習慣制造“地王”偶像的中國“土地造星工廠”，已在瞬息間淪為“流拍、流標、底價成交”的買方市場。剛剛披露或正在披露的各種年中數(shù)據(jù)，讓人看到了中國上半年土地一級市場披上的那層寒霜。
在這方寒意漸深的市場上，掩含著開發(fā)商與“地主”的對抗，潛藏了地方政府與中央的角力。而此時的地方政府已然債務(wù)纏身，在中央清理地方融資平臺的指令下，正急得拆東墻補西墻。
地方不想輸?shù)暨@個市場，只好死扛高昂的地價；急于找米下鍋，便減持國資公司股票；中長期的籌錢主意，則可能已經(jīng)打在了提升國資證券化率上。
地方政府何去何從？北京率先做出了口頭表率。
北京市新近公布的 “十二五”GDP年均增長目標確定為8%，由此成為全國31個省區(qū)市中“最低”。
北京官員在媒體面前反省了包括“靠高價賣地增收、靠高房價和多賣房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式，并表達了“擺脫GDP崇拜”的決心。
北京的決心，可能打亂了地方的陣腳，它給土地后市帶來“最壞”的預期，但也可能從此救贖那些掙扎在土地財政上的地方執(zhí)政意志。
昆明百億題材地塊首拍流產(chǎn)始末
許多都是本地企業(yè)，或者要在本地做生意，所以大家現(xiàn)在都不想說破，實際上，土地市場上地主和開發(fā)商之間的博弈，已經(jīng)正式開始了
《望東方周刊》記者康正 | 昆明報道
滇池岸邊“醉生夢死”的土地故事，終于講得捉襟見肘。
剛剛過去的兩周里，昆明不斷將滇池北岸估值逾70億元人民幣的儲備地塊，密集推向土地一級市場。
然而，這批長期受到國內(nèi)資本市場追逐的“題材”地塊，在強勢推出后，僅僅賺到了“昆明今年最大規(guī)模土地交易”的吆喝，拍賣大廳接連飛出“流拍”和“底價成交”的壞消息。
21宗地接力流拍
組織方把這次拍賣安排在云南“兩會”召開地---海埂會堂，云南地方媒體亦早早從6月就不斷為這次拍賣吹風，直至將本次拍賣拔高到“昆明城市發(fā)展進入以滇池為中心的‘滇池時代’”，但“壞消息”還是在7月13日第一批拍賣結(jié)束后就立即演繹成市井橋段。
“(到場)記者人數(shù)比參拍企業(yè)還多”，媒體描述拍賣現(xiàn)場的情形，“甚至不相識的記者之間都以為是來參拍的企業(yè)，逮住就問。”
當天，昆明市湖濱生態(tài)城(官方備注：環(huán)湖東路三個半島)項目(下稱環(huán)湖東路項目首期)25宗國有建設(shè)用地第一批13宗地塊使用權(quán)公開拍賣，拍賣現(xiàn)場不僅遭遇了上述低迷的市場情緒，拍賣結(jié)果也爆出冷門。
13宗地中，有6宗土地分別因競買人數(shù)達不到要求的7人，中止拍賣，有3宗地因無人舉牌流拍，其余4宗地均以“底價成交”，均價約412.9萬元/畝。
拍賣公告顯示，此次環(huán)湖東路項目首期25宗地共計約1623畝，底價總計近70億元，土地用途限制在商業(yè)零售、商務(wù)辦公、旅游業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域，即為商業(yè)、旅游地產(chǎn)，出讓期限40年。
按照計劃，項目分三批拍賣，第二批7宗地、第三批5宗地分別定于7月18日、22日拍賣。拍賣的最大看點集中在第三批，該批5宗地底價總計逾35億，其中4宗地單宗底價都在6億元以上。
但到7月17日，第二批地塊拍賣流產(chǎn)的傳言已經(jīng)在昆明地產(chǎn)圈傳開。18日，傳言被證實，組織拍賣的昆明星迪嘉拍賣有限公司該項目負責人黃衛(wèi)告訴《望東方周刊》，由于7宗地各自競拍人數(shù)都未湊夠7人，第二批拍賣中止。
22日上午，黃衛(wèi)在接到本刊記者電話時苦笑，原定于下午3時開始的第三批拍賣同樣因競拍人數(shù)未達要求而告取消。
至此，環(huán)湖東路項目25宗地共有21宗流拍，這個結(jié)果已大大超出拍賣公司預料。
“覺得這些地切成一小塊一小塊的(對資金要求不大)，拍賣情況應(yīng)該不錯，”黃衛(wèi)笑說，“原來公司預想會拍出去一大半，結(jié)果現(xiàn)在倒過來，只能賣出去一小點。”
“題材”地塊的金融使命
環(huán)湖東路項目，是昆明講述已久的土地故事。
