自己的收入倍增政策增加社會(huì)中低階層收入。只有沿著這種解套的路數(shù)一直走下去，中國(guó)的樓市才可能慢慢步入自己健康發(fā)展的坦途。　　

　2011年11月26日　初稿于論道書齋     胡顯達(dá)　　

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