中國(guó)房地產(chǎn)如何前行？——給有理念商家的免費(fèi)建言

 巫繼學(xué)[人本經(jīng)濟(jì)學(xué)-自主勞動(dòng)網(wǎng).中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)(www.economics.com.cn,www.wayee.com )互聯(lián)網(wǎng)首發(fā)］

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)，是一個(gè)富于戲劇性的產(chǎn)業(yè)，在這個(gè)舞臺(tái)上悲喜劇輪回上演。我在《房地產(chǎn)擊鼓傳花花刺誰(shuí)手》[1]與《抑房?jī)r(jià)風(fēng)初雨乍乍驚業(yè)界》[2] 等文章對(duì)其進(jìn)行了描述與評(píng)判。在這個(gè)領(lǐng)域，急功近利、感性沖動(dòng)、潛規(guī)則博弈等等時(shí)常令人大開(kāi)眼界。然而，十分令人郁悶的是，這是一個(gè)應(yīng)該充滿理性卻始終缺乏理性的地帶。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，如果要想真正名副其實(shí)地成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為一個(gè)令人尊敬的國(guó)計(jì)民生的誠(chéng)信供應(yīng)商，那末，理性，是第一需求，理性，是最大的稀缺資源。自去年樓市火爆以來(lái)，我們很少看到房地產(chǎn)商的理性思考與行為。在政府一連串的平抑房?jī)r(jià)的措施出臺(tái)以來(lái)，依我看，房地產(chǎn)商陣腳大亂。這可以從近來(lái)他們的相互矛盾的議論中得到印證。

我十分擔(dān)心的是，能夠引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展方向的那些企業(yè)如何前行？因?yàn)樗麄兊陌l(fā)展方略，將具有導(dǎo)向作用。我們知道，按照國(guó)家規(guī)劃，到2020年我國(guó)的城市化程度將達(dá)到60%，屆時(shí)將有2.6億到3億的農(nóng)民變成城市居民，為此我們要提供的住房面積將是一個(gè)天文數(shù)字。前不久，我曾寫有一篇文章對(duì)其求解：《中小城市：房地產(chǎn)業(yè)下一個(gè)利潤(rùn)角逐場(chǎng)》[3]。在那篇文章中，我將自己在這方面的研究成果訴諸于文字，指出了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)，給出了房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期淘金道的路徑。事后，境外諸多房地產(chǎn)發(fā)展商靜悄悄地進(jìn)入二三級(jí)城市，大肆占領(lǐng)房地產(chǎn)版圖的行為證實(shí)了我的戰(zhàn)略思維的正確性。[4] 本文，則是對(duì)那些有理念的為構(gòu)建中國(guó)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)商家給出的若干免費(fèi)建言！

中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從對(duì)城市外延式即廣度開(kāi)發(fā)啟步，目前在歷史古城基本都面臨一個(gè)難題：即城市建設(shè)用地漸趨飽和。為嚴(yán)格控制非農(nóng)建設(shè)用地占用耕地，中央政府與各地政府都作出過(guò)各種限制，國(guó)土資源部自1990年代以來(lái)對(duì)報(bào)送國(guó)務(wù)院的建設(shè)用地項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)格的會(huì)審制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須面對(duì)中國(guó)城市建設(shè)的這個(gè)現(xiàn)實(shí)，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)思路，重塑新世紀(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。我以為，這其中最為重要的是，必須從外延式的廣度開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)移到內(nèi)含式的、集約式的深度開(kāi)發(fā)上來(lái)，必須從利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)僅僅追求級(jí)差地租Ⅰ轉(zhuǎn)變到主要地追求級(jí)差地租Ⅱ上來(lái)。

房地產(chǎn)業(yè)的豐厚獲利，為世人矚目。由于建筑產(chǎn)品是與土地相依存的，它的利潤(rùn)來(lái)源有兩部份：一是作為建筑產(chǎn)品的一般利潤(rùn)，二是作為對(duì)土地投資所獲得的級(jí)差地租。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，同時(shí)投入不同地塊的等量資本具有不同生產(chǎn)率所產(chǎn)生的被土地所有者占有的超額利潤(rùn)，是級(jí)差地租的一種形式。之所以會(huì)產(chǎn)生這種超額利潤(rùn)其原因有二：一是土地的肥力差別，二是土地位置的差別。