2008年5月初，昆明市人民政府授權(quán)昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室與云南城投(600239.SH)簽署《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，正式委托云南城投對滇池北岸4.18萬畝土地進行一級開發(fā)，是為環(huán)湖東路項目。
云南城投屬云南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會實際控制的上市公司，在一定程度上肩負著與地方融資平臺相同的使命，此次正式拿下這筆天量大單，距它借殼上市成功不過半年時間。
隨后，云南城投為開發(fā)這塊肥地展開的融資動作幾可用閃電形容。簽約1周，2008年5月12日，云南城投即發(fā)出定向增發(fā)公告，擬“非公開發(fā)行不超過1.32億股，募集資金不超過 20 億元，募集的資金全部用于環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目一期”。
2009年4月，云南城投定向增發(fā)成功，在近10家機構(gòu)資金追捧之下，一舉從股市拿回20億元。
實際上，自2008年簽約始，環(huán)湖東路項目就一直是資本市場狂熱追捧的“題材”。2009年的一份券商研報，將云南城投列進“最有潛力的地產(chǎn)股”，該報告依照彼時150萬元/畝的周邊地價測算得出，“(環(huán)湖東路項目)合同完全履行將分得凈利益112億元。”
《望東方周刊》記者注意到，3年來，幾乎每次放出有關(guān)環(huán)湖東路項目消息，都會引發(fā)資本市場騷動，表現(xiàn)在云南城投股價上，則異動頻頻。
此次環(huán)湖東路項目首期三批地塊拍賣公告于6月23日發(fā)出，到25日周一開市，云南城投開盤遂告漲停，之后又持續(xù)走出一波上漲行情。
拍賣失利也就必然重挫云南城投。盡管自7月13日開拍以來，云南城投股價在表面上維持了陰跌局面，但一位長期跟蹤云南城投的券商人士告訴《望東方周刊》，據(jù)大智慧軟件資金流向監(jiān)測分析，7月13日以來到7月25日大盤正式下跌前，云南城投頻現(xiàn)大資金外逃，其中，7月14日至7月21日，特大戶、大戶資金呈現(xiàn)凈流出，總額達13076萬元。
“大資金都意味著一定的專業(yè)背景”，該券商人士講，環(huán)湖東路4.18 萬畝土地一級開發(fā)項目一直是云南城投最大看點和未來最主要的利潤增長點，前期項目開發(fā)累計投資已達50.7億元，如今開發(fā)出來的土地賣不出去，市場主力資金就必然動搖信心。
拍賣失利，會不會對云南城投自身資金鏈造成災(zāi)難性沖擊？早在7月20日，云南城投總經(jīng)理劉猛接受《望東方周刊》采訪時即表示暫無影響，并依然對拍地保持樂觀，“嚴格來說，沒有賣不出去的東西，只有價格合不合適的問題。”
拍賣工作主導權(quán)并不在云南城投手里。據(jù)云南城投披露信息，“昆明市土地儲備中心已于2010 年8 月31 日完成了(環(huán)湖東路項目)三個半島范圍內(nèi)約4793 畝的土地收儲工作，并與公司簽署了《環(huán)湖東路土地一級開發(fā)政府儲備用地一期土地移交書》。”
此次參與拍賣的1623畝地塊，正是出自上述收儲土地，而拍賣工作系由昆明市方面委托拍賣公司進行。對于此次拍賣土地的動機及拍賣失利后的影響，昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室日前回絕向本刊透露。
《望東方周刊》注意到，云南城投當初與昆明市簽下環(huán)湖東路項目時，約定該項目下土地出讓純收益由雙方五五分成，這意味著此番出讓結(jié)果與昆明地方政府存直接利益關(guān)聯(lián)。
中信建投關(guān)于云南城投的最近一次研報，詳細分析了環(huán)湖東路項目首期土地拍賣動機，“2007年4季度新一屆市(昆明)政府組建以來，政府寄希望通過賣地來大力推進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意圖非常明顯，2011年2月24日，副市長黃云波在市國土資源管理暨土地儲備工作會議上也透露，目前昆明市已進入還貸高峰期，以往大量存量債務(wù)和計劃新增債務(wù)只有通過儲備土地和土地一級開發(fā)整理進行債務(wù)保全或進行融資。”
