這是2010年3月18日在【烏有之鄉(xiāng)】發(fā)表的文章。當(dāng)時(shí)以為會(huì)發(fā)生原子彈的效應(yīng)，結(jié)果連個(gè)鞭炮的響聲都沒有。一年來同鄉(xiāng)民的接觸，終知其原因。
當(dāng)今的左派，是由一群秀才組成。“秀才造反三年不成”的一個(gè)原因，就是秀才們的“葉公好龍”。秀才們一面高呼毛澤東思想萬歲，又一面堅(jiān)決的屏蔽毛澤東思想。之所以用“屏蔽”一詞，是說這種“屏蔽”不是主觀故意，而是客觀實(shí)際。毛主席1964年有一個(gè)“無學(xué)有術(shù)”和“有學(xué)無術(shù)”的講解，正好說中當(dāng)代左派的狀態(tài)：有學(xué)無術(shù)。請(qǐng)寬恕我的無禮了。
臺(tái)上的當(dāng)權(quán)者之所以走入困境，就是這些當(dāng)權(quán)者是由一群“有學(xué)無術(shù)”的人組成，就是左派痛斥的“精蠅、叫獸”，它們犯錯(cuò)是因?yàn)樗鼈儭氨俊薄Ｅ_(tái)下的反對(duì)者的反對(duì)之所以無果，是因?yàn)檫@些反對(duì)者也是由一群“有學(xué)無術(shù)”的人組成，但被左派尊稱為“學(xué)者、教授”，只是音不同或字不同罷了。
學(xué)習(xí)毛澤東思想，不知道蔣委員長是毛主席的朋友，是毛主席派去的臥底嘛？沒有蔣委員長們的“有學(xué)無術(shù)”的失敗，哪來毛主席們的“無學(xué)有術(shù)”的勝利。給毛主席搗亂的不是蔣介石，而是陳獨(dú)秀、瞿秋白、李立三、王明、張國燾等等們。
當(dāng)權(quán)派犯錯(cuò)，應(yīng)該看成是反對(duì)派的機(jī)會(huì)，而不是反對(duì)的理由。是機(jī)會(huì)，不是理由，再說一遍！找出他為什么犯錯(cuò)，哪里犯的錯(cuò)，才能加以利用，從而“一兩撥千斤”，這才是中華民族的大幸！
重發(fā)的文章，內(nèi)容經(jīng)歷了近十年的沉淀，方向不會(huì)有錯(cuò)。一年前的文筆，較之現(xiàn)在有些差距，但當(dāng)時(shí)的態(tài)度是極認(rèn)真的，這點(diǎn)請(qǐng)放心，所以基本不加修改了，請(qǐng)諒解。
這些話是說給編輯的，商品房的漲價(jià)與降價(jià)，只是表象問題。真正的原因是當(dāng)初制定房地產(chǎn)政策時(shí)，一開始就犯了最基礎(chǔ)的錯(cuò)誤，所以我們今天看到的混亂現(xiàn)象，是錯(cuò)誤基礎(chǔ)結(jié)出的怪果。怎樣的千奇百怪都不稀奇，因?yàn)槭腔A(chǔ)錯(cuò)了，你無法預(yù)知其發(fā)展之怪誕。這篇文章就是找出他的基礎(chǔ)錯(cuò)誤，然后提出和建立正確的基礎(chǔ)理論。只有這樣有情人才能終成眷屬，就是喜兒和大春是一對(duì)兒，而不是喜兒被迫嫁給黃世仁這個(gè)糟老頭子，難道非逼到大春拿起槍去打黃世仁的地步嗎？所以請(qǐng)將此文置頂放行，一定要讓喜兒和大春，及喜兒和大春的爸爸媽媽、爺爺奶奶、姥爺姥姥、七大姑八大姨還有二大爺三大爺和他二舅他三舅都仔細(xì)看看。特別是要讓孫錫良、曹建海同志為代表的熱心人們都做一次啟蒙教育，否則他們只會(huì)像以往一樣，將原本簡單的事情越搞越亂。先行謝過了，盼！
提示看帖者，謝謝您的關(guān)注。文章很長，耽誤了您的時(shí)間，但非常有必要。文章幾乎講述了我研究房地產(chǎn)的全部心路，希望這樣對(duì)您有所幫助，所以再一次謝謝您，要耐心看完，一遍不行，再多看幾遍，有問題請(qǐng)?zhí)釂枺危?/p>
【建筑面積】的批判
從來就沒有什么救世主，也不靠神仙皇帝。要?jiǎng)?chuàng)造人類的幸福，全靠我們自己。——摘自【國際歌】
“真理掌握在少數(shù)人手里”，應(yīng)該算一條真理。因?yàn)槎鄶?shù)人經(jīng)常性的“人云亦云”，所以多數(shù)人往往流于表面，沒有深入實(shí)際。少數(shù)人由于客觀實(shí)際，所以經(jīng)常性的掌握了真理。掌握真理的少數(shù)人，既亢奮又抑郁。亢奮源于：發(fā)現(xiàn)問題——研究問題——解決問題——再次觀察問題——再次發(fā)現(xiàn)問題——再次研究問題——再次解決問題......。抑郁源于：發(fā)現(xiàn)問題——研究問題——沒人讓你解決問題！
一.無題
去年3月份女兒買了一套商品房，去年8月份拿到鑰匙，今年春節(jié)后辦理好了“所有的房產(chǎn)手續(xù)”。一個(gè)大紅本【天津市房地產(chǎn)權(quán)證】，一個(gè)小紅本【天津市房地產(chǎn)共有權(quán)證】。大紅本和小紅本都記錄了“土地權(quán)使用面積”=65.4平方米。這套房子怎么樣？怎么樣呢？您一頭霧水，因?yàn)槟鷱膩頉]有這樣考慮過問題。
換一個(gè)問題。天津市農(nóng)業(yè)戶口的【宅基地】=3分地=200平方米，天津市農(nóng)村的房子怎么樣？這個(gè)估計(jì)您沒有什么問題：首先有院墻的概念，可以養(yǎng)雞、養(yǎng)鴨，至于房子體現(xiàn)的是主人的家境實(shí)力。
農(nóng)村人口的【宅基地政策】，既合情又合理。情是鄉(xiāng)情、民情等情的情，蓋房娶媳婦或娶媳婦蓋房都需要【宅基地】。理既是政策又是度，政策就是有法可依，度就是適可而止，就三分地，多了給不起。
城鎮(zhèn)居民也要結(jié)婚也要住房，這也是天經(jīng)地義。而城鎮(zhèn)居民的住房也要占用土地，看看這個(gè)“土地使用權(quán)面積”65.4平方米，這就是實(shí)際！北京人到天津市購買商品房，就是侵犯天津城鎮(zhèn)居民的【宅基地】權(quán)益！同樣天津人去北京市購買商品房也是侵犯北京城鎮(zhèn)居民的【宅基地】權(quán)益！這同農(nóng)村人口的【宅基地政策】是一樣的，張家莊的村民只能申請(qǐng)張家莊的【宅基地】，堅(jiān)決不可以去李家莊申請(qǐng)【宅基地】，張家莊和李家莊的村長和書記都是這樣掌握【宅基地政策】的！
二.差異是土地
孩子大了要結(jié)婚，兩親家人二一添作五湊了40萬。可著40萬上網(wǎng)找尋房源，看到剛開盤的“限價(jià)房”【華城麗都】，每建筑平米4500元，地處【李家園】，外環(huán)線以里。同女兒坐車匆匆趕到那里，發(fā)現(xiàn)準(zhǔn)確地址就在外環(huán)線上，但確實(shí)是外環(huán)線以里。工地已經(jīng)用擋板圍起，擋板上大字書寫著標(biāo)語和插著五顏六色的彩旗，工地里已經(jīng)有了一臺(tái)挖掘機(jī)，抓斗插在地上，旁邊還插著一面紅旗。售樓處是磚房還是活動(dòng)板房，沒有顧及看仔細(xì)，人很多，所以心情變得焦急。看沙盤、看房型圖、豎著耳朵偷聽別人的問題。終于逮著了“售房員”，他第一句話就告知“只有一二三這三套房型，其他不要看”，突然發(fā)現(xiàn)剛才的“算計(jì)”都煙消云散，只能按指點(diǎn)重新再“算計(jì)”。其中一套“兩室一廳”93平方米左右，價(jià)格經(jīng)核算42-43萬元。買房的決心沒有下，因?yàn)楹⒆硬粷M意，我心也不甘，再看看，怎么也得找出點(diǎn)“上帝”的感覺來。
出了建筑工地，眼睛向西看，那邊就是外環(huán)線的外邊。原來的莊稼地已變成城里人的宅院（新的住宅區(qū)），打車過去好好看一看。芒果郡、大地十二城、富力灣、華亭國際、萬科假日風(fēng)景等等等等，往日的中北鎮(zhèn)，土了吧唧變得洋里洋氣。相中了萬科假日風(fēng)景的一套84.89平方米“兩室一廳”的準(zhǔn)現(xiàn)房，每【建筑面積】5600元（均價(jià)），總價(jià)48萬多，讓孩子貸款十萬，30年每月還不到500元，也不算什么負(fù)擔(dān)，據(jù)說現(xiàn)在價(jià)值80多萬。這就是占用65.4平方米土地的那套商品房，這65.4平方米土地是按【容積率】換算所得，【容積率】=1.3。
【容積率】等于住宅區(qū)的【建筑面積】與【占用土地面積】之比。
【華城麗都】的【容積率】=1.9。如果是95平方米的【建筑面積】一套住宅，其占用土地面積=50平方米。對(duì)比一下就知道，孩子們多花5萬多元購買了16平方米左右的土地，也可以這樣說：多花錢買了環(huán)境。這里我給出一個(gè)問題，因?yàn)槲艺J(rèn)定兩套商品房，雖然【建筑面積】相差8平方米，但它們的建筑成本相差無幾，兩套房都屬于框架結(jié)構(gòu)的小高層。您可能感到不解，因?yàn)槟弧窘ㄖ娣e】所迷惑或者說：被【建筑面積】誤導(dǎo)很深，這就是題目所說“【建筑面積】的批判”要說的問題。
選到滿意的“房子”，打車回家在外環(huán)線上，也是外環(huán)線以里，看到在建的【福悅里】【經(jīng)濟(jì)適用房】，司機(jī)說已經(jīng)全部售出，4000多一平米，回家上網(wǎng)看看容積率=3.1。這樣一套93平米的住宅，【占用土地面積】=30平方米。
在我家可以看到【金德園】，現(xiàn)在19000元一平方米，容積率=9.1。一套91平方米的高檔住宅，【占用土地面積】=10平方米。【金德園】與【福悅里】都是高層住宅，所以建筑成本會(huì)稍高一些，但也多不到哪里去。
這一節(jié)我們比較了四個(gè)住宅區(qū)住宅【占用土地面積】的差異。有一點(diǎn)非常重要，就是城市居民的住宅肯定是占用土地的。同農(nóng)村人口的【宅基地】比較，城鎮(zhèn)居民是共用土地，請(qǐng)注意：是共用土地，不是公用土地。如果我們建立【城鎮(zhèn)居民的宅基地】，這個(gè)共用的【宅基地】如何計(jì)算、確定呢？這就是我研究的問題！這里要聲明，上面用【容積率】換算的土地面積，是【大鍋飯】式的計(jì)算，我要講的是：用【土地面積】指導(dǎo)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與城鎮(zhèn)居民的選擇。這段話搞不明白沒有關(guān)系，后面我會(huì)詳細(xì)講述【土地面積】的計(jì)算。
