國(guó)家調(diào)控樓市后，房地產(chǎn)交易量迅速下滑，其中二手房最為明顯。與此同時(shí)，中介公司的業(yè)務(wù)量開始大幅減少。但對(duì)于永遠(yuǎn)不缺少生存之術(shù)的中介而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)有值得挖掘的金礦。一位中介人員向記者透露，由于生意較少使得不少經(jīng)紀(jì)人開始轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，并且暗中哄抬租賃價(jià)格。

房?jī)r(jià)下跌租金反上漲

在新政調(diào)控下，此前價(jià)格快速上漲的區(qū)域均出現(xiàn)了大幅下跌的情況，如通州、望京等區(qū)域房?jī)r(jià)下跌幅度已經(jīng)接近或超過15%。但是值得注意的是，房?jī)r(jià)的下跌反而引起了租賃價(jià)格的明顯上漲，以亦莊、通州、望京、馬家堡為代表的幾個(gè)價(jià)格下跌過大區(qū)域的租賃價(jià)格上漲幅度甚至超過了7%

“4月中旬出臺(tái)的新政直接刺激了北京的租賃市場(chǎng)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡分析，由于新政后大量購(gòu)房者看跌商品房市場(chǎng)，紛紛選擇放棄在近期內(nèi)的購(gòu)房計(jì)劃“轉(zhuǎn)購(gòu)為租”，增加了需求量。同時(shí)，大量業(yè)主對(duì)樓市持觀望態(tài)度，將手中房產(chǎn)“轉(zhuǎn)售為租”，從而形成了目前北京租賃市場(chǎng)供需兩旺的局面，同時(shí)部分區(qū)域租金水平也出現(xiàn)一定幅度上漲。

根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，相比去年同期，北京整體的租金價(jià)格漲幅超過20%，月均漲幅達(dá)到2%，特別是從今年3月份以來漲勢(shì)尤其明顯。最近一段時(shí)間，亦莊、朝青、百子灣、亞奧、通州等板塊的租金水平大幅上漲，環(huán)比漲幅超過3%，部分區(qū)域超過7%。

分區(qū)域看，在城區(qū)內(nèi)，即便是老舊的一居室，也很難找到月租金在2000元/平方米以下的，城區(qū)周邊又僅有房山、門頭溝租金水平較低，其他如昌平、通州、大興，一居租金水平也已跨上2000元/平方米的臺(tái)階，而且仍將繼續(xù)上漲。

值得注意的是，北京租賃市場(chǎng)一直以來都是呈一個(gè)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)，即便是在2008年市場(chǎng)不好的情況下，仍是如此。齊凡認(rèn)為，除了正常的供需矛盾外，由于房?jī)r(jià)上漲過快而導(dǎo)致的租金補(bǔ)漲，是近期租金大漲的主要原因。另外，大學(xué)畢業(yè)期的臨近，受到這部分客戶的支撐，未來兩個(gè)月北京租賃市場(chǎng)仍將持續(xù)走高。

中介哄抬成為租金上漲背后推手

在這些分析的背后，近日在搜房的業(yè)主論壇上，一則揭發(fā)中介經(jīng)紀(jì)人哄抬租賃價(jià)格的帖子引發(fā)了網(wǎng)友的廣泛關(guān)注。

我愛我家的一位經(jīng)紀(jì)人自曝，他們門店很多以前從事買賣的人都開始主要做租賃了。買賣是個(gè)西瓜，但是找不到西瓜，很多中介業(yè)務(wù)員就開始找芝麻。芝麻原本不多，但要怎么找？于是，他們開始唆使房東上調(diào)租金，以此趕走老房客，新的租賃交易則會(huì)發(fā)生更高的傭金。

一位在昌平地鐵附近租房的小張向記者表示，自己本來已經(jīng)在該處居住了一年多的時(shí)間了，房租一直是2200元/月。最近由于租約到期，中介上門勸說房東，許諾可以以3000元/月的價(jià)格租賃出去。在中介的慫恿下，最后房東將價(jià)格提高到了2500元/月。同時(shí)他向記者表示，他的一位朋友在朝陽(yáng)租房也遭遇了這樣的情況，在中介經(jīng)紀(jì)人員的慫恿下把房?jī)r(jià)由1800元/月調(diào)整到2800元/月。

此前，中介現(xiàn)金收房臨時(shí)漲價(jià)等變相抬高二手房?jī)r(jià)的手段已經(jīng)屢見不鮮，但是隨著調(diào)控政策的顯現(xiàn)，二手房交易量出現(xiàn)了明顯的下滑。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月中旬(11日至20日)北京二手房住宅成交總量為4707套，同比去年同期驟降41.42%。市場(chǎng)成交量的萎縮和購(gòu)房人的觀望情緒，讓中介經(jīng)紀(jì)慌了手腳，因?yàn)闆]有了客戶，沒有了“帶看”，也就沒有了傭金提成，而傭金才是經(jīng)紀(jì)人月收入的最主要來源。“因?yàn)闆]有成交，門店經(jīng)紀(jì)現(xiàn)在的月收入都不到3月時(shí)的1/5，最少的甚至只有六七百元。很多人也開始考慮辭職轉(zhuǎn)行了。”同時(shí)不少經(jīng)紀(jì)人開始轉(zhuǎn)做租賃業(yè)務(wù)。

租金水平已超市場(chǎng)承受能力

一般來說，租金不應(yīng)該超過收入的30%。但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年，1-4月北京市5000戶城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為10069元，同比增長(zhǎng)8.6%，月均為3000元左右，而目前即使合租的人均租金負(fù)擔(dān)也達(dá)到了1000元，租金占收入比例已經(jīng)超過33%，這對(duì)于還需要支付購(gòu)房?jī)?chǔ)備金的年輕人來說負(fù)擔(dān)過重，影響后期這部分租賃需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。

一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，造成租賃價(jià)格快速上漲的原因中，租客對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格的信息不對(duì)稱也是造成業(yè)主和中介肆意抬高租金的一個(gè)主要原因。

新政之后造成了一些租賃合同的變更和終止，市場(chǎng)許多購(gòu)房者也加入租房的行列中來，讓不少業(yè)主認(rèn)為上調(diào)租金已經(jīng)到了時(shí)機(jī)。其次，此前房?jī)r(jià)快速上漲讓許多購(gòu)房者覺得后悔，因此不少租客面對(duì)租金的快速上漲也選擇了迅速出手的策略，這就讓中介人員有機(jī)可乘，抬高租金。

在中介公司哄抬租金的背后，也造成了部分業(yè)主心中沒底兒。一位租賃者向記者表示，此前他們的房子到期后，中介聯(lián)合業(yè)主想漲價(jià)，但是遭到了租戶的堅(jiān)決反對(duì)。由于業(yè)主其他經(jīng)濟(jì)收入并不充裕，害怕房子漲價(jià)后空置，因此最后跟租客妥協(xié)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在租金上漲這一場(chǎng)博弈中，房客其實(shí)是被自己嚇垮的。大家都忽視了租賃市場(chǎng)中另一個(gè)因素，雖然不買房的要租房造成需求增加，同時(shí)，炒房的賣不出手還要轉(zhuǎn)成租賃，誰也不會(huì)抱著空房子喝西北風(fēng)吧，租賃市場(chǎng)的房源量因此大量增加也是事實(shí)。可見在租價(jià)快速上漲的背后，不少是中介公司制造的假象，租房者還是要按照自身需求扛住。(記者 賴大臣 王營(yíng))