葉楚華、余治國：外資撤離預示中國樓市漫長寒冬到來
葉楚華按：這是《國際先驅導報》對我和余治國的采訪，刊發出來時余治國的名字被省略了，并進行了刪減。文后附錄采訪的完整版。
他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產市場，其目的只有一個，就是獲利
《國際先驅導報》記者金微發自北京 正如北京的天氣，中國樓市的冬天也到了。眼下，樓市的降價狂潮正在全國洶涌，上海、深圳、北京的等地部分樓盤的降價幅度部分達到30％。因為商品房降價，上海已經發生了多起業主維權事件。
或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價潮還未來臨時，有關外資拋樓套現的消息屢屢傳來。繼全球最大私募股權公司黑石集團轉讓上海Channel1購物中心后，最近，上海又曝出一批美國個人投資客集體拋售其上海物業，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價約在1.26億元左右。
美國個人投資客集體拋售上海物業以及黑石集團撤資中國房地產，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言。
外資逐步撤離
事實上，從去年開始，就陸續有外資“甩貨”，去年7月，大摩以12億元價格轉讓了其在浦東的莎瑪世紀公園服務式公寓項目。此前，高盛以25.5億元出讓了上?；▓@廣場項目。
無論是大摩還是高盛，其獲利巨大。以高盛在上海花園廣場的項目為例，這個項目是高盛在2007年4月以1.9億美元（當時合約16億人民幣）收購的，總建筑面積為9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓。在收購這棟物業不到三年，即使將高盛在3年的租金忽略不計，它的賬面收益也達到100％（將人民幣升值因素考慮在內）。
在財經作家葉楚華看來，中國樓市泡沫即將破裂，而現在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車。他在接受《國際先驅導報》采訪時說：“海外專業投機者的職業水準參差不齊，水準較高的投機者應早已撤離樓市，遲至今日才開始拋售國內房產的人或投資機構已錯過了平倉的時間窗口?，F在手上仍有大量國內房產的海外投機者可以講已被套牢，只能割肉出售?！?BR> 黑石一向是全球投資的風向標，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95％的股權出售。2008年黑石購入該物業的價格為10億元人民幣，在持有該物業的三年時間內，黑石集團將其出租率提高至了超過90％。在如此好的趨勢之下，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，似乎也進一步印證了房地產的走勢。
財經評論員余豐慧認為，黑石一直在觀察中國政府調控決心，在分析中國市場走向，憑其在中國的消息源，這次拂袖而去可能預示著其篤定調控政策堅定不移，走回頭的幻想徹底破滅了。
事實也如此，國務院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調控成果”。中國銀監會主席劉明康向外表態稱即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40％，中國房地產貸款風險仍可控，這些都表明中國決策層調控樓市的決心不會放松。
葉楚華認為，終結中國樓市泡沫的內外因素已經形成，而美聯儲加息的最終落實，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊?！吧踔敛挥玫鹊矫缆搩φ娴募酉?，僅僅是市場對于美聯儲加息的預期，就足以讓美元提前大規模回流美國，讓中國樓市轟然倒塌”。
10月19日，美聯儲主席本-伯南克稱，美聯儲有可能會通過上調基準利率的方式來打破資產泡沫。有分析認為，伯南克所說的資產泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價泡沫。
由于外資行事向來低調和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國家發改委特聘研究員國世平此前透露，除了媒體曝光的一些案例，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。
忽而唱衰、忽而捧殺
這幾年，隨著中國樓市的不斷升溫，國內房地產市場已經聚集了越來越多的國際資本，去年，有1000多家外商新設或者增資的房地產企業在商務部做了備案。
相關數據顯示，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態。2006年，房地產行業外商直接投資合同有2398個，比2005年增長13.1％，增速僅低于批發和零售業，名列第二。2005年至2006年6月底，我國房地產外資投資約83億美元，占同期國內全部房地產投資總量的3％。
2008年是中國房地產近年來最為低潮的一年，當年仍然有像黑石、和黃、凱雷集團等紛紛進入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產業。
