在下從99年接觸房地產(chǎn)業(yè)，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優(yōu)，讓我賺了很多錢(qián)，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終于拿到了簽證，過(guò)完年我就帶著老婆孩子移民離開(kāi)這個(gè)國(guó)家了，有幾句話，還是想說(shuō)出來(lái)。
我大學(xué)畢業(yè)就干了房地產(chǎn)，在一家業(yè)內(nèi)TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總，十年后，終于感覺(jué)到累了，也看透了，以前是不能說(shuō)，今天終于可以說(shuō)了。
你們以為一定要財(cái)大氣粗才能做開(kāi)發(fā)商？你們錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商大部分一開(kāi)始都是空手套白狼，關(guān)系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟go-vern-ment關(guān)系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來(lái)，乖乖的給你貸款。
你以為開(kāi)發(fā)商都是自掏腰包？你們又錯(cuò)了，土地轉(zhuǎn)讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)掏幾個(gè)錢(qián)！
你覺(jué)得蓋好房子，開(kāi)發(fā)商該賣房了吧，這次還是錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前，會(huì)搞個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，至少一半以上的房子都給內(nèi)部認(rèn)購(gòu)掉，這個(gè)很多人知道了，其實(shí)就是找人向銀行貸款買(mǎi)房，這哦其實(shí)就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤(pán)以市價(jià)賣給銀行，說(shuō)白了就是產(chǎn)權(quán)變換一下，這銀行的錢(qián)就全進(jìn)到開(kāi)發(fā)商的腰包了，真正想買(mǎi)房的老百姓，第一次幾乎沒(méi)有能買(mǎi)到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然后過(guò)兩天告訴你說(shuō)有人退房，其實(shí)這都是把內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的房子轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的腰包。
你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商拿到錢(qián)了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯(cuò)了，開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)那么傻，進(jìn)了口袋的錢(qián)還掏出來(lái)？開(kāi)發(fā)商會(huì)用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個(gè)銀行都乖乖的撅著屁股上門(mén)來(lái)。
如果你們問(wèn)銀行就這么傻？我要告訴你，銀行就是這么傻，開(kāi)發(fā)商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了，開(kāi)發(fā)商就算還不了拿地的貸款，銀行對(duì)這筆爛帳也沒(méi)辦法，只能去找go-vern-ment，go-vern-ment就把這塊地再次出讓，拆遷，補(bǔ)銀行爛帳。所以你們沒(méi)見(jiàn)嗎，但凡成熟的開(kāi)發(fā)商，都是擁有好幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，錢(qián)就這么轉(zhuǎn)來(lái)轉(zhuǎn)去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說(shuō)了。
你們?nèi)绻X(jué)得go- vern-ment是真心希望控制房?jī)r(jià)的，你們?cè)趺蠢鲜清e(cuò)呢，真心覺(jué)得房?jī)r(jià)過(guò)高的，只是中央go-vern-ment而已，但是中央 go-vern-ment手里沒(méi)一寸土地，土地全是地方go-vern-ment的。你們知道地方go-vern-ment征地多少錢(qián)一畝嗎？幾萬(wàn)塊而已，可賣給開(kāi)發(fā)商多少錢(qián)嗎？幾百萬(wàn)一畝哦！對(duì)于地方go-vern-ment來(lái)說(shuō)，土地就是GDP，土地就是政績(jī)，土地就是繁榮昌盛。你說(shuō)地方go- vern-ment會(huì)聽(tīng)中央的嗎？
好啊，中央的話地方可以不聽(tīng)，那中央也不是吃軟飯的，于是新政策出臺(tái)了，土地轉(zhuǎn)讓從以前的出讓制度變成今天的競(jìng)拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現(xiàn)在一個(gè)個(gè)土地競(jìng)拍會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，大家驚呼，中央要控制土地了。
