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淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦　　

文/葉楚華余治國(guó)

葉楚華按：再次推薦《世界金融五百年》一書(shū)，歡迎廣大讀者進(jìn)行討論。

自1999年取消了福利房和單位分房政策以來(lái)，各地地方政府嚴(yán)格控制住宅用地的審批，同時(shí)大力推行商品房政策。結(jié)果自2002年開(kāi)始，在一些局部地區(qū)，房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲。到2005年以后，全國(guó)房?jī)r(jià)一盤(pán)棋，整體性地一路狂漲，房產(chǎn)泡沫急劇膨脹。直到今天，房地產(chǎn)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

房?jī)r(jià)不跌，貧富差距進(jìn)一步拉大，中國(guó)在未來(lái)只能走在快速奔向拉美化甚至菲律賓化的大路上。而血汗工廠永遠(yuǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)的主流，至于民族復(fù)興與大國(guó)崛起將變成鏡幻泡影。只有房?jī)r(jià)暴跌，貧富差距慢慢縮小，并集中國(guó)家力量推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，中國(guó)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系中的地位才能上一個(gè)甚至幾個(gè)臺(tái)階，擺脫被剝削的國(guó)際打工仔地位，翻身成為剝削別人的國(guó)際大老板。

最近的一系列政策都讓我們看到了未來(lái)美好的曙光——首套房首付及貸款門(mén)檻的提高，二手房貸款的凍結(jié)等等。面對(duì)這樣的局面，那些房地產(chǎn)相關(guān)利益集團(tuán)的代言人卻總是蠱惑人們說(shuō)，樓市垮了，銀行就垮了，銀行垮了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就垮了。可事實(shí)是這樣嗎？

空口瞎掰那是忽悠人，不妨讓我們來(lái)算筆賬，用數(shù)字說(shuō)明問(wèn)題。首先來(lái)看看房地產(chǎn)投資的一些數(shù)據(jù)。房產(chǎn)投資一般占固定資產(chǎn)投資總額的22%。2010年，全國(guó)銷(xiāo)售的房產(chǎn)總量約為600多萬(wàn)套。我們?cè)賮?lái)看看貨幣與信貸的一些數(shù)據(jù)。2010年，房地產(chǎn)信貸新增2.02萬(wàn)億，其中個(gè)人按揭貸款新增1.4萬(wàn)億，占房地產(chǎn)貸款比例70%。平均算起來(lái)，每套住宅需要銀行貸款23萬(wàn)。這些年來(lái)，一般購(gòu)房首付一般在30%-50%左右，權(quán)且算40%，因此購(gòu)房的銀行貸款占房?jī)r(jià)的60%。因此，2010年一套房產(chǎn)的總價(jià)約為38萬(wàn)。

2005-2010年的6年中，全國(guó)商品住宅共銷(xiāo)售3000多萬(wàn)套。按38萬(wàn)一套計(jì)算，2005-2010售出的住宅房存量的價(jià)值大約為11.4萬(wàn)億。2010年全年房產(chǎn)投資總額為4.8萬(wàn)億，其中商品住宅投資3.4萬(wàn)億，占房產(chǎn)投資總額的70%。因此，我們可以推算出，2005-2010年整個(gè)房產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售總額最多16萬(wàn)億。

一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)商的資本金只占房產(chǎn)30%-40%，不妨設(shè)定為35%。因此，整個(gè)房產(chǎn)業(yè)中房產(chǎn)商只投入了約5.6萬(wàn)億，剩下的10.4萬(wàn)億才是銀行貸款。但這10.4萬(wàn)億是這些年來(lái)銀行貸款的總額。銀行真正剩余的貸款分為兩部分，一部分是房產(chǎn)公司正在開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)未銷(xiāo)售掉的房產(chǎn)貸款，另一部分是按揭購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在未來(lái)若干年需要購(gòu)房者逐年歸還銀行的那部分按揭貸款。

在資金充裕的條件下，房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般需要1-2年時(shí)間，不妨以2年作為房產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)一個(gè)項(xiàng)目的周期時(shí)間。根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)公司未歸還銀行的貸款約為4萬(wàn)億。按揭貸款為7.4萬(wàn)億左右，按平均20年的按揭還款時(shí)間計(jì)算，購(gòu)房者平均已還了3年的貸款，仍需在未來(lái)若干年歸還的銀行貸款余額約為6.3萬(wàn)億。由于按揭貸款占房產(chǎn)貸款的70%，個(gè)人按揭貸款約為9萬(wàn)億。兩個(gè)數(shù)據(jù)相加，房產(chǎn)貸款余額約為13萬(wàn)億，其中銀行貸款余額約為10萬(wàn)億。而銀行目前貸款總量約為55萬(wàn)億元，房產(chǎn)貸款僅占銀行貸款總額的18%，其中房產(chǎn)商們的貸款僅占銀行貸款總額的7%。　　