誰(shuí)都知曉，大體相同質(zhì)量的住宅，在一個(gè)城市中常常價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)就是對(duì)建房用地的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)擁有了一個(gè)好的地塊，誰(shuí)就有了好樓盤的賣價(jià)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，同樣投資的建筑，置于不同地段之所以產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益，也是因?yàn)檫@兩個(gè)原因。第一，在這里土地肥力的差別不再表現(xiàn)為農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)與量的差別，而表現(xiàn)為不同的生活質(zhì)量抑或不同的辦公質(zhì)量、不同的身份象征，我將其稱之為“涵養(yǎng)差別”：對(duì)于商鋪建筑來(lái)說(shuō)，比如老城區(qū)商業(yè)地段由于開(kāi)發(fā)年限久遠(yuǎn)，必然導(dǎo)致商業(yè)氣氛活躍、人氣旺盛、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人們常常以“寸土寸金”喻其內(nèi)涵昂貴價(jià)值；對(duì)于居民住宅來(lái)說(shuō)，可能周邊的生活服務(wù)設(shè)施，教育單位體系，自然、社會(huì)環(huán)境等等，是決定樓盤價(jià)格的重要因素；而對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō)，周邊有沒(méi)有形成一個(gè)公司辦公群體，相關(guān)服務(wù)體系健全程度，與客戶往來(lái)、特別是與政府部門的交往渠道，可能是決定建筑樓宇含金量的重要因素。第二，土地位置的差別，則更多地表現(xiàn)為賴于其上建筑住戶往來(lái)的方便程度與費(fèi)用負(fù)擔(dān)。他們與客戶的往來(lái)距離，他們出外辦事的距離，家庭住戶可能會(huì)考慮上下班與購(gòu)物的距離、孩子上學(xué)的距離以及與市中心的距離等等。當(dāng)然，上述兩個(gè)因素不是截然分開(kāi)的、互不關(guān)聯(lián)的。它們 “可以發(fā)生相反的作用。”某塊地可能位置很好，但涵養(yǎng)很差；另一塊地可能涵養(yǎng)很好，但位置很差。“它們時(shí)而互相抵銷，時(shí)而交替起著決定的影響。”（《馬克思恩格斯全集》第25卷第733、867頁(yè)）這一情況正好為中國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)踐所證實(shí)：城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為什么總是從較好地塊開(kāi)始再轉(zhuǎn)到次之地塊，或者相反。

但是，一個(gè)城市的建設(shè)用地有一個(gè)飽和度，任何城市其市區(qū)不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張下去。從中國(guó)各大城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)看，都圈定了未來(lái)城市的極限區(qū)，都規(guī)劃了城市的飽和界限。

對(duì)于在廣度開(kāi)發(fā)中起步的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必然有一個(gè)重塑開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的問(wèn)題。面臨中國(guó)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程進(jìn)入一個(gè)新階段，如果仍將圈新地作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)，勢(shì)必碰壁。我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一階段，即外延廣度式開(kāi)發(fā)在 上一世紀(jì)已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在業(yè)已進(jìn)入新階段，即內(nèi)含式深度開(kāi)發(fā)。支撐房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也將主要不再是級(jí)差地租Ⅰ，而是級(jí)差地租Ⅱ。

從一方面來(lái)講，因?yàn)殡S著城市現(xiàn)代化步伐加快，幾乎任何一個(gè)城市都形成新區(qū)與老區(qū)的差距。由于新區(qū)建設(shè)一開(kāi)始就是以與國(guó)際接軌為標(biāo)準(zhǔn)的，一當(dāng)新區(qū)形成，城市現(xiàn)代化建設(shè)的反差便把舊城區(qū)的改造尖銳地提到議事日程上來(lái)。改造性建設(shè)雖然從90年代就已進(jìn)入商業(yè)化開(kāi)發(fā)歷程，但急需改造的城市面積還相當(dāng)大，隨著時(shí)間推移又有更多的急需改造的項(xiàng)目提升出來(lái)。對(duì)此，許多老城市城建部門都明確指出過(guò)，老城區(qū)的危舊房改造將成為今后住宅建設(shè)的主導(dǎo)形式。為了鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這一領(lǐng)域，政府正在結(jié)合新修訂的拆遷管理辦法，進(jìn)一步完善危改優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)深度開(kāi)發(fā)不是一句空話，它既然是對(duì)既定市區(qū)的再投資，那就必須考慮如何能獲得級(jí)差地租Ⅱ。而要能獲取更多的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商必須考慮業(yè)主的需求。我一貫認(rèn)為經(jīng)濟(jì)生活總是以人為元本，以人為中心，以人為標(biāo)準(zhǔn)的，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此。無(wú)論是商用房，是寫字樓盤，還是個(gè)人住宅，無(wú)一例外。我以為深度投資的奧秘就在于，如何使作為商品的不同用途的建筑產(chǎn)品符合人的需求。這便是建筑產(chǎn)品對(duì)人的涵養(yǎng)力。事實(shí)上，不同的樓盤其涵養(yǎng)力是不同的，因而形成不同的涵養(yǎng)級(jí)別。涵養(yǎng)力有如農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的生產(chǎn)率，它決定著投資者的回報(bào)率，涵養(yǎng)級(jí)別高的建筑產(chǎn)品其含金量自然高。