三.【建筑面積】的批判
溫故知新！不破不立！首先搞清楚【建筑面積】的問題。
【改革開放】的城鎮(zhèn)居民住宅的分配制度改革，我也認(rèn)為是必須的，因?yàn)檫^去的【福利分房制度】有很多問題，特別是【改革開放】后，人們的思想覺悟迅速低落，分配不公更是怨聲載道的。但主觀愿望好，不等于就可以將事情做好。以【建筑面積】為基礎(chǔ)，指導(dǎo)城鎮(zhèn)居民商品房建設(shè)的政策，從一開始就偏離了正確的方向，到今天這個(gè)城鎮(zhèn)居民的商品房政策，已經(jīng)淪為反人民的政策，因?yàn)榇蠖鄶?shù)居民已經(jīng)也只能望房興嘆了！這就是【差之毫厘謬之千里】！正確的基礎(chǔ)：就是也只有是【土地面積】！一套住宅重要的不是【建筑面積】的多少，而是【土地面積】占用的多少！我們要控制的是【土地】！
3.1【每平方米建筑面積計(jì)價(jià)】的批判
【每平方米建筑面積單價(jià)】=費(fèi)用總和/總建筑面積X（1+毛利率），話很簡單，但意思沒有問題，不用懷疑。但這樣的計(jì)價(jià)公式，是典型的【計(jì)劃經(jīng)濟(jì)】定價(jià)模式，而【商品房市場】實(shí)際實(shí)行的是【農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)】定價(jià)模式。我們主管方——政府是按【計(jì)劃經(jīng)濟(jì)】來指導(dǎo)【商品房市場】的建設(shè)與發(fā)展，而【開發(fā)商】和購房者——法人和自然人是按【農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)】來建設(shè)與交易【商品房】。
芒果郡、大地十二城、富力灣、華亭國際、萬科假日風(fēng)景等等等等，它們的【每平米建筑面積單價(jià)】，當(dāng)時(shí)都是5600上下（去年3月），同【農(nóng)貿(mào)市場】的黃瓜、茄子、西紅柿定價(jià)原理一樣一樣的：黃瓜一元一斤，商戶都是一元一斤，你就是一元二角批發(fā)來的的黃瓜，一樣也得一元一斤，否則沒人買你的。今天下了大雨，昨天賣一元一斤的黃瓜，今天統(tǒng)一賣二元一斤，你愛買不買，大家都是二元一斤，我不能壞了規(guī)矩。這雨下得太大了，據(jù)說種黃瓜的大棚讓雨水沖走了，我昨天剩下的黃瓜賣二十元一斤，誰讓他們的黃瓜昨天都賣沒了呢！我們?nèi)ツ?月買的“假日風(fēng)景”的商品房，據(jù)說是去年一年中的最低價(jià)，不知道今年是否還能創(chuàng)新低，那樣我也只能怨天怨地。
【限價(jià)房】【經(jīng)濟(jì)適用房】都以【商品房】為參照系，就像【超級(jí)市場】里的黃瓜全是挑剩下的，天天在農(nóng)貿(mào)市場里買菜，嫩黃瓜還是老黃瓜，無論你怎樣灑水偽裝，還是容易分辨出來的。
政府現(xiàn)在要穩(wěn)定“房價(jià)”，就是穩(wěn)定這個(gè)東西。想想第二章【差異是土地】，你要知道此單價(jià)非彼單價(jià)，認(rèn)真仔細(xì)的分析，才能認(rèn)清端的，否則被忽悠的永遠(yuǎn)是你，包括政府部門的你。
3.2【建筑面積計(jì)量核算】的批判
有一套商品房，二室一廳。客廳的開間4.2米，開間簡單的解釋：就是沙發(fā)到電視的距離，電視屏幕越大，買房時(shí)一定要注意開間的距離。緊鄰的臥室開間3.3米，這樣這套房子的總開間也是東西寬度=4.2+3.3=7.5米，4.2米、3.3米都符合0.3米的模數(shù)（0.3的進(jìn)位，比如：客廳開間3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.2米等等，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)同模板有關(guān)系）。進(jìn)深：南面窗戶到北面窗戶的距離，看出來了吧，這是一套既向陽又通風(fēng)的商品房。一梯兩戶，左右對(duì)稱。
這套商品房的【建筑面積】：
a.
b.
c.
d.
e.
這樣的計(jì)算也許你同意，好像算術(shù)結(jié)果沒有問題，我大學(xué)本科畢業(yè)不應(yīng)該計(jì)算出問題。但【建筑面積計(jì)量核算】的專家，是堅(jiān)決不認(rèn)可的！這就是普通購房者總也搞不明白的問題。
將近10年前，我在研究商品房的土地計(jì)算時(shí)，查閱了很多資料，其中包括【建筑面積計(jì)量核算】這類的書籍，很厚很厚，充分說明這個(gè)問題的專業(yè)性很強(qiáng)，但我看不下去，因?yàn)榛A(chǔ)是錯(cuò)的，內(nèi)容再多也還是錯(cuò)的。
3.2.1陽臺(tái)的討論
我的本行是機(jī)械，我當(dāng)過機(jī)械工人——機(jī)械工程師——制造機(jī)械零件外企副總經(jīng)理。我總認(rèn)為陽臺(tái)可以由工廠專門設(shè)計(jì)制造加工，在建筑物上預(yù)留“預(yù)埋件”，然后施工人員現(xiàn)場焊接組裝。這樣新樓是安排施工問題，舊樓就是是否需要改造的問題了。我們只需從樣式、尺寸、材料、價(jià)格等加以考量就是了。
陽臺(tái)的【建筑面積】從商品房政策實(shí)施的一開始，就是問題。我是外企副總經(jīng)理，我主管技術(shù)、生產(chǎn)、質(zhì)檢等等所有的問題，總經(jīng)理主要是管著我、罩著我，其余都是我的問題。零件加工某一環(huán)節(jié)出了問題，質(zhì)檢人員立刻就發(fā)出警示，相關(guān)人員就要認(rèn)真解決問題，嚴(yán)重了還要報(bào)告我這個(gè)副總經(jīng)理，訂單交貨再急，質(zhì)量也必須合格才行，這是個(gè)簡單道理。我們堅(jiān)持【建筑面積】，結(jié)果同樣式、同尺寸、同材料、同價(jià)格的陽臺(tái)，在市區(qū)、在郊區(qū)、在上海、在烏魯木齊，價(jià)值卻是不一樣的。
3.2.2樓梯間的誤傷
還是這套商品房，這是磚混結(jié)果的4-6層多層住宅，因?yàn)槭且惶輧蓱簟⒆笥覍?duì)稱設(shè)計(jì)，樓梯間兩戶分?jǐn)偛粦?yīng)有不同意見。假定樓梯間東西寬2.4米，南北長5米，樓梯間的【建筑面積】=2.4X5=12平方米，一戶分?jǐn)偂窘ㄖ娣e】=6平方米。
設(shè)計(jì)一套三室一廳的商品房，客廳開間還是4.2米，臥室開間也還是3.3米，在客廳與臥室之間增加一間書房，書房開間=2.5米。進(jìn)深=10米，這套三室一廳的【建筑面積】=（4.2+3.3+2.5）X10=100平方米。也是一梯兩戶、左右對(duì)稱設(shè)計(jì)，樓梯間也還是2.4X5=12平方米，一戶分?jǐn)偂窘ㄖ娣e】=6平方米。
兩室一廳的進(jìn)深假定也是10米。那么一套兩室一廳的左單元是否可以和三室一廳的右單元，在樓梯間對(duì)接在一起呢？同理兩室一廳的右單元也可以和三室一廳的左單元在樓梯間對(duì)接在一起呢？如果可以，那樓梯間的分?jǐn)傆謺?huì)怎樣呢？這個(gè)問題留給你。原來兩室一廳=6/75=0.08，三室一廳=6/100=0.06，現(xiàn)在應(yīng)該這樣計(jì)算了：12/（75+100）=12/175，結(jié)果發(fā)現(xiàn)兩室一廳的【建筑面積】不再是75平方米，而是變小了，就是分?jǐn)偵倭耍乙粡d的【建筑面積】卻超過了100平方米，因?yàn)榉謹(jǐn)傇黾恿耍杏X就是被“吃大戶”了。
3.2.3【出房率】的誘惑
真正買房居住的人，買房時(shí)有很多知識(shí)要學(xué)。【出房率】就是購房專家特別推薦的，【出房率】=【套內(nèi)建筑面積】與【建筑面積】之比。【出房率】科學(xué)的講是沒有任何意義的，但客觀上講它又有意義，因?yàn)樗恰旧唐贩空摺炕颉窘ㄖ娣e】的衍生品。【出房率】科學(xué)上沒有意義，現(xiàn)實(shí)中卻意義重大，這就是問題。
磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅（4-6層）與框架結(jié)構(gòu)的高層住宅的pk，高層住宅敗得一敗涂地，最主要的就是這個(gè)【出房率】作祟。高層住宅節(jié)約了土地又合理利用了土地，這就是相對(duì)于多層住宅的優(yōu)勢。過去很少建設(shè)高層住宅，主要是技術(shù)和資金的制約。例如：建筑基礎(chǔ)技術(shù)的落后、施工機(jī)械的落后、施工隊(duì)伍施工技術(shù)的落后、高層建筑施工周期長占用資金問題，但這些問題，今天已經(jīng)不是問題了。高層建筑，特別是那種【高層塔樓】，設(shè)計(jì)上是拼命增加【表面積】。【表面積】增加意味著采光、通風(fēng)的增加，所以一般的【高層塔樓】都采用了【外天井】的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。【外天井】就是建筑表面的凹凸，這樣就增加了【表面積】，也就增加了采光、通風(fēng)的面積。更有甚者，建筑師還應(yīng)用了【內(nèi)天井】設(shè)計(jì)，目的同【外天井】，只是更加算計(jì)。
高層住宅機(jī)關(guān)算盡的目的——就是節(jié)約土地——也就是減少土地成本。
