每日經(jīng)濟新聞記者胡健發(fā)自北京
毋庸置疑，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必須得依托城市化的進步來實現(xiàn)。可現(xiàn)實是，進入城市的成本高企，房價依舊堅挺，因而有學者認為“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必須要去房地產(chǎn)化”。
中國社科院學部委員余永定就認為，中國作為一個平均收入只有五千美元的發(fā)展中國家，不應(yīng)該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)或拖累經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增20.3%，增速比一季度加快0.1個百分點，比上年同期加快3.7個百分點，其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個百分點，但比上年同期加快8.8個百分點。
國土資源部法律中心主任孫英輝表示，初步計算，上半年地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點。
按照慣例，對GDP貢獻率超過5%便可定義為支柱產(chǎn)業(yè)。在各地持續(xù)多年的“地產(chǎn)熱”中，不少實體經(jīng)濟資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。
很多專家尖銳指出：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型必須“去房地產(chǎn)化”，最近一次發(fā)出這種聲音的是中國社科院學部委員余永定。
“在過去半個月中，我在中國兩個地方游泳，游泳池面積都是50米×25米，我在世界上其他五星級賓館從來沒見過這么大的游泳池，但這在中國已經(jīng)不算什么了。”
房地產(chǎn)對其他行業(yè)的擠出效應(yīng)已經(jīng)十分明顯，相比其他行業(yè)的低迷，2013年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績和凈利潤情況整體向好。
2013年上半年，十大標桿房企銷售額總計為3883億元，同比上漲27%;總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。其中，萬科[簡介 最新動態(tài)]以837億元的銷售額穩(wěn)居第一。
而目前我國企業(yè)所面臨的實際貸款利率已經(jīng)在9%以上，已明顯高于當前GDP的增速，房地產(chǎn)通過信托和委托貸款等渠道獲得資金的實際成本更高，超過10%。
交通銀行報告指出，因為房地產(chǎn)行業(yè)目前仍有較高利潤率，可以承受較高的融資成本。它的資金需求抬高了整個社會的融資成本，抑制了實體經(jīng)濟中其他部門的固定資產(chǎn)投資和存貨投資的意愿。
需要警惕的是，貸款利率下限放開有可能加劇這一現(xiàn)狀。2013年優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資產(chǎn)狀況改善明顯，貸款利率市場化將加大優(yōu)質(zhì)企業(yè)貸款利率議價能力。
經(jīng)海通證券測算，房企平均貸款利率每降低1個百分點，開發(fā)商銷售利潤率將提高0.86個百分點，資產(chǎn)回報率水平將提升0.7個百分點。
調(diào)控方式或轉(zhuǎn)向長效機制
決策層的多次表態(tài)已經(jīng)明確：下半年我國經(jīng)濟要在政策取向的底線與經(jīng)濟增長合理區(qū)間尋求平衡，這是保證經(jīng)濟增長方式得以轉(zhuǎn)變和升級的基礎(chǔ)。
但中國社科院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容提醒說，經(jīng)濟增長思路是否會回到以前的慣性思路上去值得關(guān)注，比如政府一方面希望擠出房地產(chǎn)泡沫，另一方面遲遲不敢放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性，希望通過購買第一套住房來保證經(jīng)濟穩(wěn)定增長。
目前除房地產(chǎn)在資金和資源占用上對其他行業(yè)造成擠出外，本身發(fā)展也并不均衡。中國社科院房地產(chǎn)藍皮書稱，從2008年開始我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已超過新增家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。
此外，一些二、三線城市出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，而一線城市則頻出“天價地”和“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也為房地產(chǎn)地域分布不均且盲目發(fā)展敲響警鐘。