你們覺(jué)得央企出馬了，房?jī)r(jià)有望回落了。怎么每次都錯(cuò)呢！現(xiàn)在要拿地不光靠關(guān)系了，只能是競(jìng)拍，這樣很多小開(kāi)發(fā)商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商手里，變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢(qián)，但民企拿不到地，還不能抬抬價(jià)?競(jìng)拍的時(shí)候多舉舉牌子，那價(jià)格就是幾千萬(wàn)幾千萬(wàn)的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價(jià)格跟市場(chǎng)房?jī)r(jià)靠攏，我讓你控制房?jī)r(jià)，你控制啊！地價(jià)就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說(shuō)過(guò)了，甭管什么價(jià)格，只要土地在手，不怕鈔票沒(méi)有！
老大哥們拿了地，那怎么辦，只能蓋房子賣掉，賣什么價(jià)？不可能低于低價(jià)吧。再說(shuō)老大哥的錢(qián)哪兒來(lái)的，國(guó)家給的。國(guó)家的錢(qián)哪兒來(lái)的，從老百姓手里收的。是的，事實(shí)就是這么殘酷，國(guó)家從老百姓手里收錢(qián)買(mǎi)昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價(jià)格賣給老百姓。
這就是房地產(chǎn)界的循環(huán)，go-vern-ment，土地，銀行，一次次的循環(huán)，生生不息，于是房?jī)r(jià)也就滾雪球一般。
其實(shí)，真正想抑制房?jī)r(jià)，辦法很簡(jiǎn)單，只要全民堅(jiān)持兩年不買(mǎi)房，不要多，只要兩年，那樣會(huì)倒掉一批開(kāi)發(fā)商跟槍斃一批銀行行長(zhǎng)雙規(guī)一批市長(zhǎng)，代價(jià)是大了點(diǎn)，但是換來(lái)的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地產(chǎn)，真的看透了，天天跟肥頭大耳的go-vern-ment官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長(zhǎng)唱歌跳舞，真的累了。
是的，我移民了，不要說(shuō)我不愛(ài)國(guó)，我只是不想被某個(gè)強(qiáng)權(quán)集團(tuán)繼續(xù)統(tǒng)治而已。
相信我，雖然我改變了國(guó)籍，但是沒(méi)有改變我的心，我每天都會(huì)告訴我的孩子，我們是中華民族，我們960萬(wàn)平方公里的祖國(guó)美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。孩子長(zhǎng)大了如果問(wèn) 我為什么要離開(kāi)美麗的祖國(guó)，我會(huì)告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活的好一些
剛看到一個(gè)數(shù)字,說(shuō)是中國(guó)的房子現(xiàn)在空置的可以住3億人,蘇州的幾個(gè)園區(qū)0電費(fèi)的房子大到幾萬(wàn)戶.
此數(shù)字真假不能完全確定,不過(guò)總是多少有點(diǎn)影子的.
那么,房?jī)r(jià)為啥高?
西方有所謂搏弈論,詳細(xì)理論咱也不說(shuō)了,這個(gè)理論也有缺陷,不過(guò)不是今天的重點(diǎn),咱們先不說(shuō)它.
基本上來(lái)講,房?jī)r(jià)虛高主要由以下幾方面關(guān)系決定:
1．
地方與中央:不考慮FB因素的話,中央是不希望房?jī)r(jià)影響到政權(quán)的穩(wěn)固的.這個(gè)大家不用懷疑.
問(wèn)題是地方財(cái)政的主要收入來(lái)源就在于房?jī)r(jià),你要地方不和開(kāi)發(fā)商合伙抬地價(jià),捂盤(pán).那么無(wú)異于砸地方財(cái)政的飯鍋----已經(jīng)不是飯碗的問(wèn)題了.
N多編外編內(nèi)的人員要吃要喝要發(fā)獎(jiǎng)金,要有各種福利.
而且,這種工資福利是剛性的.別說(shuō)你給他降,你不給他漲,你不讓他看見(jiàn)今年比去年好大家都不滿意.
然后政府要蓋各種建筑,搞各種形象工程,修各種建筑道路.
這里面又涉及很多利益糾葛,咱們就不說(shuō)了.
再下面,最最關(guān)鍵的一點(diǎn).
財(cái)政收入的多少直接是衡量官員政績(jī)的標(biāo)桿.
這樣,這里就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題了,如果中央讓地方降房?jī)r(jià),地方可以講,老大,你又要我賺錢(qián)給你花,你又不讓我賺錢(qián)(財(cái)政收入主要來(lái)源于高房?jī)r(jià)),老大,這個(gè)會(huì)不會(huì)很奇怪?
所以的所以拉,大家要體諒中央和地方,大家都?jí)毫艽?很不好做的.
2．
開(kāi)發(fā)商和地方政府:這個(gè)是個(gè)雙贏局面,雙方是合作關(guān)系,地方政府通過(guò)高價(jià)賣地獲得財(cái)政收入,開(kāi)發(fā)商通過(guò)再高價(jià)賣房獲得暴利---哦當(dāng)然中間還有所謂承建商和承包商之區(qū)別,內(nèi)中糾葛不足為外人道也.