上面的大段話就是：多層住宅與高層住宅真實(shí)的成本比較。多層住宅建筑成本低但土地成本高，高層住宅土地成本低但建筑成本高，從成本考慮選擇，你應(yīng)該可以找到平衡點(diǎn)，就是土地成本的曲線與建筑成本的曲線的交匯點(diǎn)。但這只是從成本考慮，高層住宅結(jié)實(shí)耐用，也就是折舊時(shí)間長，同時(shí)還可以合理利用土地，也還有沒有樓層差距。
我在研究住宅占用土地面積的后期（前后2年多時(shí)間），那時(shí)輿論討論最多的話題：【按套內(nèi)建筑面積】與【按建筑面積】的博弈。當(dāng)這些爭論一出現(xiàn)，我們的官員就應(yīng)該意識(shí)到【建筑面積】出了問題。
毛主席說：馬克思主義千頭萬緒，歸根到底就是一句話——造反有理。【造反有理】就是讓你發(fā)現(xiàn)問題，重視問題，研究問題，解決問題，指導(dǎo)問題，再發(fā)現(xiàn)問題……，而我們呢？
3.2.4【容積率】的誤用
拍得一塊土地，【土地面積】是已知的，規(guī)劃部門還掌控了【容積率】。【容積率】=【建筑面積】/【土地面積】。【建筑面積】=【土地面積】X【容積率】，這是簡單的算術(shù)題，建筑師的任務(wù)就是湊這個(gè)【建筑面積】，那么建筑師怎樣才能通過他的設(shè)計(jì)節(jié)約土地或合理利用土地呢？進(jìn)而使得購房者可以少花錢或者少花錢多辦事呢？
我看過很多建筑師設(shè)計(jì)的住宅房型設(shè)計(jì)圖冊(cè)，有黑白也有很多是彩色的，書籍的紙張也很考究，但就是不標(biāo)注占用了多少【土地面積】，因?yàn)樗膊恢馈Ｎ沂昵埃☉?yīng)該是那個(gè)時(shí)間），我每天睡覺都做夢，但這個(gè)夢是我自己編織的。我夢中設(shè)計(jì)了一套房，是樓房，但它有塊菜地。能種菜的樓房可能有很多人喜歡，當(dāng)你沖破了物欲橫流，生活就變得淡定、關(guān)愛、憂思、化繭成蝶了。我也喜歡花，但花不實(shí)在。我更喜歡菜，她既是觀賞物，更是經(jīng)濟(jì)作物，特別是她是掙扎的生長物。我們播下種，我們盼發(fā)芽，我們盼生長，我們盼開花，我們盼坐果，我們又盼結(jié)果，我們還盼結(jié)第二茬的果，我們盼啊盼，我們又盼播種。
帶菜地的商品住宅，賣多少錢一平米呢？建筑成本我會(huì)算，我在國營企業(yè)時(shí)學(xué)習(xí)使用過，但土地成本怎樣計(jì)算呢？或者說住宅設(shè)計(jì)是如何計(jì)算【土地面積】？我去查找資料，沒有找到我希望的資料，但我還是看到過去的一些建筑科技工作者對(duì)于【進(jìn)深】的研究，這里首先對(duì)他們表示感謝！充分利用【進(jìn)深】可以節(jié)約土地或者可以少花錢多辦事。什么是【進(jìn)深】？就是離開光亮的距離，窗戶前光線最足，越往里走光線越暗。朝南的窗前光線最強(qiáng)，朝北的窗前光線就差了一些，所以城市里蓋的住宅商品房通常至少是雙【進(jìn)深】的，一個(gè)是陽面【進(jìn)深】，一個(gè)是陰面或北面【進(jìn)深】。我們前面設(shè)計(jì)的兩室一廳的住宅，就是有一間陽面臥室，還有一間陰面臥室。陽面臥室就是通常說的主臥室，它的【進(jìn)深】應(yīng)該多少呢？陰面臥室就是通常說的次臥室，它的【進(jìn)深】又應(yīng)該多少呢？主臥室與次臥室的門是對(duì)著的，打開門窗就有“過堂風(fēng)”或稱為“穿堂風(fēng)”經(jīng)過，這就是所謂“通透的住房”。
我們繼續(xù)設(shè)計(jì)我們的住宅房型圖，你最好拿點(diǎn)紙和筆，跟著我畫。陽面客廳的開間4.2米，陽面臥室的開間3.3米，陽面臥室對(duì)應(yīng)的陰面臥室開間也是3.3米，客廳對(duì)應(yīng)的陰面開間，樓梯間占有了1.2米，一梯兩戶、左右對(duì)稱設(shè)計(jì)，樓梯間開間2.4米，一戶分?jǐn)?.2米，4.2米-1.2米=3米，3米開間廚房和衛(wèi)生間根據(jù)使用酌情分配。再說【進(jìn)深】多少？暫定總【進(jìn)深】=10米。主臥室與次臥室暫各占5米，樓梯間我們前面設(shè)計(jì)【進(jìn)深】=5米，相對(duì)應(yīng)的客廳【進(jìn)深】也是5米了。兩戶的入戶門東西開門，廚房和衛(wèi)生間的進(jìn)深3-4米（留出入戶的空間）。假定這是一棟5層磚混住宅樓，房后至少還有一棟樓，兩樓之間的【樓間距】=20米。這套住宅有陽光的客廳，有主臥室和次臥室，有衛(wèi)生間也有廚房，但美中不足是吃飯?jiān)谀睦铮可倬筒偷牡牡胤健?BR>我將【進(jìn)深】設(shè)計(jì)成12米。樓梯間不動(dòng)，衛(wèi)生間與廚房也不動(dòng)，客廳的【進(jìn)深】等于12-5=7米，這樣客廳就可以分割出餐廳的空間了，同時(shí)主臥室與次臥室的【進(jìn)深】也增加了2米，保持原來5米的【進(jìn)深】，主臥室與次臥室之間可以增加一個(gè)2米【進(jìn)深】的儲(chǔ)藏室。外面的樓間距變了=18米，考慮到樓間距減少2米會(huì)遮擋后面樓房的陽光，這個(gè)設(shè)計(jì)只在1-4層樓實(shí)行，5樓保持原10米【進(jìn)深】設(shè)計(jì)，但5樓還是獲得一個(gè)6.3米X2米=12.6平方米的陰面露臺(tái)。
兩個(gè)設(shè)計(jì)，【土地面積】沒有改變，也就是說土地成本沒有改變。兩個(gè)設(shè)計(jì)，【建筑面積】改變了，一個(gè)7.5X10=75平方米，一個(gè)7.5X12=90平方米，后者的建筑成本增加多少呢？仔細(xì)想想，我們?cè)黾恿?米進(jìn)深，我們分割出了一個(gè)餐廳、一個(gè)儲(chǔ)藏室，這是兩個(gè)昏暗的空間，這樣我們就很滿足，因?yàn)榻鉀Q了吃飯和存放雜物的功能問題。建筑成本增加多少呢？樓梯間沒有變，前后窗戶沒有變，衛(wèi)生間和廚房也沒有變，樓板或四孔板增加了15平方米，隔斷墻長度增加了2米。我不知道具體增加了幾千塊錢成本，但我們實(shí)實(shí)在在的增加一個(gè)餐廳一個(gè)儲(chǔ)藏室，我們可以號(hào)稱：兩室兩廳一衛(wèi)一廚還有一個(gè)儲(chǔ)藏室。如果將儲(chǔ)藏室改為主臥室的衛(wèi)生間，那就是兩室兩廳兩衛(wèi)一廚的準(zhǔn)豪宅了。突然發(fā)現(xiàn)【容積率】增加了，但我固執(zhí)的說：設(shè)計(jì)合理了。
3.3 控制【建筑面積】的批判
房價(jià)瘋漲，人民買不起房了，有人出主意：建設(shè)小戶型住宅。領(lǐng)導(dǎo)們一想也對(duì)，房價(jià)=【建筑面積】X【每平米單價(jià)】，【建筑面積】小了，房價(jià)自然就降下來了，于是轟轟烈烈的小戶型住宅建設(shè)的運(yùn)動(dòng)開展起來了，這就是“人云亦云”。
12米【進(jìn)深】的準(zhǔn)豪宅，有人還是不滿意，畢竟樓間距由20米減少到18米。我還有辦法，假定后面的住宅樓也是同樣的住宅樓，干脆將后面的住宅樓摞到前面的住宅樓上，我稱之為：疊加在一起。兩棟5層磚混住宅樓變成10層的框架結(jié)構(gòu)的小高層，這一次建筑成本徹底增加了，結(jié)構(gòu)變了。看看土地：原來的樓間距還在，而且由一塊樓間距變成了兩塊樓間距=20+20=40米或18+18=36米，但還多了后樓基礎(chǔ)占用的土地，10米或12米，實(shí)際樓間距48米或50米。土地成本沒有增加，也可能減少了，因?yàn)槟阏J(rèn)為蓋11層或12層更合理。想想看，原來5層20米的樓間距，每層=20/5=4米，那么12層X4米=48米樓間距，這個(gè)48米樓間距恰好是我們?cè)O(shè)計(jì)的【進(jìn)深】12米的樓間距。再將第三棟樓疊加上來，樓層=12+5+2=19層，樓間距=48+10+20=78米。請(qǐng)繼續(xù)疊加，外部空間會(huì)越來越開闊，而你的住宅的【進(jìn)深】增加越來越不受限制，也就是【建筑面積】也越來越大（簡單計(jì)算【建筑面積】=開間X進(jìn)深）。高層住宅建筑成本提高了，但土地成本相應(yīng)減少了，可是無論室內(nèi)室外空間越來越好了。
為什么要控制【建筑面積】？住宅不是豆腐，可以切塊論斤或論塊賣。首先住宅是居家過日子的場地，俗語說的：麻雀雖小五臟俱全，所以首先要滿足的是居家過日子的功能需要。最要命的是住宅需要占用土地，你搞不清住宅占用了多少土地，你如何控制土地，【土地面積】不是【建筑面積】。退n步講，就是核算純粹的建筑成本，相關(guān)的也是建筑物的表面積，而不是【建筑面積】……省略的批判您繼續(xù)。房價(jià)=【建筑面積】X【每平方米單價(jià)】，這個(gè)公式，數(shù)學(xué)上稱為【線性公式】，你是怎樣推導(dǎo)出來的？以科學(xué)的名義進(jìn)行了反科學(xué)，這就是【偽科學(xué)】泛濫。
3.4 復(fù)習(xí)題
拿起你的筆，展平你的紙，我們做習(xí)題。為什么我不畫圖？因?yàn)槲以缫旬嬆伭恕Ｎ覐?7歲1975年初中畢業(yè)（沒有初中畢業(yè)文憑，所以準(zhǔn)確的說：1975年初中分配），我在機(jī)械工廠學(xué)徒：磨工，車、鉗、銑、刨、磨的磨工，這是那個(gè)時(shí)代年輕人的驕傲——技術(shù)工人——手藝人。從學(xué)徒的第一天就開始看圖紙，一直按圖紙加工生產(chǎn)工作了四年，后來我參加高考上了正規(guī)的大學(xué)，學(xué)習(xí)的還是機(jī)械，因?yàn)槟鞘俏耶?dāng)時(shí)的最愛。大學(xué)里我開始畫圖，我拼命的練習(xí)畫圖，我要讓我畫的圖紙讓看圖的人看到生命。研究商品房的土地計(jì)算應(yīng)該是世紀(jì)交界的時(shí)期。那時(shí)我為此從新?lián)Q置了計(jì)算機(jī)，主板碩泰克845G，為了研究好土地的計(jì)算，我整整畫了2年的圖。現(xiàn)在我又換置了計(jì)算機(jī)，主板精英P43-C51，一并抹去了過去的記憶，因?yàn)?0年前我亢奮不已，而今我卻非常的抑郁，我不畫圖了，請(qǐng)你們自己畫圖。