“要防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。”孫英輝說。
他還指出，地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風險，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。
客觀來看，目前我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和棚戶區(qū)改造都對房地產(chǎn)投資有直接拉動。
但易憲容提醒說，前十年中國經(jīng)濟增長很大程度上是房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮所拉動的，并由此積累了一系列的經(jīng)濟社會問題。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預計，下半年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控基本平穩(wěn)，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場秩序整頓、推出第二批房產(chǎn)稅試點、放松房企再融資、支持首套剛需等。
他說，中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，同時也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機制建設(shè)，做過渡性的籌劃。
附文：
鄂爾多斯千億債務(wù)壓身：工地大量停工 爛尾樓林立
來源：華夏時報 作者：陳鋒
“年財政總收入800余億元，欠債3000億元”。當這樣對比懸殊的數(shù)據(jù)被報道出來后，鄂爾多斯瞬間陷入到巨大的輿論漩渦之中。在美國汽車重鎮(zhèn)底特律宣布破產(chǎn)的背景下，鬼城鄂爾多斯的標簽被更改為“債城”，破產(chǎn)危情烏云壓頂。
不僅如此，鄂爾多斯東勝區(qū)政府向企業(yè)借款15億元用來“發(fā)工資”的消息也在瘋傳。而同一時間，審計署又啟動對地方債的大審。對此，《華夏時報》記者奔赴鄂市進行了調(diào)查。
“沒有，沒有，不可能有那么多，我認為不會超過1000億元。”7月31日，東勝區(qū)財政局副局長戴宏奎接受本報記者采訪時，連聲否認相關(guān)傳言。鄂市財政局局長劉建勛沒有直接回應(yīng)全市債務(wù)總額問題，僅稱具體數(shù)據(jù)目前正按審計署的最新統(tǒng)計口徑核實界定中。
而針對“政府借錢發(fā)工資”消息，鄂爾多斯市財政局在發(fā)給本報記者的說明中稱，的確曾向伊泰集團借過15億元，但不是用來發(fā)工資，而是全部用于了民生事項支出，所借資金已如期償還了。
不過，記者在鄂爾多斯調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前期造城運動引發(fā)的債務(wù)問題已經(jīng)拖累當?shù)亟?jīng)濟，眾多被拖欠工程款的企業(yè)陷入困境，這場由債務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟危局或?qū)⒗^續(xù)發(fā)酵。
借錢，但未用于發(fā)工資
上述報道將鄂爾多斯稱為“債城”之時，還爆料稱，2012年底，東勝區(qū)政府為了給公務(wù)員發(fā)工資，向轄區(qū)重點企業(yè)伊泰集團借款15億元。
8月1日，《華夏時報》記者前往伊泰集團求證此事。當日適逢集團董事長張雙旺70歲壽辰，他對記者表示，2012年底，鄂市政府領(lǐng)導對他說，因為財政緊張，希望伊泰能借款15億元，“我當時就表示，借錢可以，但要按時還。結(jié)果去年12月底借，今年3月底就還了。”
張雙旺特別向記者強調(diào)，15億元的借款來自于集團，而非股份公司(即伊泰B股)。據(jù)張雙旺介紹，當時有傳言稱他為了躲避政府借錢而跑到了美國，并有意將總部搬離鄂爾多斯，“這完全是瞎說八道”。他解釋稱，去美國一是探視在那邊讀書的孫子，二是治療氣喘的毛病;搬遷總部更是經(jīng)不住推敲，伊泰在鄂爾多斯土生土長，市、區(qū)政府對企業(yè)都不錯，再加上現(xiàn)代科技發(fā)達，即使企業(yè)加大對外投資，也無搬遷總部的必要。
針對傳言伊泰集團還給東勝區(qū)政府借款一事，張雙旺表示，其實是伊泰為區(qū)政府下屬企業(yè)融資提供擔保，“這是很正常的企業(yè)行為。”
在發(fā)稿截止前，鄂市財政局給本報記者發(fā)來特別說明稱：經(jīng)認真調(diào)查核實，該市各級政府從未發(fā)生因發(fā)放工資問題向企業(yè)借款事宜……2012年市公共財政預算收入為375.5億元，全部為地方的“真金白銀”，而同期全市用于工資支出為82.8億元，僅占公共財政預算收入的22%。上述相關(guān)數(shù)據(jù)充分說明市財政完全有能力保證工資支出需要，沒有必要向企業(yè)借款發(fā)工資。
那么政府為什么借錢?公務(wù)員工資能如期發(fā)放嗎?
