“房地產(chǎn)，完了！”
近來各種現(xiàn)象似乎都在預(yù)示著這一點。
各路專家或磚家都在分析房地產(chǎn)市場的走勢，無論怎樣分析，是好是壞，都否認(rèn)不了一個結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一場大的變局。
到底是什么量級的變局？
重慶市原市長、國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學(xué)術(shù)委員會常務(wù)副主任、真·專家黃奇帆的分析很有參考性。
幾個月前，在受到媒體采訪談及這個問題時，他列出了與房地產(chǎn)息息相關(guān)的十個拐點，分別是：
一是人口增長見頂；二是城市化率增長飽和；三是老齡化加深代表的需求萎縮；四是房地產(chǎn)庫存增長率停滯；五是人均住房面積見頂，達(dá)到發(fā)達(dá)國家人均水平；六是房地產(chǎn)建設(shè)總量飽和；七是地價和房價見頂；八是大規(guī)模舊城改造已經(jīng)完成；九是配套的醫(yī)院和學(xué)校等設(shè)施飽和；十是房地產(chǎn)商負(fù)債率達(dá)90%。
對于這些現(xiàn)實情況，黃奇帆的總結(jié)是：“認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場，受政府政策刺激，開發(fā)商調(diào)整行為方式，然后房地產(chǎn)又可以變得蒸蒸日上，是腦子（進(jìn)了水）。”
“進(jìn)了水”三個字，是媒體的補充，不過確實忠實還原了黃奇帆的意思：認(rèn)為只要政府再來一次“大放水”，房地產(chǎn)還能玩“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的老一套，這無異于癡人說夢。
那怎么辦？
除了看熱鬧不嫌事大，等著看“崩盤”（其實是出于對高房價的無奈破罐子破摔）的，更多人擔(dān)心的是對經(jīng)濟的沖擊。
畢竟日本房地產(chǎn)崩盤后整個國家失落了十年、二十年、三十年…肉眼可見還將繼續(xù)失落的例子近在眼前。
經(jīng)濟差了可不是一個數(shù)字那么簡單，對每個普通人是實實在在的不好過。當(dāng)下，應(yīng)該不少人正在感同身受。
一些媒體也把日本廣場協(xié)議、房地產(chǎn)崩盤的那些事說了一遍又一遍，恐怕國人現(xiàn)在比日本人還了解這段歷史，一切仿佛都在說“等著瞧吧，中國，也一樣”。
但拿日本來“對標(biāo)”就得出一個似是而非的結(jié)論，其實相當(dāng)不專業(yè)，起碼是種偷懶行為。
除了給負(fù)面情緒添油加醋外，還容易讓人忽視了兩國實際情況的不同，更忽視兩國政府在戰(zhàn)略制定與戰(zhàn)略實施中能力的巨大差異。
如果任由情緒上頭，對政策動向視而不見，卻跑去從日本歷史里找答案，多少有點抓瞎。
稍微冷靜點就能想通的道理是，面對房地產(chǎn)業(yè)如此重大的轉(zhuǎn)折，政府卻什么都不準(zhǔn)備，明顯不合邏輯。
所以，國家到底是如何規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)未來的，又是如何引導(dǎo)地方政府、房企、金融機構(gòu)、城投公司等相關(guān)角色的抉擇，以應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)大變局的？
在翻閱了近年來關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策后，我發(fā)現(xiàn)，國家對房地產(chǎn)這個關(guān)系經(jīng)濟命脈的重要產(chǎn)業(yè)，并不是很多人直覺上的“救市”那么簡單，種種跡象表明，一場新的“土地革命”，大幕正徐徐拉開。
01
現(xiàn)實畢竟不是小說、影視劇，有主線劇情始終提醒觀眾故事的起因與結(jié)果。
要抽絲剝繭弄明白現(xiàn)實中到底發(fā)生了什么、相關(guān)方在做什么，需要找到一個切口。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這個切口就是“爛尾樓”。