不要幻想房價(jià)突然降下來，住建部部長已經(jīng)告訴你，他已不知道從哪里入手。所以你一定要跟著我畫圖，仔細(xì)看看我的研究對(duì)不對(duì)，將命運(yùn)牢牢掌控在自己的手里，進(jìn)而主張您的【宅基地】。
習(xí)題是那套【占用土地面積】65.4平方米的商品房的改進(jìn)設(shè)計(jì)。
已知條件：一梯三戶或一單元三戶，一棟樓3個(gè)單元，一層9戶，樓層11層，一棟樓合計(jì)99戶。前后整齊排列相同結(jié)構(gòu)的4棟樓，總套數(shù)396套。一個(gè)單元左右兩套為南北通透的房型，中間一套是全陽面的房型，中間的陰面設(shè)置電梯與樓梯。中間套就是例舉的住宅，主臥室、次臥室、客廳、廚房全部向陽，只有衛(wèi)生間是暗的，既不向陽也不通風(fēng)，陽面的總開間12米，客廳開間3.9米，主臥室開間3.5米。左右的住宅是對(duì)稱的，陽面是主臥室和客廳，陽面開間合計(jì)7.4米，客廳開間3.9米、主臥室開間3.5米；陰面設(shè)計(jì)為次臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房，全部可以采光和通風(fēng)，合計(jì)陰面開間9米，陰面開間大于陽面的開間，原因是電梯與樓梯的陰面開間小于對(duì)應(yīng)的中間套的12米，他滿足使用就可以了，剩余的平分到左右兩套住宅。一單元的總開間是相同的=7.4+12+7.4=26.8米，三個(gè)單元合計(jì)的樓體寬度=26.8X3=80.4米。【進(jìn)深】，樓有凹凸，中間套向前凸出2.5米或左右兩邊住宅向內(nèi)凹進(jìn)2.5米，樓的總【進(jìn)深】=10.5米，而左右兩套住宅的實(shí)際【進(jìn)深】=8米。
我們前面設(shè)計(jì)的住宅房型，開間=7.5米，客廳4.2米、主臥室3.3米。一梯兩戶或一單元兩戶，單元的開間=7.5X2=15米。設(shè)計(jì)5個(gè)單元，樓體總寬度=15X5=75米，小于80.4米。相差80.4-75=5.4米，平均分配給10戶，每戶的開間=7.5+0.54=8.04米。內(nèi)部分配客廳4.2+3=4.5米，主臥室3.3+2.04=3.54米。進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，原來一棟樓是99戶，現(xiàn)在一棟樓=10戶X11層=110戶，我們只蓋10層，戶數(shù)=100戶，還可以多出一戶，保持原來的高度，原層高=2.7米，省下2.7米的層高，平均分配給每一層=2.7米+0.27米=2.97米層高。怎么樣？這就是設(shè)計(jì)！還有，假設(shè)樓間距是40米左右（沒有具體的尺寸，這個(gè)是估計(jì)），不是前后4棟樓了，改成2棟20層的樓，樓間距=40+40+10=90米。90米的樓間距足夠我們?cè)黾游覀冏≌摹具M(jìn)深】了。如果只蓋一棟40層的住宅樓呢？你說好不好？我說只要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)允許，求之不得的，因?yàn)樗o了設(shè)計(jì)師更加寬裕的設(shè)計(jì)。
我們有部長，有市長，有博士，有教授，就是沒有真正研究問題的，這就是【學(xué)而優(yōu)則仕】時(shí)代的表現(xiàn)，所有的頭銜都是給人看的，而不是應(yīng)用的。為什么錢學(xué)森大師崇拜毛主席，因?yàn)樗麄冃撵`相通，他們都是【工業(yè)化的思維】，他們都是【控制論】的導(dǎo)師——發(fā)現(xiàn)問題——重視問題——研究問題——解決問題——掌控問題。
【城鎮(zhèn)居民住宅計(jì)劃】的建立
四.城鎮(zhèn)居民住宅用地初探
城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村戶口農(nóng)民的最大區(qū)別，就是沒有土地，同時(shí)也沒有“宅基地”。城鎮(zhèn)居民不能像農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)民那樣，可以自己在自己的“宅基地”上，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件來自建住房，但這不等于城鎮(zhèn)居民不需要住房。
4.1相同【建筑面積】不同形狀房屋的建筑成本比較
甲套房屋：東西寬10米，南北長10米，【建筑面積】=10*10=100平方米；
乙套房屋：東西寬5米，南北長20米，【建筑面積】=5*20=100平方米；
丙套房屋：東西寬20米，南北長5米，【建筑面積】=20*5=100平方米。
定義一些概念便于討論。
東西寬：開間，決定接受陽光的多少；
南北長：進(jìn)深，決定使用面積的多少；
地面與房頂?shù)木嚯x：層高，決定室外樓間距的多少。
解釋如不理解，可以暫時(shí)擱置，知道開間、進(jìn)深、層高就可以了。
甲、乙、丙三套房屋的【建筑面積】相等，那么樓板的面積也相等，姑且認(rèn)為他們的造價(jià)也相等。
甲套房屋的周長=10*2+10*2=40米，設(shè)定層高=3米，房屋圍墻的表面積=40*3=120平方米；
乙套房屋的周長=5*2+20*2=50米，房屋圍墻的表面積=50*3=150平方米；
丙套房屋的周長=20*2+5*2=50米，房屋圍墻的表面積=50*3=150平方米。
甲與乙雖然【建筑面積】都是100平方米，但房屋圍墻的表面積相差150-120=30平方米，說明它們的成本有差距。
乙與丙【建筑面積】及圍墻表面積都相同，但建筑材料卻大大的不同。乙是5米開間，丙是20米開間，乙的圍墻多為磚石材料，而丙的圍墻多以玻璃（窗戶）材料。所以它們的成本還是有差別。
注意，這里說的都是“坐北朝南”的住宅，東西按聯(lián)排考慮，所以南北向有窗戶，東西向?yàn)閴w結(jié)構(gòu)。
4.2相同【建筑面積】不同形狀房屋的土地成本比較
還是甲、乙、丙三套房屋。再引進(jìn)日照斜率和樓間距概念。
日照斜率：冬至正午12時(shí)，垂直立一根竹竿，竹竿影長與竹竿長度的比值。京津地區(qū)近似2：1，往北比值加大，往南比值減小，到了赤道就趨于0了。
樓間距：冬至正午時(shí)分，一樓可以照射陽光的有效距離。合格的樓間距=層高*日照斜率。這里不要單從日照來考慮問題，它還包含通風(fēng)的意義，最好從日照、通風(fēng)的概念來考慮樓間距。京津地區(qū)3米層高的房子，樓間距=3*2=6米才較比理想，我們就以此為例。
甲套房屋的投影土地面積=100平方米，室外土地面積=10米開間*6米樓間距=60平方米，合計(jì)占用土地=100+60=160平方米；
乙套房屋的合計(jì)占用土地=100+5*6=130平方米；
丙套房屋的合計(jì)占用土地=100+20*6=220平方米。
不難看出，開間越寬占用土地越多，但享受陽光也越多。層高由于影響樓間距，也影響土地的占用，但相對(duì)開間是次要因素。進(jìn)深只影響投影土地面積，而對(duì)樓間距沒有影響。農(nóng)村的一溜兒大瓦房實(shí)際占用土地最多。
甲、乙、丙的占用土地面積不相等，也就是他們的土地成本也是有明顯差距的。
4.3相同【建筑面積】多層數(shù)住宅的土地成本比較
上一節(jié)說道的投影土地面積，是為這一節(jié)多層住宅而準(zhǔn)備。
設(shè)定甲、乙、丙套房屋是多層住宅，那投影土地面積=開間*進(jìn)深/層數(shù)。
4.3.1 5層磚混結(jié)構(gòu)住宅：
甲套房屋的投影土地面積=開間10米*進(jìn)深10米/5層=20平方米；
乙套房屋的投影土地面積=開間5米*進(jìn)深20米/5層=20平方米；
丙套房屋的投影土地面積=開間20米*進(jìn)深5米/5層=20平方米。
由于需要保證冬至正午一樓房屋能夠享受到陽光，5層樓房的樓間距=6米樓間距*5層=30米，實(shí)際每層房屋的樓間距分?jǐn)傔€是6米。甲、乙、丙套房屋的實(shí)際占用土地：
甲套房屋的合計(jì)占用土地=20平方米+開間10米*6米=80平方米；
乙套房屋的合計(jì)占用土地=20+5*6=50平方米；
丙套房屋的合計(jì)占用土地=20+20*6=140平方米。
這就是投影土地面積的解釋：層數(shù)增加，每層房屋的投影土地面積相應(yīng)減少，而外部的空間越來越大。
4.3.2 10層框架結(jié)構(gòu)住宅：
將5層磚混結(jié)構(gòu)的甲套房屋的開間一分為二，得到2個(gè)丁套房屋。
丁套房屋的合計(jì)土地面積=開間5米*進(jìn)深10米/5層+開間5米*6米樓間距=40平方米。
將乙套房屋建成10層的框架結(jié)構(gòu)住宅。
乙套房屋的合計(jì)土地面積=開間5米*進(jìn)深20米/10層+開間5米*6米樓間距=40平方米。
比較兩套房屋，他們的占用土地相等=40平方米，但他們的【建筑面積】卻是1：2（丁套房屋【建筑面積】=5米開間*10米進(jìn)深=50平方米），同時(shí)它們的室外樓間距分別是：丁套房屋6米*5層=30米；乙套房屋6米*10層=60米。
同樣的占用土地面積，乙套的【建筑面積】大，房外的空間也大。
4.3.3 由磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅到框架結(jié)構(gòu)電梯住宅的進(jìn)步
為什么建設(shè)磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅（4-6層）？大體是這樣的幾種原因：
a.
b.
c.
d.
e.
