世界房地產市場瘋了

世界房地產市場瘋了

    
    此前，房屋實際價格的上漲從未如此迅速，從未持續如此長的時間，從未發生在如此眾多的國家。從美國、英國、澳大利亞到法國、西班牙和中國，房地產市場出現了大量泡沫。在2000年的股市泡沫破裂之后，房地產價格的上漲有助于維系世界經濟的發展?？墒?，如果房地產市場的泡沫破裂該如何是好？
                                  泡沫程度空前
    據估計，發達經濟體的住房總價值在過去的5年里增加了30萬億美元以上，達到了70多萬億美元。這樣的漲幅相當于這些國家的國內生產總值（GDP）總和。這不僅使得以前的房價上漲相形見絀，而且比20世紀90年代末的全球股市泡沫或者20世紀20年代末的美國股市泡沫更為嚴重。換言之，這是有史以來最為嚴重的泡沫。
    有兩個原因導致全球房價居高不下。歷史性的低利率促使購房者更多地借貸；在股市崩潰后，家庭對股票投資失去信心。所以房地產顯得十分誘人。價格是否會下降？抑或會保持平穩？在這兩種情況下，全球各經濟體將會受到哪些影響？其中有些問題的答案可能不會令我們感到寬慰。
    房價在全球經濟當中發揮著日益重要的作用。最新數據顯示，在一半的國家里，住房價格進一步上漲了10%以上。在過去的一年里，美國的房價出現了最大幅度的上漲。在加利福尼亞州、佛羅里達州、內華達州、夏威夷州、烏里蘭州和華盛頓特區，房價上漲了20%以上。
    在歐洲，愛爾蘭和西班牙的房價長期處于過高的水平。不過，在過去的一年里，法國、意大利、比利時、丹麥和瑞典的房價也上漲了9%以上。法國（15%）和西班牙（15.5%）的房價上漲速度都超過了美國。
    相形之下，有些地方的房地產熱已經宣告結束。官方數據顯示。在澳大利亞、房價在過去12個月里的增長率大幅度下降，今年第一季度僅為0.4%，而2003年年底的增長率是將近20%。英國的住房市場也在迅速降溫。在愛爾蘭、荷蘭和新西蘭，房價的上漲速度在過去的一年里也顯著放慢。
    自1997年以來，大多數國家的實際房價（扣除通貨膨脹因素）上漲幅度超過了以往的任何一次房地產熱（鮮見的例外是德國和日本：這兩個國家的價格一直在下降）。美國的價格漲幅比不上英國，但這仍然是美國的住房市場有史以來最為興旺的時期，實際收益比20世紀70年代和80年代的房地產熱期間高出了3倍。
                              “市盈率”創記錄
    許多國家的房價格得過高。最引人注目的證據就是房價與租金之間的巨大差距。房價與租金的比率相當于住房市場的“市盈率”。住房價格應該反映住房所有者的未來收益——或者是投資者的租金收入，或者是業主居住者節省的租金數額。
    計算表明，在美國、英國、澳大利亞、新西蘭、法國、西班牙、荷蘭、愛爾蘭和比利時，房價/租金比率達到了創記錄的水平。這表明住房價格的高估幅度超過了以往任何一次房地產熱。在這9個國家。房價與收入的比率也達到了創記錄的水平。
    美國的房價／租金比率比1975—2000年的平均水平提高了35%。按照同樣的測算標準，英國、澳大利亞和西班牙的房地產 “價值高估了”50%。
    如果要將房價/租金比率調整至合理水平，要么大幅度提高租金，要么必須降低房價。在此前的多次房地產熱之后，主要的調整措施是通過通貨膨脹來提高租金和收入，房價則在很大程度上保持平穩。不過，由于當前的通貨膨脹率要低得多。所以同樣的程序要經過多年才能完成。例如，如果租金的年漲幅為2.5%，房價就要保持12年平穩，只有這樣才能讓美國的房價/租金比率恢復長期的平均數。其它地區甚至需要更長的時間。那么，更可行的辦法可能是降低房價。
    針對這種分析的常見反對意見是：低利率使得人們能夠以較低價格購買住房，從而證明較高的房價／租金比率是合理的。但是，這種主張錯誤地基于名義（而不是實際）利率，因此忽視了通貨膨脹在減輕抵押債務負擔方面的影響。如果實際利率持續下降，可能確實會證明較高的房價／租金或收入比率是合理的。在美國和英國，根據歷史標準來判斷，實際稅后利率并不很低。