2022年6月，話題“鄭州學(xué)歷最高樓盤爛尾”沖上熱搜，幾個月以來關(guān)于爛尾樓問題的討論集中爆發(fā)。
在爛尾樓話題沖上熱搜后，一時間人人自危，關(guān)于“斷供”、“停貸”、“提前還貸”的討論不絕于耳。
據(jù)克爾瑞咨詢的統(tǒng)計，截至到2021年底，在全國24座主要城市中，尚未交付的問題項目總建筑面積約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%。
已經(jīng)沒有人會否認(rèn)爛尾樓已經(jīng)成了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下最關(guān)緊的問題。短期內(nèi)的房價波動，房主們還能愿賭服輸。但掏空N個錢包，最后連房子都拿不到，是萬萬無法接受的。
如果爛尾樓問題得不到解決，那一切應(yīng)對變局的措施也就無從談起。
2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，首次提出“保交樓”，將“壓實地方政府責(zé)任、保交樓、穩(wěn)民生”重要性拉到國家政治高度。
要弄明白如何“保交樓”，先要對爛尾樓問題是如何產(chǎn)生的，有個基本的認(rèn)識，如此才能對癥下藥。
面對建筑工地的停工，很多人都很疑惑：為什么購房貸款都下了，開發(fā)商拿到錢了，卻不把錢給建筑公司讓他們開工？
對此，購房者就很容易得出一個結(jié)論，“一定是開發(fā)商卷款跑路了”。畢竟，在一般的商品買賣中，都是一手交錢一手交貨，錢交了貨卻沒到手，自然是收錢的把錢卷走了唄。
然而，在房產(chǎn)交易，尤其是期房交易中，卻并不是這么簡單。
房企確實收到了購房款，也確實把錢挪走了，但不是用作跑路，而是投入了新的地塊和項目。
與許多人印象中房企財大氣粗的形象不同，實際上房企動輒幾十億的拿地和項目資金，大多是借來的。
借錢、拿地、找來建筑公司蓋樓的同時把房子賣出去，拿到購房款一部分用來還債，一部分再與新借來的債再投入到拿地蓋樓的循環(huán)中，這就是大多數(shù)房企的運轉(zhuǎn)邏輯。
在購房需求上漲，房價上升的周期中，誰借到的錢越多，誰能拿到的地塊越多，最后誰賺的就越多。
也正是由于這套邏輯，房企經(jīng)常“控制不住自己這只手“，就把杠桿加上去了。
在地價、房價、銷售面積齊漲的同時，是不斷攀升的負(fù)債率，頭部幾大房企的負(fù)債率連續(xù)幾年保持在90%甚至逼近100%，不僅凈資產(chǎn)沒剩什么錢，一些時候一算賬甚至還是欠錢的狀態(tài)。
與瘋狂加杠桿配合的，則是早已有之的“高周轉(zhuǎn)”，快速開工，快速開盤，房子還沒建好，就已經(jīng)借了新債開發(fā)新樓盤去了。
但到了近兩年，需求見頂又遇上疫情因素，房企發(fā)現(xiàn)，房子不好賣了，價漲不上去了。
房企一邊要面臨房子賣不動無法回籠資金，另一邊還得面對美元債等各類債務(wù)相繼到期。
如果讓這些還不上債、也蓋不動樓的房企直接倒閉，不僅錢變成了爛賬、爛尾樓也成了城市的疤痕，最重要的是對每一個購房者來說，這是難以承受的損失。
所以有人就得出了結(jié)論：政府必然會“大放水”，市場上的錢多了又回流向房地產(chǎn)，這些房企就又活過來了。
然而，正如黃奇帆分析，“十個拐點”的大背景下，人均住房面積達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，房企的“生存土壤”已經(jīng)徹底變了。
政府再放水刺激，除了讓這些房企短暫的“再吸一口”，并不能從根本上改變問題。
對這些市場盲目性產(chǎn)生的問題，國家還是很有處理經(jīng)驗的。
上世紀(jì)八十年代后期，國內(nèi)出現(xiàn)了“三角債”問題，企業(yè)賬戶上“應(yīng)收而未收款”與“應(yīng)付而未付款”大幅度上升，企業(yè)既欠別的企業(yè)錢，也等著別的企業(yè)還錢，市場上不缺錢，但就是不流動。
究其原因，時任中國人民銀行副行長的周正慶分析道，“當(dāng)時相當(dāng)一部分產(chǎn)品適銷不對路，賣不出去，企業(yè)還要生產(chǎn)，這樣導(dǎo)致庫存大量增加，占用銀行貸款，貸不到款就欠別人。”