“基于以上邏輯，再加上近期云南省公路開發(fā)投資有限責任公司有償債風險，云南地方政府要有所行動，土地財政是解決地方債務(wù)問題的重要途徑。因此，我們有理由推斷這次的土地出讓跟政府還貸有密切的關(guān)系，并且今年下半年及未來幾年還會陸續(xù)進行土地出讓。”
不想說破的博弈
“拍賣公司先期已發(fā)現(xiàn)開發(fā)商拿地意愿不強，為此還專門找到企業(yè)溝通情況。”7月22日，昆明環(huán)湖東路項目第三批地塊中止拍賣后，一位熟悉內(nèi)情的人士告訴本刊記者。
“開發(fā)商反映最突出的問題有兩個，主要是對規(guī)劃不滿意，全部規(guī)劃成商業(yè)，沒有居住人口支撐的話，這個商業(yè)要多少年才起得來？”
云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研則指該地塊在規(guī)劃上切分過于零散，他向《望東方周刊》透露，幾年前有實力雄厚的開發(fā)商打算把環(huán)湖東路這一片整體拿下來做開發(fā)，“現(xiàn)在規(guī)劃成一小塊一小塊對外賣，開發(fā)商覺得這個地不好用了。”
另一方面，盡管此次已是底價成交，開發(fā)商仍然認為樓面地價太高，“此次拍賣地塊部分樓面價格已經(jīng)達到5000多元，昆明CBD的樓面地價也才4000多元。”
除了對規(guī)劃、價位不滿意，本刊記者走訪昆明本土開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)確面臨資金壓力。
據(jù)了解，在此次拍賣前，至少有兩家企業(yè)跟拍賣公司接觸過，希望報名18號的第二批拍賣，最后都因銀行貸款遲遲做不下來而罷手。
但另有業(yè)內(nèi)人士向本刊指出，炒到臺面上的“資金、規(guī)劃”問題都是老調(diào)重彈，“許多都是本地企業(yè)，或者要在本地做生意，所以大家現(xiàn)在都不想說破，實際上，土地市場上地主和開發(fā)商之間的博弈，已經(jīng)正式開始了。”
該人士分析，規(guī)劃之所以對地塊進行零碎切分，其中不排除供地利益方基于自身訴求的考慮，“進來競爭的企業(yè)多了，價格自然就能提上去。”
昆明星迪嘉拍賣有限公司一位不愿透露姓名的業(yè)務(wù)負責人，也向本刊記者提供分析，環(huán)湖東路項目25宗土地，各地塊價值、行情必然都不一樣，但供地方對每塊地的競拍人數(shù)統(tǒng)一要求在7人以上，“這樣生搬硬套，政府是擔心一兩個人把地拿走，競爭不充分，發(fā)現(xiàn)不了土地價格。”
土地一級市場當中的交易起價，牢牢掌控在政府手里，即由政府通過相應(yīng)評估程序確定拍賣底價。競拍成功之后，形成一個成交價，成交價超出底價的部分，便是競價形成的溢價。
利益之下，處于市場供方的“地主”指望通過開發(fā)商充分競價，來盡可能多地追求溢價效應(yīng)。這在開發(fā)商拿地熱情高漲的過去幾年里，常常會出現(xiàn)上百輪競價和“地王”不斷的高溢價情形。
但環(huán)湖東路項目首期土地拍賣已經(jīng)風水倒轉(zhuǎn)。
“拍賣到第二批時，昆明那邊有幾個同行朋友給我打電話，說這是絕版地塊，讓我趕緊拉幾個人過去看看行情，合適了可以拿些地”，西安一家中型房產(chǎn)公司負責人日前告訴本刊記者，他后來跟幾個地產(chǎn)界朋友聯(lián)絡(luò)，被別人耍笑一番，“說我是皇帝不急太監(jiān)急”。
他揶揄，一直都是他們這些當太監(jiān)的(開發(fā)商)急于抬價，現(xiàn)在讓當皇帝的揮刀自宮(降價)吧。
不得不撐的高地價局面
昆明的心氣依然昂揚，地價出奇堅挺。
國土資源部7月18日公布數(shù)據(jù)顯示，昆明市二季度綜合地價為5606元/平方米，同比去年二季度上漲51.06%，漲幅居全國第一。
“土地不斷流拍，地價還往上漲，只能說明這個價格是政府硬扛住的。”昆明一家具有地方融資平臺背景并從事土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)的公司負責人，日前向《望東方周刊》提供了對該現(xiàn)象的系統(tǒng)分析。
