房地產(chǎn)二三線城市爭奪戰(zhàn)靜悄悄打響
巫繼學(xué)［人本經(jīng)濟學(xué)－自主勞動網(wǎng).中國經(jīng)濟學(xué)(www.economics.com.cn www.wayee.com )互聯(lián)網(wǎng)首發(fā)］
正當(dāng)國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)商正在為與政府博弈房價絞盡腦汁的時候，境外房地產(chǎn)大鱷卻不吭不哈地加緊加快搶占下一個利潤角逐場。5月20日《財經(jīng)第一日報》載文透露：繼去年進入成都、西安后，今年和記黃埔地產(chǎn)又進入三個城市：長沙、長春、武漢。不久前，恒隆地產(chǎn)正式簽訂協(xié)議在天津建商場，并宣布將在十個或十個以上內(nèi)地其他城市投資，以二線城市為主。世茂集團、瑞安集團也先后于2月初、4月底在武漢拿地，進入這個中部重鎮(zhèn)。這些港資巨鱷一致表現(xiàn)出對二線城市的濃厚興趣，紛紛投下巨資，拓展它們在內(nèi)地的長遠投資戰(zhàn)線。有更多的報道顯示，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)，正在默默地進入更多的有戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)商的拓展版圖。
國內(nèi)房地產(chǎn)商與境外的同行相比，真可謂一邊是競眼前的房價利益，死盯短線，與政府周旋；一邊是爭長遠戰(zhàn)略投資的利潤源，強占長線，與市場角力。僅此，我們不難看出，在完善的市場經(jīng)濟中成長起來，有著悠久產(chǎn)業(yè)發(fā)展積淀，專業(yè)人才儕儕的境外房地產(chǎn)商，他們的優(yōu)勢之所在。這近乎給國內(nèi)同行上了一堂“訓(xùn)練課”。我曾在《中小城市：房地產(chǎn)業(yè)下一個利潤角逐場》[1]一文中預(yù)言：房地產(chǎn)商在探討新的一年與長遠掏金方略時，中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已進入了許多目光敏銳的房地產(chǎn)商視野。在我看來，這將是今后相當(dāng)長時期內(nèi)最具誘惑力的發(fā)展空間，它無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)下一個利潤角逐場。現(xiàn)在的問題是，國內(nèi)的房地產(chǎn)商大多似乎反映不及（當(dāng)然，我知道也有少數(shù)房地產(chǎn)商早已覬覦或已進入這一領(lǐng)域）。我再次呼吁房地產(chǎn)商家，加深認(rèn)識二三線城市的潛力，注重中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)，這里一定有大把爭金奪銀的良機。
從經(jīng)濟發(fā)展中國家進入發(fā)達國家，房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，這是美國、西歐國家以及日本走過的路。中國實現(xiàn)從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌以來，依然步入此道。然而，經(jīng)過十?dāng)?shù)年的強勁開發(fā)，目前一二線城市已近結(jié)構(gòu)性飽和，競爭日趨白熱化。土地、金融、建材、市場和管理等門檻逐年抬高，房地產(chǎn)公司也在近幾年不斷洗牌。從深層原因來講，這是因為在一二線大城市，外延式地開發(fā)、級差地租Ⅰ的攫取應(yīng)該說已經(jīng)大體接近尾聲，集約內(nèi)含式地深度開發(fā)、對級差地租Ⅱ的爭奪已經(jīng)拉開序幕。[2] 這一場在同一地塊上的連續(xù)投資的高級別爭奪，將諸多房地產(chǎn)商擠出局外。就這個意義上說，年初圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商任志強“只給富人蓋房論”而展開的激烈辯論[3]，印證了我的上述這個判斷。正在這個關(guān)口，中小城市的房地產(chǎn)需求凸現(xiàn)，于是，一條新的開發(fā)路徑向房地產(chǎn)商展現(xiàn)出來。
在中國經(jīng)濟市場化的進程中，房地產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著的歷史使命可以解讀為三個歷史階段：第一是學(xué)習(xí)起步階段，主要解決長期城市居民住宅的歷史欠賬，即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業(yè)用房，大體持續(xù)了十年時間，于1995年以前基本完成。第二是規(guī)范發(fā)展階段，完整克隆境外成熟房地產(chǎn)發(fā)展的模式，并與中國居住文化相結(jié)合，規(guī)范地、大規(guī)模地進行商品房開發(fā)，這一時期為真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為城市人口提供能與市場接軌的商品房。這種一時期這大體也持續(xù)了十個年頭；第三是推廣提高階段，這一階段的特點有兩個：一是在一切都市為一切有能力進入都市生活的居民提供商品房；二是隨著市場細(xì)分而出現(xiàn)專為富人造房的趨勢，即住房的高檔化、精品化。這一任務(wù)剛剛展開，可謂方興未艾。其實，這一過程可以簡化表述為，從給“城里人”蓋樓房到給鄉(xiāng)下人進城蓋樓房的過程，從在大城市蓋樓房到在中小城市蓋樓房，從給普通居民蓋房到給富人蓋房的過程。