不過，外資進入中國房地產的數據一直呈上升趨勢，似乎看不到撤離的跡象：國家統計局數據顯示，今年1至8月，房地產開發企業本年資金來源54738億元，同比增長23.4％，其中利用外資633億元，同比增長達到71.5％。外資在國內樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態勢值得高度關注。
數據與撤離趨勢的矛盾，似乎可以用外資進入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機為主，在市場情況好時，大量投資，而在市場情況不好時，迅速變現離開。他們來去匆匆，像是一群專門投機的過客。
以黑石為例，相比過去幾年外資機構5年左右出售國內投資物業的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認為，在國內宏觀政策和市場調整的背景下，外資投資“快進快出”也將成趨勢。
加拿大皇家銀行風險管理資深顧問陳思進在其著作《金融讓誰富有》提到，中國的房地產泡沫很大程度上是華爾街財團炒作起來的，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產市場，其目的只有一個，就是獲利。唱衰就是進軍的信號彈，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準備撤了，泡沫越大，他們搜刮的資產越豐厚。陳思進說：“華爾街財團處于財富金字塔的頂端，劫掠過后立刻撤走，就等著泡沫被刺破，冤的是中資企業以及最后接棒的普通中國老百姓。”
中國外匯投資研究院院長譚雅玲認為，中國的房地產偏離了為居民解決住房的軌道，導致投資或投機的產生，“國內的一些錯誤配置，給了西方炒家的炒作的空間，對于外資拋售可能引起的連鎖反應，我們應該拿出具體的管控條例應對。”
一些企業正從中國搬回美國
外資撤離的或許不僅是樓市。據來自港交所的信息，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計套現3.08億港元（1港元約合8.17元人民幣）。減持后，黑石對中國中鐵的持股量由7.36％下降至3.42％。黑石對在中國的這些動作，并未作出解釋。但在旁觀者看來，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號。
而隨著美國為了恢復經濟開始重拾制造成本優勢，一些正企業準備從中國回遷本土。9月，福特（汽車公司）已宣布把1.2萬個工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。
美國波士頓咨詢集團最新研究結果顯示，隨著“美國制造”的成本優勢日益顯現，今后五年間，美國將新增200萬至300萬個工作崗位。
報告主筆哈羅德·西爾金說：“大約10年前，我們開始外包器械、計算機等占美國制造業相當比例的諸多產品。現在，這種情況正在改變，因為中國正快速漲薪，而美國勞動生產率是中國的4倍?！蔽鳡柦鹫f，某些商品在美國制造可能更為經濟，這一“臨界點”已開始顯現。他說：“回流過程仍然緩慢，但企業正從中國搬回美國。”
美國總統奧巴馬在提出的可持續經濟復蘇計劃中，發展制造業也是關鍵內容。美國政府的這一政策可能會讓資金回流美國拯救本土企業。美國的科技部門和美國的跨國公司手上儲備了3萬億美元現金（1美元約合6.35元人民幣）。
葉楚華認為，美國可以通過加息與各種政治、軍事和經濟手段（如攻擊歐元）來推動美元升值，讓國際資本流回美國形成實體經濟的生產能力。
外資不可能整體撤離
出爐不久的外匯儲備數據某種程度上也在印證這種趨勢：中國外匯儲備在第三季度僅僅增加42億美元，遠低于第二季度1528億美元。其中，外匯儲備在9月罕見地大降了600多億美元，而9月我國貿易順差為為145.14億美元。
除了歐元的疲軟，市場普遍認為外國投資者正在抽離資金。余豐慧說：“外匯和貿易順差方向不一致，這與熱錢和外資回撤加速有關。”他認為外資的撤離應該是整體撤離，不僅是在樓市，“一個大的前提是他們看空中國經濟?！?BR> 不過，發改委對外經濟研究所所長張燕生告訴記者，國外經常會有唱空中國經濟的聲音，這種聲音某種程度會擾亂外資投資中國的步伐。第三季度外匯儲備數據的變化，正是源于上一輪的唱空之聲。
葉楚華則認為，我國對美國在戰略上也已經形成了捆綁態勢?！昂Ｍ赓Y本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度。
葉楚華認為，外資并未也不可能整體撤出中國大陸，尤其在實體經濟上更為如此。他舉例說，制造業的企業運營除了本身之外，還和整個產業鏈有關。許多海外資金掌控的行業已在中國形成完善的產業鏈或產業集群，要形成這樣的產業格局不僅需要大量廉價、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經過千錘百煉的流程。這里面有規模經濟效益的影響，如學習曲線、固定成本分攤等等。