到這很多人就能看出，當(dāng)時的三角債問題與當(dāng)下的房地產(chǎn)問題十分相似：錢并不是揮霍掉了，只是盲目擴張導(dǎo)致錢變成了短期無法變現(xiàn)的貨品（或土地），市場流通不暢，這就必須有外力來推一把，使流通重回正軌。
在1991年8月到9月，中央召開了全國清理“三角債”工作會議，對全國三角債問題進(jìn)行了統(tǒng)計，各地提出有拖欠的項目共計10000項，其中基建5700項，技改4300項，拖欠380億元。
國家計劃230億元的貸款，要求地方自籌110億元。截至1991年末，全國共注入清欠資金330.5億元，清理欠款的基建、技術(shù)改造項目9026個，連環(huán)清理拖欠款1150億元，市場循環(huán)逐步回歸正軌。
此次爛尾樓處理中，政府采取了類似的手法。
以鄭州為例，“鄭州學(xué)歷最高樓盤爛尾”引發(fā)熱議后，政府設(shè)立了鄭州市房地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模暫定100億元，由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本等組建子基金作為實施主體，撬動超800億元資金。
除了紓困專項基金的設(shè)立，AMC的身影出現(xiàn)在”保交樓“的政策執(zhí)行中。
AMC，即資產(chǎn)管理公司。在這里主要是在處置不良資產(chǎn)方面有豐富經(jīng)驗的華融、信達(dá)、東方、長城等機構(gòu)。
由于AMC背靠財政部等政府部門，能夠以更低的資金成本，對當(dāng)下爛尾的項目進(jìn)行存量債務(wù)重組、項目續(xù)建，是重新盤活爛尾項目，保交樓的重要力量。
根據(jù)中金的研究，2022年以來國家針對AMC的支持政策出臺頻繁，鼓勵A(yù)MC加大風(fēng)險化解處置力度。中金的數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來AMC參與地產(chǎn)風(fēng)險化解的公開項目，資金規(guī)模已達(dá)350億元。
所以，這些“救市”措施，透露了什么信息，是不是解決眼下困難之后，地產(chǎn)企業(yè)又可以重操舊業(yè)了？
與過往幾次樓市調(diào)控中政府放寬限制幫房地產(chǎn)業(yè)渡過難關(guān)有本質(zhì)不同，在此次處理爛尾樓問題的過程中，出局的恰恰就是大量房企。
這意味著，在國家推動下，房地產(chǎn)行業(yè)的模式將發(fā)生根本性改變。
02
在改革開放初期的1980年，城鎮(zhèn)平均居住面積僅為3.9平方米，農(nóng)村平均居住面積也僅有11.6平方米。人們的居住需求與現(xiàn)實之間存在巨大矛盾。
在需求明確的狀況下，市場是解決需求的利器。
從1992年房改，再到2003年的土地制度改革，通過住宅商品化，國家建立了“準(zhǔn)自由交易”的商品住房市場。
“全盤市場化”思路下，所有類型住房都納入市場體系。
不可否認(rèn)的是這一模式帶來的作用，讓各地方擁有“無中生有”式的巨大經(jīng)濟推動力，以及快速趨于飽和的房子供給。
到2021年，我國人均居住面積已經(jīng)達(dá)到41.76平方米，四十年時間住房需求得到了極大改善。
但在國家看來，也意味著居住“全盤市場化”這條路已經(jīng)進(jìn)無可進(jìn)，住宅資產(chǎn)化和房企高杠桿高周轉(zhuǎn)問題早晚有一天必須解決，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式必須改變。
而改變房地產(chǎn)發(fā)展模式的鑰匙就在于資金和土地。
早在2015年末，中央經(jīng)濟工作會議就針對房企盲目加杠桿造成的房地產(chǎn)過熱問題，提出2016年經(jīng)濟發(fā)展工作關(guān)鍵點是去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。當(dāng)年，全國19個主要城市發(fā)布調(diào)控政策，限購、限貸、限售、限價、限簽。