鄂市財政局介紹，2012年底臨時向伊泰集團有償借款15億元，用于了部分旗區(qū)支付農(nóng)民工工資及重大民生事項支出，所借資金已按約定于2013年3月份如期償還。
戴宏奎則表示，截至目前，東勝區(qū)還沒有出現(xiàn)拖欠公務(wù)員工資的情形，“包括公務(wù)員在內(nèi)的財政供養(yǎng)人員的工資都是當月發(fā)，7月份的工資前幾天已經(jīng)發(fā)放。”
不過戴也承認，過去發(fā)放工資的時間是月中，現(xiàn)在改為月底了。
悲慘的工程款
如果說，在地方性債務(wù)積聚膨脹的背景下，公務(wù)員還有保證的話，企業(yè)的狀況，尤其是有“燒錢”的大工程項目的企業(yè)就沒這么幸運了。
“我們有4個月的避暑黃金期。從去年開始，政府就提出了將東勝打造成避暑休閑之都的發(fā)展思路。”戴宏奎介紹說。記者在東勝區(qū)采訪當天，該區(qū)旅游局、文化局等單位赴持續(xù)高溫的杭州推介旅游。
鄂市在大力發(fā)展旅游業(yè)，這似乎是一個信號。在鄂爾多斯樓市泡沫破滅、高利貸崩盤、煤炭產(chǎn)業(yè)遭遇寒流，以及此前被寄予厚望的裝備制造產(chǎn)業(yè)等難見成效的背景下，鄂爾多斯不得不謀求重生。
記者在當?shù)夭稍L發(fā)現(xiàn)，求變之中的鄂爾多斯，工地大量停工，爛尾樓林立，大街上眾多門面關(guān)張，人流車流稀少。
“鄂爾多斯現(xiàn)在問題太大了。政府債務(wù)纏身，企業(yè)日子難過。”7月30日，鄂爾多斯一位要求匿名的企業(yè)負責人指著寬敞而空蕩的辦公大樓稱，公司近幾天又裁掉一批員工，以緩解經(jīng)營壓力，“好幾個月沒錢發(fā)工資了。”
據(jù)這位負責人透露，他多年前承擔了多個旗區(qū)政府的市政工程建設(shè)，工程交工后三四年，政府一直未能支付工程款;因為資金鏈斷裂，企業(yè)已經(jīng)無力開展后續(xù)經(jīng)營，手頭所有工作都停著。
“每隔一段時間我就去找建設(shè)局和政府主要領(lǐng)導，但對方的答復就是沒有錢，讓等著。”說話時，他不斷地嘆著氣。
據(jù)了解，僅在康巴什新區(qū)管委會，就有眾多建筑商的工程款被拖欠，大的如承建了康巴什管委會大樓的興泰集團、負責路橋施工的東方路橋公司，以及承擔綠化的企業(yè)，少的欠數(shù)百萬元，多的過億元。在債權(quán)人看來，康巴什新區(qū)管委會還債壓力很大，因為轄區(qū)大型企業(yè)少，財政收入微薄。數(shù)據(jù)顯示，2012年康巴什新區(qū)財政總收入為15.9億元，不到鄂爾多斯全市的1/50。
“可以這樣說，絕大多數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)相關(guān)的企業(yè)都瀕臨絕境，隨時都有可能倒閉或破產(chǎn)，公司或裁員或放假，老板都跑到外面去了。”這位負責人斷言，鄂爾多斯經(jīng)濟10年內(nèi)難翻身。
政府債務(wù)知多少
各執(zhí)一詞，那么政府債務(wù)到底有多少?媒體此前報道稱，鄂市地方政府債務(wù)龐大，民間估算高值為3000億甚至4000億元。而一位接近鄂爾多斯市政府的人士則稱總額為2400億元。
戴宏奎則透露，在今年年初召開的鄂爾多斯財政工作會議上，相關(guān)材料通報顯示，截至去年底的數(shù)額是不到800億元。
戴宏奎稱，從專業(yè)角度看，實際數(shù)額可能會比上述口徑稍大一些，但差額不會很大。他解釋，根據(jù)一般做法，工程完工但沒有決算的，相關(guān)數(shù)額不會被統(tǒng)計到政府債務(wù)中，但此類工程并不多，因為去年經(jīng)濟不景氣，新開工政府工程不多。
在戴看來，外界有關(guān)地方債務(wù)數(shù)額的傳言太過夸張。他以自己任職的東勝區(qū)為例說，外傳東勝區(qū)負債800億元甚至1000億元。而實際上，東勝區(qū)的債務(wù)總額約為200億元，主要集中在城投公司。
據(jù)東勝城投公司2011年的審計報告披露，該公司2011年從伊泰集團、鄂爾多斯?jié)M世房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京星河灣房地產(chǎn)公司等企業(yè)合計融資25.25億元。報告同時顯示，至2011年末，東勝城投以質(zhì)押的方式，向國開行內(nèi)蒙古分行、建設(shè)銀行以及中國銀行貸款的余額為45億元。上述兩項合計約70億元。