一方面，政府本輪賣地，是在清理地方融資平臺的背景下展開的，大量債務(wù)償還壓力，使得政府急于高價拋售土地套現(xiàn)。
另一方面，“中央有些政策傳到地方變了樣，比如，中央出于民生考慮，要求地方在土地出讓純收益中提取10%用于保障性住房建設(shè)，地方政府直接就把這個10%加到地價上，現(xiàn)在又讓提取水利基金等，都直接加成地價。”
前述西安開發(fā)商是2008年房價“拐點論”的過來人，其對地方政府拼死不降地價亦能感同身受，在他們看來，政府和開發(fā)商處境差不多，不同只在于開發(fā)商怕降房價，而地方政府怕降地價。
“政府手頭每一塊土地，大都關(guān)聯(lián)到地方平臺公司在銀行的巨額貸款，如果地價暴跌，資產(chǎn)全面縮水，那就是個大窟窿。”其所說“大窟窿”，應(yīng)指平臺貸款的系統(tǒng)性風險。
據(jù)昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心數(shù)據(jù)，一季度里，昆明共推91宗土地，流拍4宗，成交土地大都未收獲理想溢價效應(yīng)，其中3月份36宗地全部以底價成交。
昆明原市政府地塊系另一片具有風向標意義的黃金地塊，該片區(qū)約80畝土地于3月第一次公告拍賣時，地產(chǎn)機構(gòu)給出了成交價4000萬元/畝的預測，“可能登兔年地王之位”。
該片區(qū)規(guī)劃調(diào)整后曾計劃于6月24日二次拍賣，但當天的拍賣終因競拍人數(shù)不足而告中止。
這一地塊流拍頓時讓昆明土地市場顯得云山霧罩，本地房地產(chǎn)專家、云南財經(jīng)大學房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研曾對媒體驚嘆：“這樣的地塊兩次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的規(guī)劃、不算高的起拍地塊均價，在我看來這是傻瓜也能賺錢的項目，這應(yīng)該是商家的必爭之地才對。”
顯而易見，此次環(huán)湖東路項目首期地塊拍賣遇冷，只是昆明土地市場低迷行情的一種延續(xù)。
環(huán)湖東路項目首期地塊拍賣背后，昆明還在下一盤很大的棋。
云南省委、省政府從2003年即部署“一湖四環(huán)”、“一湖四片”的現(xiàn)代昆明發(fā)展戰(zhàn)略。其中，“一湖四片”即指以滇池為中心，構(gòu)建以昆明主城核心區(qū)、呈貢新城區(qū)、晉城新街新城區(qū)、昆陽海口新城區(qū)等四個片區(qū)組成的“大昆明城市區(qū)”。
這個內(nèi)含龐大造城計劃的發(fā)展戰(zhàn)略，被寄望“到2020年將昆明建成‘東方的日內(nèi)瓦’，而環(huán)湖東路項目片區(qū)開發(fā)在這盤壯觀的棋局中，幾近于拱到楚河漢界的“中卒”。
此次拍賣之前，云南當?shù)孛襟w即以《昆明環(huán)湖東路半島環(huán)滇開發(fā)排頭兵》描述地塊區(qū)位，稱該地塊所在板塊“是主城與呈貢新城(昆明新行政中心)過渡帶，是順應(yīng)昆明向山水園林城市轉(zhuǎn)型的核心區(qū)域”。
不過，這個由云南城投3年臥薪嘗膽打造的“排頭兵”首發(fā)陣容，已經(jīng)在土地一級市場折戟，這對昆明“一湖四片”的棋局有些不利。
附文1：土地入冬
北京官方明確提出了對包括“靠高價賣地增收、靠高房價和多賣房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式的懷疑，這一重大轉(zhuǎn)變，無疑給了土地市場“最壞”的預期
文 | 康正
西南邊陲昆明的土地一級市場，因為幾宗標志性地塊接連流拍而被搞得有點煩之際，東部浙江的土地似乎也有入冬之感。
7月18日，“住在杭州網(wǎng)”的一位見習工作人員，通過此前對浙江省各地市及縣市國土資源局網(wǎng)站、公共資源交易中心網(wǎng)站、招投標網(wǎng)以及浙江省國土資源廳、中國土地市場網(wǎng)等官方網(wǎng)站公開的海量土地信息進行提取整理后，當天發(fā)布長達11個頁面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：
