本人寫了一個《我所了解的房地產開發》覺得那篇文章寫的還不夠深入，所以再寫一個《房地產開發內幕》。因為我是當事人，所有的動遷房、商品房、門市房、車庫相當一部分是我賣出去的，所以我對此了如直撐，所引有的數字和人物都是基本準確的。
一、動遷后建房的錢從哪里來：給動遷戶建房的錢，可以分為四個來源。１、動遷戶交的動遷款，動遷款是原面積４２５元/每平方米，新增面積５２５元/每平方米。比如一類戶型，一個動遷戶原來面積是８平方米，要新增到４５平方米，那新增的３７平方米就得拿５２５元。這樣這個人家就要拿出２１７２５元人民幣就行了。一類戶型是不好設計的，因為要按照具體的技術要求進行設計，設計來設計去都得設計到５１-５３平方米之間，那么余下的面積就得拿９２５/每平方米。
在此之前，對這件事情我也沒有仔細計算過，這回要好好算一算，我們在宏業小區的開發過程中安排了多少動遷戶；
５號樓總共是８個單元，安排了不到６個單元；一層樓是門市房，５號樓大多是一類和二類戶型６號樓是商品房；一層樓是車庫７號樓安排了不到４個單元，總共４個單元；８號樓安排不到８個單元；一層樓是門市房９號樓安排了３個單元，總共７個單元；一層樓是門市房１０號樓全是商品房；一層樓是車庫
所有頂層不安排動遷戶籍。
每個樓都在６０００平方米左右，所有面積中安排動遷居民，占總面積的一半左右，也就是１５０００平方米，按第平米５００元計算，可以收７５０萬元的資金。我算的不太準，上下有很大的差，７５０萬元是最低標準，可能比這要高，具體多少錢，只有會計知道。
施工方工程隊施工墊付二層樓的資金；銷售商品房得到一部分資金；銀行貸款貸來一部分資金；
也就是說如果建總共４０００萬元的房子，打底的資金有１０００萬元就可以了，其它資金只要開工了大部分都可以解決。
二、老百姓的住房在此時是如何的？這個問題是什么意思呢？就是老百姓這時住的是不是還象１９７７年末時那樣擠。
沈陽的住房建設起步較早，因為沈陽是大城市，還是重工業城市、工人階級特別多的城市。所以各個工廠都有自已的直管房，當時市、區房產局管的房子并不多。沈陽市的住房建設早在１９８０年前后就已經開始了，到２０００年的時候，成片的棚戶區已經不是很多了。
在鐵西區，當時最大的一個棚戶區已經接近改造完畢，那就是艷粉區。而我公司在２００２年開始的九林居工程，就靠著這個棚戶區。
沈陽市各個工廠自建房的工作大約是在１９９５年前后停止的，以后就是商品化了，但是建設商品房也一樣要動遷拆遷原來的棚戶區。為什么各個工廠的建房停止了？那是因為從１９９２年開如各個工廠的經濟效益就大不如前了，當時有一年春節，機械局的工會主席在我廠的職工春節聯歡會上就說，你們廠子的效益還是不錯的，很多大廠重型、礦山、低壓都要開不出工資了......
工資改革是在１９９０年前后開始的，我１９８９年第一個月的工資是８９元人民幣。１９９０年以后，我每個月就可以掙３００多元了，工資改革了！當時很牛啊，我有一次遇到了我中學的一個同學，是個女生名叫朱旭，她當時在４路公交車當售票員，一個月才１００多元。不過話又說回來了如果一個小老爺們還沒有女人掙得多，那就去死你。
至于購買商品房就有一些困難了，不過銀行這時給貸款，可以貸款８０%，我還親自跑過貸款手續。貸款買房就成了房奴，不過這時宏業小區的房價并不高，最低的房價只要１５９０元/平方米，現在附近的新房價已經到了４０００元/平方米。
有一天，我到附近一家商店去買東東，商店里的人就說，要是早認識你就好了，現在的房價太高了，那時要買省一半還拐彎。有人認識我說，當時聽你的就好了，當時我就和他們說，房價剛開始長，一定會長得很高的。
上面講的是當時我公司動遷時工人們的收入和存錢狀況。
到２０００年前后，鐵西區已經進行了６０%的動遷改造，當然當時建的房子還不夠大，也不夠好，功能也不完全，還屬于解困性質，面積在３５-７０米之間，２０００年前分的也比較公平，所以那時動遷問題還不是很嚴重，嚴重就是這幾年的事。
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