即便按照戴的說法，鄂市債務(wù)在1000億元之內(nèi)，相對于財政收入已然很高了。
劉建勛8月2日對本報記者表示，由于2004年前長期靠上面補貼，該市在城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)領(lǐng)域存在諸多歷史欠賬;2005年后，財政實力快速增強，政府開始加大對民生、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域的投入力度，在較短時間內(nèi)創(chuàng)造了城市建設(shè)的奇跡，也相應(yīng)形成了部分政府性債務(wù)。
不過劉建勛強調(diào)，相對于每年400多億的可用財力，鄂市債務(wù)總體上在安全可控范圍內(nèi)，完全有能力在2015年前全部化解。
“我們高度重視化解政府性債務(wù)工作。”劉建勛表示，具體的化解存量債務(wù)的措施有：在財政年初預算安排的基礎(chǔ)上把可能超收的公共預算、非稅、政府性基金等收入全部用于化債;把壓縮“三公”經(jīng)費和常規(guī)性項目支出、政府采購經(jīng)費以及政府投資基建預算的資金全部用于還債;整合、盤活、處置各類存量國有資產(chǎn)全部用于還債。
而控制增量債務(wù)的措施包括：壓縮政府投資規(guī)模，除重點民生工程外，今后5年內(nèi)不再舉債搞建設(shè);凡已批復未開工的項目，除中小學、幼兒園、衛(wèi)生院等急需建設(shè)的民生項目外，一律不準開工建設(shè)，已開工的項目分輕重緩急保重點;5年內(nèi)不新建、擴建、購置樓堂館所;嚴格控制在建項目造價。
造城運動后遺癥
雖然鄂市官方對化解債務(wù)充滿信心，但巨大的債務(wù)已然對經(jīng)濟發(fā)展造成沉重拖累。
“受沖擊最大的是被拖欠工程款的企業(yè)，政府過度造城，苦果由企業(yè)背負，教訓值得深刻反思。”上述要求匿名的企業(yè)負責人說，造城運動形成的債務(wù)，打亂了經(jīng)濟正常發(fā)展的節(jié)奏。
對于大量企業(yè)因被拖欠而陷入困境一事，戴宏奎承認，在煤炭價格大幅走低及樓市蕭條的背景下，政府還債壓力很大。據(jù)介紹，東勝區(qū)上半年共計完成109億財政收入，勉強完成全年計劃的一半;而下半年壓力很大，因為經(jīng)濟還沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的趨勢。
就在數(shù)年前，東勝區(qū)財政收入年平均增幅為20%至30%。在2012年前，東勝區(qū)的財政收入連續(xù)7年排名自治區(qū)第一位，這一成績曾令東勝區(qū)政府官員引以為豪。就在這樣的歡騰中，東勝區(qū)將十二五目標定為“到2015年實現(xiàn)財政收入500億元”。現(xiàn)在連戴宏奎也不得不表示：“看來這一目標很難實現(xiàn)了。”
記者掌握的數(shù)據(jù)顯示，上半年東勝區(qū)109億元財政收入中，煤炭企業(yè)貢獻最大，伊泰貢獻22.4億元，神華貢獻19億元，二者總和超出了總額的1/3。而值得注意的是，樓市泡沫破滅令當?shù)刭u地收入乏善可陳：上半年，東勝區(qū)新增建設(shè)用地有償使用費僅為1.05億元。與前幾年最高兩三百億元相比，1億多元的賣地收入幾乎可以忽略不計。
“鄂爾多斯的房子蓋得太多了，要完全消化恐怕需要10年時間，您想想，哪個地產(chǎn)商敢買地?”一位陷入困境的建筑商對記者說，對鄂爾多斯而言，只能冀望煤價回暖，當?shù)亟?jīng)濟才有恢復的希望。
被東勝區(qū)官員多次提及的，還有多個原本列入建設(shè)規(guī)劃的項目被無限期推遲，一是用于解決兩三千人的公安隊伍辦公困難的金盾大廈，二是教育大廈。而在伊金霍洛旗，使用才10年的環(huán)保局大樓被推倒后準備重建，但至今也沒建起來。
“現(xiàn)在是最困難的時期，但我們認為經(jīng)濟會慢慢好起來。”戴宏奎說。
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