大量囤地：地產(chǎn)商暴利的“單相思”路線圖

（2005－7－9）

 巫繼學(xué)[人本經(jīng)濟(jì)學(xué)-自主勞動(dòng)網(wǎng).中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)(www.economics.com.cn,www.wayee.com )互聯(lián)網(wǎng)首發(fā)］

最近以來(lái)，有關(guān)“地荒論”甚囂塵上，這給本來(lái)已經(jīng)足夠迷惘的房市更添亂象。恰逢其時(shí)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社出面予以澄清，他明確指出，其實(shí)，政府供地并沒有少，只不過(guò)供地被房地產(chǎn)開發(fā)商截留了，原因在于，開發(fā)商看到地價(jià)逐步提升，就以大量囤地的方式有意造成市場(chǎng)上的房源緊張，說(shuō)白了就是所謂的“以時(shí)間換金錢”。（《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，《全國(guó)閑置地40萬(wàn)畝，開發(fā)商大量囤地以時(shí)間換金錢》2005年07月08日）。大量囤地，沖擊房市，并待機(jī)以圖謀暴發(fā)獲利，是當(dāng)前一些房地產(chǎn)商的一大手法。務(wù)請(qǐng)各位法眼大睜，識(shí)破房地產(chǎn)商之用心，理性進(jìn)入房市與其博弈價(jià)格。

只要看準(zhǔn)土地價(jià)格會(huì)一直上揚(yáng)，圈地乃至大量囤地，房地產(chǎn)商從來(lái)都不會(huì)放棄。但在目前，這種囤地卻有更加特殊的意義。在房地產(chǎn)商看來(lái)，由于房?jī)r(jià)高企，政府為抑制房?jī)r(jià)會(huì)采取緊縮“地根”政策，而一旦自己能盡可能多地“截留”囤積土地，他們就會(huì)游刃有余地與政策周旋，并放出“地荒論”要脅房?jī)r(jià)。一方面，可以阻止房?jī)r(jià)下滑，另一方面又會(huì)在日后土地倒賣中坐收地價(jià)上漲之漁利。真可謂一石雙鳥,看上去似乎美妙無(wú)比。不過(guò),這只是一種線形利益推理，一張好看的單向思維圖，或曰對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)獲暴利的“單相思”路線圖。

然而，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活決非如此單純，美好的預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)，也非易事。特別是當(dāng)著某種經(jīng)濟(jì)行為違背現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)政策、違背社會(huì)公益的時(shí)候，它的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)加大，它失敗的機(jī)率便會(huì)提升。依我之見，當(dāng)前房地產(chǎn)商大量囤地行為，未必是一著高招，在很大程度上由于牟取暴利的心理驅(qū)使，他們很可能輕視了被掩蓋的種種風(fēng)險(xiǎn)。茫茫白雪，銀裝金光，誰(shuí)能知曉它掩蓋的荊棘與陷阱？

第一，大量截留囤積土地，會(huì)遇到政策風(fēng)險(xiǎn)。由于大量截留囤地不可避免地存在各種鉆政策空子的行為，這在日后的政策規(guī)范上便埋下了難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)的不斷完善，囤地過(guò)程中的破綻也將一一暴露。今日之錯(cuò)為，他日必為此付出代價(jià)。

第二，會(huì)遇到違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。由于大量囤地，必然超出本公司開發(fā)實(shí)力，那末土地閑置就成為不可避免的事。翻開建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，其中有這樣的規(guī)定：對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。雖然要收回難度很大，但并不代表不能收回。這樣，閑置土地就面臨著兩條出路：一是按規(guī)定將土地建設(shè)成產(chǎn)品投放市場(chǎng)，二是被政府收回作儲(chǔ)備再投向市場(chǎng)。那條路對(duì)房地產(chǎn)家來(lái)說(shuō)都是劫難。

第三，會(huì)遇到市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。誰(shuí)都知道，市場(chǎng)價(jià)格沒有永遠(yuǎn)的上漲，也沒有永遠(yuǎn)的下挫。就像誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)明天、下個(gè)月、明年的股市是牛是熊一樣，誰(shuí)能說(shuō)準(zhǔn)地價(jià)在今后走勢(shì)是高還是低？如果說(shuō)凡地價(jià)一定上漲的話，那豈會(huì)發(fā)生1990年代初大批擁有成片土地的房地產(chǎn)公司的紛紛倒閉？在珠海，在海南，在北海，至今還有某些成片的土地，是那個(gè)年代某些房地產(chǎn)公司囤積過(guò)的地塊。前事不忘，后事之師。

第四，會(huì)遇到企業(yè)自身資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司大量圈地的一個(gè)潛規(guī)則是“分期付款”。這個(gè)“分期付款”往往是付了第一筆，以后的錢就不那么暢快地付了。特別是辦了相關(guān)手續(xù)，將地劃歸本公司名下后，付款多半遙遙無(wú)期。但是，賣地方也不會(huì)那樣好說(shuō)話，“強(qiáng)龍難壓地頭蛇”，何況這涉及違反合同，自己不站理。一旦鬧上法庭，強(qiáng)制要求付款，商家難堪、難辦、難受的日子就來(lái)了。“賠了夫人又折兵”的戲，就曾在圈地的房地產(chǎn)公司一再上演；由此引發(fā)公司倒閉的離奇事，也時(shí)不時(shí)地冒出來(lái)讓大眾開開眼。