伴隨a、b、d的進(jìn)步，建設(shè)高層住宅變得很容易，當(dāng)然層數(shù)也不是無限的。高層住宅基本是框架結(jié)構(gòu)，它的造價(jià)也大大高出磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，同時(shí)建筑周期相對(duì)變長，但更加結(jié)實(shí)，相對(duì)使用年限也變長。高層住宅必須使用電梯，恰好解決了多層住宅由于上下樓梯造成的樓層價(jià)值差異，我們也可以說多層住宅實(shí)際是“殺富濟(jì)貧”的住宅，而高層住宅卻是沒有樓層價(jià)值差異的“公平”住宅，所以說電梯既是成本的增加又是公平的體現(xiàn)。
4.4多維空間的建立
上面4.3.1、4.3.2、4.3.3小節(jié)，通過敘述，希望幫助您建立一個(gè)多維的空間概念（抱歉，沒有畫圖），而不再是【建筑面積】這一平面概念。我們一起梳理一遍：
開間，有寬敞的感覺，這就是空間或多維的感覺，但還是包含寬度的距離；
進(jìn)深，突出射線也可以說行走的感覺。不說長度是多少？而說進(jìn)深夠用嗎？它是截取的感覺，多寡取決于實(shí)際使用的需要；
開間*進(jìn)深=建筑投影土地面積。開間是根據(jù)感覺確定的，而進(jìn)深是根據(jù)需要截取的；
層高，不僅僅表示室內(nèi)舒暢/壓抑的感覺，還是室外樓間距確定的依據(jù)；
日照斜率，住宅立法的依據(jù)。是冬至日（北京的標(biāo)準(zhǔn)）正午見陽光，還是大寒日（天津的標(biāo)準(zhǔn)）正午見陽光，抑或春分日(極北邊地區(qū)考慮)正午見陽光；
樓間距=層高*日照斜率*層數(shù)。
層數(shù)。分?jǐn)偨ㄖ队巴恋孛娣e的戶數(shù)，又是室外樓間距變花園變運(yùn)動(dòng)場的好東西；
開間X層高，熱負(fù)荷面積——外墻，進(jìn)深不會(huì)改變熱負(fù)荷面積。
五.土地計(jì)算的數(shù)學(xué)模型
第四章是兩個(gè)月前寫的，語氣有點(diǎn)變化，對(duì)不起。第四章羅里啰嗦講了很多概念，好在這幾天寫的第一、第二、第三章也重復(fù)了這些概念，希望沒有擾亂您的思緒。
人的名、樹的影。住宅也有名也有影，樓間距就是住宅的影，所以影子也是占用土地。
5.1【單位住宅】模型
命令：開間=3米；進(jìn)深=6米；層高=3米；日照斜率=2。
按照命令我們立體的畫一間房子或一個(gè)盒子也行，因?yàn)橛虚L、寬、高就可以畫出。由于給出了日照斜率，所以房子的后面還拖帶一個(gè)陰影面積，陰影面積的寬度就是開間寬度3米，陰影的長度=層高X日照斜率2=6米。
這個(gè)開間3米、層高3米、進(jìn)深6米的房子及后面相連的3X6的陰影面積，就是我們建立的數(shù)學(xué)模型，我們稱之為：【單位住宅】。
關(guān)于單位住宅模型相關(guān)數(shù)據(jù)確定的解釋：
陰影面積與日照斜率。我選擇住宅后面的陰影面積，而沒有選擇住宅前面土地，因?yàn)榍懊娴目臻g直接關(guān)乎我們住宅的權(quán)益，我們會(huì)自動(dòng)規(guī)避對(duì)我們住宅不利的因素，而我們住宅后面的住宅，我們可能忘記對(duì)他們的考慮，所以主張對(duì)后面住宅的保障權(quán)益，這樣也同時(shí)主張了我們自己的權(quán)益。日照斜率=2是近似北京地區(qū)冬至正午12時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)可以按不同地區(qū)的日照斜率確定，但一定是冬至正午12時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樗恰岸取保鳛闃?biāo)準(zhǔn)計(jì)量點(diǎn)。
開間b與層高h(yuǎn)及進(jìn)深l。開間b=3米，3米是0.3模數(shù)的10倍，如果我們的住宅開間實(shí)際=3.6米，那我們可以說是1.2個(gè)【單位住宅】，開間7.5米=2.5個(gè)單位住宅。這個(gè)開間b=3米選擇時(shí)特意偏小，提示注意節(jié)約土地，因?yàn)榍懊嫖乙呀?jīng)明確開間是影響土地的主要因素，所以選擇時(shí)要慎重仔細(xì)。現(xiàn)在商品房的層高多數(shù)2.7米左右，80年代【福利分房】時(shí)期，曾經(jīng)蓋了很多2.4-2.5米層高的住宅，感覺很壓抑。前面我已經(jīng)介紹了層高是影響【土地面積】的次要因素，它是通過日照斜率來確定的影響，所以這里往高處選擇了層高h(yuǎn)=3米，層高提高，住宅亮度也相應(yīng)提高，所以層高盡量放松一點(diǎn)，而開間要控制嚴(yán)一點(diǎn)。進(jìn)深l=6米=日照陰影長=層高3X日照斜率2，如果設(shè)定的【單位住宅】南面全部為玻璃，那冬至正午的陽光正好照到室內(nèi)的北墻根，它實(shí)際同日照斜率的斜線是平行線，日照斜率改變，進(jìn)深也相應(yīng)改變。
5.2 【單位住宅】【進(jìn)深】方向的聯(lián)接
前面說了【進(jìn)深】增加，可能并不增加或很少增加土地的占用，所以將兩個(gè)【單位住宅】沿【進(jìn)深】方向聯(lián)接起來，連接后住宅的【建筑面積】=3X6X2=36平方米，而原來兩個(gè)的【陰影面積】只剩下一個(gè)，另一個(gè)哪里去了呢？它跑到了后一個(gè)【單位住宅】的屋頂上了，我們還發(fā)現(xiàn)前一個(gè)【單位住宅】的屋頂上還可以建一個(gè)【單位住宅】。特別提示：自己畫圖！兩個(gè)【單位住宅】的聯(lián)接，我們實(shí)際獲得了三個(gè)【單位住宅】，而且還獲得一個(gè)與【陰影面積】相等的陰面露臺(tái)。繼續(xù)我們的【進(jìn)深】方向再聯(lián)接一個(gè)【單位住宅】，我們實(shí)際獲得了：一層3個(gè)【單位住宅】+二層2個(gè)【單位住宅】+三層1個(gè)【單位住宅】，還有二層一個(gè)陰面露臺(tái)，三層一個(gè)陰面露臺(tái)，而【陰影面積】還是一個(gè)。這就是閣樓的由來。單純從日照角度考慮，如果我們?cè)黾幼≌摹具M(jìn)深】直至我們的需要，只需留意頂層的閣樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就可以了。
5.3 【單位住宅】【開間】方向的聯(lián)排
【單位住宅】沿【開間】方向的聯(lián)接稱為：【聯(lián)排】。【聯(lián)排】就是共用山墻，既節(jié)約了山墻占用的土地，又減少了山墻的建造費(fèi)用。兩個(gè)【單位住宅】聯(lián)排的結(jié)果，還是兩個(gè)【單位住宅】，同樣，多個(gè)【單位住宅】聯(lián)排的結(jié)果也還是多個(gè)【單位住宅】，房子聯(lián)成了排，【陰影土地】聯(lián)成了片。【單位住宅】的【聯(lián)排】只能節(jié)約山墻占用的很少的土地，不能有效的節(jié)約土地。
5.4 【單位住宅】的【疊加】
【疊加】前面已經(jīng)提到過，就是將【單位住宅】摞在一起。房子摞在了一起，而【陰影面積】沿南北方向或【進(jìn)深】方向續(xù)接在一起。【單位住宅】的【投影土地面積】被層數(shù)n，相應(yīng)分成了n小塊，而【陰影面積】保持不變。【單位住宅】通過【疊加】，【投影土地面積】縮減了n（n層數(shù)）倍，【陰影面積】不變。【疊加】只縮減【投影土地面積】，不改變【陰影土地面積】，但【陰影面積】沿【進(jìn)深】方向續(xù)接起來。進(jìn)一步說，【單位住宅】的【疊加】，隨層數(shù)n的增加，由于拖帶的【陰影面積】沒有減少，對(duì)土地的節(jié)約影響越來越小（【陰影面積】這個(gè)常數(shù)的存在的緣故），但伴隨【陰影面積】續(xù)接的越來越多，外部環(huán)境會(huì)越來越開闊。
5.5 【單位住宅】的【聯(lián)排效率】
【單位住宅】的【聯(lián)排】還是可以節(jié)約山墻之間的一點(diǎn)點(diǎn)土地，那么可不可以一直【聯(lián)排】下去呢？東西向行走距離與住宅樓的熱脹冷縮，都不讓無限【聯(lián)排】下去，這就產(chǎn)生一個(gè)【聯(lián)排效率】。【聯(lián)排效率】住宅區(qū)寬度利用效率。
【聯(lián)排效率】=【聯(lián)排】的實(shí)際總寬度與住宅區(qū)允許建設(shè)寬度之比。【聯(lián)排效率】大于0，具體點(diǎn)說，可以等于1，也可以小于1，但也可以大于1。
【聯(lián)排效率】小于1，很容易理解，例如，住宅區(qū)東西總寬度=170米，并排建設(shè)兩棟寬度=81米的住宅樓，兩樓之間形成寬度8米的通道，【聯(lián)排效率】=（81+81）/170=162/170——小于1。這個(gè)例子近似我們復(fù)習(xí)題改進(jìn)的那棟80.4米寬度的住宅樓。如果每棟樓的寬度=75米（10套7.5米開間的住宅寬度），【聯(lián)排效率】=（75+75）/170=150/170，150/170比162/170小，但通道寬了=20米。如果改成4棟一棟兩個(gè)單元四套住宅的住宅樓，每套住宅樓寬度=7.5X4=30米，【聯(lián)排效率】=（30+30+30+30）/170=120/170，【聯(lián)排效率】又低了。四個(gè)住宅樓至少有3個(gè)通道，平均通道寬度=（170-120）/3=50/3=16.67米。改進(jìn)每套住宅開間=8.1米，住宅樓寬度=8.1X4=32.4米，【聯(lián)排效率】=（32.4+32.4+32.4+32.4）/170=129.6/170，每個(gè)通道寬=（170-129.6）/3=40.4/3=13.467米。
【聯(lián)排效率】等于1，也容易理解。例如住宅區(qū)的寬度只有81米，你就蓋一個(gè)81米寬的住宅樓，【聯(lián)排效率】=1。如果住宅只有75米，那你就蓋一個(gè)75米寬的住宅樓。
關(guān)于【聯(lián)排效率】大于1。上面說的住宅區(qū)東西寬度只有81米，我們蓋一個(gè)81米寬住宅樓，【聯(lián)排效率】=1，蓋一個(gè)75米寬的住宅樓，【聯(lián)排效率】=75/81，就小于1了，那怎樣才能讓【聯(lián)排效率】大于1呢？如果我們蓋一個(gè)超過81米的住宅樓，豈不是越界建設(shè)了？怎樣可以不越界建設(shè)呢？我們只要將超過81米的部分，向后折轉(zhuǎn)就可以了。寬度方面的折轉(zhuǎn)，實(shí)際形成了東西朝向的住宅，也可以說東西向住宅本質(zhì)上就是這樣轉(zhuǎn)折過來的。住宅是有方向的，否則我的住宅土地研究就無從談起。東西向住宅與南北向住宅對(duì)比自然條件是差的，這也是人們的心理共識(shí)，所以東西向的住宅的【單位住宅】的【開間】b，應(yīng)相應(yīng)增加，以彌補(bǔ)自然條件的差距，同時(shí)所說的東西向住宅也有以東向?yàn)橹骱鸵晕飨驗(yàn)橹鞯姆謩e，前者比后者稍好一點(diǎn)，原因是后者是夕照陽光。例如，東向?yàn)橹鞯摹締挝蛔≌康摹鹃_間】調(diào)節(jié)系數(shù)為1.2，西向?yàn)橹鳌締挝蛔≌康摹鹃_間】調(diào)節(jié)系數(shù)為1.3，當(dāng)然具體多少？這個(gè)需要征求民眾的意見。
住宅樓的折轉(zhuǎn)提高了【聯(lián)排效率】，但環(huán)境也遭破壞。折轉(zhuǎn)的越多，東西向的風(fēng)受阻越多，同時(shí)單位土地面積上的居住人口也越多，所以要仔細(xì)權(quán)衡利弊。
5.6 【單位住宅】的【疊加效率】
前面的【聯(lián)排效率】容易理解，因?yàn)樽≌瑯堑膶挾任覀兪强梢郧宄吹玫降摹，F(xiàn)在談【單位住宅】的【疊加效率】，這個(gè)一定要拿起筆畫圖了，當(dāng)然還是你自己畫，按照我述說的畫。