“2011年上半年，浙江省流拍土地共計121宗，流拍土地總面積約合4893畝。其中，溫州共有30宗土地流拍，總面積達1096畝，位居全省流拍榜首。”
這一號稱“土地頭條”的新聞，經(jīng)國內(nèi)媒體確認后被飛速引用、轉(zhuǎn)述，而突然置于聚光燈下的浙江土地一級市場，其狀況讓人頗感驚詫。
流了再拍，拍了再流
從2011年1月到6月，溫州土地流拍竟成一本月月有記錄的流水賬。
據(jù)披露，1月，“新國八條”出臺后，月底溫州一共推出了11宗地塊，全部流拍。“住在杭州網(wǎng)”注意到，“這種情況在土地供給一直緊張的溫州實屬罕見”。
一季度結(jié)束后，溫州市土地市場的流拍行情已見端倪，溫州房管局副局長余躍彬隨后對媒體表示：“房產(chǎn)商拿地熱情明顯降低。”
上半年，溫州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地總面積共計約合1096畝。流拍地塊的一個重要特征是，“其位置大多處于城市中心或者重點發(fā)展的新區(qū)，起拍價格均不菲”。
寧波居浙江流拍榜第二位置，半年流拍18宗地。其中，轄區(qū)鄞州區(qū)投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊在4月21日流拍，則有象征意義。
據(jù)“住在杭州網(wǎng)”披露，2010年7月拍賣出讓鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-E地塊時，浙江雅戈爾、榮安、坤和、和協(xié)、銀億等一批本地實力房企激烈角逐，“經(jīng)過186輪鏖戰(zhàn)，榮安地產(chǎn)以8600元/平米的價格一舉拿下，成為2010年鄞州土地出讓樓面價最高的地塊。”
而與這塊熱地十分接近的II-3-C地塊，到2011年4月被推向市場時，幾遭無人問津的窘境，最后“終因競買人數(shù)不足而取消拍賣，這是今年鄞州出現(xiàn)的第三宗流拍地塊。”
7月24日，“住在杭州網(wǎng)”繼續(xù)發(fā)布長達7頁統(tǒng)計數(shù)據(jù)，披露“不少地是流了再拍的地塊，而更有不少是拍了再流的地塊”。統(tǒng)計顯示，這一數(shù)量達35宗，占上半年浙江省11地市土地流拍總數(shù)約29%。
掙扎在“流拍、再拍”泥淖中的浙江，不得不突破“寧流拍不降價”的生死線。前述鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C地塊重新掛牌時，出讓起拍樓面價由原來的8000元/平米降至7410元/平米，降價幅度7%。
然而，開發(fā)商仍不買賬，到7月7日上午10點報名截止時，沒有一位開發(fā)商前往報名競拍，致使該地塊遭遇降價后再流拍的境地。
此外，浙江舟山等地亦有降價再拍現(xiàn)象，雖然最終成交，但幾無溢價效應(yīng)。
“最壞”的市場預期
浙江“土地頭條”曝光第二天，7月19日，中國指數(shù)研究院發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)：2011年上半年，全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比下跌5.5%，土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或者發(fā)達的二線城市，同比降幅最大的為北京，降48.32%，降幅最小的為上海，降21.97%。
京、滬土地市場自去年年中即率先出現(xiàn)小范圍價格松動跡象。媒體披露，去年，因無人報價，北京朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)、 房山區(qū)長陽站和豐臺區(qū)花鄉(xiāng)等4宗地塊集體流標，在此前后，受到關(guān)注的順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號地西側(cè)地塊，也以流標形式收場。
上海公開成交信息顯示，去年松江區(qū)廣富林2-6號地塊的樓面地價與相鄰地塊相比，價格跌幅達19%。這一案例旋即被解讀為“上海土地市場近一年以來，地價首次出現(xiàn)下調(diào)趨勢。”