什么是高級(jí)別的涵養(yǎng)力，或者說(shuō)提高深度開(kāi)發(fā)中建筑產(chǎn)品涵養(yǎng)級(jí)別的方向何在？我認(rèn)為可以可從兩個(gè)層次來(lái)理解。

無(wú)論建筑產(chǎn)品的用途如何，它們的共同要求可以概括為三個(gè)方面，或稱之為“涵養(yǎng)力三要素”：第一，它要求有一個(gè)良好的人文環(huán)境。無(wú)論是居家，辦公，還是做生意，祥和、人氣、安全、文化氛圍、道德水準(zhǔn)、人們教養(yǎng)水平與受教育程度等，都是人們所追求的。 “孟母三遷”典故說(shuō)明古時(shí)人們?cè)谶x擇住所時(shí)，就已考慮到周邊人文環(huán)境的影響。第二，它要求有一個(gè)良好的自然環(huán)境。同樣，綠化程度、空氣清潔度、陽(yáng)光充裕度、燥音程度、人們的活動(dòng)空間等也都是人們需要考慮的。第三，是公共產(chǎn)品的供應(yīng)狀況。公共產(chǎn)品諸如教育培訓(xùn)設(shè)施、金融服務(wù)設(shè)施、通訊聯(lián)絡(luò)設(shè)施、公共交通設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施、生活與辦公的便利設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、報(bào)警防范設(shè)施、消防免災(zāi)設(shè)施以及公共交往場(chǎng)所等這些大都為政府提供，或是政府行為下的企業(yè)“作品”，作為開(kāi)發(fā)商，它更多的是被動(dòng)選擇。

從具體層次看，不同類型用戶，對(duì)于上述三要素的要求可能更具體，更特殊，也必然有所偏好、有所不同。比如，對(duì)于商住樓來(lái)說(shuō)，業(yè)主可能更注意下一代受教育的環(huán)境，生活的方便程度，個(gè)人財(cái)產(chǎn)與家庭安全，交通便捷程度；有的住房可能對(duì)周邊關(guān)系格外挑剔，有的住房可能對(duì)小區(qū)配套服務(wù)關(guān)注甚多，有的住戶可能對(duì)醫(yī)療設(shè)施需求看重，如此等等。對(duì)于商鋪業(yè)主來(lái)說(shuō)，人氣是他們格外要求的，什么收入層的人、往來(lái)流量多少、購(gòu)買力如何，市場(chǎng)管理部門的服務(wù)狀況如何，商業(yè)傳統(tǒng)如何，也同樣是他們格外重視的；可能零售商垂青于市中心，而批發(fā)商則更多地集聚于城鄉(xiāng)集合部，那些以生活服務(wù)為主的商戶往往與各個(gè)生活區(qū)相連片，燈紅酒綠的酒店總是坐落在豪華體面的地段上，歡天喜地的娛樂(lè)場(chǎng)所通常在交通方便的偏遠(yuǎn)區(qū)，如此等等。對(duì)于寫字樓的業(yè)主來(lái)說(shuō)，周邊自然環(huán)境固然要講究，但遠(yuǎn)不如金融服務(wù)、通訊服務(wù)來(lái)得更重要，與政府部門及業(yè)務(wù)部門往來(lái)的渠道也尤為要緊，如此等等。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果想要在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，應(yīng)該在上述各個(gè)方面想方設(shè)法。這就有個(gè)眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、局部利益與全局利益的權(quán)衡問(wèn)題。有眼光、有魄力而又確實(shí)有實(shí)力的投資者，自然會(huì)不斷加注投資于深度開(kāi)發(fā)上。有些投資可能在第一輪是體現(xiàn)不出效益來(lái)的，比如在小區(qū)對(duì)托兒所、幼兒園與學(xué)校的投資，對(duì)小區(qū)商鋪的投資、對(duì)體育健身設(shè)施的投資，可能在首期開(kāi)發(fā)中是完全虧本的，它可能對(duì)后期開(kāi)發(fā)帶來(lái)意想不到的經(jīng)濟(jì)效益。

理論觀點(diǎn)歷來(lái)見(jiàn)仁見(jiàn)智，如果上述論述能對(duì)閱讀者有某些啟發(fā)，我就十分滿足了。

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