    美國住房市場升溫的時間晚于其它國家（如英國和澳大利亞），但目前的形勢與這些國家越來越相似。甚至美聯儲也終于開始對眼下的局面感到憂慮。價格受到了投機性需求的推動。全國房地產經紀人協會的調查發現，在2004年購買的美國住房當中，有23%是用于投資而不是居住。另有13%是作為第二處住宅。投資者已經準備好購買住房然后賠本出租，原因只是由于他們認為價格會不斷上漲——這恰恰是金融泡沫的定義。為了賺大錢，炒家甚至會在房地產建成之前開始買進賣出。在邁阿密，多達一半的初始買家會以這種方式轉售新住房。許多房屋在有人入住之前要轉手兩三次。
                                上漲不會持久
    房價近年來的迅速上漲顯然是不可能持久的。然而，大多數國家（甚至在房價已經開始下跌的英國和澳大利亞）的大多數經濟學家仍然固執地希望房價將保持平穩而不是一跌到底。的確，與股票價格不同，房價在下跌的過程中往往比較“遲滯”。
    的確，目前比以往任何一次房地產熱之后更有可能出現名義價格的下降，原因有三個：住房價格的虛高更為嚴重；通貨膨脹率要低得多；為投資而購房的人大幅度增加。
    如果房價停止上漲或開始下降，業主居住者在很大程度上會按兵不動，但受影響過大的投資者可能會出售房屋。如果租金不足以支付利息，則情況尤其是如此。房價不會像股市那樣在轉瞬間崩潰。不過，在今后5年里，有幾個國家的房價可能將下跌20%以上。
    盡管美國的住房市場依然紅火，但其它國家（英國、澳大利亞和荷蘭）已經開始降溫。美國應該從中汲取哪些教訓？
    首先，與流行的觀點相反，房價下跌并不需要導火索（比如利率或失業率的大幅度提高）。2004年夏季，在英格蘭銀行將利率提高了1.25個百分點之后，英國的房價開始下降。自2002年以來，澳大利亞儲備銀行只將利率提高了同樣的幅度，失業率處于30年以來的最低點，房價卻出現了下降。
    英國和澳大利亞的房價之所以如此，主要是因為價格因素嚇退了首度購房者，以出租為目的的投資者的需求急劇減少。目前，英國的首度購房者只占總購房者的29%，比1999年的50%有所減少。全國房地產代理商協會的統計數字顯示，以出租為目的的購買行為比一年前減少了50%。隨著美國的房價不斷飆升，這里也會出現同樣的局面。
                                 影響不可低估
    美國應該從其它國家汲取的另一個慘痛教訓是：哪怕房價只是變得穩而不升，也可能會導致消費支出的急劇放緩。以荷蘭為例。20世紀90年代末，欣欣向榮的荷蘭經濟成為了成功的樣板。當時，房價和家庭借貸都出現了兩位數的增長。接著，荷蘭房價的漲幅從2000年的20%下降到了2003年的接近于零。這似乎是十足的軟著陸：價格并未下降。然而，消費支出在2003年出現了減少，導致經濟陷入衰退，至今仍未復蘇。
    即使美國的房價只是略有下降，也會影響消費支出，因為房屋所有者一直在以創記錄的速度兌出現金。高盛公司估計，在2004年，住房再抵押的總金額已經占到了個人可支配收入的7.4%。如果房價不再上漲，這一份“收入”就將消失。
    住房市場在維系美國經濟發展的過程中發揮著至關重要的作用。一旦房價急劇下跌，可能會導致嚴重后果。在過去的4年里，消費支出和住房建設占到了GDP增長的90%。在2001年以來創造的所有私營部門就業崗位當中，有2/5以上屬于房地產和抵押經紀行業。
    圍繞房價暴跌可能對經濟產生的破壞性影響，國際貨幣基金組織開展了最為出色的國際研究。該組織對14個國家在1974—2001年的房價加以分析，確認了20個“房價暴跌（實際人格平均下跌將近30%）”的典型事例。所有這些房價暴跌事件都導致了經濟衰退，只有一個國家例外：美國是惟一在此期間避免了住房市場過熱和崩潰的國家，但這一閃恐怕難以幸免。
    如果熱潮變成了崩潰，局面將會怎樣？日本就是前車之鑒。日本房地產價格連續14年下跌，比1991年的頂峰時期下跌了40%。
    然而，日本在1991年之前的10年里的房價上漲幅度低于大多數出現房地產熱的國家在過去10年里的房價上漲幅度。
    在此期間，日本和德國的消費支出增長最為緩慢，這當然并非偶然。如果美國人認為房價只會漲不會跌，不會對他們的經濟造成損害，最好看看其它國家的情形。
   （摘自2005年6月18日英國《經濟學家》周刊）