按照劉明康的說(shuō)法，房?jī)r(jià)若下跌40%，相當(dāng)于消滅了4萬(wàn)億的流動(dòng)性，有效地降低了通脹。而這4萬(wàn)億的流動(dòng)性，按揭購(gòu)房者要承擔(dān)其中的2.8萬(wàn)億。按照3000多萬(wàn)套來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)家庭要承擔(dān)9.3萬(wàn)多，考慮到按揭時(shí)間剩余17年，平均每年損失幾千塊錢(qián)而已。對(duì)于真正的自住房購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，這個(gè)損失的大或小純粹是紙面價(jià)值，不會(huì)對(duì)生活有影響。至于炒房者們，那可能就真的會(huì)有一大批人跳樓了。再來(lái)看房產(chǎn)商，即便房產(chǎn)商個(gè)個(gè)都去跑路或跳樓，銀行不過(guò)才損失了1.2萬(wàn)億，壞賬僅占貸款總額的2%（就算按房產(chǎn)商20%的資本金來(lái)計(jì)算，壞賬也不會(huì)提高太多）。因此，房地產(chǎn)對(duì)銀行的重要性被人為地夸大，而房產(chǎn)業(yè)綁架銀行純粹是忽悠人的奇談怪論，房產(chǎn)商綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)更是差之毫厘，謬之千里了！房地產(chǎn)從來(lái)就沒(méi)有綁架過(guò)什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上很多地區(qū)的地價(jià)極為便宜，有些地方為了招商引資，廉價(jià)出賣(mài)甚至白送土地，只有某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的土地財(cái)政是他們的搖錢(qián)樹(shù)。只有某些經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)城市那些依靠賣(mài)地大發(fā)橫財(cái)?shù)牡胤秸畵?dān)驚受怕而已！　　

再來(lái)看一看廉租房建設(shè)。即便按照任志強(qiáng)的說(shuō)法，目前我們住宅的生產(chǎn)能力一年不到5億平米能力，以每套廉租房50平方計(jì)算，大約每年可建造1000萬(wàn)套。即便每年建設(shè)400萬(wàn)套，5年下來(lái)建成2000萬(wàn)套，也能讓現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)由非理性的發(fā)熱狀態(tài)恢復(fù)到理性狀態(tài)。　　

因此，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)業(yè)務(wù)早已不再是高收益的香餑餑。央行6次提高存款準(zhǔn)備金率，并將承兌匯票、信用證、保函三部分的保證金存款納入上繳范疇。信貸資源急劇萎縮。資本必然逐利。銀行資本也是資本，房產(chǎn)商逐利，銀行一樣要逐利，有限的信貸資源必然要投放到高利潤(rùn)的業(yè)務(wù)上。銀行更愿意將有限的資源投放到中小企業(yè)貸款中去。比如，民生銀行對(duì)中小型企業(yè)貸款增長(zhǎng)迅速，2011年該行針對(duì)中小以及微型企業(yè)“商貸通”貸款新增仍然達(dá)到全行信貸新增的50%。　　

而樓市已成銀行的棄婦。在北京，自建行上調(diào)首套房貸款利率以來(lái)，招行、工行、農(nóng)行等多數(shù)銀行已停止首套房貸款優(yōu)惠，首套房貸利率明確上浮5%，其中北京農(nóng)行甚至高達(dá)20%。在深圳，盡管行目前并無(wú)正式通知要求提高首套房貸利率，但是基本都在按上浮原則執(zhí)行，一些銀行甚至可能出現(xiàn)停貸。而一些銀行為了平衡年終結(jié)算的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，可能到11月、12月就會(huì)開(kāi)始停貸。

總而言之，用銀行的錢(qián)買(mǎi)房將越來(lái)越難，房產(chǎn)商的資金鏈正面臨著斷裂。有些開(kāi)發(fā)商迫不得已只能到海外融資。2011年前7個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠(yuǎn)高于其他資金來(lái)源。但　2011年　8月12日　　，國(guó)家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，同時(shí)還調(diào)減了2011年度境內(nèi)企業(yè)對(duì)外債券發(fā)行擔(dān)保余額指標(biāo)的規(guī)模。海外融資的渠道又被堵塞。在這種情況下，就連某全國(guó)知名的超大型房產(chǎn)公司都愿意以年利25%的代價(jià)向任何人借錢(qián)。