畫一條橫線，再畫一條豎線，兩條線垂直交叉。橫線為x軸，代表南北方向，也就是【進(jìn)深】方向；豎線為z軸，代表層高方向，就是上下方向。再通過原點(diǎn)（交叉點(diǎn)）畫一條斜線，同x、z軸都是夾角45°，這條線就是y軸，代表東西方向，也就是【開間】方向。x與y軸構(gòu)成地平面，加上z軸就構(gòu)成了三維圖形，也就是立體圖形。既然是數(shù)軸，就有線段數(shù)值。這里x軸的按【進(jìn)深】l分段，已經(jīng)知道l=6米；z軸按【層高】h分段，已經(jīng)設(shè)定h=3米；y軸按【開間】b分段，b=3米，注意：因?yàn)楫嫷氖橇Ⅲw圖，就有投影關(guān)系，所以y軸的實(shí)際分段數(shù)值是3米/2=1.5米，標(biāo)注的線段寬還是3米，這樣就有立體感了，這叫做【斜軸測圖】。還有一種立體圖畫法——【正軸測圖】：一條豎線代表z軸，x、y軸之間與z軸相互的夾角都等于120°，這樣x、y、z軸上的線段數(shù)值都是實(shí)際數(shù)值，你也可以采用【正軸測圖】畫法。
原點(diǎn)就是住宅樓東南角，向西就是一個(gè)一個(gè)【開間】b，向北就是一個(gè)一個(gè)【進(jìn)深】l，向上就是一個(gè)一個(gè)【層高】h。由于我們【進(jìn)深】l=【層高】hX【日照斜率】r，所以有多少【層高】，就有多少【進(jìn)深】，也包括樓頂?shù)摹娟幱啊浚@個(gè)【陰影】就是前面說的【投影土地面積】，只不過由地面升到樓頂了，所以要注意樓頂?shù)摹鹃w樓】設(shè)計(jì)。住宅樓理論上允許蓋多高或多少層呢？應(yīng)該是到“有人主張陽光權(quán)利的位置”，也就是冬至正午12時(shí)，陽光恰好照到陽光權(quán)利的位置。
將所得到的【進(jìn)深】合計(jì)，也包括樓頂上的【進(jìn)深】與住宅區(qū)土地的南北總長相比，得到的就是【單位住宅】的【疊加效率】。【疊加效率】小于1或等于1或大于1。
如果住宅樓的后面是一條河，一條很寬很寬的河，還是公共的河，也沒有人主張權(quán)利，那【疊加效率】遠(yuǎn)大于1，它大大的縮減了【占用土地面積】，但同時(shí)也剝奪了你使用很多共用土地的權(quán)利，那條公共的河，只能看不能用。所以要追求【疊加效率】的合理，合理的住宅既要重視室內(nèi)空間，也要關(guān)注室外空間。
5.7 住宅區(qū)【土地形狀效率】
【聯(lián)排效率】【疊加效率】依據(jù)的土地是一塊矩形土地，但實(shí)際土地形狀多數(shù)沒有這么規(guī)矩，所以
依據(jù)的【矩形土地面積】與實(shí)際【土地面積】之比=【土地形狀效率】。【土地形狀效率】小于或等于或大于1。
5.8 【單位住宅】的【占用土地面積】計(jì)算
【單位住宅】的【占用土地面積】=【開間】X【層高】X【日照斜率】/（【聯(lián)排效率】X【疊加效率】X【土地形狀效率】）=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)
b:【開間】；
h:【層高】；
r:【日照斜率】；
Kb:【聯(lián)排效率】；
Kh:【疊加效率】；
Kx:【土地形狀效率】。
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式看出，【單位住宅】的【進(jìn)深】l不包括在公式之中，說明【單位住宅】的【建筑面積】沒有意義，或者這樣說影響【單位住宅占用土地面積】因素是【室外占用土地面積】而不是【室內(nèi)占用土地面積】，是b*h*r的影響，而不是b*l的影響。b*l的影響哪里去了呢？轉(zhuǎn)到Kh【疊加效率】上了，也可以說【高層住宅】的優(yōu)勢就在這里。
參考資料：
北京的【日照斜率】r=2.01；
天津的【日照斜率】r=1.94；
上海的【日照斜率】r=1.42；
廣州的【日照斜率】r=1.06；
哈爾濱【日照斜率】r=2.66。
【日照斜率】r同所處地區(qū)的緯度變化。還是強(qiáng)調(diào)既要考慮日照，也要考慮通風(fēng)，在哈爾濱多關(guān)注日照，在廣州就應(yīng)多關(guān)注通風(fēng)。
六. 以【土地面積】作為住宅建設(shè)【基礎(chǔ)】的意義
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
由上述公式，我們清楚的判斷出，現(xiàn)行的以【建筑面積】為基礎(chǔ)的【商品房政策】，犯了基礎(chǔ)性錯(cuò)誤。城鎮(zhèn)居民的住宅政策必須建立在【土地面積】的基礎(chǔ)上，所以【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)公式的意義：
6.1建立和量化【城鎮(zhèn)居民宅基地】的指導(dǎo)意義
比較【城鎮(zhèn)居民宅基地】與【農(nóng)村人口宅基地】的不同，可以看出【城鎮(zhèn)居民宅基地】特點(diǎn)。
a.
b.
c.
d.
e.
f.
上述a、b、c、d、e、f六條，是我關(guān)注的問題，您可能關(guān)注的更多或稍少或有不同的關(guān)注，所以這是一個(gè)參考，代表我個(gè)人的思緒。主張【城鎮(zhèn)居民宅基地】就應(yīng)該明確這個(gè)【城鎮(zhèn)居民宅基地】的特點(diǎn)或性質(zhì)，這樣的主張才有現(xiàn)實(shí)的意義。
6.2 模擬天津市【城鎮(zhèn)居民宅基地】的建立
“模擬”首先不是真實(shí)的，您就當(dāng)它是一個(gè)試驗(yàn)，來驗(yàn)證【城鎮(zhèn)居民宅基地】建立的可行性。以天津市為模擬對(duì)象，因?yàn)槲沂翘旖蛉诉@里我熟悉，另外天津是大城市，很大的城市，又同北京的緯度相近，更有參考價(jià)值。
由【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，量化不同區(qū)域天津市城鎮(zhèn)市口居民一個(gè)成人的【城鎮(zhèn)居民宅基地】指標(biāo)：
內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，(Kb*Kh*Kx)=1，一個(gè)成人【城鎮(zhèn)居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/1=18平方米；
中環(huán)線以內(nèi)，(Kb*Kh*Kx)=0.9，一個(gè)成人【城鎮(zhèn)居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.9=20平方米；
中環(huán)線以外，(Kb*Kh*Kx)=0.8，一個(gè)成人【城鎮(zhèn)居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.8=22.5平方米；
外環(huán)線以內(nèi)，(Kb*Kh*Kx)=0.7，一個(gè)成人【城鎮(zhèn)居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.7=25.71平方米；
外環(huán)線以外，(Kb*Kh*Kx)=0.6，一個(gè)成人【城鎮(zhèn)居民宅基地】= b*h*r/1=3*3*2/0.6=30平方米。
注：中環(huán)線以內(nèi)，不包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，其他類推。中環(huán)線以外、外環(huán)線以內(nèi)，都是外環(huán)線以內(nèi)，前者靠近中環(huán)線，后者靠近外環(huán)線。外環(huán)線以外就是靠近外環(huán)線的地域，太遠(yuǎn)的地方這里不模擬。
這個(gè)用(Kb*Kh*Kx)=？量化的指標(biāo)，參照了“布票”的使用原理。過去天津市民每年每人的布票=一丈七尺三寸。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅土地就好比那純毛的布料，一尺純毛布料收一尺布票；中環(huán)線以內(nèi)、中環(huán)線以外、外環(huán)線以里、外環(huán)線以外，就好比混紡的布料，根據(jù)羊毛的含量，收取布票是相應(yīng)打折的。
還是這個(gè)“布票”的使用原理，同是一尺布票買一尺的“純毛布料”，也有純毛華達(dá)呢、純毛嗶嘰、純毛大衣呢等價(jià)值差異，混紡的布料同樣有這樣一個(gè)價(jià)值差異。住宅土地的地域價(jià)值差異是城市人認(rèn)知趨同形成的，應(yīng)該充分尊重，以完善公平。
再說這個(gè)純毛與混紡的布料，純毛未必是最好的制衣布料，混紡也許更適宜，但純毛布料畢竟稀少，價(jià)值體現(xiàn)不用質(zhì)疑，這就給了城鎮(zhèn)居民權(quán)衡的權(quán)利。
6.3 城鎮(zhèn)居民住宅用地必須繳納【土地使用稅】
按月繳納【土地使用稅】，是保護(hù)城鎮(zhèn)居民住宅權(quán)益的最好武器。不要幻想不繳納土地使用稅，那樣就失去了制定政策的依據(jù)，沒有了“依據(jù)”，受傷害的肯定是老實(shí)巴交的你。
按月繳納【土地使用稅】，就形成了你每月需要計(jì)劃的流水花費(fèi)。流水花費(fèi)就是每月必須的支出費(fèi)用，所以城鎮(zhèn)居民購買住宅居住首先要考量自己的按月支付【土地使用稅】的收入能力。
在6.1小節(jié)【城鎮(zhèn)居民宅基地】特性f條：“城鎮(zhèn)住宅土地是有價(jià)值的，就是說土地轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)居民住宅用地，是通過價(jià)值轉(zhuǎn)換形成的，所以城鎮(zhèn)居民住宅用地要支付相應(yīng)的費(fèi)用，但這個(gè)住宅土地使用費(fèi)用堅(jiān)決不允許一次性躉交，而必須是按月永久性或階段性支付。”。這段描述，就是要建立城鎮(zhèn)居民住宅用地繳納【土地使用稅】制度。
現(xiàn)行的【商品房政策】是按土地使用費(fèi)不斷轉(zhuǎn)讓的政策，就是地方政府將住宅土地賣給開發(fā)商，開發(fā)商在包裝（建成住宅）后，以【建筑面積】的形式賣給買房者，買房者將其當(dāng)做投資品再轉(zhuǎn)手倒賣，最后這個(gè)【商品房政策】徹底變成反人民的政策，因?yàn)檎嬲枰》康娜嗣駨氐踪I不起住房了。
【土地使用稅】政策，是城鎮(zhèn)居民向政府住宅土地管理部門繳納【土地使用稅】，它不具備倒賣的機(jī)會(huì)（不給你鉆空子的機(jī)會(huì)）。
例如：一對(duì)新人（新夫妻）或一對(duì)老人（老夫妻），購買一套內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅，該套住宅【占用土地面積】=36平方米，每月需要繳納的【土地使用稅】=？
無論一對(duì)新人還是一對(duì)老人，都是兩個(gè)成人的家庭組成。按內(nèi)環(huán)線以內(nèi)住宅用地指標(biāo)18平方米/每人，兩個(gè)人指標(biāo)合計(jì)=18*2=36平方米。假定該住宅區(qū)域的【土地使用稅】=20元/月平方米，則
【土地使用稅】=36平方米*20元/月平方米=720元/月。
如果該住宅的【占用土地面積】=60平方米，假定政策規(guī)定【占用土地面積】指標(biāo)可以善意透支一倍，而透支部分按照【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】繳納，【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】是【土地使用稅】的一倍。則