“因此，在很長一段的時間內，外資在實體經濟上的投資很難轉移到其他國家或地區?！?BR> 張燕生認為，資本總是逐利的，到目前為止，中國依然是世界上最好的投資地方，中國的房地產回歸理性，外資撤離樓市的趨勢很明顯，這也很正常，但它們還會繼續在中國進行其他領域的投資，有可能炒起別的泡沫。
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附錄：國際先驅導報對葉楚華、余治國的采訪全文
記者：你們的觀點是中國樓市要崩盤。我們也看到，陸續有外資撤離樓市的消息，全球最大的私募基金黑石集團，原先最看好中國市場，卻于9月份首次撤出中國房市，以14.6億美元賣掉了 其擁有的上海物業。不過之后，有關外資撤離的消息很少。最近，一條新聞是“國外投資客拋售滬70余套房欲套現1.26億”。
我們的問題是：目前報道的外資撤離只是零星的現象，其他是沒有還是未報道我們不知。你認為外資撤離樓市會成為一個趨勢嗎？外資在中國的投資里，有樓市還有其他資產，他們只是從樓市撤離還是整體撤離大陸，會不會從一線的樓市撤離后轉投二三線城市，之前有類似的房產商有這樣的戰略。
葉楚華 余治國：海外專業投機者的職業水準參差不齊。我們認為，水準較高的投機者應早已撤離樓市。遲至今日才開始拋售國內房產的人或投資機構已錯過了平倉的時間窗口?，F在手上仍有大量國內房產的海外投機者可以講，已被套牢，只能割肉出售。當然，入市較早的投機者現在撤離樓市仍有較高的投資回報率。
外資并未也不可能整體撤出中國大陸。尤其在實體經濟上更為如此。比如就制造業來說，企業運營除了本身之外，還和整個產業鏈有關。許多海外資金掌控的行業已在中國形成完善的產業鏈或產業集群，要形成這樣的產業格局不僅需要大量廉價、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經過千錘百煉的流程。這里面有規模經濟效益的影響，如學習曲線、固定成本分攤等等。因此，在很長一段的時間內，外資在實體經濟上的投資很難轉移到其他國家或地區。此外，我們認為，主要由港臺資本投資的勞動密集型企業即血汗工廠已經失去了它們的歷史使命，將在未來幾十年逐漸退出中國的經濟舞臺。這是歷史的必須要走的一個過程。在這個過程中，必然有利益受損者，無需大驚小怪。
房地產市場并不是具有完全自由市場的特征，不同地區的房地產甚至不同位置的房產之間都具有一定的壟斷性。但是，各個地區的房地產市場之間的相關性非常強，一般來說，它們的房地產周期是接近于同步的。因此，外資不可能從一線城市撤離轉投二三線城市。
記者：國內的一個最新的動向是：中國三季度外儲增速放緩，這引起不少外媒的關注。你個人認為是什么原因？與樓市撤離是否有關？
葉楚華 余治國：和樓市沒有多大關系。最近美元開始走強，美元對歐元的匯率大漲，歐元資產以美元計的帳面價格普遍下跌，而中國購買了不少歐債，這是外儲增速放緩的主要原因。此外，我國最近拋售了不少美債，而美債處在下跌之中，這是次要的原因。
記者：美國開始加大國內矛盾的轉移，繼美國參院通過人民幣匯率法案后，在10月15日“紐約經濟俱樂部”（The Economic Club of New York）的研討會上，美國國務卿希拉里“理直氣壯”地公開呼吁：建議以國際聯盟的形式迫使人民幣升值。這會不會成為外資加速撤離的一個由頭？從時間上，黑石逃離是在9月，人民幣匯率法案未出臺，一般而言，這個人民幣法案是為熱錢撤離作準備的，而黑石似乎在時間上與此無關。這個如何理解？對于外資撤離，中國需要警惕什么？他們是在做空中國嗎？
葉楚華 余治國：人民幣匯率法案的通過只會加速國際游資的流入，而不是游資的撤離。原因在于國際投機者對人民幣升值的預期。黑石撤離國內樓市和人民幣升值預期沒有多少關系，只是因為他們也認為中國樓市泡沫即將破滅而已。人民幣法案不是為熱錢撤離做準備，目的很簡單，就是為了壓制中國的貿易順差。首先，我們要區分國際游資與用于實業投資的外國直接投資。目前的調控政策就是鎖定房產泡沫，將流動性逐漸消滅于樓市。因為樓市本身就是一個貨幣發行機器，而不是貨幣吸收機器。對于外資撤離，中國政府早就做過了各種預案。目前最壞的預案是1.5萬億外資撤出大陸，評估的結果是對中國經濟沒有傷筋動骨的影響。因為大部分外資是港澳臺資本，這些資本主要投資于勞動密集型產業，這些行業利潤率低，本身的發展前景就不容樂觀。中國經濟與全球經濟早已一體化，我國對美國在戰略上也已經形成了捆綁態勢。海外資本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度，這也就談不上保持美國社會的穩定性了。對于中國來說，我們認為，不應該只出口廉價的低技術含量的商品，也不應該將經濟增長的希望放在樓市泡沫上，而應該將技術進步與產業升級放在首要位置。這才是以不變應萬變的上上策。
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《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版
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《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
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