總而言之，房地產(chǎn)綁架不了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，樓市也已成為被銀行拋棄的棄婦。在未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的唯一道路只能是拋棄血汗工廠，推動(dòng)技術(shù)進(jìn)步與產(chǎn)業(yè)升級(jí)。現(xiàn)在政策的目的正在于此。盡管血汗工廠的倒閉或轉(zhuǎn)移會(huì)影響失業(yè)，但只要在未來(lái)幾十年產(chǎn)業(yè)得以順利升級(jí)，我們完全可以養(yǎng)著上億的閑人，將他們從枯燥乏味的血汗工廠中解放出來(lái)，去從事那些具有創(chuàng)造性的閑事，比如文學(xué)、藝術(shù)、哲學(xué)等等。發(fā)達(dá)進(jìn)步的社會(huì)原本就是應(yīng)該養(yǎng)著一大群不生產(chǎn)的閑人，人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步與文明的發(fā)展原本就是這樣。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，我們只能讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，成為與其他行業(yè)一樣的產(chǎn)業(yè)！

附：關(guān)于房產(chǎn)秘而不宣的各種欺詐手段與運(yùn)作黑幕：　　

一、商品房面積的欺詐技巧　　

公攤面積通常是由政府下屬單位計(jì)算出來(lái)的，誰(shuí)不服，開(kāi)發(fā)商就以可推脫說(shuō)是政府蓋了公章的，誰(shuí)不信可以自己去找他們了解去。據(jù)　1995年9月8日　住建部頒布的房地產(chǎn)交易中關(guān)于公攤建筑面積計(jì)算規(guī)則規(guī)定：

1、整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。

2、將整棟的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

3、各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

實(shí)際上根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般每套房屋公攤面積最大不會(huì)超過(guò)住房套內(nèi)總面積的10%，即如果套內(nèi)總面積為60㎡的房子公攤面積最大不會(huì)超過(guò)6㎡。但目前市場(chǎng)上的銷(xiāo)售情況是60㎡套內(nèi)面積的房子，實(shí)際銷(xiāo)售面積至少要賣(mài)到85㎡～110㎡之間。如果按100㎡銷(xiāo)售面積來(lái)計(jì)算的話，就是說(shuō)有（100-60-6）㎡=34㎡的銷(xiāo)售面積是開(kāi)發(fā)商無(wú)端加上去的，而這34㎡的建筑面積是開(kāi)發(fā)商一分錢(qián)建筑成本和土地成本都沒(méi)有花的。如果按7000元/㎡的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算的話，那么開(kāi)發(fā)商額外獲取的利潤(rùn)就有7000元/㎡X34㎡=23.8萬(wàn)元。

此外更惡劣的是商業(yè)房算成公攤面積讓普通業(yè)主買(mǎi)單。（《關(guān)于商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傆嘘P(guān)問(wèn)題的通知》明確規(guī)定：“會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性住房，居委會(huì)、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂！保菍医恢梗话阒灰o相關(guān)單位腐敗費(fèi)，就能過(guò)關(guān)。）

這些制度都是房產(chǎn)利益集團(tuán)花錢(qián)自主某些官員通過(guò)的，尤其是住建部的一些人。因此，有人說(shuō)應(yīng)該槍斃住建部大部分司局長(zhǎng)，這是有道理的。

二、開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的銷(xiāo)售伎倆　　

1、制造“混蛋邏輯”，無(wú)論什么風(fēng)聲什么事件，都要聯(lián)系上房產(chǎn)，并且結(jié)論是要漲。

2、讓廣告公司的人和銷(xiāo)售公司的人“裝成買(mǎi)房子的去排隊(duì)”造勢(shì)，這個(gè)錢(qián)開(kāi)發(fā)商出，是在給廣告與銷(xiāo)售公司推廣費(fèi)用之外的。每人一次100元，負(fù)責(zé)一天伙食，和往返車(chē)票。

3、創(chuàng)造“剛需”概念。以我們老板的話是，必須進(jìn)行需求營(yíng)銷(xiāo)，就想現(xiàn)在醫(yī)藥行業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)“缺鈣”“缺鐵”“缺鋅”“缺錫”一樣，其實(shí)真正的醫(yī)學(xué)大家的營(yíng)養(yǎng)學(xué)家都知道，我們正常的飲食根本不會(huì)缺少這些，這只是醫(yī)藥公司營(yíng)銷(xiāo)出來(lái)的“需求”。房產(chǎn)依然，中國(guó)的社會(huì)基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)并不支持現(xiàn)在的房子開(kāi)發(fā)和價(jià)格。城市化進(jìn)程并不是房地產(chǎn)泛濫和虛高的進(jìn)程，并且國(guó)家對(duì)農(nóng)村和城市的調(diào)節(jié)將是農(nóng)村城市的循環(huán)發(fā)展。