簡(jiǎn)單點(diǎn)講那,地方領(lǐng)導(dǎo)需要開(kāi)發(fā)商的手法來(lái)造成恐慌心理,從而把房?jī)r(jià)弄高,進(jìn)而通過(guò)賣地獲得高額財(cái)政收入.對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)來(lái)講,開(kāi)發(fā)商是財(cái)神爺,無(wú)論小家還是大家,無(wú)論從公從私,開(kāi)發(fā)商都會(huì)給地方領(lǐng)導(dǎo)帶來(lái)實(shí)惠,很大的實(shí)惠,很大很大的實(shí)惠.
故此,開(kāi)發(fā)商成為地方領(lǐng)導(dǎo)的座上客甚至鐵哥們的現(xiàn)象隨處可見(jiàn).
不過(guò)那,還是那句話,地方領(lǐng)導(dǎo)也很為難的,畢竟人家要政績(jī),要向上面交功課嗎.
開(kāi)發(fā)商也挺辛苦,這把一個(gè)城市的樓盤(pán)弄起來(lái),也非易事呀，這得考慮多少方面因素,做多少輿論引導(dǎo)呀.
所以,人家雖然收入高點(diǎn),也是勞有所得嗎.
3．
這個(gè)比較有意思,80后老公老婆間的搏弈:話說(shuō)80后甚至部分90頭兒有多少男同胞想買(mǎi)房子的?
最開(kāi)始肯定都不想,但是多半在結(jié)婚壓力下,迫于女方壓力,自陷囹圄.
看到一句話說(shuō)的挺好:用房?jī)r(jià)干掉80后,用考試干掉90后,用奶粉干掉2000后
這里面存在一個(gè)問(wèn)題,為啥中國(guó)女生對(duì)房子問(wèn)題那么糾結(jié)呢?
這個(gè)要討論的內(nèi)容比較廣泛,涉及的面挺廣,有空另開(kāi)帖論述.
4．
開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房者的搏弈:分析這個(gè)也挺好玩,買(mǎi)房子的有多種心理
（1）投機(jī):或者說(shuō)投資,實(shí)際上了,今天到底是不是房子都是無(wú)所謂的,甚至就是一堆狗屎,或者是在紙上畫(huà)張餅,更進(jìn)一步說(shuō)就算是一個(gè)存在于頭腦中的概念從斂財(cái)上講都可以達(dá)到和房子同樣的效果.
現(xiàn)在我們選擇樓市斂財(cái),應(yīng)該說(shuō)是很有真知灼見(jiàn)的,抓住了80后急于買(mǎi)房結(jié)婚這個(gè)剛性需求,這個(gè)是一個(gè)基本線,然后再弄一批想進(jìn)行投機(jī)的,鼓搗鼓搗把水?dāng)嚮炝?80后的2B了,害怕了,急眼了,牙一咬,眼一瞪,和老爹老媽一哭,首付有了,開(kāi)始供樓了,一個(gè)嶄新的房奴誕生了.
所以了,這個(gè)類似老鼠會(huì),或者說(shuō)我們今天的中國(guó)樓市就是一個(gè)大型的老鼠會(huì),只不過(guò)從表面上看,是合法的.
（2）實(shí)際需要:大部分房奴基本上是被太上逼迫入會(huì)的
這個(gè)沒(méi)啥可說(shuō)的,你要是耳根子硬,神仙拿你都沒(méi)招.
基本上來(lái)講,買(mǎi)房的大類型也就這兩種
接著說(shuō)下面的問(wèn)題:
（1）房?jī)r(jià)會(huì)一直的永遠(yuǎn)的漲嗎?
你見(jiàn)過(guò)一直吹都不爆的氣球嗎?
你見(jiàn)過(guò)可以一直折騰的老鼠會(huì)嗎?
（2）還會(huì)漲多少年?
這里很有意思,已經(jīng)有N多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家,民主人士預(yù)言房?jī)r(jià)會(huì)跌,甚至包括搞房地產(chǎn)的都認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)跌.
可是呢,悲劇的是,房?jī)r(jià)一直在漲.
詭異吧?
不詭異.
首先,高房?jī)r(jià)是地方政府的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,政績(jī)來(lái)源,盡管我們?cè)谄髽I(yè)問(wèn)題上讓企業(yè)不能找市長(zhǎng),要找市場(chǎng),在房?jī)r(jià)問(wèn)題上可是堅(jiān)決進(jìn)行宏觀調(diào)控的.