在土地方面，2016年，北京、上海等城市就開始在土地拍賣中設(shè)立競自持政策，意思是，在土地拍賣中，開發(fā)商承諾自己持有不能賣出的面積越多越能優(yōu)先拿地。
這項政策的意圖十分明確，就是引導(dǎo)開發(fā)商靠自己持有物業(yè)帶來的長期收益，逐步替代過去快速銷售變現(xiàn)賺快錢的模式。
在資金方面，從政策上限制了房企在國內(nèi)的融資，倒逼房企主動降低負(fù)債。
然而，在政策引導(dǎo)面前，房企這些能從新聞聯(lián)播里洞悉“風(fēng)向”的聰明腦袋，一個個都失靈了一般，對政策的走向視而不見，其實也不是完全失靈，人正忙著找空子，制定對策呢。
在2016年限價政策出臺后，房企單個項目的利潤出現(xiàn)了大幅下降，本可以逐步“收手”，降低杠桿、平穩(wěn)發(fā)展的他們卻選擇了另一路：既然單個項目賺錢少了，我多開發(fā)一些不就行了？
但是多開發(fā)就要更多錢，用自己賺來的錢進(jìn)行開發(fā)還是慢，那怎么辦？想盡一切辦法融資。
2017年，美元債、地下錢莊等房企融資渠道開始呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。為了融資，一些房企甚至還向自己的員工發(fā)放理財產(chǎn)品。
2017年，地產(chǎn)美元債全年累計發(fā)行565.43億美元，同比暴漲260.5%。2018年，受政策的影響，國內(nèi)地產(chǎn)美元債總量降至497.7億美元；2019年，又大幅度上漲至762億美元。
至于土地自持的限制，一些房企通過設(shè)立單獨的公司來持有自持部分，一些房企則想辦法偷偷出售，在賬面上卻顯示是長租，總之是八仙過海各顯神通。
后來有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有龍湖等個位數(shù)的房企老老實實把自持面積當(dāng)作資產(chǎn)在認(rèn)真運營。
房企頗有一種倚仗自己“大而不能倒”，對國家政策陽奉陰違的意思。
其實國家政策的導(dǎo)向，這些房企看不明白嗎？不大可能，畢竟是能給經(jīng)濟學(xué)家開出1500萬年薪的企業(yè)，房企里的聰明人并不少。那為什么就是不愿意收手呢？
今年6月，在與俞敏洪連線直播時，恒大前首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平稱，也勸過，但是得到的是一句斥責(zé)，“格局不夠”。
在我們“格局小”的人看來，這就是“內(nèi)卷”。生怕自己先退出，蛋糕就讓給別人了。所以，一定堅持卷到最后，等別人先走。
可以說，市場經(jīng)濟的盲目性，被房企們演繹地淋漓盡致。
但是，房企的行為，已經(jīng)違反了宏觀意志。
2020年8月20日，央行、住建部等部門出臺了更加嚴(yán)格的政策，即“三道紅線四檔兩觀察”，從資金和土地兩個方向下手，對房企進(jìn)行限制。
換句話說，你自己不體面，就幫你體面。
“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，不同檔位有不同的拿地限制。
“兩觀察”則指若連續(xù)三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)、拿地資金總額超過銷售總額40%，房企需提供近半年購地資金來源和后續(xù)購地繳款資金安排。
在資金端，資產(chǎn)負(fù)債率70%這條線使得房企主動降低杠桿。2021年整體房企凈負(fù)債率降至65.3%，龍頭、中型、小型房企凈負(fù)債率分別為46.4%、88.5%、79.9%。
在土地端，開發(fā)商拿地規(guī)模不得超過銷售業(yè)績規(guī)模的40%這條紅線，配合土地出讓中關(guān)于自持租賃住房的政策，房企每年的拿地面積一定會越來越少。尤其是這一條，效果還是比較明顯的。
過去，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度實在太低，行業(yè)實在太散，管理難度實在太大。