【土地使用稅】+【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】=36*20+（60-36）*（20*2）=720+24*40=720元+960元=1680元/月。
【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】就是對(duì)應(yīng)6.1小節(jié)【城鎮(zhèn)居民宅基地】特性e條：“城鎮(zhèn)土地的稀少性，決定了城鎮(zhèn)居民用地權(quán)益的相對(duì)緊張，所以對(duì)于“合理的增量”要求，要用經(jīng)濟(jì)杠桿加以梳理，但對(duì)于“奢侈的增量”要求，應(yīng)考慮是否允許或懲罰性允許”中的“合理增量”要求。對(duì)于“奢侈的增量”要求，應(yīng)首先確定是否允許？假如允許再增加一倍住宅用地指標(biāo)，則應(yīng)設(shè)置【土地惡意透支懲罰稅】，如：上述內(nèi)環(huán)線以里住宅【占用土地面積】=100平方米，【土地惡性透支懲罰稅】=【土地使用稅】的10倍。則
【土地使用稅】+【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】+【土地惡意透支懲罰稅】=720+1440+（100-72）*（20*10）=720+1440+28*200=720+1440+5600=7760元/月。
如果這對(duì)新人與這對(duì)老人是婆媳或岳婿關(guān)系，又愿意住在一起，上述【占用土地面積】=100平方米的住宅：
【土地使用稅】+【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】=18*4*20+（100-72）*（20*2）=1440+28*40=1440+1120=2560元/月。
如果這套【占用土地面積】=100平方米的住宅，地處外環(huán)線以外，假定那里的【土地使用稅】=10元/月平方米，又知那里的【占用土地面積】指標(biāo)=30平方米/人。則
【土地使用稅】=100平方米*10元/月平方米=1000元/月。
10元/月平方米、20元/月平方米的標(biāo)準(zhǔn)都是假設(shè)，特別是取整數(shù)只為簡化計(jì)算。但可以形象解釋【土地使用稅】、【土地善意透支調(diào)節(jié)稅】、【土地惡意透支懲罰稅】的意義。
6.4 核算【城鎮(zhèn)居民宅基地】指標(biāo)是否滿足居民基本的需要
以外環(huán)線以外一對(duì)新人或一對(duì)老人的用地指標(biāo)為例。參照物是我開始介紹的那套【占用土地面積】65.4平方米的【商品房】。用地指標(biāo)=30平方米/人。
由【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，首先確定b、h、r：
【日照斜率】r，天津市冬至正午時(shí)分r=1.94；
【開間】b，客廳=4.5米，主臥室=3.6米，【開間】合計(jì)=8.1米；
【層高】h=2.7米時(shí)，b*h*r=8.1*2.7*1.94=42.4278平方米；
【層高】h=2.8米時(shí)，b*h*r=8.1*2.8*1.94=43.9992平方米；
【層高】h=2.9米時(shí)，b*h*r=8.1*2.9*1.94=45.5706平方米；
【層高】h=3.0米時(shí)，b*h*r=8.1*3.0*1.94=47.142平方米。
實(shí)際【占用土地面積】60平方米時(shí)的Kb*Kh*Kx=？（參考一）
【層高】=2.7米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【層高】=2.8米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【層高】=2.9米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【層高】=3.0米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
假定Kb*Kh*Kx中【土地形狀效率】Kx沒有浪費(fèi)與便宜，則Kx=1。
首先分析【聯(lián)排效率】Kb=？
住宅樓一梯兩戶，一棟5個(gè)單元，一棟樓的總【開間】=8.1*2*5=81米。假定并排兩棟樓，兩棟樓的總寬度=81*2=162米。再假定住宅區(qū)總寬度=200米，則
【聯(lián)排效率】=162/200=0.81。富裕寬度=200-162=38米，設(shè)并排兩樓之間的通道寬度=38/2=19米。另外的富裕寬度19米分?jǐn)偟絻蓷潣堑牧硗庖粋?cè)各9.5米，這9.5米也可以與別的住宅區(qū)域組成通道，對(duì)方也拿出相同的寬度。
如果認(rèn)為19米的通道過寬，每棟住宅樓增加一對(duì)【開間】=11.1米的住宅(三室或四室的住宅)，每棟樓的寬度=8.1*8+11.1*2=87米，兩棟樓總寬度=87*2=174米，通道寬度=（200-174）/2=13米，兩側(cè)各分?jǐn)?.5米。【聯(lián)排效率】=174/200=0.87。
再分析【疊加效率】Kh=？
當(dāng)【層高】h=2.7米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
當(dāng)【層高】h=2.8米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
當(dāng)【層高】h=2.9米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
當(dāng)【層高】h=3.0米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=3.0*1.94=5.82米；
多層住宅的【疊加效率】，實(shí)際建筑的【進(jìn)深】=10-12米，約等于h*r*2，超出部分樓頂用坡面處理，就不會(huì)影響后面住宅樓的陽光。
當(dāng)多層住宅=4層時(shí)，【樓間距】=h*r*4，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*4=h*r*6，【疊加效率】=h*r*4/h*r*6=4/6=0.667；
當(dāng)多層住宅=5層時(shí)，【樓間距】=h*r*5，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*5=h*r*7【疊加效率】=h*r*5/h*r*=5/7=0.714；
當(dāng)多層住宅=6層時(shí)，【樓間距】=h*r*6，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*6=h*r*8，【疊加效率】=h*r*6/h*r*8=6/8=0.75。
高層住宅10層、20層、30層、40層的【疊加效率】=？
當(dāng)高層住宅=10層時(shí)，【樓間距】=h*r*10，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*10=h*r*12，【疊加效率】=h*r*10/h*r*12=10/12=0.833；
當(dāng)高層住宅=20層時(shí)，【樓間距】=h*r*20，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*20=h*r*22，【疊加效率】=h*r*20/h*r*22=20/22=0.909；
當(dāng)多層住宅=30層時(shí)，【樓間距】=h*r*30，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*30=h*r*32，【疊加效率】=h*r*30/h*r*32=30/32=0.9375；
當(dāng)多層住宅=40層時(shí)，【樓間距】=h*r*40，前后住宅距離=實(shí)際建筑的【進(jìn)深】+【樓間距】=h*r*2+h*r*40=h*r*42，【疊加效率】=h*r*40/h*r*42=40/42=0.952。
Kb=174/200=0.87、Kx=1時(shí)，多層住宅與高層住宅Kb*Kh*Kx=？
當(dāng)n=4層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.667=0.5803；
當(dāng)n=5層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.714=0.6212；
當(dāng)n=6層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.75=0.6525；
當(dāng)n=10層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.833=0.7247；
當(dāng)n=20層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.909=0.7908；
當(dāng)n=30層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.9375=0.8156；
當(dāng)n=40層時(shí)，Kb*Kh*Kx=0.87*1*0.952=0.8282。
對(duì)照參考一的數(shù)值：
【層高】=2.7米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=42.4278/60=0.70713；
【層高】=2.8米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=43.9992/60=0.73332；
【層高】=2.9米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=45.5706/60=0.75951；
【層高】=3.0米時(shí)，Kb*Kh*Kx= b*h*r/60=47.142/60=0.7857。
結(jié)果，當(dāng)層數(shù)n=20層以上（含20層）時(shí)，層高=3.0米的條件也可滿足。當(dāng)層數(shù)n=10層（不含10層）以下時(shí)，層高=2.7米的條件也不能滿足。
層數(shù)20層的住宅樓，層高3.0米時(shí)的【占用土地面積】=b*h*r/0.7908=8.1*3*1.94/0.7908=59.613平方米；
層數(shù)30層的住宅樓，層高3.0米時(shí)的【占用土地面積】=b*h*r/0.8156=8.1*3*1.94/0.8156=57.800平方米；
層數(shù)40層的住宅樓，層高3.0米時(shí)的【占用土地面積】=b*h*r/0.8282=8.1*3*1.94/0.8282=56.921平方米。
對(duì)應(yīng)的【樓間距】=？樓間土地空地面積=？
層數(shù)20層時(shí)，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*20=116.4米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=116.4*200=23280平方米；
層數(shù)30層時(shí)，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*30=174.6米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=174.6*200=34920平方米；