但這些零星個案對京滬兩地土地市場基本面并未形成今天這樣的沖擊，其中，2010年北京土地總收入達到1641億元，居全國第一。
轉(zhuǎn)眼跨入2011年，北京的流拍行情開始逐漸明朗。北京一季度統(tǒng)計顯示，全市土地市場成交面積、出讓金總額、平均樓面價，均大幅下降。
據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》，2011年4月13日，北京市朝陽區(qū)大望京村2號地塊再次招標，3家企業(yè)給出的最高報價為30.4億元，僅比底價高出1.72億元。20日北京又有3住宅用地招標入市。從投標情況來看，順義2地塊流標，密云地塊報價剛剛超過底價。
上周，公開披露的北京市“十二五”GDP年均增長目標確定為8%，由此成為全國31個省區(qū)市中“最低”。
北京市官方對此做出一連串表態(tài)，其中明確提出了對包括“靠高價賣地增收、靠高房價和多賣房增稅”在內(nèi)的發(fā)展模式的懷疑，下決心“擺脫GDP崇拜”。
北京這一重大轉(zhuǎn)變，無疑給了土地市場“最壞”的預期。
土地寒潮會否移壓股市
“這項國資證券化和以前很不同，放入的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非垃圾資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)沒有放進去。”
《瞭望東方周刊》記者李蔚 | 上海報道
上海申虹投資的現(xiàn)狀被視作城投公司的普遍縮影。
知情人士稱，2009年，作為世博配套工程的虹橋樞紐建設(shè)迅速加快，申虹投資對資金的需求猛增，遂通過流動貸款、短期委托貸款等形式籌集了大量資金，也因此形成了近200億元的短期貸款。到了2010年，由于監(jiān)管層對流動貸款管理從嚴，導致申虹投資不得不調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，在這一年的調(diào)整期限內(nèi)，有10億元左右的貸款沒有在還款期限內(nèi)得到解決，因此出現(xiàn)了“拖債”現(xiàn)象。
上海市銀監(jiān)局新聞處工作人員溫浩向《望東方周刊》證實，部分城投公司確實存在將流動資金轉(zhuǎn)為固定貸款的現(xiàn)象：“對流動資金貸款的監(jiān)管現(xiàn)在更嚴格了。”
中國三星經(jīng)濟研究院的報告顯示，地方融資平臺“同房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，同其他產(chǎn)業(yè)愈走愈遠，一定意義上已經(jīng)脫離了融資為地方經(jīng)濟服務(wù)的初衷”。
根據(jù)中國社科院的調(diào)研，全國數(shù)千家地方融資平臺公司中僅有 10%左右以項目現(xiàn)金流作為第一還款來源，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來歸還銀行利息。
上海市發(fā)改委相關(guān)人士對《望東方周刊》表示：“這輪調(diào)控感覺非常厲害，財政收入下滑明顯，政府的一些項目已經(jīng)進行不下去了。城投債的審批也變得更嚴格。感覺地方政府融資基本都停掉了。”
從3月份起，中央為清理地方融資平臺不斷放出消息。有心人士發(fā)現(xiàn)，這一壓力迅速傳導至資本市場。有跡象顯示，股市或成地方融資還債的“救命稻草”。
財經(jīng)評論員葉檀認為：“從長期來看，股市圈錢的最大閘門已經(jīng)開啟，國資的證券化可能會是典型標志。銀行業(yè)再融資尚未結(jié)束，國資證券化已登堂入室。”
“房地產(chǎn)沒放進去”
3月，滬深兩市股票大宗交易總額陡增。2月份成交額還是61.7億元，3月突然發(fā)力突破140億元。直到7月份審計署公布全國地方融資平臺債務(wù)額度，這期間，大宗交易每個月都過百億元。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，A股市場上，實際控制人為地方國資委或地方政府的上市公司共有622家，市值達到約2.7萬億。截至7月中旬，這622家擁有地方政府和地方國資委背景的上市公司中，有111家進行大宗交易成交金額達到94.46億元。