據(jù)統(tǒng)計，中國的獨立法人房企有9萬個，相當(dāng)于9億城市居民平均每1萬人就有1家房企，數(shù)量比全世界其它國家總和還多。而有3.32億人口的美國，只有500家房企。
在房地產(chǎn)行業(yè)大搞建設(shè)的階段，一些規(guī)模小經(jīng)營能力差的房企也能如魚得水，但拐點臨近，這些房企就很容易出現(xiàn)問題。
而在“三道紅線四檔兩觀察”新政策壓力下，為了應(yīng)對拿地不足造成的業(yè)績下滑，央企、國資房企、經(jīng)營較好的民營房企就開始到處收購項目，甚至主動承接爛尾樓盤。
從消費端來說，房地產(chǎn)保值甚至交付，都存在不少問題。但從行業(yè)端來說，這個行業(yè)正在從大開大合、魚目混珠、不聽指揮的散亂局面，走向成熟。
而最為重大改變就是，房地產(chǎn)公司在整個鏈條中扮演的角色也發(fā)生了重大變化，甚至整個地產(chǎn)模式發(fā)生了根本性變化。
03
宏觀之手的管控能力，越來越強了。
仍然從土地和資金兩方面進(jìn)行觀察，就不難發(fā)現(xiàn)政府動作中的蛛絲馬跡。
先是土地方面。
2021年，多地自然資源和規(guī)劃部門宣布了實行住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。
這項政策有什么用呢？首先房企的資金并不是隨用隨有，而是需要籌措的。之前一塊一塊的掛拍中，房企只需要籌措當(dāng)前地塊的拍賣資金就行。
與之相比，這樣集中拍地如果還想多拿地，就得在一年三次的土拍中集中籌措大量資金。但資金進(jìn)出項目都是有周期的，短時間能籌到的錢一定有限，這就使得房企在土拍中更加謹(jǐn)慎。
房企拿地變得謹(jǐn)慎，這些地被誰拿走了？城投公司。
在2021年集中土拍中，深圳的城投公司參與率達(dá)到了82%，11宗土地成交中，有9宗土地都被當(dāng)?shù)爻峭豆九南隆?/p>
在中指研究院對2022年全國各地第一輪土拍結(jié)果的統(tǒng)計排名中，綠城、保利、中海、華潤等穩(wěn)定靠前的房企均為央企或央企背景。
新上榜的北京興創(chuàng)投資、大家房產(chǎn)、容翔房產(chǎn)、山西建投等，實際上就是北京大興區(qū)城投、杭州城建開發(fā)集團(tuán)，以及江蘇句容經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會實控新公司和山西省屬城投公司。
短期來看，這是政府控制的城投公司的“托市”行為，媒體也喜歡從這個角度分析一番。
中長期看，配合“保交樓”中一些資產(chǎn)的騰挪，未來房地產(chǎn)業(yè)中的拿地主體將從房企轉(zhuǎn)變?yōu)檎刂频某峭豆尽⒀肫蟆蟹科蟆＿@才是這些政策的意圖。
眾所周知，城投公司市場主體雖然是企業(yè)，事實上長期扮演的是地方政府的融資平臺，城投公司一直是一個“微妙”的角色。
拿地主體轉(zhuǎn)變?yōu)槌峭兜戎黧w，就意味著宏觀之手在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中掌控的要素，更多了。在這潭深水中，更能把握得住。
在外人看來，只是地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)要素的掌控人變了。但在內(nèi)部看來，大不相同，最大的不同就是融資成本變了，風(fēng)險變了，信用背書變了。
我們知道，在金融市場，對政府、城投、央企、國企、民企等不同主體，都有不同的信用等級劃分，這就意味著完全不同的資金成本，即利率。
有城投公司對自己和房企的利率做過粗略估算對比，國內(nèi)城投的資金成本約在5%左右，而房企的資金成本則在10%左右，由于房企的隱性債務(wù)復(fù)雜，實際上的資金成本甚至遠(yuǎn)超10%。
這就是說，拿地的主體從地產(chǎn)企業(yè)變成城投公司等主題之后，資金成本粗略能下降一半。
對于整個大行業(yè)來說，壓力緩解了。
但是，問題又來了，城投公司為什么要替整個行業(yè)扛下所有？要知道，此前城投債也有很多美元債，也有償債壓力。
因此，我們還看到這樣一幕，在資金層面，國家也有對應(yīng)的政策動向，即擴大專項債規(guī)模。