然后,我們要確實(shí)承認(rèn),房子確實(shí)有很大的剛性需求,由于知識(shí)青年下鄉(xiāng)返城結(jié)婚所帶來(lái)的生育高峰---也就是80后,普遍到了談婚論嫁年齡.這個(gè)需求確實(shí)很大,這個(gè)是真實(shí)的.
接著,應(yīng)該說(shuō),由于我們的企業(yè),公司普遍設(shè)置在大城市周邊或者市內(nèi),直接導(dǎo)致了大量的80后原始居住地與工作地點(diǎn)的脫離.這個(gè)同樣也造成了一個(gè)剛性需求.
那么,房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去嗎?
我認(rèn)為不可能,具體期限就不知道了,樓市這個(gè)大氣球必然爆掉.
為什么?
因?yàn)閯傂孕枨蟮臏p少,請(qǐng)大家對(duì)比80后和90后的數(shù)量.
你再捂盤(pán),你再炒做,你再折騰,你不能把90后變多吧?
房?jī)r(jià)再高,最后總得有人來(lái)住吧?
甚至我們說(shuō)的極端一點(diǎn),你現(xiàn)在樓房不斷加高,城市范圍不斷擴(kuò)大,最后你13億人蓋了能住39億人的房子,你還能炒的起來(lái)?那我真佩服你了.
再往下,請(qǐng)大家別忘了,80后的父母在10年后年齡會(huì)有多大?
其中有相當(dāng)部分年齡接近70了,他們會(huì)死亡的,別忘記了,凡人皆有一死.
而80后的父母恐怕是80后的1.2-1.5倍(由于獨(dú)生子女政策).
他們死亡后空出的住房怎么辦?
肯定要流入市場(chǎng)吧?
這么大的一個(gè)量的房子流入市場(chǎng),哦,你還能炒的動(dòng)嗎?
那真的很服氣.
但是同時(shí),3-5年內(nèi),房?jī)r(jià)不可能降,應(yīng)該說(shuō),目前房?jī)r(jià)仍然在可調(diào)控范圍內(nèi).
這個(gè)氣球沒(méi)到破的邊緣.
原因何在？
我們要考慮到多吃多占的情況,這個(gè)也會(huì)產(chǎn)生一個(gè)剛性需求.
比如說(shuō),家里做生意的,在北方居住,就想買(mǎi)個(gè)海景房,家在南方的,就琢磨著在北方買(mǎi)套房子避暑.
應(yīng)該說(shuō),這幾年南方搞海景房搞的很紅火,這個(gè)確實(shí)是很有眼光的,而北方呢,在避暑這個(gè)概念上明顯反應(yīng)過(guò)慢.如果有搞房地產(chǎn)的朋友路過(guò),可以弄下這方面,可以讓流往南方的錢(qián)回流下哈.
再下面,如果樓市垮了,會(huì)怎么樣?
我們可以絕對(duì)相信,垮掉的絕對(duì)不僅僅只有樓市而已.
實(shí)際上了,如果按正常情況,對(duì)比西方,房?jī)r(jià)本來(lái)確實(shí)可以一直漲下去.主要原因在于:只要你能保證老百姓的收入在以更快一點(diǎn)的速度增加,那么老百姓總可以買(mǎi)的起房子.
這個(gè)老鼠會(huì)確實(shí)可以一直開(kāi)不是?
我們的麻煩在于兩個(gè)字----透支
我們的樓市提前把未來(lái)幾十年的漲價(jià)空間給提前透支掉了.
更簡(jiǎn)單點(diǎn)講,西方的樓市是養(yǎng)羊,秋天剪羊毛,羊還在,接著養(yǎng).
我們中國(guó)樓市是殺豬,把豬弄肥了,一刀干掉,斷子絕孫.
其他的有關(guān)郝兄所說(shuō)制造業(yè),GDP問(wèn)題,事關(guān)和諧,不掰扯.
最后說(shuō)一點(diǎn)點(diǎn),現(xiàn)在最麻煩的事情不在于高樓市,也不在于即將垮掉的高樓市.
而在于,本朝到底有沒(méi)有能力解決樓市垮掉以后出現(xiàn)的爛攤子?
這個(gè)事關(guān)和諧,不掰扯.
前幾天有人說(shuō),不管怎么說(shuō)，我們?cè)谇斑M(jìn).
我們真的前進(jìn)了嗎?
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