第五，會(huì)遇到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的風(fēng)險(xiǎn)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大系統(tǒng)中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是一個(gè)相互依存的邏輯鏈，一個(gè)產(chǎn)業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)可能是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，在一個(gè)時(shí)期其地位可能會(huì)變化。在加入了WTO后的今天，一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化直接會(huì)因國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化而變化。石油從二十多不到三十美元一桶飚升到目前直逼六十美元一桶，它引起了多大的產(chǎn)業(yè)鏈變化？我國(guó)的煤炭、鋼鐵的巨大起伏又造成了多大的產(chǎn)業(yè)動(dòng)蕩？至今令人難以釋懷。房地產(chǎn)是不是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)今還是一個(gè)爭(zhēng)論的話題，房地產(chǎn)商就那么自信，只要圈到地，就等于圈到了錢，是不是自信心有些爆棚？

第六，會(huì)遭遇來(lái)自社會(huì)各方的巨大壓力。大量截留圈地以挺房?jī)r(jià)，實(shí)在為大眾所唾棄，實(shí)在是一樁千夫所指之行為。這可能在表面上不表現(xiàn)為什么物質(zhì)力量，但有句話叫“人言可畏”。人言可畏實(shí)為中性詞，當(dāng)著公共大眾對(duì)一種事物形成了共同看法，形成了一致認(rèn)同，形成了相似的價(jià)值取向時(shí)，公共大眾的話語(yǔ)具有強(qiáng)大的精神力量。這種力量是令人敬畏的！它最終會(huì)成為企業(yè)圈地的意識(shí)背景。在這種背景下，企業(yè)的誠(chéng)信可能蕩然無(wú)存。

問(wèn)題的嚴(yán)重性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此。房地產(chǎn)商大量截留囤地還會(huì)帶來(lái)種種巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。

其一，房地產(chǎn)商大量圈地，會(huì)造成土地市場(chǎng)資源短缺的假象。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)量是有限額的。某些商家對(duì)土地的囤積居奇，會(huì)減少土地市場(chǎng)的交易資源。一旦地價(jià)高企，他們便干起倒賣土地的營(yíng)生。這種人為的破壞土地市場(chǎng)交易行為，是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公平公正的違反，是對(duì)市場(chǎng)交易規(guī)則的褻瀆。這種惡例的通行，必然成為房地產(chǎn)發(fā)展的嚴(yán)重障礙。

其二，大量圈地，勢(shì)必誤導(dǎo)房市走勢(shì)。房地產(chǎn)商作為強(qiáng)勢(shì)方，有意通過(guò)圈地傳遞房源緊張信息，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是不僅是誤導(dǎo)，事實(shí)上已經(jīng)構(gòu)成某種商業(yè)欺詐。

其三，圈地是一個(gè)相互攀比，相互競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程，它的直接結(jié)果是大量減少耕地。這些被圈而又基本閑置的土地已經(jīng)成為一種經(jīng)濟(jì)公害。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算，由于耕地減少，我國(guó)每天有57個(gè)村落從地平線上消失，這是多么令人寒心與傷感的數(shù)字！難怪一位國(guó)土資源部專家向記者分析說(shuō)，“因?yàn)橥恋乩鲜情e置，地方政府恐怕也有責(zé)任。40萬(wàn)畝這個(gè)數(shù)字跟去年所說(shuō)的70萬(wàn)畝有一定差距。實(shí)際上，我倒寧愿相信70萬(wàn)畝的數(shù)字。”

其四，圈地過(guò)程，由于往往是走政策的“鋼絲”，權(quán)力資本很容易參預(yù)其中。圈地與腐敗的媾合，會(huì)干出什么好事來(lái)，世人皆有領(lǐng)教。日前國(guó)土部副部長(zhǎng)鹿心社深有感觸地表示，十個(gè)貪官八個(gè)跟土地有關(guān)。[1] 真可謂一語(yǔ)中的。涉嫌的地方官員此時(shí)可能成為商家房市飚價(jià)的幫兇，成為對(duì)中央統(tǒng)一的治理房?jī)r(jià)政策的“軟破壞”者，即陽(yáng)奉陰違地對(duì)抗中央政策。

其五，大量圈地，將為社會(huì)的不和諧埋下了不良種子。可以相見的是：大量圈地必然增加失地農(nóng)民，從而引起這部分農(nóng)民的強(qiáng)烈不滿；大量圈地，如前所述，必然誤導(dǎo)房市走勢(shì)，從而傷害到購(gòu)房消費(fèi)者；大量圈地，部分商家獲暴利，也不可避免地引起行業(yè)內(nèi)部的利益沖突；大量圈地，同時(shí)會(huì)在社會(huì)各階層中觸發(fā)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的憤慨；如此等等。

據(jù)悉，恍然大悟后的其它房地產(chǎn)公司目前都在積極進(jìn)行圈地活動(dòng)。為此，我鄭重奉勸這些商家，盲目仿效不可取。即令第一批圈地者可能獲利，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的魔力在于，它具有不可抄襲性。對(duì)于圈地商家來(lái)說(shuō)，第一批也許可能獲利，甚至獲得超額利潤(rùn)，而后來(lái)者完全可能成為“拔牛樁”的倒霉蛋，成為平均利潤(rùn)的補(bǔ)差人，成為給第一批獲超額利潤(rùn)的“埋單者”。

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