專項債作為一種地方政府債，明顯信用等級高于城投公司，利率低至3.14%左右，償債周期甚至可以達(dá)到30年。
專項債項目實現(xiàn)實物工作量的項目主體，就是一部分城投公司。
這也就是說城投公司可以拿到遠(yuǎn)低于市場平均融資成本、遠(yuǎn)低于通脹的資金，還擁有極其寬松的還款周期。并且，專項債還是政府背書。
對于城投公司來說，這事劃得來。
從專項債發(fā)行的節(jié)奏來看，國家是認(rèn)真的：
3月29日，國務(wù)院常務(wù)會議部署專項債工作，要求去年提前下達(dá)的額度5月底前發(fā)行完畢，今年下達(dá)的額度9月底前發(fā)行完畢。
4月12日國新辦政策例行吹風(fēng)會，要求九月底前全部發(fā)行完畢。
4月14日財政部下發(fā)通知，要求6月底之前完成大部分2022年新增專項債券的發(fā)行工作，三季度完成全部專項債的發(fā)行掃尾工作。
5月25日全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，要確保用于項目建設(shè)的3.45萬億元地方政府專項債券額度6月底前基本發(fā)行完畢，力爭在8月底前基本使用到位。
5月30日全國財政支持穩(wěn)住經(jīng)濟大盤工作視頻會議，確保今年新增專項債券在6月底前基本發(fā)行完畢，力爭在8月底前基本使用完畢。
2020年1-6月，全國新增專項債券發(fā)行額22312.62億元，占全年額度的59.5%；2021年1-6月，全國新增專項債券發(fā)行額10143.3442億元，占全年額度的27.79%；2022年1-6月，全國新增專項債券發(fā)行額34062.1657億元，占全年額度的93.32%。
與之同步的是美元債的大幅下降。
7月聯(lián)合國際發(fā)布《2022年上半年中國離岸債券市場回顧和2022年下半年展望》，報告指出，在2022年上半年，中國離岸美元債券發(fā)行量下降至640億美元，同比減少了37.3%，房地產(chǎn)美元債券發(fā)行量更是同比下降77.2%。
分析到這里有人會疑惑，專項債能用來搞房地產(chǎn)項目嗎？
當(dāng)然不能，中央三令五申，開發(fā)房地產(chǎn)屬于專項債的紅線，不能用。
但好就好在這里：在國家劃定的范圍內(nèi)，城投可以用專項債進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
2021年12月16日舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上提到，2022年專項債券重點用于九個大的方向：一是交通基礎(chǔ)設(shè)施，二是能源，三是農(nóng)林水利，四是生態(tài)環(huán)保，五是社會事業(yè)，六是城鄉(xiāng)冷鏈等物流基礎(chǔ)設(shè)施，七是市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，八是國家重大戰(zhàn)略項目，九是保障性安居工程。
劃重點就是，雖然專項債不能用于商品房開發(fā)，但可以用于保障性安居工程。
7月26日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道的一篇報道稱，“政府正考慮出臺多項措施，其中包括設(shè)立房地產(chǎn)基金，并可能出臺一項涉及棚改專項債的全國性政策。”
這一“棚改專項債”動向的目的，就是為了解決“爛尾樓”問題。
要知道，專項債要求投向政府投資項目，相應(yīng)的專項債形成的資產(chǎn)屬于政府所有，也就是說，無論是城投拿地后新建的項目，還是注資了爛尾樓盤，這些項目，都必須是政府的資產(chǎn)，屬于“保障性安居工程”。
什么是“保障性安居工程”？主要是指保障性住房棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程。
其中保障性住房就是說了很多年的建設(shè)廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公租房、人才房。
也就是說，之前是地產(chǎn)公司是“房東”，老百姓買房租房，都被地產(chǎn)公司拿捏。“房住不炒”遲遲難以全面落地。