層數(shù)40層時(shí)，【樓間距】=h*r*n=3*1.94*40=232.8米，寬度200米的樓間空地面積=【樓間距】*200=232.8*200=46560平方米。
參考：標(biāo)準(zhǔn)比賽足球場尺寸=68*105=7140平方米。
再回視我們?cè)O(shè)定的條件：客廳（或曰起居室）【開間】=4.5米，主臥室（陽面臥室）【開間】=3.6米，合計(jì)住宅【開間】=8.1米，【層高】=3.0米，【日照斜率】=1.94，Kb=0.87，Kx=1。這條件應(yīng)該讓人滿意，夠?qū)挸ā蛎髁痢?0層-40層的【占用土地面積】=59.613-56.921平方米。
6.5 【形狀效率】Kx=【新民園】大戰(zhàn)【蜈蚣嶺】
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
到這里已經(jīng)有很多同志看明白了上述公式，沒有看明白的請(qǐng)繼續(xù)再看，如還不明白可將你的困惑處告知。看明白的同志就已經(jīng)放棄了對(duì)【建筑面積】的認(rèn)識(shí)，因?yàn)椤窘ㄖ娣e】對(duì)他們應(yīng)經(jīng)沒有了任何意義，【建筑面積】還只剩下對(duì)傳統(tǒng)【統(tǒng)計(jì)】的意義了。
這個(gè)明白的過程，首先是對(duì)于感性問題，進(jìn)入到了理性的理解，這個(gè)感性到理性的問題就是：b*h*r。【開間】b由原來“寬敞”的感覺進(jìn)化到對(duì)土地的影響；【層高】h由原來的“敞亮”的感覺進(jìn)化到它影響了【樓間距】；【日照斜率】r可能是第一次注意，而且有意義的還是冬至正午時(shí)分的。
(Kb*Kh*Kx)比較抽象，不容易一下子理解，但通過6.4節(jié)的模擬計(jì)算，Kb*Kh的認(rèn)識(shí)應(yīng)該比較清楚了，剩下的Kx我繼續(xù)述說其意義。
6.4節(jié)描述的“修建了標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場”的住宅小區(qū)，我命名為【新民園】。【新民園】的新是新舊的新，因?yàn)樗鄬?duì)于舊民園而言。【民園體育場】過去天津足球隊(duì)的主場，也是過去天津的“第一”運(yùn)動(dòng)場。住宅區(qū)帶標(biāo)準(zhǔn)體育場，所以稱之為：【新民園】。【新民園】兩棟40層的住宅樓，共計(jì)800戶型。
如果改為5層的多城住宅樓，還是這800戶型，實(shí)際是16棟5層住宅樓，原來的南北長度被分為8份=h*r*(n+2)/8=3*1.94*（40+2）/8=244.44米/8=30.555米.，其中的（40+2）的2是樓體占用。樓體【進(jìn)深】假定=10.555米，【樓間距】=20米，對(duì)照6.4節(jié)的計(jì)算數(shù)據(jù)：
當(dāng)【層高】h=2.7米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.7*1.94=5.238米；
當(dāng)【層高】h=2.8米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.8*1.94=5.432米；
當(dāng)【層高】h=2.9米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=2.9*1.94=5.626米；
當(dāng)【層高】h=3.0米，【單位住宅】的【進(jìn)深】=h*r=3.0*1.94=5.82米。
無論【層高】h=2.7米還是3.0米，冬至正午時(shí)分，一層的住戶都是不可能見到陽光的，二層的住戶也會(huì)受到一定的影響。這個(gè)由16棟5層住宅樓組成的住宅小區(qū)，從空中看像“蜈蚣”形狀，我命名該小區(qū)【蜈蚣嶺】，其中嶺取自“武松夜走蜈蚣嶺”的傳說。【蜈蚣嶺】的室外空間可以勉強(qiáng)滿足“羽毛球運(yùn)動(dòng)”的要求。這時(shí)【蜈蚣嶺】的Kx=1沒有變。
為了開展群眾的體育健身運(yùn)動(dòng)，決定給【蜈蚣嶺】地區(qū)也修建一個(gè)【新民園】那樣的運(yùn)動(dòng)場地。【蜈蚣嶺】地區(qū)的住宅小區(qū)3X3分布，分別是【蜈蚣嶺東嶺】【蜈蚣嶺西嶺】【蜈蚣嶺南嶺】【蜈蚣嶺北嶺】【蜈蚣嶺東南嶺】【蜈蚣嶺西北嶺】【蜈蚣嶺東北嶺】【蜈蚣嶺西南嶺】8個(gè)住宅小區(qū)。中間的【蜈蚣嶺中嶺】建成【蜈蚣嶺運(yùn)動(dòng)廣場】，這樣【蜈蚣嶺】住宅區(qū)域的【形狀效率】Kx=8/9=0.88888888……。
至此，Kb*Kh*Kx已經(jīng)都描述了，還不明白請(qǐng)?jiān)僮屑?xì)看一遍。注意，為簡化理解和使用，計(jì)算【疊加效率】Kh時(shí)，樓體的【進(jìn)深】按2個(gè)【單位住宅】【進(jìn)深】考慮，如上面的40（層）+2的2，因?yàn)橛?個(gè)【單位住宅】的【進(jìn)深】，樓頂就有了建造【閣樓】的可能。
七. 走出【學(xué)而優(yōu)則仕】時(shí)代
【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)。
以【建筑面積】為基礎(chǔ)，我們建設(shè)了【蜈蚣嶺】，而以【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)為基礎(chǔ)的【新民園】還沒有開始建設(shè)，所以同志們要努力！
我小時(shí)候最開始接觸的球類運(yùn)動(dòng)是【棒球】，那時(shí)我們稱為“壘球”，文體商店專門賣“壘球”，很便宜，幾毛錢一個(gè)。那時(shí)沒有見過【棒球桿】，孩子們直接用手打，攥成拳頭拍出去，跑的“壘”也可以畫在墻上用手觸摸，所以這個(gè)【壘球】是在胡同里進(jìn)行的。現(xiàn)在有了【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，真正揮打【棒球桿】的【棒球運(yùn)動(dòng)】極有可能實(shí)現(xiàn)了，我們只需改進(jìn)【新民園】的設(shè)計(jì)。可以將【新民園】由并排2棟樓，增加為并排3棟樓或4棟樓，空地的一側(cè)建造【足球場】，另一側(cè)建造【棒球場】，中間部分【籃球場】【門球場】【網(wǎng)球場】【排球場】【亭臺(tái)樓榭】星羅棋布。
沒有推導(dǎo)出【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)時(shí)，我一直認(rèn)為【足球場】【棒球場】這樣的大型運(yùn)動(dòng)場地，必須由政府專門撥地建設(shè)，直至【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)推導(dǎo)出來那一刻。
【新民園】的一套住宅多少錢？先核算您的“流水花費(fèi)”，也就是您一個(gè)月可以承受多少【土地使用稅】，別忘了您是否還有【城鎮(zhèn)居民宅基地】指標(biāo)，若沒有指標(biāo)要考慮【善意透支土地調(diào)節(jié)稅】或【惡意透支土地調(diào)節(jié)稅】的承受力。一次性投入的住宅建設(shè)費(fèi)用，最好咨詢【建筑公司】，最好讓他們給個(gè)報(bào)價(jià)明細(xì)。水電煤氣有線電視電話寬帶等等的安裝費(fèi)用，是否是免費(fèi)安裝，因?yàn)樗麄兪沁\(yùn)營商，這個(gè)也要計(jì)較仔細(xì)。
什么【蝸居】，什么【蟻?zhàn)濉浚裁础窘?jīng)濟(jì)適用房】，什么【保障性住房】，什么【限價(jià)房】，什么【廉住房】……伴著【建筑面積】統(tǒng)統(tǒng)都離去。
7.1 家家?guī)А就ピ骸康摹拘旅駡@】
我當(dāng)初研究住宅，就因?yàn)槟莻€(gè)夢，現(xiàn)在我來圓這個(gè)夢。
4.5米【開間】的客廳，沿【進(jìn)深】向內(nèi)縮進(jìn)一米，建造一個(gè)“陽臺(tái)”。這個(gè)“陽臺(tái)”寬=【開間】=4.5米，“陽臺(tái)”的【進(jìn)深】=2米，就是縮進(jìn)來一米又探出去一米合計(jì)兩米，減少對(duì)主臥室的影響。再讓這個(gè)“陽臺(tái)”高出客廳地面0.7米，“陽臺(tái)”建有樓梯，每梯高0.175米，每梯寬0.26+米，目的減少對(duì)客廳陽光的遮擋。這個(gè)“陽臺(tái)”=4.5*2=9平方米。“陽臺(tái)”一側(cè)取【開間】1.5米，建一處1.5*2=3平米的菜地。另一側(cè)放洗衣機(jī)和晾衣架，設(shè)置為洗衣晾衣去。中間樓梯通道空間。“陽臺(tái)”與客廳用玻璃分隔，“陽臺(tái)”與外部空間用玻璃窗分隔。這樣“陽臺(tái)”的功用，已轉(zhuǎn)為【庭院】的作用。【庭院】里設(shè)有上下水，電源，采暖等設(shè)施。洗衣晾衣區(qū)很重要，內(nèi)衣褲最好還是用陽光來消毒。【菜地】種花、種菜、種瓜、種果，也可以養(yǎng)魚，還可以養(yǎng)蝦，但種啥得啥或養(yǎng)啥吃啥，卻需要一季一季或一撥一撥的不斷實(shí)踐與學(xué)習(xí)，所以【菜園】也可以稱為【學(xué)習(xí)園地】。這樣的【庭院】最好由專門的工廠，設(shè)計(jì)、制造、安裝，既能充分滿足需要，又可以降低成本費(fèi)用。
7.2 將【樓梯間、電梯間】當(dāng)住宅樓的【加強(qiáng)筋】設(shè)計(jì)
【新民園】40層的住宅樓，【進(jìn)深】如果只有12米左右，樓感覺很薄，有點(diǎn)弱不禁風(fēng)。40層一梯兩戶設(shè)2部電梯是必須的，將兩部電梯并排設(shè)計(jì)，電梯門朝南，這樣兩個(gè)電梯的【開間】4米+，電梯的【進(jìn)深】2米左右，電梯等待區(qū)域的【進(jìn)深】=2米，這樣【電梯間】=4米+*4米左右。【電梯間】與住宅樓的聯(lián)接是【樓梯間】，【樓梯間】【開間】=2.4米，一半樓梯一半通道，樓梯的每梯高不超過0.175米，梯數(shù)=3米/0.175=18梯以上，梯寬不小于0.26米，樓梯全長=18*0.26=4.68米-5米。【電梯間】【樓梯間】合計(jì)【進(jìn)深】=4米+5米=9米，這個(gè)9米長的樓梯電梯間，形狀是個(gè)“T”型，與樓梯對(duì)接，相當(dāng)于給住宅樓設(shè)計(jì)了同單元數(shù)量相等的【加強(qiáng)筋】。【加強(qiáng)筋】既可以增強(qiáng)住宅樓的【強(qiáng)度】，也可以增加住宅樓的【剛度】，【剛度】抗變形的能力。【加強(qiáng)筋】冬至日正午會(huì)遮擋后面住宅一層及二層部分陽光，但【電梯間】4米+的【開間】與單元的【開間】8.1*2=16.4米相比，應(yīng)該是可以諒解的。
7.1、7.2小節(jié)的內(nèi)容，只是為您拓寬思緒。在自己選擇的【宅基地】上建造自己的住宅，要多提【合理化建議】。
上中學(xué)時(shí)批判過【學(xué)而優(yōu)則仕】，但那時(shí)沒有真正明白它的意義，現(xiàn)在很多過去不明白或不太明白的問題，今天開始漸漸地清晰。就像現(xiàn)在【蜈蚣嶺】的陽臺(tái)，主要是給人觀賞的，而我們未來的【新民園】的【庭院】是種菜和晾曬衣物的。這正是：
一唱紅歌天下白，30年才知蕎麥花。
終于寫完了，準(zhǔn)確的說是“說完了”，說完了我的“亢奮與抑郁”。
感謝所有查看此文的人，如果你們看懂了【單位住宅占用土地面積】=b*h*r/(Kb*Kh*Kx)，請(qǐng)幫我轉(zhuǎn)載讓更多的人也來查看仔細(xì)，不必經(jīng)過我同意。
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