這一轉(zhuǎn)變富于歷史性，從房地產(chǎn)業(yè)的盈利角度看，這一轉(zhuǎn)化過程中房地產(chǎn)向中小城市的轉(zhuǎn)移而帶來的獲利，將是以前開發(fā)過程與之不能同日而語的級差。那些遠見卓識的境外房地產(chǎn)商其實早就嗅出豐厚利潤回報的氣味，虎視眈眈地盯著中國房地產(chǎn)最為惹眼的這塊淘金圣地了。
注重中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)是有道理的。第一，從發(fā)展前景看，中國有85%是農(nóng)村人口，大約有九億多，他們基本上居住在農(nóng)村，按照著名經(jīng)濟學(xué)家張五常的見解，未來農(nóng)村人口可能降到25%。[4] 盡管這一看法爭議很大，但是，農(nóng)村人口城市化是人們的共識。這一潛在的需求將是天文數(shù)字。美國農(nóng)業(yè)人口是7%，中國臺灣是15%左右，如果我國大陸人口降到25％，有將近十億人居住在都市，這個需求無論怎樣低估，也是中國房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長的一個歷史時期都難以供給的。第二，就現(xiàn)狀看，截止2003年，改革開放以來中國城市數(shù)量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數(shù)量近700座，城市化率達到了36.9%。我國房地產(chǎn)界在這個城市擴張中主要是面對一二線大城市，中小城市房地產(chǎn)落后局面是目前最為現(xiàn)實的問題。[5]
面對我國剛起步的中小城市發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展盡管快速跟進，但各地發(fā)展參差不齊。由于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)較為規(guī)范的大型房地產(chǎn)公司介入較少，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司運作不規(guī)范的現(xiàn)象比較普遍，一些開發(fā)商的誠信度較低，加之產(chǎn)品從設(shè)計到成品質(zhì)量都存在著諸多問題，造成開發(fā)商整體形象不佳。這在事實上為富于開發(fā)經(jīng)驗、資金與技術(shù)力量雄厚、全程營銷策劃程式化的房地產(chǎn)公司的進入，賜于了良機。
不僅如此，下述區(qū)域性經(jīng)濟政策也為中小城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)惠條件：一是各地政府為了吸引外來投資，依據(jù)本地的實際情況，制定了各種各樣的政策優(yōu)惠；二是由于勞動力充裕、管理成本低、原材料價格低廉等因素，而最終導(dǎo)致綜合成本大大降低；三是團購機率大，據(jù)相關(guān)資料估計，一些政府部門如稅務(wù)局、電信局和銀行等團體訂購，往往消化1/3至1/2的市場份額。
當(dāng)然，通向中小城市房地產(chǎn)開發(fā)的道路也不是灑滿了玫瑰花的坦途，在中國目前的經(jīng)濟開發(fā)環(huán)境中，特別是權(quán)力資本參預(yù)運作的領(lǐng)地，遭遇荊棘與障礙的思想準(zhǔn)備是必須要有的。
[1] 《中小城市：房地產(chǎn)業(yè)下一個利潤角逐場》，http://www.economics.com.cn/writing/review/realtynext.htm。
[2] 參見拙作《級差地租：老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中的理論與實踐》，《城市問題》2000年第1期。
[3] “網(wǎng)友與地產(chǎn)大腕交鋒窮人富人買房論”，http://bj.house.sina.com.cn/focus/shezhan/index.html。
[4] 《張五常預(yù)言中國未來農(nóng)業(yè)人口降到25%》，中華工商時報2002年05月16日。
[5] 《專家訪談：中小城市房地產(chǎn)發(fā)展破題》，media.163.com/2004w11/12726/2004w11_1099553561775.html。
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