原因就是地產(chǎn)公司天然帶著投機屬性，要么哄抬，要么踩踏，很難在兩個極端之間進(jìn)行平衡。更加不可能顧及到低收入人群的住房問題。
當(dāng)然，這么做決策的，不只是房地產(chǎn)企業(yè)，還有依靠房地產(chǎn)進(jìn)行“融資”的地方政府。
2005年，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)出《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》。2007年，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。
這么多年來，國家一直在推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。但成果呢？
以上海為例，上海十年來累計供應(yīng)了72萬戶公租房，現(xiàn)供數(shù)量為21萬戶，與之對應(yīng)的是上海的租房需求已經(jīng)多年在1000萬人以上。可以說是推進(jìn)緩慢。
畢竟地方政府也要靠土地財政獲得收入，大力發(fā)展公租房？那地價崩了怎么辦。沒有了土地財政收入，城市要不要發(fā)展，配套的醫(yī)院和學(xué)校還要不要開？
所以，過去，地方政府也沒有太大動力推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。即便在國家的推動下建設(shè)了一些，也是數(shù)量不足，質(zhì)量不好，位置偏遠(yuǎn)。
但房地產(chǎn)業(yè)遇到“十大拐點”，模式轉(zhuǎn)變，很多城市的土地財政難以為繼。城市公交停運、30年食堂經(jīng)營權(quán)拍賣、景區(qū)擺攤權(quán)拍賣……這些現(xiàn)象今年以來上熱搜的次數(shù)越來越多了。
在這種背景下，同時又有專項債帶來的低成本資金、政府和城投公司“左手倒右手”幾乎沒成本的土地資源，地方政府有十足的動力做好城市的“大房東”，通過租金等長期收益維持城市的運轉(zhuǎn)。
可以期待的是，以后的保障性住房不再是居住條件差、位置偏還難申請，而是遍及城市各處，不同價位不同戶型都有，能覆蓋大多數(shù)人。
而且由于成本低于商品房，租金或者購買的價格也不會太離譜。
具體實施這些項目的城投公司，本就在城市更新、管網(wǎng)建設(shè)、軌交建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面有全局的把控，這也使得未來城市的規(guī)劃建設(shè)能更加整體，可以在站城融合、產(chǎn)城融合、存量住宅改造和新增住宅的聯(lián)動上做出點不一樣的文章。
房地產(chǎn)公司呢？其實已經(jīng)有房企看清楚了未來自己的定位，即服務(wù)商：為政府保障性住房、產(chǎn)業(yè)園、市政配套以及AMC與地方城投、國企提供代建服務(wù)。
2020年至今就有不少企業(yè)陸續(xù)加碼代建業(yè)務(wù)，中指研究院統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的主流房企已經(jīng)超過30家。
旭輝控股CEO林峰在2021業(yè)績發(fā)布會上表示，旭輝建管已簽約總建筑面積280萬方，預(yù)估合約總代建費4.7億元，預(yù)估可售貨值145億。
2021年6月，綠城董事會主席張亞東在杭州召開的股東周年大會上表示，在綠城五年規(guī)劃中，預(yù)期在2025年代建業(yè)務(wù)規(guī)模將達(dá)到1500億。
從綠城的報表中可以看出，其代建業(yè)務(wù)的綜合毛利率可達(dá)40%到50%。
房企從開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)后，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不用依賴外部融資來源，收到市場周期影響也小。
政府也在引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)。今年以來，多個城市相繼出臺了代建相關(guān)的政策。