中投證券根據(jù)上市公司減持公告測算表明，僅5月份，國有股東減持占當月減持總量的55.4%，創(chuàng)出近3年來的新高。此次減持是全方位的，地域廣大，涉及行業(yè)眾多。
就個股而言，北京市國資委控股的昊華能源大宗交易金額最多，達94763.42萬元，其后依次為中泰化學、大連國際、華泰證券、格力電器、湘電股份、桂林旅游、洋河股份、江淮汽車、陜鼓動力。
另一方面，上海、河南、黑龍江、浙江、安徽、江西、重慶、云南、山西、山東、廣東、陜西等省市都明確發(fā)布了通過資本市場整合地方國資的具體文件，內(nèi)容基本圍繞調(diào)整國有經(jīng)濟布局、推進國企重組、鼓勵國企上市融資、提高資產(chǎn)證券化率等。
這被葉檀等評論人士稱為“地方政府套現(xiàn)”的另一個法寶。
上海國有資本運營研究院秘書長羅新宇對《望東方周刊》表示：“這次國資證券化和以前很不同，放入的都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非垃圾資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)沒放進去。”
羅新宇說，因為樓市調(diào)控的原因，包括上汽等大型國企的上市資產(chǎn)均未包括房產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)：“包括上汽、上醫(yī)、上建工、上海交運等，對上海股民的整體回報是較好的。”對于“圈錢”的說法，他表示：“上海是通過定向增發(fā)，沒圈錢。”
羅新宇認為，提高國資資產(chǎn)證券化率主要是為了解決上市公司的治理、激勵問題，但籌資還款也是推動因素之一：“上海的地方融資平臺總體來說是比較好的，一個是政府實行了平衡機制，久事等資金平臺既有公益性投入，也配有金融股權(quán)，‘肥瘦肉搭著賣’；另外上海有特殊性，土地較為稀缺。”
正略鈞策管理咨詢公司顧問陳和午對《望東方周刊》表示，是否有經(jīng)營性收入的保證，關(guān)系著地方債的償債風險：“目前地方政府的資產(chǎn)包中公益性資產(chǎn)多，可用于經(jīng)營性的，能保證持續(xù)現(xiàn)金流的資產(chǎn)少。”
他還指出，地方債評級存在貓膩：“比如滿足3A的才能發(fā)債，有些是通過會計處理才達標的。”
A股下行壓力
陳和午認為，盡管短期內(nèi)地方或許還將靠土地財政維持運作，但再繼續(xù)指望土地財政恐怕難以為繼。他說：“要解決地方債問題將是個長期的過程，短期沒問題，但長期來看是個隱憂。國資證券化、打包上市是個解決方向、出路，完全靠政府財力很難消化地方債。關(guān)鍵取決于市場是否埋單。”
國泰君安證券李迅雷認為，地方債導致的政府減持股份對股市可能造成負面影響，因為減持的股票大部分屬于股權(quán)剔除，增加了市場資金面壓力。
五礦證券何志琨的看法是，地方政府為減輕債務(wù)而拋售股票，對股市影響較大。因為目前A股股價整體處于高位，選擇在此時出手的意向較高，地方政府的大額減持容易帶來市場恐慌情緒引發(fā)拋售。而現(xiàn)在銀行也到了回收貸款的時候，不少企業(yè)會在此時選擇減持套現(xiàn)。
對于地方政府融資平臺的風險解決問題，央行公布的《2010中國區(qū)域金融運行報告》指出，將認真研究論證地方政府發(fā)行市政債券的籌資方式，改變地方政府融資平臺以銀行貸款為主的融資格局。
也有人建議，中央政府出手幫助清理部分可能違約的地方政府債務(wù)。具體做法是將部分債務(wù)轉(zhuǎn)入新成立的公司，減輕地方政府的債務(wù)負擔。
這一做法類似于上世紀90年代末通過財政部發(fā)起成立的信達、華融、長城、東方四大資產(chǎn)管理公司剝離因為地方融資平臺所產(chǎn)生的銀行不良資產(chǎn)。四大商業(yè)銀行及國家開發(fā)銀行近1.4萬億元不良資產(chǎn)被剝離。到了2004年和2005年，四大資產(chǎn)管理公司再度剝離了工、中、建等銀行的巨額不良資產(chǎn)。
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