4、進(jìn)行媒體控制，可能大家不做廣告媒體這個(gè)行業(yè)不知道，現(xiàn)在的媒體基本是受到利益控制的。手機(jī)報(bào)，電臺(tái)，和各類(lèi)報(bào)紙如果出現(xiàn)報(bào)道不利房產(chǎn)的消息，房產(chǎn)界的業(yè)界組織者利馬出錢(qián)封鎖或公關(guān)。并時(shí)不時(shí)發(fā)布房產(chǎn)業(yè)打好的消息。現(xiàn)在媒體有時(shí)為了多賺錢(qián)，也學(xué)精了，時(shí)不時(shí)發(fā)布一兩則不利房產(chǎn)的消息，然后坐等房產(chǎn)業(yè)內(nèi)的組織來(lái)公關(guān)，這樣基本形成了媒體和房產(chǎn)的利益互動(dòng)和奇怪關(guān)系。比如，你今天在手機(jī)報(bào)上看到一條房地產(chǎn)跌的消息，明天肯定會(huì)出現(xiàn)一條又有相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)其實(shí)在漲的消息，以此來(lái)忽悠一些不明真相的百姓。

5、聯(lián)合中介制造恐怖空氣，宣傳房子改變社會(huì)地位，改變未來(lái)的暗示性言論，從而引導(dǎo)有房子的生活方式，其實(shí)這和實(shí)際是嚴(yán)重脫軌的，只有少部分真正的有錢(qián)人，和官員，他們的生活方式卻不一定來(lái)自房產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則　　

1、官商勾結(jié)成大事。不與一些地方主管官員（一般是相關(guān)主管部門(mén)一把手）勾結(jié)寸步難行。想勾結(jié)出感情，不動(dòng)大手筆免談。

2、噱頭必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打著海外投資的旗號(hào)，要么是浙閩大亨的來(lái)頭。奔馳車(chē)和保時(shí)捷排量越大越有感召力，宣傳冊(cè)子、廣告語(yǔ)越霸氣越能打動(dòng)中國(guó)人。

3、抓機(jī)遇是高手。國(guó)家土地政策、銀行放貸政策、城市規(guī)劃方案，歷來(lái)都是中國(guó)弱智商、低水平的政府官員和經(jīng)濟(jì)學(xué)家、金融家等摸石頭過(guò)河的杰作，政績(jī)風(fēng)格突出，短期效應(yīng)畢現(xiàn)，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。

4、融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點(diǎn)現(xiàn)金回來(lái)“做大做強(qiáng)”。實(shí)在困難的，可以拉省市領(lǐng)導(dǎo)的嫡系入伙，不用介入，睜一只閉一只眼，銀行的億萬(wàn)資金會(huì)很簡(jiǎn)單地到了所謂的“企業(yè)家”手里。還有，民間游資，不可小覷，炒房團(tuán)就是典型示范，幾千萬(wàn)、上億的現(xiàn)金，有時(shí)候?qū)﹂_(kāi)發(fā)商就象是春雨貴如油，那時(shí)候開(kāi)發(fā)商甚至能下跪給炒房團(tuán)，至于巨額讓利給炒房團(tuán)。

5、房地產(chǎn)行業(yè)靠逃稅漏稅發(fā)財(cái)，是洗錢(qián)的圣地。很簡(jiǎn)單的公式：樓盤(pán)銷(xiāo)售總額-（土地金+建筑成本+水電氣配套費(fèi)用）=毛利潤(rùn)。還要交50%左右的各種稅費(fèi)才是純利潤(rùn)。可以在建筑成本上大作文章：本來(lái)是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結(jié)，簽定1800元/平方米的結(jié)算單，超出的800元/平米，從施工隊(duì)帳上過(guò)一下，還是現(xiàn)金回到了開(kāi)放商手里，建筑施工稅費(fèi)僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。真是洗錢(qián)和逃稅并舉啊！實(shí)在還覺(jué)得不夠，可以打出“送20萬(wàn)精裝修”的幌子，原理和以上相同。

葉楚華余治國(guó)房產(chǎn)系列評(píng)論文章：　　

出來(lái)混總是（要）還的——中國(guó)樓市即將崩盤(pán)　　

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會(huì)把陳寶存?zhèn)儝哌M(jìn)垃圾堆　　

20年內(nèi)，城市房產(chǎn)將成為沒(méi)人要的破爛　　

樓市留給你拋盤(pán)的時(shí)間不多了　　

社會(huì)潰敗致中國(guó)成高利貸之國(guó)　　

經(jīng)濟(jì)軟著陸或難實(shí)現(xiàn)，中國(guó)樓市末日已經(jīng)降臨　　

溫州，沒(méi)人救得了你了！溫州正在成為人間地獄　　

所有人都將為房產(chǎn)大泡沫付出沉重代價(jià)　　

請(qǐng)給我永遠(yuǎn)的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想　　

美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期給中國(guó)樓市泡沫最后一擊　　

試行地方債券是貨幣與房產(chǎn)政策大轉(zhuǎn)型的里程碑　　

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦

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