當(dāng)然，市場仍會有豪宅的開發(fā)需求，這些也是房企競爭的著眼點，但無論豪宅什么價格，都與大多數(shù)人的住房需求無關(guān)了。
地方政府的精力從土地財政中釋放出來后，也有充足的動力做好人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)培育。
尾聲
8月1日，中共中央機關(guān)刊物《求是》雜志，刊登了一篇名為《譜寫新時代人口工作新篇章》的文章中提到這樣一句話：“十四五”期間，我國總?cè)丝趯⑦M(jìn)入負(fù)增長階段。
人口增量下降，快進(jìn)快出的賣房蓋房再賣房的舊模式，在需求端已經(jīng)跑不動了。并且，老百姓的短期壓力也太大了，一瞬間掏空N個錢包，也越來越心有余力不足了。
供給端，房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的副作用越來越明顯，“爛尾”壓力與日俱增。
房地產(chǎn)必然要迎來觸及根本的變革。
俗話說，治亂，必用重典。
在“爛尾”、“斷供”、“停貸”等亂象頻出之下，我們看到地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)和正在出臺越來越嚴(yán)的手段，馴服野馬。
通過近期不斷出臺的政策，我們可以這么粗略的理解，新的模式，正在將短期“極致化”融資搞高速發(fā)展，轉(zhuǎn)變成長線經(jīng)營搞高質(zhì)量發(fā)展。
這背后，除了將地產(chǎn)企業(yè)的部分資金壓力轉(zhuǎn)移到城投公司，將城投公司的部分資金壓力轉(zhuǎn)移到專項債，整個地產(chǎn)行業(yè)的資金成本降低了，更重要的是整個房地產(chǎn)行業(yè)“大房東”的角色正在發(fā)生改變。
眼下發(fā)生的一切，其實還是在落實一件事——“房住不炒”。
對于那些時代浪潮的“推動者”，之前國家給足了他們時間去體面，他們卻一直鉆空子收割“時代紅利”，遲遲不去體面，直至成為了不得不除的“蛀蟲”。
接下來，擁有巨量財富卻沒有帶動“后富”的地產(chǎn)大佬們，以及手中擁有超多房子跟風(fēng)收割的“先富”們，將思考這樣一個問題：
新一輪的“土地革命”已經(jīng)開啟，當(dāng)新的“大房東”開始以長線克制的態(tài)度貫徹“房住不炒”時，自己手里的“資產(chǎn)”市場優(yōu)勢何在？
【參考資料】
[01]鄭州市人民政府《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》
[02]蘭小歡《置身事內(nèi)：中國政府與經(jīng)濟發(fā)展》
[03]中金公司研究部《AMC如何參與金融風(fēng)險化解處置》
[04]中指研究院《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書》
[05]中指研究院《2021年集中土拍結(jié)果統(tǒng)計與解讀》
[06]中債資信《全景解析城投企業(yè)土地開發(fā)業(yè)務(wù)》
[07]平安證券研究所《中國房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)研究》
[08]中泰證券研究所《固定收益專題報告:要不要期待專項債》
[09]興業(yè)證券經(jīng)紀(jì)與金融研究院《2022年4月地方債觀察》
[10]愛德研究院《2022年全國各地第一輪土拍結(jié)果解讀》
[11]觀點指數(shù)《2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)》
[12]聯(lián)合國際 《2022年上半年中國離岸債券市場回顧和2022年下半年展望》
[13]克而瑞《上海市公租房建設(shè)與運營管理研究》
[14]證券市場紅周刊《AMC積極入局“保交樓”，出險房企迎來紓困加速期》
[15]白子軒《激蕩三十年·房地產(chǎn)的功與過》
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