21世紀經(jīng)濟報道 譚璐 香港、成都報道
核心提示：有地產(chǎn)商透露，最近央行和銀監(jiān)會披露地方債務(wù)總額高達7.6萬億元，而地方財政借的錢和利息，90%都要靠賣地來還。在開發(fā)商同樣面臨資金壓力的情況下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計下半年地方政府將被迫降低期望值，地價預(yù)計大幅走低。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，開發(fā)商們是否真的難過？
“很多地產(chǎn)公司告訴我們，下半年不準備買地了，因為資金緊張。”花樣年（01777.HK）主席兼首席執(zhí)行官潘軍日前接受本報記者采訪時表示，“其實如果發(fā)展商不買地，割掉的不是發(fā)展商的脖子，而是地方政府的脖子。”
潘軍坦言，由于目前地方政府財政緊張，土地收入在財政收入中的占比相當大，所以現(xiàn)在各地發(fā)展商老總們的“吃飯”壓力很大，“去年是發(fā)展商上門拜訪政府，希望在各地投資，而現(xiàn)在情況卻相反，現(xiàn)在各地方政府請我們吃飯，說有十幾塊地，你們選選有沒有合適的。”
根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年6月的第三周，受監(jiān)測的20個主要城市共推出土地125宗，環(huán)比增加33%，推出土地面積920萬平方米，環(huán)比增加80%。成交土地52宗，環(huán)比增加49%，成交土地面積242萬平方米，環(huán)比增加75%。
這20個主要城市的整體成交均價為3757元/平方米，環(huán)比上升91%。不過，20個主要城市中，僅杭州、長沙、成都和蘇州有住宅用地成交，其他一線城市的土地成交狀況慘淡。
一邊是地方政府的賣地沖動，一邊是開發(fā)商面臨資金壓力。潘軍估計，到今年第三季度，有些地方政府會被迫降低期望值，屆時土地出讓價格會走低。
地方政府：賣地—還債
潘軍對于中央宏觀調(diào)控政策的坦然來自于對地方政府債務(wù)窘?jīng)r的了解。
“最近人民銀行和銀監(jiān)會關(guān)注地方債務(wù)問題，目前披露的有7.6萬億元，而地產(chǎn)貸款是7.38萬億元，地方債務(wù)高于房地產(chǎn)整體行業(yè)的貸款。原因有幾方面，第一，土地交易量下降。第二，不少地方政府在去年高潮時借了錢去搞拆遷，其土地成本非常高。第三，地方財政借的錢，90％要靠賣地來還銀行貸款并支付利息。”潘軍說，“如果地方融資平臺出問題是很可怕的，對金融業(yè)的影響非常大。我們看到很多地方政府拆遷整理的土地已經(jīng)停掉了，這意味著其還款的來源切斷了。”
由于今年不少土地是地方政府在去年的成本基礎(chǔ)上完成拆遷整理的，因此地方政府對于手里的土地收益仍有期望。潘軍希望今年拿地的成本比去年高峰時有40％－50％的跌幅，他估計到今年三季度就會出現(xiàn)低價拿地的機會。
目前二三四線城市的地方政府都有賣地欲望，潘軍透露，蘇州、無錫、南京、成都、大理等地的政府都有詢問過發(fā)展商是否有意買地。
今年6月14日，花樣年以總代價3.18億元收購了東莞市花千里房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%的股權(quán)，從而獲得了花千里擁有的東莞市黃江鎮(zhèn)北岸村的一塊總占地面積為9.69萬平方米的土地，計劃開發(fā)高端別墅與高層洋房。
而在5月19日，花樣年以1.17億元成功投得天津一塊面積為1.54萬平方米、總建筑面積為6 .42萬平方米的土地，計劃打造成集合商務(wù)辦公和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的城市綜合體項目。
連番出手買地的花樣年，在5月初卻以高達14％的利率發(fā)行了總額為1.2億美元的5年期擔保優(yōu)先票據(jù)，當時被市場質(zhì)疑其資金狀況不佳。
潘軍解釋說，截至5月底，花樣年的手頭現(xiàn)金為40億元，負債比率低于50％，資金狀況相當好。但由于5月份發(fā)債的錢，目前仍沒有匯回內(nèi)地，下半年對于土地的態(tài)度會比上半年謹慎。如果確實有很合適的土地，符合其發(fā)展城市綜合體與近郊大規(guī)模高級住宅的策略，也會考慮。此外，“花樣年也接受了一些基金的建議，盡量保留手中的現(xiàn)金，希望每月現(xiàn)金的流入大于流出。”
開發(fā)商悄然轉(zhuǎn)型
今年以來，包括SOHO中國、方興地產(chǎn)、花樣年等發(fā)展商都曾向本報記者表示，由于開發(fā)的主體是商業(yè)地產(chǎn)，而宏觀調(diào)控主要針對住宅，因此對其基本沒有影響。
中國指數(shù)研究院綜合近期各發(fā)展商的動態(tài)后也指出，傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格局，已面臨轉(zhuǎn)型。比如，萬科就表示，將從單一的住宅產(chǎn)品升級為多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。其首個城市綜合體龍崗中心區(qū)項目正在籌備中，將在明年和后年分別投產(chǎn)兩家酒店。
早期也有開發(fā)中檔住宅的花樣年，近年已經(jīng)把發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到兩方面：商業(yè)綜合體占30％，高端住宅占70％。而商業(yè)物業(yè)中，保留10％－30％的物業(yè)用于出租。潘軍表示，目前持有的10萬平米出租物業(yè)，希望5年后上升到100萬平米。另外，目前花樣年仍在洽購部分央企退出的房地產(chǎn)項目，預(yù)期近年第三季度會落實，項目主要是商業(yè)綜合體，位于北京及其周邊城市。
花樣年（成都）的營銷總監(jiān)杜響瑩告訴本報記者，其實香港的地產(chǎn)商也積極進軍成都，比如李嘉誠旗下的和黃早年已在成都的南沿線區(qū)域購買了一大塊土地。而華人置業(yè)、九龍倉等開發(fā)商在成都的土地市場上也早有斬獲。
潘軍透露，最近新鴻基和恒基地產(chǎn)都宣布，準備到內(nèi)地拿地。而花樣年與其基礎(chǔ)投資者南豐集團、高盛在成都以及其他城市都有項目合作。未來可以考慮各自參股對方的項目，由花樣年管理其內(nèi)地項目。
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